Zarządca a Administrator

tu_aniaw

Witam, kupiłam mieszkanie w której założona jest wspólnota mieszkaniowa ( wcześniej w wynajmowanych mieszkaniach zawsze miałam do czynienia ze spółdzielniami ).
Administratorem budynku jest jakaś tam firma X z którą Wspólnota podpisała umowę na administrowanie budynkiem jeszcze przed moim zakupem.

Proszę o informację czy Administrator ma takie same obowiązki jak Zarządca i powinien działać na podstawie ustawy o własności lokalu z 24 czerwca 1994 roku?

Bo szczerze powiedziawszy nasz Administrator robi samowolkę w naszym budynku i ciągle powołuje się na tą ustawę, a nie bardzo wiem czy tak może.

Gdzieś tez czytałam, że Zarządca powinien mieć licencję i ubezpieczenie OC, a nasz Administrator nie ma czegoś takiego:(

Zarządca

W pierwszej kolejności należy ustalić stan prawny. W tej wspólnocie prawdopodobnie powołano zarząd. Jeżeli tak, to ten zarząd jest organem wspólnoty mieszkaniowej. Tytuł prawny do sprawowania czynności zarządzania tego zarządu stanowi uchwała właścicieli lokali, zarząd ten nie zawiera umowy ze wspólnotą mieszkaniową, jego prawa i obowiązki wynikają wprost z ustawy o własności lokali.
Zarząd jako organ reprezentuje wspólnotę mieszkaniową na zewnątrz, m.in. zawiera umowy, np. o administrowanie nieruchomością wspólną z zarządcą lub osobą, która nie ma licencji. Jeżeli osoba nie ma licencji, to nie może z nią zawrzeć umowy o zarządzanie w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, wtedy nie ma obowiązku posiadania ubezpieczenia, nie ma też odpowiedzialności zawodowej.
Odnośnie obowiązków - to w takim przypadku wynikają z umowy zawartej ze wspólnotą mieszkaniową. Ustawa o własności lokali zakreśla jedynie ramy postępowania, których nie może naruszać (ale generalnie nikt nie może naruszać przepisów).

Z inną sytuacją mamy do czynienia w przypadku powierzenia zarządu przez właścicieli - wtedy we wspólnocie nie ma zarządu w rozumieniu organu powołanego uchwałą, tylko w drodze umowy zawartej przez właścicieli powierza się zarząd, zwykle dzieje się to na etapie wyodrębniania lokali w budynkach deweloperskich lub komunalnych. Zakres obowiązków takiego zarządcy określa umowa a w braku odmiennych jej postanowień - ustawa o własności lokali.


Reasumując: proszę zapoznać się z umową zawartą z tym zarządcą.

elan124

Tu_aniaw: nasz Administrator robi samowolkę w naszym budynku

Skoro Wasz Administrator robi samowolkę w Waszym budynku, to podaj kilka przykładów tej samowolki.

tu_aniaw

przykładem samowolki jest np. bylo kilka przypadków kradzieży rowerów w naszej kamienicy, drzwi frontowe są porządne, ale z tyłu drzwi są w fatalnym stanie, zawsze otwarte i każdemu z nas wydaje się że to tamtędy zostały wyniesione. Zostało to zgloszone do Administratora, i zaproponowana wymiana zamka zatrzaskowego do tylnich drzwi. Pani Administrator miała wystosować do wszystkich pismo i zebrac głosy co o tym myślą.Po kilku tygodniach ciszy odezwaliśmy się w sprawie drzwi, a Pani Administrator poinformowała nas, że rozmawiala z jedną mieszkanek kamienicy i ustaliły że wymiana zamkna będzie za droga i ona w takim bądź razie zlecila poprawę siatki ogrodzeniowej z tyłu kamienicy!!!
Bez pytań, bez ustaleń cenowych itd!
Czy tak można???

elan124

Tu_aniaw: Pani Administrator poinformowała nas, że rozmawiala z jedną mieszkanek kamienicy

Ile lokali liczy wasza wspólnota ? Jak liczny jest wasz Zarząd wspólnoty mieszkaniowej ? Wynika z tego, że niebawem zmienicie albo swój Zarząd, albo swojego Administratora.

tu_aniaw

lokali jest z 12 a nasz Zarzad składa się z 2 osób. Tyle, że oni tutaj nie mieszkają, są tylko właścicielami mieszkań i nie wiedzą co tu się dzieje. Przede mną w lutym pierwsze zebranie Wspólnoty i dostając dzisiaj o tym powiadomienie poprosiliśmy, żeby odbyło się u nas w kamienicy, bo będzie ono poznym wieczorem i nie chce sie nikomu po calym dniu pracy jechac na drugi koniec miasta, na to odpowiedz Pani Administratorki byla taka: "Ja mam obowiązek zorganizowac zebranie u siebie w biurze w siedzibie zarządcy" no nie wiem czy jest taki obowiązek?? a jest możliwość, że jest u nas w kamienicy lokal w którym możemy się spotkać, tyle że trzeba skontaktować się z właścicielami to już przerasta siły naszej Administratorki bo napisala " Jeśli nie uda się tego zrobic na miejscu to niestety będziecie się panstwo musieli pofatygowac jeśli chcecie być obecni na zebraniu. Ja nie mogę zmusic nikogo aby na zebranie przyszedł lub nie" Normalnie jak w czasach PRL!!

P.S. mam mieszkanie na poddaszu i w jednej z korespondencji zostałam nazwana wraz z pozostałymi sąsiadami "ludzie strychu"!!!!!!!!!!!

Co wy na to!!!! Masakra jakaś!

elan124

Tu_aniaw: Co wy na to !!!!

Musicie zmienić swój Zarząd, a w następnej kolejności zmienić Administratora. To wy właściciele lokali musicie zrobić a nie kto inny, bo będzie z tego:

Tu_aniaw: Masakra jakaś !

biedron_ka

Zakładam, że ten dwuosobowy zarząd został wybrany zgodnie z prawem.
Swoją drogą dziwne, że właściciele lokali wybrali do zarządu nieobecne osoby i takim nieobecnym powierzyli swój majątek, dane osobowe, odpowiedzialność za prawidłową eksploatację budynku itd.
Należy natychmiast zmienić zarząd na takie osoby którym będzie się chcialo i będą mówiąc w uproszczeniu choć trochę gramotne.

odpowiedz Pani Administratorki byla taka: "Ja mam obowiązek zorganizowac zebranie u siebie w biurze w siedzibie zarządcy

- Pani Administratorka nie ma pojęcia o swojej roli w administrowaniu nieruchomością wspólną w waszej wspólnocie. Jeżeli nie wie o tak podstawowych rzeczach to nie trudno sobie wyobrazić co się dzieje przy ciut poważniejszych.
Proszę zwrócić uwagę tej pani że zebrania właścicieli ma prawo zwoływać tylko i wyłącznie zarząd wspólnoty lub w wyjątkowych przypadkach właściciele.
Proszę też jej zwrócić uwagę aby nie wprowadzała was właścicieli w błąd, bo ona nic nie musi a tym bardziej wzywać was do jej biura.
Proszę też przestrzec ją żeby zapoznała się z prawem obowiązującym we wspólnotach i że nie wspólnota jest dla Pani Administratorki tylko pani administratorka ma wykonywać polecenia zarządu (a także właścicieli). Prawdopodobnie się na to obruszy czy wręcz pogniewa więc należy ją poinformować, że prawdopodobnie jako właściciele zrezygnujecie z jej usług.

w jednej z korespondencji zostałam nazwana wraz z pozostałymi sąsiadami

- bez względu na powagę takiego określenia jest niedopuszczalne aby pracownik w ten sposób zwracał się do swego pracodawcy. Ja nie wiem czy jest sens rozmawiać jeszcze z tą panią (można, nic nie szkodzi) i nie podziękować jej za pracę od razu.

Posesja

ona nic nie musi

Ejże, chyba musi przestrzegać prawa i wykonywać swoje obowiązki zgodnie z umową?

pani administratorka ma wykonywać polecenia zarządu (a także właścicieli)

Czyli jednak coś musi? Z jednym zastrzeżeniem: poszczególni właściciele nie mogą wydawać poleceń administratorce, od tego jest zarząd. Administrator nie może mieć 12 przełożonych. Zarządcę wiąże umowa zawarta ze wspólnotą. Nawet uchwała nie wiąże bezpośrednio zarządcę, lecz zarząd. Wyjątkiem jest sytuacja, kiedy takie postanowienie zawarto w umowie.

jest niedopuszczalne aby pracownik w ten sposób zwracał się do swego pracodawcy

Tu nie zachodzi stosunek pracy, ta pani nie jest pracownikiem wspólnoty. Zawarto umowę cywilnoprawną na świadczenie usług. Wspólnota jest zleceniodawcą, a pani zleceniobiorcą. W przeciwnym razie nie można byłoby tak łatwo się z nią rozstać, jak radzisz i " podziękować jej za pracę od razu".

biedron_ka

Zleceniodawca jest pracodawcą bo daje pracę a zleceniobiorca jest pracownikiem bo przyjmuje ją do wykonania.
Bez sensu jest epatowanie rodzajami zatrudnienia czy podpisywanych umów na rynku pracy czy godpodarki nieruchomościami - przecież chodzi o istotę i sens istniejącego stosunku a nie niuanse kadrowych.

poszczególni właściciele nie mogą wydawać poleceń administratorce

- no pewnie tak jak administartorka nie może wydawać poleceń poszczególnym właścicielom. Powinna przestrzegać drogi służbowej. W tym wątku mowimy o patologicznej sytauacji gdy zarząd praktycznie nie istnieje i brak ogniwa do wydawania poleceń i przekazywania w odwrotną stronę.

ona nic nie musi

- to stwierdzenie dotyczyło przecież jej wypowiedzi, (czytanie ze zrozumieniem) że ona musi wezwać właścicieli do biura (zwołać w biurze zebranie).
Więc ona nie musi tego robić bo żadne prawo jej tego nie nakazuje!

Posesja

Istotą jest właśnie różnica między stosunkiem pracy (reżim Kodeksu pracy), a umową cywilnoprawną (Kodeks cywilny). To dwa różne światy.
Zleceniodawca nie jest pracodawcą, a zleceniobiorca nie jest pracownikiem.
Jeśli uważasz za ważne odróżnianie właściciela lokalu od lokatora, to równie ważne jest odróżnianie stosunku pracy od zlecenia.

zarząd praktycznie nie istnieje i brak ogniwa do wydawania poleceń i przekazywania w odwrotną stronę

Pojedynczy właściciele nie zastąpią zarządu w reprezentowaniu wspólnoty. Sam piszesz, ze zebrania może zwoływać tylko zarząd, a właściciele "w wyjątkowych przypadkach". Zwołanie zebrania to sprawa wewnętrzna wspólnoty, zaś prawo do reprezentowania jej na zewnątrz nie ma ten, co głośniej krzyknie, lecz wyłącznie zarząd. Jeśli nie spełnia swojej roli, należy go odwołać i wybrać nowy. Wypowiedzenie umowy wspólnoty z administratorem, podpisane przez właściciela, jest nieważne. Podobnie będzie z każdą czynnością prawną wykonaną za wspólnotę bez umocowania. "Polecenie" właściciela wydane zarządcy to tylko jego osobiste oczekiwanie, inni właściciele mogą mieć zupełnie odmienne oczekiwania. Od podejmowania decyzji w sprawach zwykłego zarządu nieruchomością jest zarząd wspólnoty, a w sprawach przekraczających zwykły zarząd - ogół właścicieli w drodze uchwały.

Nowy doklejony: 25.01.13 00:30

czytanie ze zrozumieniem

Nie kręć. Napisałeś: "ona nic nie musi".
Zatem rzeczywiście: czytanie ze zrozumieniem się kłania. Ty nie rozumiesz nawet tego, coś sam napisał.

KubaP

[cite] tu_aniaw:[/cite]Proszę o informację czy Administrator ma takie same obowiązki jak Zarządca
i powinien działać na podstawie ustawy o własności lokalu z 24 czerwca 1994 roku?

czyli jak piszesz jest Administrator to powinien być i Zarząd Wspólnoty czy jest

Gdzieś tez czytałam, że Zarządca powinien mieć licencję i ubezpieczenie OC, a nasz Administrator nie ma czegoś takiego

Administrator to nie Zarządca ...
Może to ci wyjaśni sprawę https://forum.zarzadca.pl/komentarz/52813/

elan124

KubaP: czyli jak piszesz jest Administrator to powinien być i Zarząd Wspólnoty czy jest ?

Tu_aniaw: lokali jest z 12 a nasz Zarząd składa się z 2 osób

tu_aniaw

przesyłam wam tresc umowy jaka mój Zarzad podpisał z Panią Adminitratowką, nie ma tam mowy np. o zwołaniu zebrania, ale jest w § 10 W sprawach nie uregulowanych umową stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (tekst jednolity z 2000 r. Dz.U. nr 80 poz. 903) oraz przepisy Kodeksu Cywilnego.

UMOWA
o wykonywanie czynności Administratora
zawarta w ……………….., pomiędzy:
Wspólnotą Mieszkaniową nieruchomości położonej w ………, zwaną
dalej Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej
W osobach : 1………………………. 2…………………………….
a
Firmą ………………… z siedzibą w ………………….. NIP………, adres do korespondencji : ul. …...
§1
1. Wspówłaściciele reprezentowani przez Zarząd powierzają, a Administrator przyjmuje do
administrowania nieruchomość położoną przy ul…….. w ……..
2. Przedmiotem umowy jest świadczenie przez Administratora zespołu usług i czynności
związanych z administrowaniem nieruchomością za wynagrodzeniem określonym w §3.
3. Strony zawierające umowę ustalają, że administrowanie nieruchomością odbywać się
będzie w warunkach przestrzegania przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.
o własności lokali (tekst jednolity z 2000 r. Dz.U. nr 80 poz. 903)
§2
Do obowiązków Administratora należeć będzie:
- założenie rachunku bankowego dla Wspólnoty w celu pobierania zaliczek na fundusz
eksploatacyjny i f. remontowy.
- realizacja podjętych przez Wspólnotę uchwał
- sporządzanie rocznego zeznania podatkowego (CIT)
- uzyskanie numer NIP i REGON dla wspólnoty
-prowadzenie książki obiektu budowlanego oraz dokumentacji nieruchomości wspólnej
wymaganej przez przepisy prawa budowlanego
-nadzorowanie utrzymywania w należytym stanie porządku i czystości pomieszczeń i
urządzeń budynku służących do wspólnego użytku właścicieli lokali oraz terenu przyległego
-niezwłoczne usuwanie awarii w budynku w zakresie urządzeń i instalacji
-zbieranie ofert na wykonanie prac i usług remontowych, przedkładanie ich
współwłaścicielom i uczestnictwo w wyborze najkorzystniejszej oferty i negocjowanie
warunków umów w tym zakresie,
-prowadzenie rachunkowości zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa,
-windykacja należności (upomnienia, wezwania do zapłaty) od poszczególnych właścicieli
lokali oraz z tytułu pożytków z części wspólnej,
- prowadzenie wykazu lokali i ewidencja właścicieli oraz aktualizacja danych
- reprezentowanie Wspólnoty przed organami administracji państwowej i samorządowej
- przygotowywanie pism związanych z bieżącym funkcjonowaniem nieruchomości
- nadzór i kontrola nad jakością zlecanych usług
- sporządzanie wszelkiego rodzaju zawiadomień, wezwań , organizacja zebrań , sporządzanie
uchwał – ewidencja dokumentacji oraz jej archiwizacja
- realizacja podjętych nieruchomością
- realizacja zobowiązań Wspólnoty (regulowanie płatności) , ewidencjonowanie
- archiwizacja faktur dotyczących nieruchomości
- ubezpieczenie nieruchomości
- przeprowadzanie przeglądów– roczne , pięcioletnie – gaz , elektryka i ogólnobudowlane –
prowadzenie książki obiektu – archiwizacja
- woda –odczyty liczników – odczyty licznika głównego – rozliczanie wody w częściach
wspólnych
- rozliczanie prądu w częściach wspólnych
- podpisywanie i negocjowanie umów z dostawcami mediów
- zapewnienie wywozu nieczystości, usług elektrycznych , dostaw gazu oraz wody i
odprowadzania ścieków dla nieruchomości
- prowadzenie analizy zużycia mediów w celu racjonalizacji kosztów utrzymania
nieruchomości i wykrycia ewentualnych nieprawidłowości
- nadzorowanie utrzymywania w należytym stanie porządku i czystości pomieszczeń i
urządzeń części wspólnych budynku
- zapewnienie dla nieruchomości wspólnej dostaw energii elektrycznej, wody i gazu,
odprowadzanie ścieków i wywozu śmieci poprzez zawieranie umów związanych z realizacją
tego zobowiązania
- zapewnienie usług kominiarskich i innych usług związanych z funkcjonowaniem urządzeń
technicznych nieruchomości wspólnej (anteny zbiorcze, domofon)
- zapewnienie serwisu bezpieczeństwa dla nieruchomości, usuwanie awarii oraz jej skutków
- utrzymywanie nieruchomości w stanie niepogorszonym od momentu przejęcia jak również
nadzór nad pracami remontowymi i modernizacją nieruchomości według zlecenia Wspólnoty
- zapewnienie usuwania śniegu oraz lodu z nieruchomości w okresie zimowym.
§3
Administrator z tytułu prowadzenia administracji pobierać będzie wynagrodzenie zgodne z
ustaleniami z Wspólnotą Mieszkaniową w wysokości …. zł/miesięcznie/netto. Do powyższej
kwoty doliczony zostanie podatek w wysokości 18%. Administrator nie jest płatnikiem
podatku VAT, a płatności będą dokonywane na podstawie rachunku przedstawionego
Wspólnocie do 10 dnia każdego bieżącego miesiąca rozliczeniowego.
Przez Wspólnotę decyzji dotyczących administrowaniem
§4
Wspólnota upoważnia Administratora do:
dysponowania funduszami pochodzącymi z wpływów za opłaty eksploatacyjne,
świadczenia i na remonty.
zawierania umów o dostawę do nieruchomości energii elektrycznej, wody, gazu,
odprowadzanie ścieków, wywozu nieczystości, świadczenia usług kominiarskich oraz
innych specjalistycznych usług związanych z funkcjonowaniem nieruchomości.
dokonywania płatności z konta Wspólnoty założonego na cele funkcjonowania budynku.
reprezentowania Wspólnoty przed wszelkimi organami administracji Państwowej i
Samorządowej w momencie braku środków na koncie eksploatacyjnym Wspólnota upoważnia
Administratora w przypadku wystąpienia awarii w części wspólnej nieruchomości,
zagrażającej życiu i zdrowiu mieszkańców do podjęcia środków finansowych z konta
funduszu remontowego w kwocie do 5 000 zł bez konsultacji z pozostałymi członkami
Wspólnoty. Po usunięciu usterki kwota ta będzie podlegała szczegółowemu rozliczeniu
W przypadku przewidzianego braku pokrycia finansowego Administrator każdorazowo
występuje do Wspólnoty o dofinansowanie, po przedstawieniu analizy wpływów i
wydatków wnioskuje o zwiększenie obowiązujących opłat.
§7
1. Administrator zobowiązuje się do przedkładania Wspólnocie w trybie rocznym
szczegółowego rozliczenia poniesionych na nieruchomość wydatków oraz pożytków
i przychodów w terminie przewidzianym w ustawie niezbędnym do rozliczenia się z
podatku cit przez Wspólnotę.
2. Administrator zobowiązuje się udostępniać na wniosek Członków Wspólnoty do wglądu
dokumentację nieruchomości prowadzoną przez Administratora.
§8
1. Umowa zawarta zostaje na czas nieokreślony.
2. Stronom przysługuje prawo rozwiązania umowy po uprzednim jej jednomiesięcznym
wypowiedzeniu na koniec miesiąca kalendarzowego.
§9
Zmiana umowy oraz jej wypowiedzenie wymaga formy pisemnej pod rygorem
nieważności.
§ 10
W sprawach nie uregulowanych umową stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994
r. o własności lokali (tekst jednolity z 2000 r. Dz.U. nr 80 poz. 903) oraz przepisy Kodeksu
Cywilnego.
§ 11
Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej
ze stron.


Co wy o tym myslicie??

Posesja

przesyłam wam tresc umowy jaka mój Zarzad podpisał z Panią Adminitratowką, nie ma tam mowy np. o zwołaniu zebrania

Prawidłowo - zebrania zwołuje zarząd wspólnoty (art. 30, 31 i 32 ustawy o własności lokali).

w § 10 W sprawach nie uregulowanych umową stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (tekst jednolity z 2000 r. Dz.U. nr 80 poz. 903) oraz przepisy Kodeksu Cywilnego

Bardzo dobrze, tak powinno być.

- założenie rachunku bankowego dla Wspólnoty w celu pobierania zaliczek na fundusz eksploatacyjny i f. remontowy.

Nie wiem, o co chodzi z tym "funduszem eksploatacyjnym", ale administrator nie założy konta konta bez pełnomocnictwa wspólnoty.

- realizacja podjętych przez Wspólnotę uchwał

Niewykonalne - administrator nie dysponuje środkami finansowymi wspólnoty.

- reprezentowanie Wspólnoty przed organami administracji państwowej i samorządowej

Bez pełnomocnictwa wspólnoty - niewykonalne. Niektórzy twierdzą wręcz, że prawnie niemożliwe bez zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną.

Co wy o tym myslicie??

Nie wiem, co sądzą inni. Ja się zastanawiam, po co Ci ta analiza treści umowy, skoro nie znasz nawet ustawy o własności lokali.

tu_aniaw

ustawe o wasnosci lokali przeczytalam, ale w mojej sytuacji nie do konca jest tak jak moja Administratorka uwaza sie za Zarzadce, i chcialam przekazac umowe do analizy komus kto sie na tym zna. W niedlugim czasie bedziemy miec z nia spotkanie i chcialabym jej pokazac co ona robi zle, bo jak na razie wszystkim wciska ze ona jest bogiem i na wszystkim sie zna a my nie mamy nic do gadania.
Chcialabym ja obalic jednym slowem, a do tego chce sie przygotowac. Podpisana umowa o administrowaniu byla zanim sie tu wprowadzilam i zle ze wczesniej sie z nia nie zapoznalam, ale nie sadzialam ze beda takie rzeczy tu sie wyprawialy.
Bardzo dziekuje za wszystkie sygestie i opinie, bardzo mi to pomoglo.

elan124

Tu_aniaw: Chciałabym ją obalić jednym słowem

Masz już jakieś w zanadrzu, na jaką literę się rozpoczyna... ?

biedron_ka

Co wy o tym myslicie??

Ja o tym myślę to:
W tej umowie pominięto całkowicie rolę zarządu bo:

poszczególni właściciele nie mogą wydawać poleceń administratorce, od tego jest zarząd. Administrator nie może mieć 12 przełożonych.

Szereg czynności owszem, może wykonywać administrator ale nie samodzielnie - powinny być zastrzeżenia typu: "po uzyskaniu akceptacji zarządu"
teraz konkrety:

- realizacja podjętych przez Wspólnotę uchwał

Uchwały właścicieli realizuje zarząd bo zarząd jest rozliczany z ich realizacji poprzez udzielanie absolutorium na zebraniu rocznym.

-zbieranie ofert na wykonanie prac i usług remontowych, przedkładanie ich współwłaścicielom i uczestnictwo w wyborze najkorzystniejszej oferty i negocjowanie warunków umów w tym zakresie,

Ten punkt powinien się kończyć na pierwszym przecinku reszta to rola zarządu

- prowadzenie wykazu lokali i ewidencja właścicieli oraz aktualizacja danych

To jest obowiązek zarządu, dlatego taki zapis powinien być zmieniony.

- reprezentowanie Wspólnoty przed organami administracji państwowej i samorządowej

Ten zapis należy bezwzględnie usunąć jako że jest sprzeczny z prawem (z art. 21 UoWL) - i to z powodu takich zapisów jest najwięcej konfliktów a czasami zdarzają się przekrety.
Ustawowym reprezentantem wspólnoty jest zarząd i zarząd nie może tej reprezentacji przekazać komukolwiek.

sporządzanie wszelkiego rodzaju zawiadomień, wezwań , organizacja zebrań , sporządzanie
uchwał – ewidencja dokumentacji oraz jej archiwizacja

Nalezy dodać: pod bezpośrednim nadzorem zarządu

- woda –odczyty liczników – odczyty licznika głównego – rozliczanie wody w częściach
wspólnych
- rozliczanie prądu w częściach wspólnych

Kto jest odpowiedzialny w takim razie za prowadzenie ewidencji i rozliczanie (odczyty) mediów w lokalach właścicieli?
-

podpisywanie i negocjowanie umów z dostawcami mediów

Ten wpis należy usunąć jako niezgodny z prawem. To ustawowy obowiązek zarządu.
Ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę wyraźnie określa z kim podpisuje się umowę w budynku wielolokalowym, Ustawa o utrzymaniu porządku...również podobnie to określa, z zapisów art. 21 UoWL wynika dość jednoznacznie kto w imieniu wspólnoty może takie umowy podpisywać.

- zapewnienie dla nieruchomości wspólnej dostaw energii elektrycznej, wody i gazu,
odprowadzanie ścieków i wywozu śmieci poprzez zawieranie umów związanych z realizacją
tego zobowiązania

Jak wyżej.

- dysponowania funduszami pochodzącymi z wpływów za opłaty eksploatacyjne, świadczenia i na remonty.

Nie jest to zakazane ale administrator nie powinien samodzielnie dysponować pieniędzmi właścicieli.

zawierania umów o dostawę do nieruchomości energii elektrycznej, wody, gazu, odprowadzanie ścieków, wywozu nieczystości, świadczenia usług kominiarskich oraz innych specjalistycznych usług związanych z funkcjonowaniem nieruchomości.

- To już było jak wyżej.

reprezentowania Wspólnoty przed wszelkimi organami administracji Państwowej i Samorządowej

- Też już było - wyrzucić jako zapis niezgodny z prawem.
§ 7 - do przeredagowania

Reasumując, jest to umowa w której pomieszano rolę zarządcy któremu powierzono zarząd z rolą administratora przy wybranym zarządzie. Prędzej czy później (u was już jak widać teraz) dojdzie do konfliktów.