Zarządzanie osiedlem domków

Szymon

Witam,

Od niedawna jestem mieszkancem jednego z osiedli domkow. Stanelismy nad problemem znalezienia sensownej metody zarzadzania naszym osiedlem (klasyczna wspolnota niestety odpada), a raczej czesciami wspolnymi (droga, brama, latarnie itp.). Domki stoją na działkach, które są właśnością każdego z mieszkańców. Wspólna jest (równy współudział) droga przez osiedle, brama, latarnie, skrzynki na listy, itp). Czy ktos z członków Forum moze sie wypowiedziec w jaki sposob jest to u Was rozwiazane?
Czy warto zawiązywać jakąś formę prawną (np. stowarzyszenie) oraz kto powinien zapisać taki status (kilkadziesiąt domków na osiedlu i tyle opinii na każdy temat ;()

Sprawy, które chodzą mi po głowie:
- forma prawna łącząca mieszkańców
- licznik prądu - na dziś licznik (do którego podpięte są latarnie, siłownik bramy wjazdowej, domofony) jest jeszcze na developerze, który nie sprzedał jeszcze wszystkich segmentów. Za chwilę będzie chciał go przepisać z siebie i nie wiem na kogo
- naprawy i konserwacja części wspólnych
- fundusz remontowy

Pozdrawiam,
Szymon

Posesja

Czy warto zawiązywać jakąś formę prawną (np. stowarzyszenie)

Nie.
1) Przynależność do stowarzyszenia jest dobrowolna - jedni wstąpią, inni nie i nikt ich nie zmusi. Windykacja należności przez stowarzyszenie odpada, bo właściciele nie mają żadnych zobowiązań wobec stowarzyszenia.
2) Stowarzyszenie nie ma tytułu prawnego do części wspólnych - na czynności przekraczające zarząd zwykły i tak będzie potrzebna zgoda wszystkich współwłaścicieli.

- forma prawna łącząca mieszkańców

Współwłasność. Niestety, nie ma formy organizacyjnej. Nawet z założeniem konta bankowego będzie problem.
Jedyne wyjście to zawarcie rozbudowanej, szczegółowej umowy o powierzeniu zarządu komuś ze współwłaścicieli albo zarządcy / firmie zarządzającej. Byłaby to umowa, zawarta między właścicielami a zarządcą. Konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, bo wiele postanowień umowy będzie przekraczać zakres zarządu zwykłego nieruchomością.

Przeszukaj forum, takie tematy już się pojawiały.

biedron_ka

Może ci się Szymon na coś przyda poniższe.
Uwaga (dla niegramotnych) cytuję wybiórczo.
"...Różne protezy prawne
Mieszkańcy takich osiedli decydują się więc często na założenie stowarzyszenia rejestrowego lub zwykłego.
– Pierwsze należy zarejestrować w Krajowym Rejestrze Sądowym – mówi adw. Rafał Dębowski z Kancelarii Leśnodorski, Ślusarek i Wspólnicy. – Ma osobowość prawną, zdolność sądową, można więc występować przeciwko niemu do sądu (i odwrotnie). Ma prawo założyć konto bankowe, jest więc gdzie przesyłać pieniądze na utrzymanie współwłasności. Stowarzyszenie takie może prowadzić działalność gospodarczą, np. związaną z zarządzaniem nieruchomościami.
Czasem współwłaściciele – dążąc do minimalizacji kosztów – decydują się na powołanie stowarzyszenia zwykłego, które nie ma osobowości prawnej.
Spółdzielnia lub pełnomocnik
Osiedlami domków rządzą też spółdzielnie mieszkaniowe. Potrzebują dziesięciu założycieli, opracowania statutu oraz rejestracji w Krajowym Rejestrze Sądowym. Spółdzielnia ma osobowość prawną, jest podatnikiem, ma własne konto.
– Zarówno stowarzyszenie, jak i spółdzielnia są dobrowolnymi instytucjami, nie wszyscy więc muszą do nich należeć, a zawsze znajdzie się ktoś, kto nie zgodzi się na ich założenie – twierdzi Dębowski. Nie wszyscy muszą się godzić na płacenie. – Znam przypadek – wyjaśnia – kiedy spółdzielnia istniejąca na takim osiedlu pozwała właściciela, który nie płacił, a pozew został oddalony. Sąd argumentował, że jest on współwłaścicielem, ma więc prawo do takiej decyzji. W ten sposób w drogach mogą szybko powstać dziury, a huśtawki na placu zabaw zagrażać życiu dzieci..." - http://www.rp.pl/artykul/90574,181483_Jak_zarzadzac_osiedlem_domow_jednorodzinnych.html

"...Pojęcie „wspólnota mieszkaniowa” występujące w ustawie z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU 1994 nr 85, poz. 388 z późn. zm.) oznacza na ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości (budynku). Ustawa dotyczy ustanawiania odrębnej własności lokali, praw i obowiązków właścicieli lokali oraz zarządu nieruchomością wspólną. Lokalem natomiast ustawa nazywa „wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb”. Te oraz inne zapisy ustawy nie pozostawiają wątpliwości, że nie znajduje ona zastosowania w przypadku osiedli domów jednorodzinnych. Przytoczone przez czytelnika sformułowanie „Wspólnota nie powstanie na osiedlu domków jednorodzinnych” jest więc jak najbardziej słuszne.
Jednak jak zauważa czytelnik, w przypadku osiedli domów jednorodzinnych występują pewne elementy wspólne, takie jak drogi, chodniki, oświetlenie itp. Skoro zatem nie ma regulacji ustawowej odnoszącej się wprost do domów jednorodzinnych, to poszukując zasad zarządzania częściami wspólnymi osiedla, trzeba odwołać się do przepisów ogólnych regulujących problematykę współwłasności.
W pierwszej kolejności sięgnąć należy do art. 195 i nast. kodeksu cywilnego, gdzie znaleźć można zapisy dotyczące zarządzania rzeczami wspólnymi. Przepisy art. 199 – 203 k.c. określają podstawowy model zarządu, który opiera się na założeniu, że każdy ze współwłaścicieli zobowiązany jest do udziału w zarządzie rzeczą wspólną, natomiast do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli.
Regulacja ustawowa w tym zakresie jest jednak stosunkowo uboga, dlatego sprawowanie zarządu na podstawie samych zapisów kodeksu cywilnego może być uciążliwe i prowadzić do konfliktów między współwłaścicielami.
Korzystniejszym rozwiązaniem dla współwłaścicieli jest zawarcie przez nich wszystkich umowy określającej zasady zarządzania mieniem wspólnym właścicieli domów jednorodzinnych.
Umowa taka może w zasadzie dowolnie kształtować sposób zarządu, można na przykład powołać spośród właścicieli domów zarząd osiedla, który zarządzać będzie mieniem wspólnym w imieniu wszystkich właścicieli, określając przy tym czynności, dla których wymagane będzie uzyskanie zgody większości albo wszystkich współwłaścicieli.
Innym wyjściem jest powierzenie zarządu podmiotowi zewnętrznemu specjalizującemu się w świadczeniu tego typu usług. Istotne, że sposób zarządu mieniem wspólnym może zostać ujawniony w księdze wieczystej, wskutek czego w razie sprzedaży jednego z domów i udziału w części wspólnej nowy właściciel związany będzie zasadami zarządu określonymi w umowie współwłaścicieli.
Zupełnie inaczej będą się kształtować prawa i obowiązki właścicieli domów jednorodzinnych, jeżeli deweloper nie przeniesie na nabywców domów udziałów w drogach i innych elementach infrastruktury, lecz umożliwi korzystanie z infrastruktury na podstawie umowy lub przez ustanowienie służebności. Wówczas właścicielem części osiedla przeznaczonej do wspólnego użytku pozostanie deweloper i on będzie decydować o sposobie zarządu tą częścią osiedla.
W takiej sytuacji relacje między deweloperem a właścicielami domów – w szczególności odnośnie do sposobu korzystania z tego terenu oraz ponoszenia ewentualnych opłat z tego tytułu – określać powinny umowy między deweloperem a właścicielami domów..." - Jakub Grzegorzek, Kancelaria Prawna Chałas i Wspólnicy http://www.rp.pl/artykul/90574,85810_Wspolnota_na_osiedlu_domow.html

Posesja

Szymon, przeczytaj te wątki:

https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/4554/wspolnota-mieszkaniowa-czy-zarzad-nieruchomosci/

https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/4071/administarcja-osiedlem-apartamentowcow-i-domkow-jednorodzinnych/

https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/1946/plac-zabaw-koscia-niezgody/

https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/2933/rozliczanie-osiedla-domow-jednorodzinnych/

https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/1132/zarzad-nieruchomoscia-wspolna-na-osiedlu-domow/#Item_11

https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/1023/administrowanie-osiedlem-domkow-jednorodzinnych/