Wymiana opraw oświetlenia
waprok
Użytkownik
Proszę o pomoc. Wszedłem do zarządu wspólnoty i jestem teraz z resztą członków zarządu zobowiązany załatwiać sprawy wsteczne, w których nie ucestniczyłem (taki urok), a chciałbym to wykonać jak najlepiej.
W budynku - ówcześnie ok. 4 letnim - było oświetlenie części wspólnych, które świeciło się przez 24h. Oczywiście developer nie dobrał odpowiednich opraw i to 24h świecenie powodowało ukruszanie się plastiku, topienie i odpadanie opraw, czasem z częścią tynku z sufitu. Były nawet sytuacje (moje piętro), gdzie na przestrzeni kilku metrów bieżacych świeciła się jedna, zwisająca lampa (powinny 4). Taka sytuacja zagrażała użytkownikom częsci wspólnych.
Zdeterminowany zarząd uzyskał od developera kilkadziesiąt tys. zł. na poprawę tego stanu (tak, tak, sam nie wiem jak to zrobili, tym bardziej że developer był wyjątkowo skąpy). W między czasie zarząd zdobył jeszcze interpretację US, czy musi od tych środków odprowadzać podatek (na szczęscie nie), no, i zarząd by zmienić stan oświetlenia częsci wspólnych i nie bać się, czy komuś oprawa zwali się na głowę - zaczął działać. Obecnie stan jest taki, że w częściach wspólnych działa sprawnie oświetlenie, gdyż wymieniono oprawy i korytarze w końcu nie straszą.
Problem pojawił się z jednym z właścicieli - zarząd mu zwrócił uwagę, że nie może dokonywać zmian w instalacji i urządzeniach c.o. W ramach rewanżu właściciel teraz skupił się na oświetleniu NW. Zarzuca zarządowi, że na wymianę opraw powinien był mieć uchwałę, że nie mógł zmienić oświetlenia ze stale świecącego na z czujnikiem ruchu, i że zabrakło 3 punktów oświetleniowych na każdym piętrze (z 18 zmaniejszono do 15). Dodam, że instalacja została odebrana przez inspektora z ramienia firmy wykonującej wymianę opraw, a środki od developera w ramach porozumienia były przelane na cel oświetlenia NW.
W budynku - ówcześnie ok. 4 letnim - było oświetlenie części wspólnych, które świeciło się przez 24h. Oczywiście developer nie dobrał odpowiednich opraw i to 24h świecenie powodowało ukruszanie się plastiku, topienie i odpadanie opraw, czasem z częścią tynku z sufitu. Były nawet sytuacje (moje piętro), gdzie na przestrzeni kilku metrów bieżacych świeciła się jedna, zwisająca lampa (powinny 4). Taka sytuacja zagrażała użytkownikom częsci wspólnych.
Zdeterminowany zarząd uzyskał od developera kilkadziesiąt tys. zł. na poprawę tego stanu (tak, tak, sam nie wiem jak to zrobili, tym bardziej że developer był wyjątkowo skąpy). W między czasie zarząd zdobył jeszcze interpretację US, czy musi od tych środków odprowadzać podatek (na szczęscie nie), no, i zarząd by zmienić stan oświetlenia częsci wspólnych i nie bać się, czy komuś oprawa zwali się na głowę - zaczął działać. Obecnie stan jest taki, że w częściach wspólnych działa sprawnie oświetlenie, gdyż wymieniono oprawy i korytarze w końcu nie straszą.
Problem pojawił się z jednym z właścicieli - zarząd mu zwrócił uwagę, że nie może dokonywać zmian w instalacji i urządzeniach c.o. W ramach rewanżu właściciel teraz skupił się na oświetleniu NW. Zarzuca zarządowi, że na wymianę opraw powinien był mieć uchwałę, że nie mógł zmienić oświetlenia ze stale świecącego na z czujnikiem ruchu, i że zabrakło 3 punktów oświetleniowych na każdym piętrze (z 18 zmaniejszono do 15). Dodam, że instalacja została odebrana przez inspektora z ramienia firmy wykonującej wymianę opraw, a środki od developera w ramach porozumienia były przelane na cel oświetlenia NW.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
A tefgo zarzad już nie mógł zrobić bez uchwałay właścicieli lokali ...
Wszytko się zgadza, ale w tym łańcuszku zabrakło na początku zgody na taką modernizacje w postaci uchwały ogółu właścicieli lokali.
Zarząd WM ma wykonywać wolę właścicieli lokali wyrażoną w uchwale a nie realizować własne pomysły na ich koszt ...
A co byś zrobił jak z przyczyn ekonomicznych uziemiłbyś drugą windę ...
Ta sprawa przekracza zwykły zarządu nieruchomością wspólną. Tu nie chodzi o wymianę żarówek ze zwykłych na energooszczędne do czego chce sprowadzić us^er Posesja.
Chodzi o zmianę systemu oświetlenia części wspólnej , ograniczenia punków świetlnych, a na to jest potrzebna zgoda większości właścicieli lokali .
Nie ma znaczenia kto będzie ponosił koszty z tym związane, jest to ingerencja w obecny stan części wspólnych... a co do pomników to na pewno za takie wpisy Posesji ich stawiać nie trzeba .
W omawianym przypadku:
1) Nie nastąpiła zmiana przeznaczenia żadnej części nieruchomości wspólnej.
2) Nieruchomość nie została obciążona ŻADNYMI kosztami.
3) Nie podjęto decyzji rozporządzającej nieruchomością wspólną.
Wniosek: nie nastąpiło przekroczenie czynności zwykłego zarządu. Zarząd miał prawo to zrobić. I chwała mu za to, ze zrobił. Oby więcej takich rozsądnych i rzutkich zarządów. Na ich koszt? Tutaj właściciele nie ponoszą żadnego kosztu. Zdecyduj się: czy ma znaczenie, że właściciele nie ponoszą kosztów, czy nie ma?
W zakresie czynności zwykłego zarządu też ponosi się koszty, ale to nie znaczy, że na każdy, najmniejszy wydatek zarząd wspólnoty musi mieć uchwałę.
Nie jest prawdą, że zarząd jest bezwolnym narzędziem w rękach ogółu właścicieli. Ustawa wyposażyła zarząd wspólnoty we własne kompetencje, które może i powinien realizować samodzielnie, bez zawracania głowy wszystkim właścicielom lokali. Po to zarząd został w końcu wybrany.
Przyzwyczaiłeś nas do tego, że zawsze idziesz pod prąd , masz poglądy inne niż ja i szukasz takiego wytłumaczenia, które zawsze potwierdza pozaprawne działania Zarządu WM, Administratora czy Zarządcy ( z licencją) jako zgodne z prawem choć nie po myśli innych właścicieli lokali.
Traktujesz nas jako zło konieczne, które należy edukować pod twoją batutą ...
Wyjaśnij wszytki swoim zwolennikom co to jest ten katalog czynności zwykłego zarząd, który tak często cytujesz , gdzie on jest spisany, ....
Nie szukaj, bo takiego katalogu nie ma, to jest twój wirtualny świat na potrzeby omamiania maluczkich .
Co jest czynnością zwykła Zarządu a co nie , decyduje ogół właścicieli lokali danej wspólnoty (...)
Prawidłowe działanie Zarządu winno być takie , że swój pomysł ze zmniejszeniem ilości punktów świetlnych winien uzgodnić z ogółem właścicieli .
Może to zrobić post factum na najbliższym zebraniu właścicieli lokali , Oni ocenią .
Darz Bór ...
Dla jednego z ekspertów nawet wkręcenie żarówki (oprawki) na korytarzu kwalifikuje się pod ..charakter czynności prawnej..." której nie tyle elektryk ale nawet zarząd sam nie może dokonać.
Ot, taki utrwalony w umyśle pogląd. Że absurdalny i bezpodstawny, nieważne.
Może warto przypomnieć co "mądrzejsi" sądzą na ten temat:
"...Terminem "zarząd zwykły" posługuje się też Kodeks cywilny, jednakże nie zawiera on definicji tego pojęcia, ani też nie wskazuje, jakiego rodzaju czynności mieszczą się w pojęciu zarządu zwykłego, a jakie poza ten zakres wykraczają. Tym samym granica pomiędzy czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu a innymi czynnościami nie jest ostra. W doktrynie prawa podkreśla się, że jako ogólną wskazówkę kwalifikowania sprawy, jako przekraczającej lub nieprzekraczającej zwykłego zarządu przyjąć należy doniosłość konkretnej sprawy z punktu widzenia interesów majątkowych i osobistych właścicieli lokali. Ta doniosłość przemawia za tym, aby pewne kategorie spraw objąć szczególnym reżimem prawnym.." - Genowefa Baziuk-Płaska ze Stowarzyszenia Wspólny Dom 11-08-2008
"...Wprawdzie art. 201 k.c. nie definiuje, co to jest zarząd zwykły, ale przyjmuje się, że chodzi o czynności niezbędne do prowadzenia prawidłowej gospodarki i zachowania rzeczy w stanie nie pogorszonym. Taka definicja nie zawsze jest wystarczająca, ponieważ o tym, co należy do zwykłego zarządu nieruchomością, decydują konkretne stosunki i wola współwłaścicieli ..." - ANALIZA - Kodeks cywilny a ustawa o własności lokali adwokat WIKTOR E. ŁYSZCZAK
"...W doktrynie przyjmuje się, że czynnościami zwykłego zarządu rzeczą wspólną jest załatwianie bieżących spraw związanych z eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach jej aktualnego przeznaczenia.
Pozostałe czynności, nie mieszczące się w tych granicach, należą do kategorii czynności przekraczających zwykły zarząd rzeczą wspólną. Jednocześnie podkreśla się, że rozróżnienie tych czynności należy ustalać in casu, dla poszczególnych wypadków odrębnie. Tak też Sąd Najwyższy w uzasadnieniu powołanej uchwały III CZP 182/93 oraz w uzasadnieniu wyroku z dnia 8 października 1997 r., II CKN 362/97 (OSNC 1998, nr 2, poz. 33)..." - Wyrok SN z dnia 15 października 2002 r., II CKN 1479/00
Uwaga dla niegramotnych: cytaty są wybiórcze.
Nowy doklejony: 28.01.13 13:04 To nie do końca jest tak - sam zresztą źle to opisałem. Poprzednio było 19 punktów, ale w tym 11 świecących ciągle, a 8 awaryjnych - jednak z możliwością zaświecenia przez wyzwolenie. Obecnie jest 15 punktów reagujących na ruch i 8 awaryjnych, ale te awaryjne nie włączają się na przycisk, tylko gdy "wywali bezpiecznik".
z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 6 kwietnia 2011 r., sygn. akt: I ACa 103/11:
"W ocenie Sądu Apelacyjnego podejmowanie w przedmiotowej sprawie uchwały przez współwłaścicieli nieruchomości wspólnej było zbędne, albowiem remont instalacji elektrycznej stanowi czynność zwykłego zarządu. Nie jest to przebudowa w rozumieniu art. 22 ust. 3 pkt 5 ustawy o własności lokali albowiem dotyczy ona instalacji elektrycznej, a nie nieruchomości jako takiej. Z dołączonych przez powódkę do apelacji dowodów wynika, iż wymiana wewnętrznej linii zasilającej nie wymaga naruszania elewacji ścian i przebić przez stropy (oświadczenie technika-elektryka), remont instalacji elektrycznej w budynku poprawi stan techniczny całej instalacji zasilającej lokale mieszkaniowe, jednocześnie stanowił będzie kapitalny przegląd tej instalacji. Dla potrzeb remontu i przebudowy instalacji zasilającej został wykonany projekt techniczny przez uprawnionego projektanta (ekspertyza techniczna z 12 lipca 2010 r.)."
http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/1199-i-aca-10311-remont-instalacji-elektrycznej-stanowi-czynnosc-zwyklego-zarzadu
Ale mój komentarz dotyczył szerszego problemu: decydowania przez samą wspólnotę o tym, co jest, a co nie jest czynnością zwykłego zarządu. Moim zdaniem nie jest możliwe decydowanie w tej sprawie uchwałą - byłoby to stanowienie prawa lub dokonywanie jego wykładni, do czego wspólnota nie ma kompetencji. Wspólnota została powołana do zarządzania nieruchomością wspólną.
ale magiel...
kto następny ....
Nowy doklejony: 29.01.13 20:36