Mała wspólnota - zmiana sposobu zarządu

slawikm

Witam,

jestem właścicielem mieszkania w małej wspólnocie mieszkaniowej (6 mieszkań). Zarząd sprawuje jeden z właścicieli, prowadzi księgowość, dokonuje przelewów z rachunku wspólnego.
Trzech właścicieli w tym ja dogaduje się, mamy większość i dostęp do rachunku bankowego wspólnoty. Przy realizacji uchwał nie przekraczających zwykłego zarządu nasza większość wystarcza. Pozostali dwaj właściciele są w permanentnej opozycji, zawsze "na nie". Problem pojawia się gdy chcemy realizować uchwałę przekraczającą zwykły zarząd np zakup żwiru potrzebnego do utwardzenia drogi wewnętrznej. To wydatek ok 2000 zł.
Pytanie, co zrobić żeby uchwalać zgodnie z prawem takie zakupy.? Mamy co prawda możliwość wystąpienia do sądu o zgodę ale nikt nie ma ochoty i czasu w każdej sprawie iść do sądu.
Myślałem nad wydzieleniem piwnic jako dodatkowych lokali. Wydzielimy dwie piwnice, mamy wtedy 8 lokali i jest duża wspólnota mieszkaniowa:-) Niestety notariusz żąda zgody wszystkich właścicieli na wyodrębnienie. Piwnica jest wpisana do księgi wieczystej mojego mieszkania, jako pomieszczenie przynależne. Motywuje to tym, że po wydzieleniu dodatkowych lokali zmieni się sposób zarządzania nieruchomością a to już przekracza zwykły zarząd i potrzebna jest zgoda wszystkich.

Trochę poczytałem w necie i wpadłem na taki pomysł. Zmienić można sposób sprawowania zarządu poprzez umowę wszystkich właścicieli podpisaną przed notariuszem. Oczywiście nie zgodzą się wszyscy na taką umowę. To może wystąpić do sądu właśnie o zastąpienie ich sprzeciwu zgodą sądu? Chyba trochę to naciągane ale na razie nie mam innego pomysłu.

Z góry dziękuję za opinie i wskazówki.

KubaP

Zmienić można sposób sprawowania zarządu poprzez umowę wszystkich właścicieli podpisaną przed notariuszem.
Oczywiście nie zgodzą się wszyscy na taką umowę.
To może wystąpić do sądu właśnie o zastąpienie ich sprzeciwu zgodą sądu?
Chyba trochę to naciągane ale na razie nie mam innego pomysłu.

Sąd niczego nie może nakazać ... i cały twój pomysł spali na panewce ...

slawikm

a jakieś propozycje?

Zarządca

[cite] slawikm:[/cite] Problem pojawia się gdy chcemy realizować uchwałę przekraczającą zwykły zarząd np zakup żwiru potrzebnego do utwardzenia drogi wewnętrznej. To wydatek ok 2000 zł.
Pytanie, co zrobić żeby uchwalać zgodnie z prawem takie zakupy.? Mamy co prawda możliwość wystąpienia do sądu o zgodę ale nikt nie ma ochoty i czasu w każdej sprawie iść do sądu.

Niestety innych pomysłów brak, jednak można rzeczywiście rozważyć wyodrębnienie piwnic, jeżeli właściciele się nie zgodzą - wystąpić do sądu o wyrażenie zgody w trybie art. 199 kodeksu cywilnego. Wtedy powstanie, jak rozumiem duża wspólnota mieszkaniowa (więcej niż 7 lokali).

Nowy doklejony: 01.02.13 10:28
Powracając do kwestii zgody właścicieli na dokonanie połączenia lub podziału w nieruchomości zarządzanej na zasadach wynikających z kodeksu cywilnego, to jeszcze przed wejściem w życie ustawy o własności lokali Sąd Najwyższy akcentował konieczność uzyskania zgody pozostałych właścicieli na połączenie lub podział nieruchomości. W postanowieniu z dnia 21 października 1983 roku, sygn. akt: VI CR 346/83 Sąd Najwyższy przedstawił następujący pogląd: „swoiste cechy tej formy własności nieruchomości lokalowej ujawniają się wówczas, gdy w wyniku dokonanej czynności zbycia fizycznej, części takiej nieruchomości lub jej podziału w drodze orzeczenia sądowego ma dojść do wydzielenia nowego lokalu (lokali). Podział taki będzie dopuszczalny i możliwy tylko wówczas, gdy nie naruszy on ustawowych przesłanek warunkujących ustanowienie własności odrębnych lokali (art. 135 k.c.). W wyniku tych czynności następują zmiany w samym kręgu dotychczasowych właścicieli odrębnych lokali. Jeżeli przekształcenie struktury prawnej i ewentualne zmiany technicznych elementów i innych urządzeń budynku wymienionych w art. 136 § 1 k.c. wpływają na sferę praw i obowiązków innych właścicieli odrębnych – lokali, to czynności powyższe nie mogą być skutecznie dokonano bez uczestnictwa właścicieli tych lokali."

Więcej na ten temat w artykule : "Podział i połączenie lokali we wspólnocie mieszkaniowej "

na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:

http://www.zarzadca.pl/komentarze/1662-podzial-i-polaczenie-lokali-we-wspolnocie-mieszkaniowej

slawikm

Przeczytałem ustawę o własności lokali, najlepiej sięgnąć do źródła:-) Okazuje się, że w takiej wspólnocie jak moja bardzo łatwo zrobić dużą wspólnotę.

KubaP

[cite] slawikm:[/cite]Przeczytałem ustawę o własności lokali, najlepiej sięgnąć do źródła:-) Okazuje się, że w takiej wspólnocie jak moja bardzo łatwo zrobić dużą wspólnotę.

i od tego trzeba było zacząć ...

lukasz..

[cite] slawikm:[/cite]Przeczytałem ustawę o własności lokali, najlepiej sięgnąć do źródła:-) Okazuje się, że w takiej wspólnocie jak moja bardzo łatwo zrobić dużą wspólnotę.

W jaki sposób ???

Tsuda

W umowie notarialnej między właścicielami,
Wszyscy właściciele muszą wyrazić zgodę, aby poddać się rygorom ustawy o własności lokali.

biedron_ka

w takiej wspólnocie jak moja bardzo łatwo zrobić dużą wspólnotę.

Byłby to rzadki przypadek gdzie mała wspólnota w której prawa własności wszystkich właścicieli w sprawach najważniejszych i najistotniejszych są doskonale zabezpieczone przez K.c. - rezygnuje na rzecz ułomnego prawa większości (czyli dyskryminację właścicieli).
To tak jakby po obaleniu komuny jakieś miasto czy nawet województwo chciało być rządzone dalej wg. dawnych zasad przez najgłupszego we wsi czyli jakiegoś sekretarza pzpr.

koziorozka

Poza tym taka umowa obowiązuje tylko aktualnych właścicieli, po sprzedaży lokalu nowy właściciel chyba już nie musi się na nią godzić

KubaP

[cite] koziorozka:[/cite]Poza tym taka umowa obowiązuje tylko aktualnych właścicieli,
po sprzedaży lokalu nowy właściciel chyba już nie musi się na nią godzić

taka umowa to zmiana sposobu zarządu nieruchomością i powinna być wpisana w KW .
A jak już tam jest wpisana to też dotyczy przyszłych właścicieli ...