Rozliczanie kosztów terenów wspól. a prywatne parkingi wewnątrz ogrodzonego osiedla.

And-Y

Witam,

Mam pytanie dotyczące rozliczania kosztów utrzymania terenów wspólnych osiedla. Temat jest dość zawiły ale postaram się w miarę dokładnie go opisać.

Osiedla jest ogrodzone, wewnątrz ogrodzone osiedla znajduje się 7 budynków wielomieszkaniowych stanowiących
7 odrębnych wspólnot mieszkaniowych oraz parkingi z oznaczonymi i ponumerowanymi miejscami parkingowymi, które stanowią odrębne działki od terenów wspólnych wszystkich wspólnot. Właścicielami tych miejsc parkingowych są w ok. 80% właścicle mieszkań na osiedlu, natomiast pozostałe 20% stanowią właściciele, którzy nie mają mieszkań na tym osiedlu a jedynie parkingi.

W chwili obecnej koszt utrzymania terenów wspólnych tj. oświetlenia, sprzątanie ulic i chodników, odśnieżania, ochrony osiedla, konserwacji szlabanów ponoszą tylko i wyłącznie właściciele mieszkań. Powyższe koszty rozliczane są na poszczególne wspólnoty procentowo wg ilości lokali w danej wspólnocie w stosunku do wszystkich lokali we wszystkich budynkach. Konkretnie 323 właścicieli lokali płaci za wszystko a 350 właścicieli miejsc postojowych nie partycypuje solidarnie w tych kosztach.

Wśród właścicieli mieszkań są osoby, które nie mają wykupionych miejsc postojowych a mają samochody i prakują przy chodnikach, są osoby co nie mają miejsc i nie mają samochodów, są też osoby mające więcej niż jedno miejsce (w tym są takie co mają kilkadziesiąt miejsc na własność a nie mają mieszkania).

Reasumując, developer oddał osiedle z miejscami parkingowymi, poczym jak się okazało parkingi te są na działkach przywatnych i zostały wyprzedane.
Znaczna część mieszkańców została bez miejsc parkingowych, "inwestorzy w miejsca parkingowe" chcą je sprzedawać/wynajmować a nie chcą partycypować w kosztach utrzymania terenów wspólnych. Dodam, że wpólnoty pokrywają koszt energii elektrycznej, gdzie latarnie oświetlające ulice wewnątrz osiedlowe stoją na działkach parkingowych!

Na domiar złego mamy 7 Zarządów i jak się okazuje każdy ma inne wizje dotyczące ewentualnego sposobu rozliczeń :cry:

Czy mogę liczyć na Państwa pomysły i sugestie co można z takim bałaganem zrobić?

Pzdr
And-Y

Posesja

Czy mogę liczyć na Państwa pomysły i sugestie co można z takim bałaganem zrobić?

Temat był już wielokrotnie poruszany, ale nie ma dobrego rozwiązania.
Jeżeli parkingi są odrębnymi nieruchomościami (z własnymi księgami wieczystymi), to wspólnoty mieszkaniowe nie maja prawa się nimi zajmować, bo zostały powołane przez ustawodawcę wyłącznie do zarządzania swoją nieruchomością wspólną. Koszty utrzymania każdej nieruchomości gruntowej, na której wybudowano parking, obciążają wszystkich współwłaścicieli tych nieruchomości, niezależnie od tego, czy oprócz tej działki gruntu posiadają inne nieruchomości lokalowe czy gruntowe, czy mają samochody, czy nie.

Wspólnoty nie mają tytułu prawnego do tych nieruchomości, nie mają też prawa obciążać właścicieli lokali kosztami ich utrzymania. Takie obciążenie jest nie do wyegzekwowania w drodze sądowej: ani wspólnota nie sprawuje zarządu tymi nieruchomościami, ani osób niemających udziału w tych "nieruchomościach parkingowych" nie można zmusić do łożenia na cudzą nieruchomość. Na miejscu tych osób odmówiłbym płacenia "haraczu" na cudzy parking i zapytałbym o podstawy prawne, na jakich wspólnota opiera zarówno swoje żądanie zapłaty, jak i w ogóle zajmowanie się tymi parkingami.

Zarządzanie takimi nieruchomościami powinno się odbywać zgodnie z przepisami o współwłasności kodeksu cywilnego (art. 195-221): http://kodeks-cywilny.org/II-wlasnosci-i-inne-prawa-rzeczowe/wlasnosc/wspolwlasnosc Przy dużej ilości współwłaścicieli stosowanie tych przepisów w praktyce jest niewykonalne - w sprawach ważniejszych, czyli przekraczających zarząd zwykły rzeczą wspólną, wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, czyli 100% udziałów.

Niestety, nie ma metody, by zgodnie z prawem skutecznie zarządzać takimi nieruchomościami. Jedyne sensowne wyjście to zawarcie przez wszystkich współwłaścicieli umowy o sposobie sprawowania zarządu i powierzenie zarządu zarządcy. Jednak taka umowa musiałaby być dobrze przygotowana, bo z jednej strony zarządca musi mieć narzędzia i możliwości działania (zawieranie umów, dokonywanie płatności za energię elektryczną, sprzątanie i odśnieżanie, remonty, windykacja należności od poszczególnych współwłaścicieli), a z drugiej strony współwłaściciele powinni sobie zapewnić kontrolę nad poczynaniami zarządcy. Ale taka umowa wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Byłoby dobrze, gdyby została zawarta w formie aktu notarialnego, a sposób zarządu został uwidoczniony w księdze wieczystej każdej z tych nieruchomości - wówczas umowa będzie wiążąca dla każdoczesnych współwłaścicieli.

And-Y

Zgadzam się, że wspólnotom nic do parkingów bo mają oddzielne KW itd.

Problemem jest rozliczanie kosztów wspólnot.
W chwili obecnej ja jako właściciel mieszkania obciążany jestem
np. za energię elektryczną lamp które oświetlają ulice wewnętrzne stoją na działce parkingowej.
Sól i odśnieżanie pokrywane jest z pieniędzy wspólnot natomiast z tej drogi korzystają tylko właściciele miejsc parkingowych
bo wspólnoty nie posiadają przecież parkingów, itd. Szlaban wjazdowy również nie służy tylko właścicielom mieszkań i można tak wyliczać.

Czy to jest zgodne z prawem? Czy wspólnota której jestm członkiem powinna pokrywać te koszty
solidarnie z pozostałymi wspólnotami a właściciele miejsc nie muszą w tym uczestniczyć?
Co na to kodeks cywilny w zakresie współwłasności? Gdyby 100% właściclei parkingów było
członkami wspólnot mieszkaniowych to nie było by tu większego problemu z podziałem
kosztów ale co w sytuacji gdy osoby z zewnątrz mają wykupione parkingi?

Wiem, że temat był wielokrotnie poruszany ale ja nadal szukam jakiegoś pomysłu co z tym zrobić.

Posesja

Nie rozumiem Twoich dylematów. Skoro:

Zgadzam się, że wspólnotom nic do parkingów bo mają oddzielne KW itd.

...to skąd pytania:

Czy to jest zgodne z prawem? Czy wspólnota której jestm członkiem powinna pokrywać te koszty solidarnie z pozostałymi wspólnotami

Niezależnie od tego, czy wszyscy współwłaściciele są czy nie są właścicielami lokali we wspólnotach, wspólnota nie może się zajmować sąsiednią nieruchomością, która nie jest nieruchomością wspólną tej wspólnoty.

And-Y

OK, zapytam inaczej, czy wspólnota ma obowiązek płacenia za energię elektryczną lamp drogowych stojących na działce parkingowej, która nie nalezy do terenów wspólnoty?

Posesja

Nie ma obowiązku - to jest koszt utrzymania cudzej nieruchomości, która nie jest nieruchomością wspólną tej wspólnoty.
Nawet nie ma prawa - każdy wydatek na cel niezwiązany z GZM (nie mylić z GMO ), czyli z gospodarką zasobami mieszkaniowymi (mówiąc po ludzku: z kosztami zarządu nieruchomością wspólną) nie zostanie przez Urząd Skarbowy za koszt zwolniony od podatku dochodowego od osób prawnych. Krótko mówiąc- w razie kontroli US, wspólnota zapłaci podatek od kwot, wydanaych na oświetlenie parkingów i dróg dojazdowych poza nieruchomością wspólną.

And-Y

Czyli moja wspólnota przestaje płacić bo nie jest to koszt wspólnoty. W konsekwencji światło gasnie na terenie całego "osiedla" czyli i lampy na działkach "sąsiadów" z parkingami, i oświetlenie pomiędzy blokami, domofony, szlbany itd. i to jest rozwiązanie?

Praktyk-realista

And-Y - WM nie ma takiego obowiązku, ma za to PRAWO do przebywania w ciemności.
Jeżeli nie będzie dobrej woli do kompromisu będzie wojna.
Jest to dość powszechna praktyka wciskania WM, w ramach "sprzedaży wiązanej" , placów zabaw, parkingów, ulice itp. U mnie mieliśmy to samo z ulicą, należącą do 118 właścicieli. Podpisaliśmy, członkowie 4 WM umowę o oświetleniu. Z punktu prawa jest bezprawiem, z punktu logiki - dobrodziejstwem. Każdy , który by ją kwestionował zostałby poddany ostracyzmowi. na razie ochotnika brak.

Posesja

[cite] And-Y:[/cite]Czyli moja wspólnota przestaje płacić bo nie jest to koszt wspólnoty. W konsekwencji światło gasnie na terenie całego "osiedla" czyli i lampy na działkach "sąsiadów" z parkingami, i oświetlenie pomiędzy blokami, domofony, szlbany itd. i to jest rozwiązanie?

Czy to znaczy, że oświetlenie kilku różnych nieruchomości jest podpięte pod jeden licznik? Nie jesteście w stanie wydzielić kosztów energii elektrycznej nieruchomości wspólnej od kosztów oświetlenia cudzych nieruchomości?

Czy uważasz, że obecnie jest w porządku, że za utrzymanie parkingów płacą ludzie, którzy ani nie są ich współwłaścicielami, ani z nich nie korzystają, a unikają opłat współwłaściciele parkingów, którzy nie mają lokali w tych wspólnotach? Ci, co powinni płacić, nie płacą. A ci, którzy nie powinni - płacą.

And-Y

Do Posesja:
Tak "osiedle" ma jeden wspólny licznik zarówno do terenów wspólnot jak i parkingów.

Czy uważasz, że obecnie jest w porządku, że za utrzymanie parkingów płacą ludzie, którzy ani nie są ich współwłaścicielami, ani z nich nie korzystają, a unikają opłat współwłaściciele parkingów, którzy nie mają lokali w tych wspólnotach? Ci, co powinni płacić, nie płacą. A ci, którzy nie powinni - płacą.

To ja o to pytam? I to ja się z tym nie zgadzam. Dlatego założyłem ten wątek, aby poprosić o Wasze pomysły i sugestie.

Posesja

Tak "osiedle" ma jeden wspólny licznik zarówno do terenów wspólnot jak i parkingów.

To się nie dziwię współwłaścicielom parkingów spoza wspólnot, że nie płacą - skoro mają sponsora...
Należałoby rozdzielić instalację elektryczna, albo przynajmniej założyć podliczniki na urządzenia spoza nieruchomości wspólnej, z możliwością odcięcia zasilania tych urządzeń. Następnie wezwać pisemnie współwłaścicieli parkingów do pokrywania kosztów oświetlenia i zasilania szlabanów - zgodnie z ich udziałami w tych nieruchomościach.

And-Y

Proponujesz:

Następnie wezwać pisemnie współwłaścicieli parkingów do pokrywania kosztów oświetlenia i zasilania szlabanów - zgodnie z ich udziałami w tych nieruchomościach.

A jak to ma się do tego co pisałeś wcześniej:

Jeżeli parkingi są odrębnymi nieruchomościami (z własnymi księgami wieczystymi), to wspólnoty mieszkaniowe nie maja prawa się nimi zajmować,

Nie zrozum, mnie proszę źle, nie zamierzam na ciebie naskakiwać i cieszę się, że zabrałeś głos w mojej sprawie, ale liczyłbym na konkretne pomysły, wskazówki czy rozwiązania a nie luźne dyskusje wokół tego tematu. Jest konkretny problem i z dotchcasowych postów jak dla mnie niewiele wynika (bez urazy).

Zarządca

Nie dostrzegam sprzeczności w tych wypowiedziach, jeżeli wspólnota otrzymała fakturę, to może ją refakturować również na inne podmioty, tzn. osoby trzecie, o ile są ku temu podstawy.
Nie może natomiast się zajmować w znaczeniu zarządzania, działalności uchwałodawczej, etc.



Zarządzający nie ma prawa księgować kosztów związanych z cudzymi nieruchomościami w ewidencji wspólnoty - np. soli, czy szlabanu, należy je wyksięgować.
Zarządzający może teraz wziąć kapelusz i udać się do właścicieli tych parkongów, ewentualnie pokryć koszty z własnej kieszeni.

Inaczej jest z energią elektryczną - bo jak rozumiem wspólnota jest obciążana przez ZE - tutaj zarządzający wystawia obciążenia (refaktura), jednak i tak należałoby, jak już napisał Posesja, rozdzielić te instalacje.

biedron_ka

Należy to "rozebrać na czynniki pierwsze".
Problemów całego osiedla nie rozwiąże się tak łatwo. W jednej wspólnocie ciężko się dogadać a co dopiero w siedmiu!
Proponuję dać sobie spokój z pozostałymi i ustalić kwestie swojej wspólnoty.
Budynek i działka jaką ma wspólnota to jest to za co mogą właściciele lokali w tej wspólnocie płacić.
Stanowiska postojowe skoro mają swoje KW są odrębnymi nieruchomościami (wspólnotami?).
Mają swoich właścicieli i swoje części wspólne, ich problemy nie są problemami twojej wspólnoty nawet jak tam są właściciele z twojej wspólnoty.
W twojej wspólnocie właściciele nie mogą ponosić kosztów utrzymania nieruchomości sąsiednich.
Nie ma takiego pojęcia jak nieruchomość wspólna osiedla bo każda wspólnota ma przydzieloną geodezyjnie działkę.
Pozostaje problem wspólnego oświetlenia dla kilku wspólnot.
Do rozwiązania (podliczniki) lub do dogadania się z zarządami na temat rozliczania na innych zasadach.

Sól i odśnieżanie pokrywane jest z pieniędzy wspólnot natomiast z tej drogi korzystają tylko właściciele miejsc parkingowych

- to właściciele zgodzili się płacić za inne wspólnoty? - nie może tak być.
Swoją drogą ci deweloperzy, ech - takie sprawy powinny być uzgodnione nawet przed rozpoczęciem budowy z odpowiednim wpisem w AN (służebności itp.)

Posesja

A jak to ma się do tego co pisałeś wcześniej

Wspólnota ma prawo refakturować czy wystawiać noty obciążeniowe na właścicieli innych nieruchomości, żeby odzyskać poniesione koszty, które nie są związane z utrzymaniem NW.
Nie może natomiast podejmować uchwał o opłatach na utrzymanie cudzej nieruchomości, nie powinna organizować odśnieżania i remontów tych parkingów i pośredniczyć w pokrywaniu kosztów tych usług itp.

z dotchcasowych postów jak dla mnie niewiele wynika

Nikt nie poda Ci gotowego rozwiązania, bo takich nie ma. Gdybyś przejrzał posty o podobnych nieruchomościach, to byś się dowiedział o różnych atrapach, stosowanych do zarządzania takimi gruntami: powoływane są stowarzyszenia, fundacje, a nawet spółdzielnie (!) - ale to wszystko nieporozumienie. Stowarzyszenie czy fundacja nie ma tytułu prawnego do tych gruntów - dokładnie tak samo, jak wspólnota mieszkaniowa.

Napisałem o umowie wszystkich współwłaścicieli - oczywiście nie musisz tego stosować, podobnie, jak innych porad i wyjaśnień, ale to był konkret. W dodatku jest to wyjście całkowicie zgodne z prawem, chociaż trudne w realizacji. Metod niezgodnych z prawem nie polecam, nie chcę wpędzać Was w jeszcze większe kłopoty (podatkowe, roszczenia ze strony niesłusznie obciążanych członków wspólnoty, którzy nie mają udziałów w parkingach itp.).

Nowy doklejony: 06.02.13 14:34

[cite] biedron_ka:[/cite]Stanowiska postojowe skoro mają swoje KW są odrębnymi nieruchomościami (wspólnotami?).

Współwłaściciele parkingów na pewno nie są wspólnotą mieszkaniową - tam nie ma żadnych lokali.

Praktyk-realista

W zeszłym roku podjąłem próbe w tym zakresie. Przygotowałem pełnomocnictwa od właścicieli upoważniające mnie do podjęcia takich samych kroków w sąsiednich WM. Na 40 - uzyskałem 25 . Nieźle. I zaproponowałem to samo sąsiednim Zarządom WM. Jak uzbieramy 50 % zwrócimy się do sądy o zatwierdzenie uchwały o ustanowieniu Zarządu. Na początek dobre byłoby i to. Ale niestety nie jestem optymistą, tym bardziej u And-Y gdzie jest ich więcej. Ale zgodnie z przysłowiem" Wszystkiej wódki się nie wypije, wszystkich kobiet ...., ale próbować warto.":bigsmile:

And-Y

Może tak będzie łatwiej szybki szkic osiedla (prymitywny ale na szybko robiony)



Czarne to ogrodzenie całego osiedla.
Zielone to tereny "wspólne osiedla", a wewnątrz poszczególne wspólnoty.
Czerwone to parkingi które mają odrębne KW.
Niebieskie to droga dojazdowa i drogi wewnątrz osiedlowe.
Kolor żółty to lampy oświetlające "tereny osiedla"

Jeden licznik na wszystkie lampy + energia budki ochrony, szlabanów i instalacji kontroli wjazdów z domofonami.
Koszty energii, sprzątania ulic, chodników, ochrony, serwisu szlabanów ponoszą solidarnie wszystkie wspólnoty.
FV za energie jest refakturowana na pozostałe 6 wspólnot. Jest 323 lokale i 350 miejsc parkingowych.

Jak powinny być rozliczane te wymienione wszystkie koszty, aby każdy pokrywał tylko swoją wynikającą z udziałów część?
Przypomnę, że ok 80% właścicieli parkingów to właściciele mieszkań. 20% to osoby nie posiadające udziałów we wspólnotach
i one nie są zainteresowane partycypacją w wymienionych kosztach. NIe chcą płacić za ochronę bo im nie jest potrzeban,
oświetlenie też im nie jest potrzebne, odśnieżona droga dojazdowa do parkingów też ich nie interesuje, skoro cały
czas te koszty ponoszą solidarnie wspólnoty.

Developer zrobił tak jak zrobił ale jak z tego wybrnąć. Przecież każdy z właścicieli mieszkań może w każdej chwili zaskarżyć
naliczone koszty jako niesłuszne i co wtedy?

Posesja

[cite] Praktyk-realista:[/cite]Przygotowałem pełnomocnictwa od właścicieli

A jaką miały treść te pełnomocnictwa? Najpierw należałoby uzgodnić zakres uprawnień zarządu, bo pełnomocnictwo powinno zawierać umocowanie nie tylko do powołania zarządu, ale i zawarcia umowy o jego sprawowaniu. W przeciwnym razie będą to pełnomocnictwa ogólne, które nie uprawniają do podjęcia czynności przekraczających zarząd zwykły. Zarząd bez kompetencji w sprawach przekraczających ZZ też nie za wiele zrobi.

Praktyk-realista

Posesja - ja wiem ,że to jest trochę "naciągane", ale to byłby mały krok do przodu.
Treść bardzo ogólna - pełnomocnictwo do podjęcia wszelkich środków administracyjno-prawnych do ustanowienia zarządu nieruchomością wspólną ulicą X. Mając takie pełnomocnictwo można przygotować projekt uchwały " O ustanowieniu zarządu", w której byłoby o kompetencjach, a nawet można by "wtrącić" o kosztach (na początku małych, symbolicznych, niech się zbiera, i nie wkurza ludzi, np. 10 zł/m-c) i do Sądu z porządną motywacją " o szczęściu ludzi, małżeństw, małych dzieci, staruszków , sprawiedliwości społecznej, koncylacyjności, trosce o dobro wspólne, Ojczyznę) itp. Sąd znając tylko jedną tą pozytywną stronę wniosku może to zatwierdzić. Mając takie sądowe umocowanie można zacząć coś robić. Z czasem świadomość ludzi może wzrosnąć.:bigsmile:

KubaP

[cite] Zarządca:[/cite]Nie dostrzegam sprzeczności w tych wypowiedziach, jeżeli wspólnota otrzymała fakturę, to może ją refakturować również na inne podmioty, tzn. osoby trzecie, o ile są ku temu podstawy.
.

Czy ty lubisz płacić rachunki na które nie masz umowy ? że ta doradzasz ... no, ale przecież jest na paragraf ...

[cite] And-Y[/cite]Koszty energii, sprzątania ulic, chodników, ochrony, serwisu szlabanów ponoszą solidarnie wszystkie wspólnoty.

To dlaczego tak samo nie może być z zapłata za energie elektryczną