wpólnota a kotłownia

doro

Należę do tworzącej się wspólnoty,w skład której wchodzi 1 blok-9 mieszkań należących do osób fizycznych, 1 mieszkanie i caly parter do Urzędu Miasta. W piwnicy jest kotłownia ogrzewająca nasz blok i 3 sąsiednie. Każdy blok ma odrębną Księgę wieczystą, wiec powstaną odrębne wspólnoty.
Moje pytanie- do kogo należy kotłownia? (Moim zdaniem jest ona powierzchnią wspólną mieszkanców mojego bloku- czy też tak uważacie?) Do kogo należą 2 kotły (zresztą wymieniane 2 lata temu)? Czy Urząd Miasta ma prawo je nam sprzedać? albo zatrzymać sobie, a od nas tylko dzierżawić samą kotłownię?
Czy warto kotłownię "przejąć"/kupić itp na rzecz mojej wspólnoty? (na razie się okazało, że Urząd Miasta łupie nas 2xdrozej niż to wynika z ceny węgla i kosztów pracy palaczy).
Jeśli kotłownia należałaby tylko do mojej WM, to w razie awarii kotła koszt naprawy poniosłaby tylko moja WM? A co w razie awarii rur w pozostałych blokach? (tamte bloki są sporo starsze od mojego i rury są w kiepskim stanie).

Nowy doklejony: 06.02.13 23:47
A może jednak kotłownia należy do wszystkich wspólnot (wszak nie można użytkować lokali po odłączeniu kotłowni)? I może cała instalacja co we wszystkich blokach jest wspólna tj należy do 4 wspólnot mieszkaniowych?
Jak nie dać się wrobić w koszty remontu rur w pozostałych blokach (jest to co najmniej nieuniknione).

Zarządca

Jeżeli pomieszczenie kotłowni będzie usytuowane na Waszej działce - to będzie Wasza nieruchomość wspólna.
Urządzenia kotłowni natomiast nie, uważam, że to część składowa wszystkich nieruchomości.

Gdyby nawet przyjąć, że urządzenia te stanowią Waszą wyłączną własność, to i tak wspólnoty muszą partycypować w kosztach ich utrzymania, jeżeli będzie z tym problem możecie wystąpić do sądu.
Duże znaczenie mają zapisy umów wyodrębniających lokale, czyli aktów notarialnych, gmina może tam zawrzeć jakieś postanowienia w przedmiocie korzystania, służebności, itd.


Czy jakieś lokale zostały sprzedane? Jeżeli tak, to należałoby sprawdzić czy są jakieś wpisy w księgach wieczystych a najlepiej dotrzeć do aktów notarialnych wyodrębniających pierwsze lokale w nieruchomościach.

Posesja

[cite] doro:[/cite]W piwnicy jest kotłownia ogrzewająca nasz blok i 3 sąsiednie. Każdy blok ma odrębną Księgę wieczystą, wiec powstaną odrębne wspólnoty.
Moje pytanie- do kogo należy kotłownia? (Moim zdaniem jest ona powierzchnią wspólną mieszkanców mojego bloku- czy też tak uważacie?)

Pomieszczenie kotłowni jest częścią Waszej nieruchomości, zatem powinna należeć do Was (do Twojej wspólnoty). Co do urządzeń (kotły itp.) to trzeba sprawdzić, ale powinno być tak, że one również są częścią nieruchomości, natomiast w aktach notarialnych mogą być zapisy o ustanowieniu służebności na rzecz innych nieruchomości, które również korzystają z tej kotłowni.

[cite] doro:[/cite]Do kogo należą 2 kotły (zresztą wymieniane 2 lata temu)? Czy Urząd Miasta ma prawo je nam sprzedać? albo zatrzymać sobie, a od nas tylko dzierżawić samą kotłownię?

Nie - kotłownia jest niezbędna do funkcjonowania lokali, zatem jest częścią wspólną nieruchomości. Wyrok Sądu Najwyższego z 4.06.2011, sygnatura akt V CSK 139/10: http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/1183-v-csk-13910-kotlownia-we-wspolnocie-mieszkaniowej

[cite] doro:[/cite]Jeśli kotłownia należałaby tylko do mojej WM, to w razie awarii kotła koszt naprawy poniosłaby tylko moja WM?

Usunięcie awarii kotła czy innych urządzeń kotłowni powinny pokrywać wszystkie wspólnoty, które z nich korzystają. Oprócz zapisów w aktach notarialnych, warto zawrzeć z innymi wspólnotami umowę o korzystaniu z kotłowni i wspólnym ponoszeniu kosztów.

[cite] doro:[/cite]A co w razie awarii rur w pozostałych blokach? (tamte bloki są sporo starsze od mojego i rury są w kiepskim stanie).

Rury w innych budynkach są częścią innych nieruchomości - to nie Twój problem. Waszym wspólnym problemem są natomiast rury, służące do przesyłu ciepła między kotłownią a innymi nieruchomościami - powinniście zawrzeć w umowie postanowienia o opłatach na konserwację i remonty tej instalacji.

KubaP

[cite] doro:[/cite].
Moje pytanie- do kogo należy kotłownia?

koltłownia lezy na waszym gruncie więc jest waszą współwłasnością .

Czy Urząd Miasta ma prawo je nam sprzedać? albo zatrzymać sobie, a od nas tylko dzierżawić samą kotłownię?

Nie można takiego lokalu wydzielić i prowadzić w niej działalności .Wyrok Sądu Najwyższego , sygnatura akt V CSK 139/10: z 4.06.2011

W piwnicy jest kotłownia ogrzewająca nasz blok i 3 sąsiednie.
Jeśli kotłownia należałaby tylko do mojej WM, to w razie awarii kotła koszt naprawy poniosłaby tylko moja WM?

Uważam, że powinniście spisać umowę na świadczenie usług dostawy EC dla tych i tam zawrzeć podział kosztów utrzymania tej kotłowni albo ująć to w kalkulacji stawki za GJ ( założyć licznik na wejściu do węzłów w poszczególnych wspólnotach.)

Nic nie piszesz o mocy tej kotłowni .... a to jest ważne.

A co w razie awarii rur w pozostałych blokach? (tamte bloki są sporo starsze od mojego i rury są w kiepskim stanie).

Te sprawy należy szczegółowo opisać w umowie z tymi pozostałymi wspólnotami.

A może jednak kotłownia należy do wszystkich wspólnot (wszak nie można użytkować lokali po odłączeniu kotłowni)?

To powinno wynikać z zapisów w akcie notarialnym ...

Jak nie dać się wrobić w koszty remontu rur w pozostałych blokach (jest to co najmniej nieuniknione).

To nie jest wasz problem , tylko poszczególnych wspólnot. Każda z nich winna dbać o swoją własność , trzeba tylko zadbać,
aby rudział nośnika EC był taki , żeby każdą z nich można było odciąć w przypadku awarii na ich rurarzu, bez szkody dla pozostałych.

Jack69

Mamy podobny problem z kotłownią w naszej WM. W skrócie: 3 lata temu kupując od dewelopera mieszkanie nie wiedzieliśmy, że pomieszczenie kotłowni jak i piece ogrzewające nasze mieszkania nie stanowią naszej własności. Jest to zapisane w akcie notarialnym, który otrzymaliśmy 3 tygodnie po tym jak zapłaciliśmy za mieszkanie. Za ciepło w naszych mieszkaniach płacimy - deweloperowi (tzw. frycowe) + dostawcom innych mediów.
Jakiś czas temu zrodził się pomysł, aby piec odkupić od dewelopera, ale został on wyceniony bardzo drogo. Potem trafiliśmy na informację o bezprawnych praktykach deweloperów
http://www.zarzadca.pl/komentarze/1124-koniec-z-haraczem-za-kotlownie-i-wezly-cieplne i wyrok SN. Wystosowaliśmy do dewelopera pismo z żądaniem przekazania na rzecz WM pomieszczenia kotłowni z wyposażeniem.
W naszym imieniu zarządca nieruchomości poprosił o ekspertyzę, którą dziś właśnie otrzymaliśmy http://palatyn.pl/palatyn/_data/upload/3858/Ekspertyza%20prawna%20prof.Szewczyka.pdf
Czy rzeczywiście w tej sytuacji WM jest na straconej pozycji?

Zarządca

O tym czy jest na straconej pozycji, to można przekonać się w sądzie, osobiście znam sprawę, w której sąd zanegował taki sposób ustanowienia odrębnej własności. Tylko, że tam nie było zapisu w aktach notarialnych. Deweloper uzyskał zaświadczenie o samodzielności lokalu z przynależną kotłownią, ale żaden właściciel się na to nie zgodził.

Tutaj to trzeba zanegować akt notarialny. Moim zdaniem możecie Państwo na tym etapie spróbować w kierunku klauzul niedozwolonych, na początek wystarczy UOKiK, przynajmniej nie kosztuje. Potem, jak Was odeślą z kwitkiem rzecznik praw konsumenta, a potem ewentualnie sąd.

Jack69

Dziękuję za odpowiedź. Sęk w tym, że w chwili podpisania umowy (w której nie ma na ten temat słowa), kupowania mieszkania i płacenia za nie deweloperowi, nikt o tym nie wiedział (deweloper z wiadomych przyczyn o tym nie informował), a mój akt notarialny z tym zapisem zobaczyłam dopiero po prawie 3 miesiącach (a nie jak napisałam tygodniach). Umowę kupna mieszkania mam z datą 19.02, a akt notarialny z datą 7.05.2010. Czy w momencie jego odczytywania i podpisywania mogliśmy coś zrobić? Czy istnieje możliwość dotarcia do kancelarii, która prowadziła sprawę http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/1183-v-csk-13910-kotlownia-we-wspolnocie-mieszkaniowej ?

Zarządca

Akt ten został odczytany i podpisany, więc nie sposób przyjąć, że go nabywca nie widział. Teoretycznie można było zażądać usunięcia tego zapisu, jednak rozumiem, że nabywca działał pod pewnym naciskiem.
Moim zdaniem należy sprawę opisać i na tym etapie wystąpić do UOKiK, może zechca się tym zająć, jeżeli to można do sądu o uznanie, że to klauzula niedozwolona.
Jednak w pierwszej kolejności ta instytucja.