zasady głosowania w dużych WM
ksawery33
Użytkownik
Wydawać by się mogło, że czynność ta nie powinna nastręczać problemów,a jednak wątpliwości są:
1. Liczenie sumy udziałów po głosowani. Czy można wartość udziałów poszczególnych członków WM wyrazić w procentach i je sumować jeżeli w aktach notarialnych i Ks.W. są wyrażone w częściach ułamkowych. Jeżeli jest to niezgodne z prawem proszę o uzasadnienie - może wyrokiem sądu
2. Czy może być głosowanie indywidualne (od "drzwi do drzwi") tematu przekraczającego zakres zarządu zwykłego jeżeli nie był omawiany na zebraniu i projekt uchwały nie był publicznie przedstawiony. Omawia się "indywidualnie" w czasie wizyt związanych ze zbieraniem podpisów. Wydaje mi się, że byłoby to złamanie prawa i podjęcie uchwały nawet większością głosów musiałaby być ona uznana za nieważną od chwili powstania
3. Omawianie art. 22. w części ust 3. jest w logicznym domyśle głosowanie w rozumieniu art.23. uwl. czyli "większościowego"
W całej ustawie nie ma wzmianki o odrębności wagi głosowania dotyczącego części wspólnej. Myślę tu o konieczności stosowania art. 199 kc. który wymieniany jest jako obowiązujący w "małych wspólnotach" w uwl. Z treści zaś tego artykuł w k.c. ne wynika aby był ograniczony TYLKO DO MAŁYCH WSPÓLNOT.
Odwołanie się do kodeksu cywilnego w art. 1 ust 2. u.w.w tym wypadku wydaje się nieistotne, gdyż grupa członków wspólnoty zawsze będzie domagała się głosowania z art. 23. jeżeli to im będzie odpowiadało i pominięcie pozostałe grupy członków w wyrażeniu swojej woli dotyczącej części wspólnej np. tworzenie stanowisk dla samochodów (parkingi), ogrodzenia itp przebudowy. Art 32. ust 2. u.w.l. nie rozwiązuje tych problemów gdyż może być dowolnie (luźno) interpretowany.
Wszelkie oceny, jeżelitylko to możliwe, bardzo proszę o poparcie wyrokami sądowymi
1. Liczenie sumy udziałów po głosowani. Czy można wartość udziałów poszczególnych członków WM wyrazić w procentach i je sumować jeżeli w aktach notarialnych i Ks.W. są wyrażone w częściach ułamkowych. Jeżeli jest to niezgodne z prawem proszę o uzasadnienie - może wyrokiem sądu
2. Czy może być głosowanie indywidualne (od "drzwi do drzwi") tematu przekraczającego zakres zarządu zwykłego jeżeli nie był omawiany na zebraniu i projekt uchwały nie był publicznie przedstawiony. Omawia się "indywidualnie" w czasie wizyt związanych ze zbieraniem podpisów. Wydaje mi się, że byłoby to złamanie prawa i podjęcie uchwały nawet większością głosów musiałaby być ona uznana za nieważną od chwili powstania
3. Omawianie art. 22. w części ust 3. jest w logicznym domyśle głosowanie w rozumieniu art.23. uwl. czyli "większościowego"
W całej ustawie nie ma wzmianki o odrębności wagi głosowania dotyczącego części wspólnej. Myślę tu o konieczności stosowania art. 199 kc. który wymieniany jest jako obowiązujący w "małych wspólnotach" w uwl. Z treści zaś tego artykuł w k.c. ne wynika aby był ograniczony TYLKO DO MAŁYCH WSPÓLNOT.
Odwołanie się do kodeksu cywilnego w art. 1 ust 2. u.w.w tym wypadku wydaje się nieistotne, gdyż grupa członków wspólnoty zawsze będzie domagała się głosowania z art. 23. jeżeli to im będzie odpowiadało i pominięcie pozostałe grupy członków w wyrażeniu swojej woli dotyczącej części wspólnej np. tworzenie stanowisk dla samochodów (parkingi), ogrodzenia itp przebudowy. Art 32. ust 2. u.w.l. nie rozwiązuje tych problemów gdyż może być dowolnie (luźno) interpretowany.
Wszelkie oceny, jeżelitylko to możliwe, bardzo proszę o poparcie wyrokami sądowymi
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Jeżeli wartości będą takie same jak w przypadku ułamków to nie ma znaczenia.
Można, o ile wszyscy właściciele będą mieli zagłosować. Każdy musi otrzymać projekt uchwały, nie może być tak, że po zebraniu większości głosów kończy się głosowania a pozostali dowiadują się o tym, że przeprowadzano głosowanie z zawiadomienia o podjęciu uchwały. W przeciwnym razie ma miejsce naruszenie art. 27 uwl , który stanowi o ustawowym prawie do współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną
Nie wszystkie sprawy można uregulować w drodze uchwał, niektóre będą wymagały zgody wszystkich właścicieli - np. określenie sposobu zarządu w sposób odmienny niż wynika z ustawy o własności lokali.
Art. 199 kc może więc mieć zastosowanie również w dużej wspólnocie, ale gdy sprawa wykracza poza zarząd nieruchomością wspólną (wyj. art. 18 uwl).
"...3. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi..."
Z UoWL wynika, że udział to stosunek jednej wartości (liczby) w stosunku do drugiej wartości (liczby).
Nie zagłębiając się w niuanse matematyczne, zapisywany jest często w postaci zwykłego dzielenia lub ułamka.
Procenty natomiast umożliwiają wygodne wyrażenie danej wielkości w stosunku do innej, czyli ile procent jednej liczby stanowi druga liczba, czyli nic innego jak udział. Od siebie dodam, że jest to oczywiście naruszenie prawa z tym, że w razie zaskarżenia takiej uchwały należy przed sądem udowodnić, że to naruszenie miało istotny wpływ na wynik głosowania. Taka "potajemna" uchwała nie jest "z urzędu" uchylana.
Może odbyć się takie głosowanie ale nie nie jestem zwolennikiem techniki kolędowania (od "drzwi do drzwi") wole indywidualne karty do głosowania
Zarządzanie nieruchomościami wielolokalowymi przez wspólnoty mieszkaniowe to trzeci model zarządzania obowiązujący od 1995 roku. Dlatego napisano ustawę o własności lokali , która ma pierwszeństwo przed k.c.
Na co dzień art. 199 kc ma niewielkie zastosowanie, jedynie przy próbie zmiany przeznaczenia nieruchomości wspólnej.
Można ułamki dziesiętne sumować i liczyć udziały ZA czy PRZECIW pod warunkiem, że błąd zaokrąglenia nie będzie miał wpływu na wynik liczenia.
Przykład poglądowy:
Mamy we wspólnocie siedem jednakowych lokali zatem udział przypadający na 1 lokal wynosi 1/7 (ok. 0,142857).
ZA uchwałą głosuje 4 właścicieli, PRZECIW 3 właścicieli.
Nie można zaokrąglić 1/7 do jednego miejsca po przecinku, czyli przypisując każdemu 0,1 udziału, bo wtedy uzyskamy wynik 0,4 ZA i 0,3 PRZECIW.
Ale już zaokrąglając do 2 miejsc po przecinku, czyli przypisując każdemu 0,14 udziału uzyskamy rozsądny wynik 0,56 ZA i 0,42 PRZECIW.
Trzy miejsca po przecinku (0,143) dadzą nam wynik 0,572 do 0,429 co już będzie bliskie prawdy.
W sytuacji gdy jednak nie potrafimy określić czy suma ZA przekracza 50 % czy też nie musimy przejść do udziałów prawdziwych czyli do tych liczb, które są podane w akcie notarialnym. I jeśli są podane w postaci ułamków zwykłych należy je zsumować sprowadzając do wspólnego mianownika i porównać z 1/2.
Na jakiej podstawie prawnej przyjęlibyście taką uchwałę?
Natomiast 1 głos = 1 właściciel ... a i owszem
I jak tu ma się art. 22. uwl. który w całości narzuca stosowanie głosownia większościowego w tym i ust 3. tego artykułu i nie ma sposobu zastosowania art.199 k.c gdyż grupa członków, którym to będzie odpowiadało, zażąda (i słusznie bo takie mają prawo) głosowania większo-ściowego zgodnego z uwl. (art.23). Dopiero po przyjęciu uchwały można skierować do sądu, a tu mogą być różnie interpretacje. Nie można używać określenia, „dla wygody członków stworzono uwl” I to jako wyjątek. To nie mieści się w zasadach stosowania prawa. I jaka tu wygoda że trzeba co rusz odwoływać się do sądu aby ustalał w jaki sposób powinno być przeprowadzane głosowanie.
„Jeżeli unormowanie takich kwestii wymaga zawarcia umowy przez właścicieli lokali, to ewentualna uchwała pod-jęta większością głosów nie wywoła skutków prawnych” orzekł S.A. w Warszawie 8.07.2011 syg. akt. : I ACa 181/11 w sprawie podziału rzeczy wspólnej i zmiany wielkości udziałów. Ależ to jest p. 9. ust.3. art. 22. uwl. która właśnie narzuca głosowanie „większościowe”.
Rozwiązanie tych spraw mogłoby nastąpić zgodnie z opisem e-prawnika „Zarządu rzeczą wspólną” z dnia z dnia 19.04.2012.: „Zgodnie z ogólnym unormowaniem, do rozporządzenia rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszyst-kich współwłaściciel (art. 199); natomiast do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli (art.201.kc)” Określenie jednoznaczne bez możliwości różnej interpre-tacji. Nie jest prawdą, że sprawi to kłopot w kierowaniu rozstrzygnięć sądowych przy kilku współwłaścicieli mających odmienne zdanie gdyż obecna sytuacja sprawia znacznie więcej kłopotu i nieporozumień. Myślę, że prawnicy powinni rozstrzygnąć ten problem; nie może tak być aby głosowanie „większościowe” (art. 23 uwl) stosowało się również do przykładowych zagadnień ust. 3. art. 22. zwłaszcza do p. od 5 do 9.
Sprawa procentowego wyrażania udziałów wyjaśniona w dyskusji chyba jednoznacznie. Oczywiście, pełne przekształcenie z „ułamkowego” na „procentowe” da tę samą wartość. Przekształca się jednak nie po to aby była „sztuka dla sztuki” ale dla jakiejś korzyści np. szyb-kości obliczeń. W naszej wspólnocie przeliczenie procentowe „zaokrągla” się do drugiego miejsca po przecinku i tak oblicza się udziały w głosowaniach i wygląda na to, że we wszelkich rozliczeniach również. Przy dużej ilości członków (100) i dużych sumach może to stanowić jednak problem. Nie daje to zgodności z notarialnym zapisem wartości „ułamkowych”. Jest to niezgodne z prawem ale czy w rozumieniu art. 58 k.c. ? (Nieważność bezwzględna).
Jeszcze raz składam podziękowania za udział w dyskusji wszystkim uczestnikom.
Z pozdrowieniami
Ksawery 33
1. Sprawy, w których muszą wypowiedzieć się WSZYSCY członkowie wspólnoty, dotyczą tylko spraw wykraczających poza zarząd nieruchomością WSPÓLNĄ. Jest to logiczne, ponieważ ustawa o własności lokali dotyczy tylko części wspólnych, a więc jeżeli właściciele chcą podjąć decyzje dotyczące zagadnień wykraczających poza tą ustawę, to mogą to zrobić tylko na zasadach określonych w kodeksie cywilnym. Przy czym sformułowanie, że "wszyscy muszą się wypowiedzieć" jest daleko nieprecyzyjne, ponieważ, jeżeli mamy do czynienia z decyzjami wykraczającymi poza uowl, to zgodnie z KC, wszyscy właściciele muszą się ZGODZIĆ na dane rozwiązanie, a nie tylko wypowiedzieć się - to nie jest głosowanie, musi być consensus.
Uowl przewiduje wyjątki, w których również wszyscy właściciele muszą wyrazić zgodę na dane rozwiązanie. Takim wyjątkiem jest np. podpisanie umowy pomiędzy właścicielami o ustalenie zasad zarządzania nieruchomością wspólną. Poza wyraźnie sformułowanymi w uowl wyjątkami, wspólnota podejmuje decyzje dotyczące nieruchomości wspólnej zawsze w drodze głosowania większością głosów, natomiast wszystko co przekracza zagadnienia uowl, w drodze jednomyślnej decyzji wszystkich właścicieli, zgodnie z KC.
Nie ma tu żadnej niepewności co do zasad głosowania. Zasady są wyraźnie określone w uwol, a art. 199 KC ma zastosowanie tylko w przypadkach wykraczających poza zarząd nieruchomością wspólną.
2. Nie jest prawdą, że wszystkie artykuły w ustawach muszą być zgodne z KC. Skąd takie mniemanie? Ustawy muszą być zgodne z Konstytucją, ale nie z KC.
Proponuję zapoznać się z zasadą "lex specialis derogat legi generali".
3. Błędnie interpretujesz wyrok I Aca 181/11. W tamtej sprawie chodziło o zmianę wysokości udziałów, ale polegającej na przyporządkowaniu piwnic do poszczególnych lokali, podczas gdy piwnice te nie były ujęte w aktach własności poszczególnych lokali, stanowiły więc część wspólną. Wspólnota nie może podejmować w drodze uchwały decyzji o oddaniu prywatnym lokalom na własność jakiejś części wspólnej. W takiej sytuacji wymagana jest zgoda wszystkich właścicieli. Przekazywanie części wspólnych na rzecz prywatnych właścicieli wykracza poza ustawę o własności lokali. Byłbym ostrożny w traktowaniu e-prawnika jako wyroczni, nie raz już napisali bzdury.
4. Art. 58 KC "Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna". Jeżeli ustawa narzuca naliczanie opłat proporcjonalnie do udziałów, to zmiana tych proporcji (w wyniku zaokrąglenia) narusza ten artykuł, chyba, że zaokrąglenie byłoby na tyle nieistotne rachunkowo, że naliczone opłaty byłyby dokładnie takie same.
Głosowanie = uchwała
Nie myl uchwały z umową, czyli zgodą wszystkich właścicieli w sprawie, która wykracza poza zarząd częścią wspólną