zarządzanie i administrowanie we współwłasności
slawek56
Użytkownik
Administrator współwłasności, który jest notabene matką największego udziałowca ( około 60% wspólnie ) ma notoryczną niechęć do współpracy z pozostałymi udziałowcami, samodzielnie decyduje o całej współwłasności ( kamienica o powierzchni mieszkalnej 2000 m2 ). Ze względu na swój większościowy udział czuje się jedynym właścicielem i pozbawił nas praw do decydowania o czymkolwiek. Nie poczuwa się również do potrzeby przedłożenia sprawozdania z działalności w tym również finansowej.
Poszukuję porady jak najlepiej rozwiązać ten problem i na ile lat wstecz można zmusić administratora do przedłożenia dokumentacji finansowej.
Slawek56
Nowy doklejony: 22.02.13 18:03
Przepraszam iż w ten sposób zadaję pytanie lecz w dniu dzisiejszym jestem po raz pierwszy na forum i nie potrafię się jeszcze sprawnie poruszać. Proszę o łagodne potraktowanie.
Slawek56
Poszukuję porady jak najlepiej rozwiązać ten problem i na ile lat wstecz można zmusić administratora do przedłożenia dokumentacji finansowej.
Slawek56
Nowy doklejony: 22.02.13 18:03
Przepraszam iż w ten sposób zadaję pytanie lecz w dniu dzisiejszym jestem po raz pierwszy na forum i nie potrafię się jeszcze sprawnie poruszać. Proszę o łagodne potraktowanie.
Slawek56
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
We wspólnocie właściciele 20% udziałów mają dużą moc
https://forum.zarzadca.pl/wiki/glosowanie
Lokali mieszkalnych jest 27.
Współwłaścicieli jest 6 z czego dwoje ( matka z córką ) posiadają około 60%.
Administrator działa na zasadzie pełnomocnictwa.
Nie posiada pełnomocnictw od wszystkich współwłaścicieli.
Udziały w wysokości 1/8 całości zostały zakupione 17 lat temu.
Pełnomocnictwa do sprawowania administracji udzieliła część współwłaścicieli.
Zgodnie z ustawą udział jest nierozerwalnie związany z prawem własności lokalu a jak w takiej sytuacji wygląda strona prawna kamienicy to nie wiem bo nie słyszałam (widocznie za krotko żyję) o takim przypadku ale tu są specjaliści co napewno coś poradzą.
slawek56, zapoznaj się z przepisami kodeksu cywilnego o współwłasności (art. 195-221): Wszystkie ważniejsze sprawy (czyli te przekraczające zwykły zarząd rzeczą wspólną) wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości (art. 199). Bez tego (lub bez postanowienia sądu) właściciel większościowy nie może sam podejmować czynności przekraczających zarząd zwykły, np. decyzji o wysokości opłat na utrzymanie nieruchomości.
1. administrator samodzielnie nie poczuwał się do obowiązku rozliczenia się z prowadzonej administracji zarówno w zakresie wykonywanych zadań jak i finansów
2. nie przedstawia planów remontów do akceptacji współwłaścicieli, samodzielnie podejmuje decyzje przekraczające zarząd zwykły ( remonty, wypłaty udziałów tylko dla wybranych przez siebie współudziałowców, wszelkie podwyżki czynszów)
3. nie informuje współudziałowców o stanie kamienicy, potrzebach na remonty (brak funduszu remontowego)
4. nie rozlicza z najemcami kosztów refakturowanych tj należności za wodę i wywóz nieczystości stałych ( woda rozliczana w sposób mieszany - częściowo ryczałt a częściowo liczniki, śmieci ryczałtem od osoby
Ten przepis art. 208 kc dotyczy przedstawienia rachunku z zarządu - ktoś takie żądanie złożył?
Nie ma żadnej umowy z administratorem, działa on na zasadzie udzielonych pełnomocnictw od części ( nie wszystkich ) współwłaścicieli.
Taki stan rzeczy zastałem po zakupie swojej części i początkowo nie bardzo interesowałem się tym co dzieje się z moim majątkiem. Z czasem, obserwując pewne sytuacje oraz widząc pogarszający się stan kamienicy zacząłem interesować się tym dlaczego sytuacja zaczyna zmieniać się na gorsze. Zacząłem czytać wszystko co jest dostępne w internecie na temat wspłwłasności i zadawać coraz więcej pytań i zgłaszać coraz więcej zastrzeżeń do pracy administratora. Od dwóch lat zaczynamy dostawać lakoniczne informacje na temat sytuacji finansowej nieruchomości i tego co się w niej dzieje. Informacje te nie odzwierciedlają w pełni faktycznej sytuacji finansowej i nie można na ich podstawie stwierdzić jednoznacznie czy wszystko gra w finansach i czy administracja prowadzona jest prawidłowo. Sposób prowadzenia rozliczeń finansowych oraz niezgodności w nim zauważone sugeruje powstawanie braków finansowych. Jestem tego praktycznie pewny, jednak w związku z brakiem pełnej dokumentacji, nie posiadam jednoznacznych dowodów wykazanie tego faktu. Stąd moje pytania jak zmusić ( może narazie bez sądów ) administratora do przekazania - udostępnienia dokumentacji finansowej i za jaki okres wstecz można tego żądać ( podstawy prawne )
Nowy doklejony: 23.02.13 19:40 Czy złożyłeś żądanie przedstawienia rachunku z zarządu na podstawie art. 208 kodeksu cywilnego?
- "normalnie kłamiesz i piszesz nieprawdę".
Popełniłeś "straszliwe przestępstwo".
Musisz uważać bo tu jeden taki ma alergiczną wysypkę na niektóre słowa czy nicki użytkowników i może zawału dostać z tego wszystkiego jak mu się rzuci na serce.
Widzę po wypowiedziach, iż wiedza posiadana przez użytkownika Posesja, w przedmiotowej sprawie jest duża ośmielam się liczyć na konkretne i szczegółowe wyjaśnienia w poruszonym przeze mnie temacie.
Z góry dziękuję.
Nowy doklejony: 24.02.13 08:05
Powyżej przedstawiłem problem, który mnie nurtuje.
Może na jakiś czas oderwiecie się od swoich wzajemnych niechęci i zechcecie skupić się nad nurtującym mnie problemem?
Przepraszam za dygresję i liczę na pomoc.
Najpierw bym na piśmie (polecony z potwierdzeniem odbioru) zażądała przedstawienia tego rachunku art. 208 kc
czyli dostępu do wszystkich faktur za 2012 rok, z terminem np. dwu tygodni. Że przyjdziesz
Jak dostaniesz, to koszty podziel sobie np. wg. takiego wzoru
https://forum.zarzadca.pl/wiki/wzor_-_sprawozdanie_finansowe
Dopiero jak spiszesz sobie całość (ze 2-3 dni po 3 godziny ci to zajmie najwyżej) będziesz wiedział, na czym stoisz.
Potem tylko przychody i wszystko jasne
W trakcie niczego nie kwestionuj, gęba na kłódkę, bo nic nie załatwisz. Mleko się rozlało, myśl o przyszłości.
Jak nie dostaniesz dostępu do faktur, to chyba do sądu tylko...
Jednak w dalszym ciągu nurtuje mnie pytanie: za jaki okres czasu wstecz mogą zażądać rozliczenia i dokumentacji finansowej w przypadku potwierdzenia się moich przypuszczeń co do nie prawidłowości w zarządzaniu nieruchomością a może wręcz nadużyć finansowych. Jest to dla mnie bardzo istotne.
Usprawnienie zarządzania? Wystarczą ci faktury za rok
Żądanie zwrotu jakiś pieniędzy? O przedawnieniu roszczeń poczytaj http://pl.wikipedia.org/wiki/Przedawnienie_(prawo_cywilne)
Jakiś inny?
Nie ma przedawnienia co do żądania od administratora dokumentów finansowych i rozliczeniowych wspólnoty np. w celu kontroli, w szczególności sprawa dotyczy corocznych sprawozdań finansowych.
Żądaniem podlegającym przedawnieniu może być natomiast żądanie zapłaty wynikające z nieprawidłowego prowadzenia rozliczeń wspólnoty.
Według mnie takie przedawnienie to okres 3 lat, gdyż jest związane z prowadzeniem działalności. Podobnie jest z przedawnieniem roszczenia zapłaty np. niepłaconej zaliczki przez członków wspólnoty.
Druga część też jest frapująca Żądanie zapłaty? Za co? Nieprawidłowe prowadzenie rozliczeń? Na jakiej podstawie tak twierdzisz? To trzeba udowodnić, bo inaczej są to tylko pomówienia.
slawek56 Żądać możesz nawet od powstania kamienicy ale to jest iluzja. Ale jak odmówi - to tylko sąd.
Ojjj, daleko brniemy...:bigsmile:
W którym miejscu oskarżam kogokolwiek o nieprawidłowości?
Dyskusja jest o przedawnieniach, żądaniach, sprawa dowodów i kto ma rację to zupełnie inna sprawa.
Link do UWL podałem powyżej. W UWL nie ma ani słowa o okresie czasu, kiedy możemy kontrolować administratora, a tekst o prawie do kontroli chyba każdy zna.
Te dywagacje są czysto teoretyczne, aczkolwiek dotyczą konkretnego, szczególnego przypadku usera slawek_56
W praktyce (Praktyku_realisto) bywa tak, że średnio rozgarnięty zarząd jest/powinien być na tyle kumaty, że na bieżąco kontroluje działania administratora, a już na pewno powinien mieć pewność rzetelności sprawozdania rocznego.
Tam nie ma wspólnoty mieszkaniowej, więc nie obowiązuje ustawa o własności lokali, lecz przepisy o współwłasności kodeksu cywilnego.
W każdym razie prawo kontroli administratora jest również w tym przypadku.
I dokumentacji i rozliczenia można się domagać za cały okres sprawowanego zarządu.
Jeżeli chodzi o ewentualne procesy:
w razie nadużyć, gdyby chodziło o ich ściganie, to mamy przedawnienie karalności i trzeba o tym pamiętać (kwestie te reguluje kodeks karny), na drodze cywilnoprawnej: jeżeli powstała szkoda - to 10 lat, jednak nie więcej niż 3 lata od daty, gdy o szkodzie się dowiedział, jeżeli bezpodstawne wzbogacenie - 10 lat (wyjątek - działalność gosp).
Pomimo, iż potraktowałem wspólnotę jako dużą, sprawa kontroli dokumentów i rozliczeń nie podlega przedawnieniu. Podobnie wygląda sprawa dla małej i dużej wspólnoty z żądaniem naprawienia szkód, czy nadużyć. W związku z tym, że dotyczy to działalności gospodarczej administratora, przedawnienie będzie wynosiło 3 lata bez względu na to, czy jest to mała, czy duża wspólnota.
Dziwna kamienica i dziwne zachowanie współwłaścicieli. Jestem ciekaw jak to się stało ,że nie wyodrębniono lokali??? I dlaczego profesjonalnych zarządców to nie interesuje, a zajeli się nieistotnymi terminami kontroli dokumentów i finansów?:bigsmile::bigsmile::bigsmile:
Skupiłbym się na skutecznym egzekwowaniu swoich praw bazując na KC - zacząć od egzekwowania rachunku(art.208). Jak to się nie uda, rozstrzygnięcia przez sąd w oparciu o art. 202. Jeżeli opór większościowego współwłaściciela będzie trwać nadal, będziesz musiał pomyśleć o zarządcy sądowym(art 203). Pamiętaj jednak, że na jego wynagrodzenie nie będziesz miał wpływu, więc radziłbym uciec się do tego tylko w przypadku istotnej dochodowości kamienicy.
No to dałeś czadu. :shocked: Człowiek jest współwłaścicielem kamienicy i nie może się doprosić dokumentów finansowych, a Ty mówisz że przedawnienia i terminy związane z brakiem ich otrzymania są nieistotne??? A może nie dostał dochodu z ostatnich 5 lat? To taki pikuś nieistotny dla Ciebie?? Ty w ogóle czytasz siebie czasem?
Piszesz to, bo sam stoisz "po tamtej stronie barykady"?
Jeśli administrator wykonuje administrowanie nie w ramach swojej działalności, to jeszcze lepiej. Przedawnienie będzie wtedy po 10 latach od nadużyć, przekrętów lub wzbogacenia się lub wszystkich trzech rzeczy na raz.
Nie zawsze 10 lat, czasami nie więcej niż trzy.
Art. 118 Kodeksu cywilnego:
Jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi lat dziesięć, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej -- trzy lata.
pejter - Prawdę powiedziawszy mnie to rybka.Ja wiem co piszę, aTy czy czujesz jak jesteś robiony w balona?:bigsmile:
Zarządco, gdzie przeczytałeś, że napisałem ZAWSZE?
Czasem 3 lata, czasem 10 lat, akurat tutaj 10 lat, no chyba, że o czymś jeszcze nie wiemy.
Swój udział odkupiłem aktem notarialnym od jednego z współwłaścicieli. W tym czasie akurat taka część była dostępna na rynku i takie wolne środki finansowe posiadałem. Dla mnie była to w tym czasie lokata kapitału i tak to traktuję do dnia dzisiejszego. Może to był mój błąd, może trzeba było kupić grunt. Niestety mleko się rozlało i dziś muszę robić wszystko by mój kapitał nie tracił na wartości lecz zyskiwał. Nie liczę w tej chwili na jakiekolwiek pożytki z kamienicy, lecz nie mogę pozwolić sobie na to by mój majątek był marnotrawiony przez innych. Faktem jest również, iż do niedawna nie interesowałem się tym co z moim majątkiem się dzieje, nie miałem na to czasu jak również nie posiadałem potrzebnej wiedzy. Dziś mam więcej czasu i powoli gromadzę wiedzę na temat tego co posiadam jak również, jak tym zarządzać by na inwestycji nie stracić lecz ją pomnażać.
Dostrzegane nieprawidłowości oraz notoryczne twierdzenie zarządcy ( administratora ) iż kamienica nie przynosi żadnego dochodu przy jej powolnym, coraz większym zaniedbaniu, zaczęła mnie zastanawiać i dawać mi dużo do myślenia. Nie twierdzę jednoznacznie iż jestem okradany przez administratora, lecz na podstawie szczątkowych informacji od administratora ( od dwóch lat udało mi się zmusić go do przedstawiania rozliczenia finansowego - co prawda jest ono dalekie od wymogów prawnych i raczej bardziej zaciemnia sytuację niż ją przedstawia - zaczynam składać do kupy wszystkie dane i wciągać wnioski. Są one według mnie mocno niepokojące, np: dochód wykazany na 2011 rok nie pojawia się w bilansie otwarcia na rok 2012, administrator nie potrafi wyszczególnić ile we wpływach rocznych stanowi czynsz a ile wpływy za media itp.
Całe swoje życie prowadziłem różne biznesy i myślenie ekonomiczne oraz wyciąganie wniosków z analiz finansowych nie jest mi obce.
Powtarzam jeszcze raz. Nie interesują mnie bezpośrednio pieniądze z zysków. pragnę by każda złotówka zarobiona na kamienicy została w nią zainwestowana. Kamienica ma 100 lat i w związku z tym wymaga stałych nakładów.
Odnośnie administratora - jak powiedziałem jest to osoba będąca współwłaścicielem i zarazem córka drugiego współwłaściciela ( razem mają około 60% udziałów ). Nigdy nie słyszałem aby pomiędzy współwłaścicielami został podpisana umowa, nie posiadam również informacji na jakiej podstawie doszło do wyboru administratora i kto ustalił zakres jego obowiązków ( również nie wiem czy taki istnieje ) i kto ustalił wysokość wynagrodzenia za prowadzenie administracji. Administrator nie prowadzi działalności.
W chwili zakupu swojej części udzieliłem mu pełnomocnictwa do działania w moim imieniu.
Moje działania prowadzą do uporządkowania tej niezdrowej sytuacji, zarówno prawnej jak i finansowej oraz do zmuszenia "Pani Administrator" do działania w imieniu wszystkich współwłaścicieli a nie tylko swoim własnym i córki.
Nie ukrywam iż w przypadku stwierdzenia nadużyć finansowych będę chciał żądać zwrotu zagarniętych korzyści majątkowych. Uważam iż człowiek łamiący prawo musi ponieść odpowiedzialność wynikającą z tego faktu.
Oczywiście mogę wyjaśnić tą farsę, ale obawiam się ,że admin mi na to nie pozwoli.:shamed::shamed::shamed:
Ktoś tutaj ma ciężkie myślenie...
Po dzisiejszych wyjaśnieniach slawka56 powinno być jasne, że początek tych działań znajdziesz tutaj.
Zamiast pisać (inny czasownik na p mi się ciśnie na klawiaturę) takie farmazony, wyjaśnij tą farsę.
Dowiesz się wtedy, czy admin ci pozwoli czy nie, a inni się dowiedzą co to za farsę przygotował slawek56.
Niestety jestem "reliktem" przeszłości i pokładam zbyt duże zaufanie do innych ludzi. Potrzebowałem "bardzo" dużo czasu by dostrzec nieprawidłowości i dojść do przekonania iż należy z nimi walczyć. Mam jednak nadzieję że nie jestem jedynym takim "reliktem przeszłości" wzbudzającym w innych uczucia śmiechu i rozbawienia. Na szczęście wszyscy się zmieniamy i zaczynamy dostrzegać realia naszego świata nastawionego na zysk za wszelką cenę, choćby kosztem innych ludzi.
Dzięki Waszym uwagom poszerzyło się moje spojrzenie na przedstawiony problem i wiem co muszę zrobić i jak to zrobić by osiągnąć zamierzony cel bez, mimo wszystko, zbyt wielkiej krzywdy innych. Zdaję sobie sprawę iż moje działania na pewno przysporzą mi wrogów, jednak jest to zawsze skutek działania.Tylko bierna postawa, brak działań prowadzi do wzbudzania "sympatii" w ludziach, którzy nastawieni są na osiąganie swoich celów na krawędzi prawa a nawet wbrew niemu. Mam nadzieję, iż w moim przypadku należy ponieść koszty związane z osiągnięciem zamierzonego celu.
Dziękuję za wszystkie porady i wskazanie przepisów prawnych niezbędnych do mojej "walki" z Panią Administrator".
Z poważaniem Slawek 56