Kłopotliwy zarząd i mieszkańcy wspólnoty
Witam!
To mój pierwszy post tutaj i od razu kilka pytań i spraw.
Otóż należę do wspólnoty liczącej 66 mieszkań rozłożonych w 3 blokach. Wiadomo kilka niewkupionych ale mają swojego właściciela (spółka pokopalniana)
Za zarządcę mamy jakąś tam firmę liczącą kilka osób (z których może tylko dwie widziałem na oczy).
I tu pojawiają się nurtujące mnie problemy.
1. Większy odsetek właścicieli to ludzie starsi. Pojawia się kłopot bo traktują zarządcę jak jakiegoś właściciela czy spółdzielnię, z bojaźnią. Nie zaś jak naszego pracownika. Firma nawet nie ma tu mieszkania. Zero udziałów. I każde przedsięwzięcie jest trudne. Co więcej na wszystko mają odp. „tak było od zawsze”.
Co więcej każdy blok ma swojego przedstawiciela występującego przed firmą zarządzającą. Ci ludzie zaś często podejmują decyzje bez pytania mieszkańców i mając chyba jakiś ukryty układ z zarządcą. Czy to w ogóle zgodne z prawem?!
2. Wspólna kasa na trzy bloki i różne priorytety, wiadomo: czasami jeden blok chce np. remontu klatek schodowych, drugi ocieplenie, a trzeci czegoś jeszcze. Tymczasem zarząd wymyśla coś innego, czasem absurdalnego i ich pomysł przechodzi. Masakra. Nie mówiąc już o remontach bieżących. W jednym bloku po zimie rozsadziło rynny, w innym dach zaczął przeciekać, trzeci z kolei nie miał żadnych problemów. Ok. Kasa wspólna, udziały mamy wszędzie, ale niesprawiedliwość i tak widać.
Wpadłem więc na pomysł rozdzielności majątkowej i co usłyszałem – nie można bo jedna księga wieczysta. Pytam co to ma do tego? Sprawdziłem i faktycznie jedna księga na trzy bloki. Wpadam więc na inny pomysł, załóżmy trzy osobne księgi – wydatek rzędu 2000 i co… wniosek nie przechodzi. „Tak było od zawsze”.
3. Firma zarządzająca robi spotkania/zebrania zawsze w środku tygodnia i to o 16:00. Stąd ludzie młodzi, ze względu na pracę, odebranie dzieci z szkoły czy przedszkola, itp. nie pojawiają się na nich. Stosunek sił jest komiczny. Z mojego bloku 2/3 lokatorów z innych więcej. Zawsze nasz blok przegłosowany. Zresztą wobec takiej godziny spotkania, na tych 66 właścicieli przychodzi góra 20. Czy taka forma zebrania jest zgodna z prawem? Co więcej wobec takiej sytuacji wyszedłem z wnioskiem by zmienić godzinę i… „tak było zawsze”. Wniosku (dwukrotnie już) nawet nie poddano pod głosowanie. Zaś przedstawiciele zarządu ogłosili mi wspaniałomyślnie, że tylko o tej godzinie dostępna jest sala w której mamy zebranie (tak jakby nie było innych miejsc gdzie można się spotkać).
4. Bloki mają dostęp do gazu, stąd wielu ma ogrzewanie gazowe. Kilu też elektryczne. Ale znamienita większość ogrzewa się węglem. Tymczasem tuż obok inna wspólnota ma instalację CO. Padła więc idea, by się do nich podłączyć. Firma grzewcza wyraziła zgodę. Starzy lokatorzy niemal przeżyli orgazm i… tu pojawia się problem. Pierwszy to projekt. Wiem, że takie coś jest drogie, rzędu 20.000 tys., tym bardziej, jeżeli chodzi o 3 bloki 6 klatek schodowych. Ale firma zarządzająca walnęła kwotę około 35.000 tys. Masakra. Nie podała kto ma zrobić projekt. Nie wiem czy był nawet jakiś przetarg. A chyba powinien być, prawda?
Drugi problem to sposób podłączenia. Jak twierdzi zarząd, po wstępnych konsultacjach, podłączenie ma być nieco niekonwencjonalne. Zazwyczaj jest tak, że główny pion leci przez klatę od parteru, aż o ostatnie piętro i na każdym piętrze odnogi do mieszkań. Tu zaś chcą lecieć pionem w mieszkaniach, stąd wielu, w tym ja nie chce się na to zgodzić. Bo mamy mieszkania po remontach. Bo to oznacza czasami rozwalenie układu mieszkań, mebli, itp. Wiem, że ustawa mówi, że jeżeli ma się instalację CO, to nie można się z niej wyłączyć, ale co mówi o tym, że jeżeli się jej nie ma, to czy można nakazać wprowadzenie jej? Czy ktoś może uchwałą nakazać mi coś takiego? Kucie i ciągnięcie rurek w moim mieszkaniu? Jak to wygląda od kwestii prawnej? Ewentualnie, jak się przed tym bronić?
5. Kwestia zatrudnienia sprzątaczek i dozorcy. Otóż, mamy we wspólnocie z zewnątrz sprzątaczkę i dozorcę. Jednak nie mamy wpływu na ich zatrudnienie. Robi to zarząd. My tylko płacimy. Czy tak to może wyglądać? Co więcej firma która nami zarządza ma pod sobą jeszcze inne wspólnoty i te same sprzątaczki i dozorca robią tam to samo, jak gdyby za wspólna kasę od wszystkich wspólnot, mimo że na corocznym rozliczeniu każdy właściciel ma wyszczególnione ile daje pieniędzy na tę usługę.
6. Lewa deratyzacja. No tak szczurów nie da się uniknąć nigdzie. Ale by 3 bloki płaciły za deratyzację 1500 zł budzi naprawdę duże podejrzenia zwłaszcza, kiedy trutki na szczury chodzą w granicach 30zł, maksymalnie 70 zł. I tak od lat, nikt z mieszkańców ta to nie reaguje „bo tak było od zawsze”. Zaś każdy widzi jedną trutkę wysypaną w piwnicy, która jest tam niemal od roku i nikt jej nie sprząta.
7. Na zakończenie stosunki z inną wspólnotą. Otóż sąsiadujemy z inną wspólnotą z którą nie żyjemy najlepiej. Tamta wspólnota cały czas korzystała z naszego śmietnika i my zażądaliśmy za to opłat. Postawiła więc swój śmietnik. Uwaga! Na drodze wewnętrznej, dojazdowej, która w całości przechodzi pod ich terenami, ale dochodzi do naszej granicy i jest drogą dojazdową również do jednego z bloków naszej wspólnoty. Nie było żadnego pozwolenia ze strony służb ratunkowych – tj. straży, pogotowia, pogotowia energetycznego/wodnego/gazowego, policji. Nie było, a wiem, że musi być, decyzji sanepidu. Podobno również, prawo budowlane mówi, że jeżeli w pobliżu jest już jakiś śmietnik to nowo postawiony musi do niego przylegać. Ale nie wiem na ile to prawda? I jeszcze są te przepisowe metry… bo ten śmietnik stoi niezwykle blisko okien. Może nie metr, czy dwa, ale góra dziesięć/piętnaście. Ktoś jednak, chyba, na tę budowę śmietnika musiał wyrazić zgodę? Pytanie kto? Jedno wiem na pewno, nasz zarząd i ci trzej nieszczęśni przedstawiciele bloków dali na to zgodę tamtej wspólnocie (bo to na granicy działek), jednak bez konsultacji z pozostałymi właścicielami. Co robić?
To mój pierwszy post tutaj i od razu kilka pytań i spraw.
Otóż należę do wspólnoty liczącej 66 mieszkań rozłożonych w 3 blokach. Wiadomo kilka niewkupionych ale mają swojego właściciela (spółka pokopalniana)
Za zarządcę mamy jakąś tam firmę liczącą kilka osób (z których może tylko dwie widziałem na oczy).
I tu pojawiają się nurtujące mnie problemy.
1. Większy odsetek właścicieli to ludzie starsi. Pojawia się kłopot bo traktują zarządcę jak jakiegoś właściciela czy spółdzielnię, z bojaźnią. Nie zaś jak naszego pracownika. Firma nawet nie ma tu mieszkania. Zero udziałów. I każde przedsięwzięcie jest trudne. Co więcej na wszystko mają odp. „tak było od zawsze”.
Co więcej każdy blok ma swojego przedstawiciela występującego przed firmą zarządzającą. Ci ludzie zaś często podejmują decyzje bez pytania mieszkańców i mając chyba jakiś ukryty układ z zarządcą. Czy to w ogóle zgodne z prawem?!
2. Wspólna kasa na trzy bloki i różne priorytety, wiadomo: czasami jeden blok chce np. remontu klatek schodowych, drugi ocieplenie, a trzeci czegoś jeszcze. Tymczasem zarząd wymyśla coś innego, czasem absurdalnego i ich pomysł przechodzi. Masakra. Nie mówiąc już o remontach bieżących. W jednym bloku po zimie rozsadziło rynny, w innym dach zaczął przeciekać, trzeci z kolei nie miał żadnych problemów. Ok. Kasa wspólna, udziały mamy wszędzie, ale niesprawiedliwość i tak widać.
Wpadłem więc na pomysł rozdzielności majątkowej i co usłyszałem – nie można bo jedna księga wieczysta. Pytam co to ma do tego? Sprawdziłem i faktycznie jedna księga na trzy bloki. Wpadam więc na inny pomysł, załóżmy trzy osobne księgi – wydatek rzędu 2000 i co… wniosek nie przechodzi. „Tak było od zawsze”.
3. Firma zarządzająca robi spotkania/zebrania zawsze w środku tygodnia i to o 16:00. Stąd ludzie młodzi, ze względu na pracę, odebranie dzieci z szkoły czy przedszkola, itp. nie pojawiają się na nich. Stosunek sił jest komiczny. Z mojego bloku 2/3 lokatorów z innych więcej. Zawsze nasz blok przegłosowany. Zresztą wobec takiej godziny spotkania, na tych 66 właścicieli przychodzi góra 20. Czy taka forma zebrania jest zgodna z prawem? Co więcej wobec takiej sytuacji wyszedłem z wnioskiem by zmienić godzinę i… „tak było zawsze”. Wniosku (dwukrotnie już) nawet nie poddano pod głosowanie. Zaś przedstawiciele zarządu ogłosili mi wspaniałomyślnie, że tylko o tej godzinie dostępna jest sala w której mamy zebranie (tak jakby nie było innych miejsc gdzie można się spotkać).
4. Bloki mają dostęp do gazu, stąd wielu ma ogrzewanie gazowe. Kilu też elektryczne. Ale znamienita większość ogrzewa się węglem. Tymczasem tuż obok inna wspólnota ma instalację CO. Padła więc idea, by się do nich podłączyć. Firma grzewcza wyraziła zgodę. Starzy lokatorzy niemal przeżyli orgazm i… tu pojawia się problem. Pierwszy to projekt. Wiem, że takie coś jest drogie, rzędu 20.000 tys., tym bardziej, jeżeli chodzi o 3 bloki 6 klatek schodowych. Ale firma zarządzająca walnęła kwotę około 35.000 tys. Masakra. Nie podała kto ma zrobić projekt. Nie wiem czy był nawet jakiś przetarg. A chyba powinien być, prawda?
Drugi problem to sposób podłączenia. Jak twierdzi zarząd, po wstępnych konsultacjach, podłączenie ma być nieco niekonwencjonalne. Zazwyczaj jest tak, że główny pion leci przez klatę od parteru, aż o ostatnie piętro i na każdym piętrze odnogi do mieszkań. Tu zaś chcą lecieć pionem w mieszkaniach, stąd wielu, w tym ja nie chce się na to zgodzić. Bo mamy mieszkania po remontach. Bo to oznacza czasami rozwalenie układu mieszkań, mebli, itp. Wiem, że ustawa mówi, że jeżeli ma się instalację CO, to nie można się z niej wyłączyć, ale co mówi o tym, że jeżeli się jej nie ma, to czy można nakazać wprowadzenie jej? Czy ktoś może uchwałą nakazać mi coś takiego? Kucie i ciągnięcie rurek w moim mieszkaniu? Jak to wygląda od kwestii prawnej? Ewentualnie, jak się przed tym bronić?
5. Kwestia zatrudnienia sprzątaczek i dozorcy. Otóż, mamy we wspólnocie z zewnątrz sprzątaczkę i dozorcę. Jednak nie mamy wpływu na ich zatrudnienie. Robi to zarząd. My tylko płacimy. Czy tak to może wyglądać? Co więcej firma która nami zarządza ma pod sobą jeszcze inne wspólnoty i te same sprzątaczki i dozorca robią tam to samo, jak gdyby za wspólna kasę od wszystkich wspólnot, mimo że na corocznym rozliczeniu każdy właściciel ma wyszczególnione ile daje pieniędzy na tę usługę.
6. Lewa deratyzacja. No tak szczurów nie da się uniknąć nigdzie. Ale by 3 bloki płaciły za deratyzację 1500 zł budzi naprawdę duże podejrzenia zwłaszcza, kiedy trutki na szczury chodzą w granicach 30zł, maksymalnie 70 zł. I tak od lat, nikt z mieszkańców ta to nie reaguje „bo tak było od zawsze”. Zaś każdy widzi jedną trutkę wysypaną w piwnicy, która jest tam niemal od roku i nikt jej nie sprząta.
7. Na zakończenie stosunki z inną wspólnotą. Otóż sąsiadujemy z inną wspólnotą z którą nie żyjemy najlepiej. Tamta wspólnota cały czas korzystała z naszego śmietnika i my zażądaliśmy za to opłat. Postawiła więc swój śmietnik. Uwaga! Na drodze wewnętrznej, dojazdowej, która w całości przechodzi pod ich terenami, ale dochodzi do naszej granicy i jest drogą dojazdową również do jednego z bloków naszej wspólnoty. Nie było żadnego pozwolenia ze strony służb ratunkowych – tj. straży, pogotowia, pogotowia energetycznego/wodnego/gazowego, policji. Nie było, a wiem, że musi być, decyzji sanepidu. Podobno również, prawo budowlane mówi, że jeżeli w pobliżu jest już jakiś śmietnik to nowo postawiony musi do niego przylegać. Ale nie wiem na ile to prawda? I jeszcze są te przepisowe metry… bo ten śmietnik stoi niezwykle blisko okien. Może nie metr, czy dwa, ale góra dziesięć/piętnaście. Ktoś jednak, chyba, na tę budowę śmietnika musiał wyrazić zgodę? Pytanie kto? Jedno wiem na pewno, nasz zarząd i ci trzej nieszczęśni przedstawiciele bloków dali na to zgodę tamtej wspólnocie (bo to na granicy działek), jednak bez konsultacji z pozostałymi właścicielami. Co robić?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Tam nie znajdziesz sprawiedliwości i rozdzielności ... ale swoje obowiązki i prawa jako właściciela lokalu ...
Masz za dużo pomysłów na zmiany, a za mało pytań.
Byłeś przy głosowaniu uchwał?
Jak chcesz pomóc, uzdrowić, lepiej gospodarzyć to radzę dać się wybrać do zarządu, poznać zasady, koszty, co wolno, czego nie wolno i dopiero potem zmieniać, żeby nie wpaść z deszczu pod rynnę.
Dlaczego piony instalacji c.o. mają przebiegać przez lokale? Może na klatce schodowej nie ma miejsca? Może inna przyczyna? Pytałeś?
Więc tak:
Przykład w/w śmietnika. Zero informacji - na jakiej podstawie, kto wyraził zgodę na ostateczne postawienie, gdzie są wymagane papiery, etc. - jedyna informacja to: "zarząd wyraził zgodę i przedstawiciele"
Oczywiście chodziło mi o właścicieli lokali. Decyzje, ot to, co pisałem - każdy blok zgłasza jakieś tam potrzeby np. renowacja klatki, naprawa domofonów, itp., tymczasem zarząd mówi, że zadaniem na nadchodzący rok/czy pół roku będzie otynkowanie kominów. Okazuje się, że uchwała gotowa, głosujemy i nasze postulaty przechodzą w nicość, bez głosowania zazwyczaj. To tak jak z tym moim wnioskiem o zmianę pory zebrań - nawet nie wzięto tego pod głosowanie komentując absurdalnie.
Tak jak mówię, prócz tych głosowań gdzie trzeba zebrać głosy drogą indywidualną, reszta uchwał przechodzi na zebraniach gdzie jest garstka właścicieli - góra 20 na całe 66 mieszkań i to w tym nierównym stosunku sił - jeden blok ma 2/3 przedstawicieli inny 7 czy 8.
Dalej wyniki głosowań indywidualnych też pozostają tajemnicą - zazwyczaj są to te o absolutorium. Po miesiącu (mnie więcej) od czasu zebrania przychodzi karteczka, że odbyło się takie głosowanie i tylko podana jest % ilość tych którzy byli za, zero wzmianki kto się wstrzymał, czy kto był przeciw, czy ilu oddało głos.
A to akurat wiem na 100%. Zarząd ten - to nie zarząd właścicielski. W jego składzie nie ma nikogo kto byłby właścicielem czegokolwiek na terenie wspólnoty. To firma, a dokładnie przedsiębiorstwo usłogowo-handlowo-produkcyjne, a jakże sp. z o.o. Do tego dochodzi ta trójca reprezentantów każdego z bloków - ale (to też wiem na 100%), żaden z nich nie jest w zarządzie. Z tego co wiem, firma ta obsługuje jeszcze kilka innych wspólnot. Trzepie na tym niezłą kasę, ale wiem też, że w wielu miejscach zrezygnowano już z ich usług, właśnie ze względu na nieścisłości (a to i tak delikatnie powiedziane).
Ja nie chcę żadnej rewolucji, jeno sprawiedliwości. Bo nie lubię być oszukiwany, a taki się czuję mając ten zarząd nad głową.
Czyżby? Ty chcesz roztrząść sprawy Tu i teraz , a nie wiesz czy prawidłowo funkcjonuje twoja wspólnota .
Nie wiesz czy jest u was Zarząd wspólnoty czy tylko jacyś wybrańcy narodu tworzący rade właścicieli z poszczególnych bloków mieszanych.
Nie wiesz czy Zarządca został wybrany w myśl art. 18.1 czy to jest ADMINISTRATOR na umowę, zawartą między Zarządem WM a Administratorem/
sprawiedliwości we wspólnocie nie ma i nie będzie , bo jak by były toby wszyscy właściciele lokali mieli takie same udziały w NW, takie same lokale i tak samo położone , a tak nie jest i nie będzie .
czyli nic nie wiesz bo w ustawie o właśnosci lokali jest taki zapis a to skąd wiesz jesteś członkiem Rady Nadzorczej w tej firmie czy pracownikiem US.?
Jednak , POCZYTAJ TY O SWOICH PRAWACH wynikających z ustawy o wlasnosci lokali i wróć za jakiś czas ..swoje domysły zawrzyj w worku...
Skąd wiem, że na tym zarabiają - choćby z rozliczenia rocznego, które otrzymuję, gdzie podają zarobki. Choćby z innych wspólnot które prowadzą, a dostają te same dokumenty tj. rozliczenia. A nikt przecież nie lubi oddawać kasy na bubel, który źle funkcjonuje.
I nie przyszedłem tu z domysłami tylko konkretnymi kwestiami, zaś jeśli Twoim jedynym rozwiązaniem jest odsyłanie mnie non stop do Ustawy, którą znam, w kraju gdzie jest tak wiele przekrętów i często obchodzi się ustawy jak tylko można, to dziękuję za taką pomoc.
elan124 - prócz tej o absolutorium, reszta uchwał przechodzi na podstawie głosów tej garstki właścicieli obecnych na zebraniu.
Może nie wszyscy właściciele mają podobne zdanie. Jak mówię, starsi, ci którzy twierdzą, że: "tak było od zawsze" wręcz boją się zarządu, uważając go za szefostwo. Przyjmują każdą jego decyzję, bo "tak ma być". Głównie nowi sąsiedzi, czy młodsi chcą zmian, czegoś na lepsze. Ale mamy pod górkę. Przykład tej nieszczęsnej 16:00 i zebrań w środku tygodnia, gdzie wygląda to na celowe działanie, by było mało ludzi na zebraniu i by była to zawsze ta sama grupa, czyli ekipa "tak było od zawsze"
najważniejszą kwestią u Was jest wyjaśnienie - jaki macie zarząd? Czy powierzony czy właścicielski? Jeżeli powierzony (jakiejś firmie lub licencjonowanemu zarządcy) to czarno widzę waszą sprawę? Ich odwołanie będzie bardzo trudne, o ile wręcz niemożliwe, przy tak niskich frekwencjach, nastawieniu właścicieli i postawie zarządcy.Ale to są rzadkie przypadki. W większości Wspólnot powoływane są Zarządy właścicielskie, które następnie podpisują umowę z firmą/zarządcą. Ci członkowie Zarządu są wówczas takim "słupem" dla zarządcy, który faktycznie sprawuje "władzę" we WM.Podejrzewam ,że reprezentanci bloków są takimi słupami, może nawet nie zdają sobie z tego sprawy. Twoje glówne zadanie to sprawdzić czy to jest prawda? Sprawdź w swoim akcie notarialnym , czy jest jakaś wzmianka o SPOSOBIE ZARZĄDU. Powinno być, jeżeli nie - sprawdź Księgę wieczystą swojego lokalu.Wówczas porozmawiamy, co dalej.:bigsmile:
Tu masz możliwości, wybierz jedną
https://forum.zarzadca.pl/wiki/zarzad
Rodzaj zarządu to podstawowe info o twojej wspólnocie. To już konkret. Idziesz do administratora, prosisz o taką uchwałę wraz z podpisami i robisz zdjęcie. W domu na spokojnie liczysz udziały. Jak będziesz miał wynik takiego liczenia to wróć na forum. Czyli jednak nie tajemnica, znasz wynik głosowania. Jak chcesz wiedzieć dokładniej - kto jak głosował - to zapytaj administratora (lub osobę, która przechowuje waszą dokumentację). Każdy właściciel ma prawo wglądu w każdy dokument wspólnoty. Pytałeś czy czekasz aż sami ci do domu przyniosą?
Jak coś "było od zawsze", to jednym pstryknięciem palców tego się tego nie zmieni. To tak ogólniście, nie tylko o wspólnocie.
Mniej gorączkowania się, więcej konsekwentnego działania, szukania sojuszników wśród sąsiadów i krok po kroku uda ci się wiele spraw wyprostować.
Zalatuje mi tutaj głęboką komuną i to taką ekstremistyczną w swojej ortodoksyjności.
Myślałem, że sprawiedliwość wiąże się z tym, że każdy ma tyle, ile sam wypracuje/zarobi/wymyśli/wytworzy/wykreuje itp. itd.
Zarząd ten - to zarząd powierzony właśnie owej firmie na mocy odrębności lokali.
Nigdzie w dokumentach nie ma nic wspomnianego o tej trójce (byłem, sprawdziłem w dokumentach firmy) - więc, są na tak zwaną "gębę".
Tak jak pisze Realista - należy zacząć od ustalenia dwóch rzeczy: 1 - czy w swoim AN kupna lokalu, masz wpisane, że trzy budynki tworzą wspólnotę?
Sprawdź także w AN jaka jest wielkość działki, którą kupiłeś kupując lokal i czy działka ta obejmuje trzy budynki
Sprawdź swój udział i porównaj (nawet w przybliżeniu ) czy się zgadza ze stanem rzeczywistym tzn. czy rzeczywiście obejmuje powierzchnie lokali i piwnic w trzech budynkach?
2 - Sprawdź dokładnie co masz wpisane w swoim AN kupna lokalu o sposobie sprawowania zarządu nieruchomością wspólną. Jeżeli jest wpisane, że "zarząd NW na zasadzie art. 18 ust.1 UoWL sprawuje firma XXXX " to macie tzw. zarząd powierzony.
Jeżeli jest inaczej - ...to będziemy dyskutować co dalej.
Bez tego ani rusz - musimy mieć pewność "statusu prawnego" wspólnoty (wspólnot?)
Wtedy eksperci tego forum mogą ci doradzić konkretne przedsięwzięcia które należy podjąć aby coś zmienić i usunąć nieprawidłowości.
To że niektórzy zarzucają ci że nie znasz prawa - nie przejmuj się, w końcu gdybyś znał nie zaglądałbyś na forum które właśnie jest dla takich co nie znają prawa i szukają porady.
lukas - Ty nie masz sprawdzać w firmie ale w Sądzie wieczysto-ksiegowym.najlepiej jak tam pójdziesz i poprosisz o pomoc obsługę. Jeżeli okaże się, że w dokumentach nie ma określonego zarządu, to znaczy ,że obowiązują Was przepisy ustawy o własności lokali. Ja niem wierzę ,że nie macie zarządu. Więc moja rada - wystosuj pismo do firmy zarządzającej, wyślij pocztą za potwierdzeniem odbioru, albo zdaj osobiście w firmie i poproś o potwierdzenie na kopii z zapytaniem - Proszę o wskazanie mi danych członków naszej Wspólnoty Mieszkaniowej, tj. nazwisko, imię, adres, tel. kontaktowy. Jak otrzymasz te dane, albo ich nie otrzymasz to pogadamy.:bigsmile:
Firma też może być zarządem - powierzonym, ale wybranym już nie.
"...Art. 18. 1. Właściciele lokali mogą ...powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
Art. 20. 1. ...właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona..."
w art. 18.1 powierza się czynności zarzadzania a nie funkcję...
•Zarząd rozumiany jako sposób i rodzaj zarządu.
•Zarząd jako zarządzanie
To są dwie odrębne kategorie - w sytuacji gdy właściciele powierzyli zarząd firmie nie pownni wybierać drugiego zarządu:
"...Jeżeli właściciele lokali określili sposób zarządu nieruchomością wspólną, powierzając np. zarządzanie nieruchomością wspólną osobie fizycznej lub prawnej - to nie mogą jednocześnie stosować innego sposobu zarządu nieruchomością wspólną, sprzecznego z zawartą umową albo podjętą uchwałą o powierzeniu zarządu nieruchomością wspólną osobie fizycznej lub prawnej. Nie mogą więc dodatkowo wybrać sobie zarządu, dublując tym samym podmiot upoważniony do zarządzania nieruchomością wspólną (bo wówczas całkowicie niezależne od siebie 2 podmioty [w przypadku zarządu wspólnoty chodzi o quasi-organ] byłyby upoważnione do podejmowania czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną)..." - (tak Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 14 września 2005r., sygn. akt: III CZP 62/05).
http://www.e-wspolnotamieszkaniowa.pl/content/view/87/105/1/0/
Zarząd w znaczeniu funkcjonalnym to zarządzanie (sprawowanie zarządu nieruchomością), sposób zarządu to sposób zarządzania.
Zarząd w znaczeniu podmiotowym to organ wspólnoty w rozumieniu art. 20 uwl.
Firma to oddzielna historia - jeżeli jest to osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, to może wejść w skład zarządu (organu wspólnoty), wybranego uchwałą: Jeżeli natomiast firma jest osobą prawną, to może sprawować zarząd powierzony (czyli zarządzać nieruchomością), ale nie może wejść w skład zarządu, ani nie jest zarządem - ustawa wyraźnie rozróżnia pojęcia "zarząd" i "zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1". Ależ mogą. Jeżeli zawrą takie postanowienia w umowie, to nie będą one sprzeczne z umową, bo będą częścią tej umowy. Ważne, żeby w umowie wyraźnie podzielić kompetencje zarządu i zarządcy z art. 18.1. To da się zrobić.
Umowa właścicieli w zakresie zarządzania nieruchomością wspólną ma pierwszeństwo przed przepisami ustawy. Przepisy te mają zastosowanie dopiero wówczas, gdy właściciele nie zawrą umowy w sprawie sposobu zarządu (art. 18.3 uwl). Albo taką umowę zawrą, ale w formie szczątkowej (np. dokonają tylko powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej). Wtedy w pozostałym zakresie, nieuregulowanym w umowie, mają zastosowanie przepisy rozdziału 4 ustawy. Podstawa prawna: art. 33 uwl:
Skoro właściciele mogą przyjąć umową zupełnie inny, niż przewidziany ustawą sposób zarządu, to dlaczego nie mogą mieć jednocześnie zarządcy z art. 18.1 oraz zarządu wybranego uchwałą? Jaki przepis prawa tego zabrania?
W sytuacji, gdy wspólnota nie decyduje się na zlecenie wszelkich obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną na tzw. zarząd powierzony- firmie lub osobie trzeciej, wybiera zarząd i sama odpowiada całkowicie za należyte utrzymanie budynku...." - http://prnews.pl/wiadomosci/czym-rozni-sie-zarzad-wspolnoty-od-zarzadcy-2705520.html
Takie pytania może zadawać chyba tylko "całkowity laik".
Właściciele mogą sobie wybrać zarząd i zatrudnić nawet trzech zarządców to ich sprawa.
Mogą też sobie w umowie określić całkowicie mieszany czy jeszcze jakiś inny sposób - bardzo rzadko spotykane przypadki, więc darujmy sobie akademickie rozważania dotyczące 0,08 % (np) wspólnot.
W wątku jest mowa o standardowej sytuacji czyli zarządzie powierzonym (prawdopodobnie - czekamy na wyjaśnienia)
Po to UoWL posługuje się zwrotem: "zarząd wybrany lub zarządca któremu powierzono zarząd" - czyli albo albo a nie "i".
Jest zarząd - i ten zarząd właściciele mają obowiązek wybrać albo powierzyć i w tym sensie firma której powierzono jest zarządem danej wspólnoty
Dość dokładnie wyjaśnił to cytowany wyrok SN w uzasadnieniu.
"...Jeśli Wspólnota nie powierzyła zarządu podmiotowi zewnętrznemu, czyli nie wybrała zarządcy, to musi - aby sprawnie funkcjonować - wybrać zarząd, czyli organ składający się z jednej lub kilku osób, wyłącznie fizycznych, z grona właścicieli lokali lub spoza wspólnoty. Taki model określa się mianem „zarządu własnego", bo nie powierzonego podmiotowi trzeciemu.
Tam, gdzie zarząd nie potrzeba już zarządcy
Jeśli właściciele lokali powołali zarządcę, to nie wybierają już zarządu. Jeśli wybrali zarząd, to nie wybierają już zarządcy. Obie formy zarządu mają ten sam cel - skuteczną reprezentację wspólnoty mieszkaniowej na zewnątrz i kierowanie sprawami wspólnoty. Zarządcą zazwyczaj jest firma zajmująca się zarządzaniem nieruchomościami, natomiast członkami zarządu są zazwyczaj osoby, które nie trudnią się zawodowo zarządzaniem nieruchomościami. Zarząd własny jest wybierany w drodze zwykłej uchwały właścicieli lokali, natomiast zarząd powierzony musi być wybrany albo w drodze umowy wszystkich właścicieli lokali albo uchwały protokołowanej przez notariusza...
Modele zarządzania nieruchomością wspólną w skrócie:
Zarząd właścicielski
Zarząd powierzony..." - http://www.stepien.org.pl/Artykul/O_zarzadzaniu/113
"...Jeśli właściciele lokali powołali zarządcę, to nie wybierają już zarządu. Jeśli wybrali zarząd, to nie wybierają już zarządcy. Obie formy zarządu mają ten sam cel - skuteczną reprezentację wspólnoty mieszkaniowej na zewnątrz i kierowanie sprawami wspólnoty..." - http://prawo.rp.pl/artykul/491670.html
Co z tego ,że przepis prawa tego nie zabrania ?
Należy się zastanowić,jaki jest cel w/w czynności.....
Co z odpowiedzialnością ?
Co ze sprawozdaniem zarządu ?
Co z wynagrodzeniem zarządu/zarządcy ?
Czy brak odpowiedzialności nie występuje przy zarządzie właścicielskim? Albo powierzonym?
Dlaczego zakładasz, że właściciele, którzy decydują się na określenie sposobu sprawowania zarządu swoim wspólnym majątkiem w drodze umowy, zrobią to gorzej od ustawodawcy?
Nowy doklejony: 01.03.13 10:04 Odpowiem ci w twoim stylu: takie coś może napisać tylko całkowity laik, który nie zna podstaw logiki.
Użycie wyrazu "lub" oznacza alternatywę niewykluczającą (zwykłą, niewyłączającą, lub nierozłączną). W odniesieniu do tekstu ustawy o własności lokali oznacza to, że przepis dotyczy zarządu, zarządcy z art. 18.1 oraz obu tych podmiotów jednocześnie.
Gdyby ustawodawca chciał zastosować alternatywę wykluczającą, powinien użyć wyrazu "albo", który w logice oznacza alternatywę wykluczającą. Wówczas przepis dotyczyłby wyłącznie jednego podmiotu: albo zarządu, albo zarządcy z art. 18.1 (w zależności od sposobu zarządu w danej wspólnocie). Ale w ustawie użyto wyrazu "lub", zatem przepisy rozdziału 4 nie wykluczają współistnienia obu podmiotów: zarządu i "zarządcy notarialnego".
Nie jest jednak takie istotne. Ważne, że w zakresie sposobu zarządu ustawa daje pierwszeństwo umowie właścicieli.
"...Warto wspomnieć, że w piśmiennictwie zaleca się ostrożność w odczytywaniu sensu przepisu przez pryzmat spójników wyrażających alternatywę, bowiem prawodawcy bardzo często zdarza się niekonsekwencja w ich użyciu, co prowadzi do niejednoznaczności tekstu i związanych z tym trudności interpretacyjnych (zob. A. Malinowski: Redagowanie tekstu prawnego. Wybrane wskazania logiczno-językowe, Warszawa 2008, s. 72)..." - Wyrok Sądu Najwyższego z 2009-10-07 Sygnatura: IV KK 174/09
"...To, że zima kończy się w marcu to nie znaczy, że nie można wykluczyć sytuacji, że w maju spadnie śnieg i będzie -2 stopnie mrozu..." - I rok wydział filozoficzny, Wyższej.....w Niskich Górkach albo Wysokich Dołach.
W tym przypadku masz prawo dochodzić odpowiedzialności od zarządu właścicielskiego albo powierzonego.
W promowanym przez Ciebie sposobie sprawowania zarządu,kogo pociągniesz do odpowiedzialności ?
Przecież w umowie można precyzyjnie podzielić zadania i odpowiedzialność.
Podaj przykład, jak się dzieli w tym przypadku odpowiedzialność ?
Nie ma tak łatwo.
Nowy doklejony: 01.03.13 11:48
I to jest pewne jak ...na tym forum.
Jeżeli właściciel firmy np parający się zarządzaniem / administrowaniem , zostanie wybrany w skład Zarzadu WM ,
to nie będzie widniał jako firma "Posesja", tylko Kazimierz K.
Ot i cała filozofia ...
W Polsce już był taki jeden co chciał społeczeństwo wymienić bo nie potrafił nim rządzić.