rozliczenie zaliczek co
marjolhir
Użytkownik
W naszej Wspólnocie zaliczkujemy opłaty na co -mieszkania są nie opomiarowane,na zebraniu roczny okazało się iż są oszczędności jeden z właścicieli zażądał zwrotu nadpłaconej zaliczki większość właścicieli nie wyraziła zgody i poprzez uchwałę przekazała nadwyżkę na fundusz remontowy.Czy wspólnota/współwłaściciele/ mieli prawo dysponować także zaliczką niezgadzającego się współwłaściciela?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Uchwała SN z 19.05.2006 III CZP 28/06: Zatem w tej sytuacji właściciele mogą podjąć uchwałę o przeznaczeniu nadwyżki nad kosztami c.o. na fundusz remontowy.
Moim zdaniem najrozsądniejsze jest - w przypadku powstania nadwyżki sumy zaliczek nad rzeczywiście poniesionymi kosztami zarządu - podjęcie uchwały określającej sposób jej rozliczenia, przy uwzględnieniu możliwości zaliczenia jej na poczet przyszłych wydatków tego rodzaju, zwrotu właścicielom lub innego przyjętego celu.
Trzeba było rozliczyć nadwyżki za ogrzewanie lokali i podjąć uchwalę o jednorazowym zasileniu Funduszu Remontowego w wymiarze zwracanej kwoty.
I wilk syty i owca nie beczy ....
Nie jest to prawdą , zdaje się brakuje wiedzy use^rce baki kasia.
Posesja, brak opomiarowania lokali nie powoduje sytuacji, że opłaty za CO stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną!
Wszelkie nadpłaty wynikające z rozliczeń danego lokalu są w dyspozycji tylko i wyłącznie jego właściciela.
W szczególności nie może taka nadpłata być zaliczona na FR ponieważ wpływy na FR muszą być zgodne z udziałami poszczególnych właścicieli, a nie jakąś przypadkową kwotą będącą nadpłatą. Jedni mają mniejsze nadpłaty, drudzy większe, jeszcze inni niedopłaty, jak to by się miało do ich udziałów??
Tak jak pisali przedmówcy, najwygodniej zaliczyć takie nadpłaty na poczet przyszłych wpłat.
Wyjątkiem jest przypadek, gdy koszty rozliczania CO są przyjęte na podstawie udziałów wszystkich właścicieli. Wtedy wszyscy będą mieli nadpłaty zgodne z ich udziałami, a więc przekazanie ich na FR będzie zgodne z udziałami, więc wszystko będzie OK.
Albo nie można: ...albo można: Przeczytaj uchwałę SN z 19.05.2006, III CZP 28/06:
Można też i tak (ale pisałem, że to jest wyjątek):
Przekazanie nadpłaty na FR nie może odbyć się bez zgody właścicieli tych nadpłat. Myślałem, że to jest jasne.
Nawiasem mówiąc, właścicielem tej nadpłaty jest wspólnota mieszkaniowa.
Chyba ważniejsze są opłaty za co,energię,gaz niż FR,który może istnieć ,ale nie musi.
Przecież była ustalona kwota FR. W jakim celu na siłę ją zwiększać ?
Problem ten wcale nie jest jednoznaczny i do dzisiaj nie został definitywnie rozstrzygnięty co najlepiej wykazuje ostatni przytoczony cytat.
"...Wpłacone przez właściciela na konto wspólnoty mieszkaniowej zaliczki na pokrycie kosztów zarządu stanowią własność właściciela aż do czasu ich wydatkowania zgodnie z przeznaczeniem. Nadpłata z tytułu kosztów związanych z lokalem stanowi więc własność właściciela, a wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa innego ich wydatkowania (Sąd Apelacyjny w Warszawie wyrok z 22.02.2001 r. sygn.akt I ACa 1309/00). Powstanie nadpłaty powinno prowadzić zarząd do wniosku, że właściciele dokonali wpłat wyższych niż wymagane, a zatem należy im się zwrot nadpłaty. Jednak wprawdzie zaliczki są własnością właścicieli lokali ale nie oznacza to, że właściciel ma prawo żądać ich zwrotu w każdym czasie na przykład w chwili sprzedaży lokalu. Zaliczki służą bowiem gromadzeniu środków na określony cel, a właściciel jest zobowiązany do ich wnoszenia. Zwrot dotyczy tylko ewentualnej nadpłaty, czyli środków pozostałych po realizacji określonego celu, natomiast uprawnionym i jest właściciel lokalu. Zobowiązania te nie mają charakteru osobistego tylko są zobowiązaniami związanymi z własnością lokalu, a prawo do nadpłaty lub zobowiązanie do dopłaty powstaje w określonej chwili (po rocznym rozliczeniu) uprawnionym z tytułu dopłaty lub zobowiązanym z tytułu niedopłaty jest zatem aktualny właściciel lokalu..." - Paweł Puch - prawnik Źródło: http://domy.pl/artykul,6077,Zmiana_wlasciciela_lokalu_a_rozliczenie_kosztow
http://www.euro-dom.co/Artykul/Co_z_kosztami_kto_i_kiedy_placi/158
"...Powstaje zatem pytanie o podstawę prawną dysponowania nadwyżkami przypadającymi właścicielom lokali na cele zarządu nieruchomością wspólną. Zwolennicy takiego rozwiązania argumentują, że skoro zaliczki wpłacane przez właścicieli stanowią majątek wspólnoty mieszkaniowej (taki pogląd przedstawił Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21.12.2007 roku, sygn. III CZP 65/07, OSNC z 2008, nr 7-8, poz. 69, która została wpisana do księgi zasad prawnych), to wspólnota mieszkaniowa może w formie uchwał swoim majątkiem dysponować. Powyższa interpretacja nie wydaje się jednak być przekonywująca, gdyż roszczenie właściciela o zwrot nadpłaty to również prawo majątkowe, które wspólnota mieszkaniowa musi przecież respektować. Gospodarowanie majątkiem wspólnym nie może być bowiem dowolne, lecz winno odbywać się zgodnie z obowiązującym w tym zakresie prawem.
W orzecznictwie pogląd o możliwości przeznaczania nadwyżek wynikających z rozliczenia kosztów zarządu na cele remontowe nie jest jednolity.Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 22 lutego 2001 r., w sprawie I ACa 1309/00 (OSA 2002/4/30) http://www.zarzadca.pl/content/view/645/94/ orzekł, że o ile niedopuszczalne jest dysponowanie przez wspólnotę nadpłatami właścicieli wynikającymi z rozliczenia kosztów utrzymania ich lokali (np. na dostawy wody, ciepła do lokali), to pozyskiwanie środków na remonty lub inne cele związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej z nadwyżek, które wynikają z rozliczenia kosztów zarządu zgodne jest z prawem.
Sąd ten przedstawił następujący pogląd: „...obowiązkiem właściciela lokalu jest pokrywanie dwojakiego rodzaju wydatków. Pierwsze - to koszty zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się głównie wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne o ile nie są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy (art. 14 ustawy). Na pokrycie powyższych kosztów właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat (art. 15 ustawy), których wysokość ustala w formie uchwały wspólnota (art. 22 ust. 1 pkt 3 ustawy). Środki uiszczone na tej podstawie mogą być przeznaczone tylko na zarząd nieruchomością wspólną, a gdy po ich rozliczeniu na koniec roku obrachunkowego okaże się, że wpłaty były wyższe niż wydatki, powstałą nadwyżkę, wspólnota może przeznaczyć na powiększenie funduszu remontowego lub inny cel związany z zarządem nieruchomością wspólną."
W wyroku z dnia 15 kwietnia 2004 r., w sprawie I ACa 1382/03, Wokanda 2005/9/40, http://www.zarzadca.pl/content/view/492/94/ ,warszawski Sąd Apelacyjny zajął analogiczne stanowisko.
Inny pogląd przedstawił natomiast Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 18 czerwca 2008 r. (sygn. akt: I ACa 119/08), http://www.zarzadca.pl/content/view/619/94/ . Za niedopuszczalne uznał przekazanie nadwyżki wynikającej z rozliczenia kosztów zarządu na remonty i oddalając apelację utrzymał w mocy wyrok Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 25 października 2007 r. uchylający uchwałę wspólnoty mieszkaniowej „z dnia 31 stycznia 2003 r. w zakresie przeniesienia nadwyżki powstałej w 2002 r. w kwocie 4.283,33 zł na fundusz remontowy". Szczeciński Sąd Apelacyjny orzekł, iż wspólnota nie posiada uprawnienia do decydowania o przeznaczeniu tego rodzaju środków, wkracza bowiem w ten sposób w prawo własności poszczególnych właścicieli, do których środki te należą.
Zgodnie z treścią art. 29 ustawy o własności lokali okresem rozliczeniowym wspólnoty jest rok kalendarzowy. Oznacza to, że środki pieniężne uzyskane przez wspólnotę w danym roku tytułem zaliczek na poczet wskazanych kosztów zarządu, które nie zostały w danym roku wykorzystane, podlegają zwrotowi ich właścicielom. Nadpłata stanowi bowiem własność właściciela i tylko on ma prawo nią dysponowac".
Wydaje się jednak, że w uzasadnionych przypadkach wspólnota mieszkaniowa uprawniona jest do podejmowania uchwał w zakresie przekazania nadpłat wynikających z rozliczenia kosztów zarządu w danym okresie rozliczeniowym na cele związane z nieruchomością wspólną... Uwagę zwraca, że ustawodawca odnosząc się do kwestii zwrotu nadwyżek użył sformułowania „potrzeby" a nie „koszty". Powyższe przemawia z kolei za uznaniem, że wspólnota mieszkaniowa jest uprawniona do podejmowania uchwał o przekazaniu nadwyżek wynikających z rozliczenia kosztów na cele nieruchomości wspólnej, jednak decyzja taka winna być zawsze uzasadniona rzeczywistymi potrzebami związanymi z gospodarowaniem nieruchomością wspólną, np. potrzebami remontowymi nieruchomości. W razie procesu o uchylenie takiej uchwały, to na wspólnocie ciąży obowiązek udowodnienia jej zasadności..." - http://www.zarzadca.pl/komentarze/678-kiedy-wlascicielowi-lokalu-nie-przysluguje-roszczenie-o-zwrot-nadplaty
"...Nadpłata wraca do właściciela lokalu
Renata Krupa-Dąbrowska 06-02-2010,
W razie niedopłaty właściciel ma obowiązek dopłacić, a gdy jest nadwyżka – może zażądać zwrotu od zarządu wspólnoty. Wspólnota może podjąć uchwałę, że nadwyżkę będzie zaliczała na poczet kosztów przyszłych okresów, albo że zasili ona fundusz remontowy.
Jeśli natomiast takiej uchwały nie ma, to zarządowi nie wolno dysponować nadpłatami. Musi oddać je właścicielom. Nadpłata z tytułu kosztów utrzymania poszczególnych lokali stanowi własność właściciela (tak samo orzekł Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 22 lutego 2001 r., sygn. I ACa 1309/00)..." - http://prawo.rp.pl/artykul/429992.html
"...Zdania na temat możliwości przeznaczenia zaliczek wnoszonych przez właścicieli na inny cel niż zamierzony są podzielone. Wynika to z faktu, że w orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że wpłacone zaliczki są nadal własnością właścicieli poszczególnych lokali, a skoro są ich własnością, to wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa nimi rozporządzać na inny cel niż zostały przez właścicieli wpłacone bez zgody wyrażonej indywidualnie przez poszczególnych właścicieli. Stanowisko to potwierdza orzecznictwo. Najbardziej znanym orzeczeniem w tej materii jest wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 22.02.2001 roku sygn. akt I ACa 1309/00, w którym sąd orzekł, że wspólnota podejmuje decyzje tylko w sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną w granicach zakreślonych prawem. Tym samym, w zakresie dysponowania środkami pieniężnymi właścicieli przekazanymi jej do rozliczenia się nie ma żadnych uprawnień. To nadal są pieniądze właścicieli lokali, a nie wspólnoty i nie może ona, nawet gdy chce tego większość właścicieli, zmieniać ich przeznaczenia, także wtedy, gdy okaże się, że wydatki, na poczet których były uiszczane, były niższe, niż przewidywano. Nadpłata stanowi własność właściciela i tylko on może zadecydować, co z tymi środkami zrobić. Wspólnota nie ma uprawnień do podejmowania za niego decyzji w tym zakresie. Również w wyroku z dnia 15.04.2004 r. sygn. akt I ACa 1382/03 Sąd Apelacyjny w Warszawie zajął analogiczne stanowisko. Zdaniem sądu, środki na pokrycie kosztów eksploatacji stanowią wierzytelność właścicieli lokali, nie stają się ani własnością, ani majątkiem wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli wpłaty przewyższają wydatki, różnica powinna być zwrócona właścicielowi lub zaliczona na poczet takich przyszłych jego wydatków. Prawa właściciela lokalu do dysponowania jego majątkiem nie można zniweczyć uchwałą co do przeznaczenia nadwyżki na inny cel. Również Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 18.06.2008 r. sygn. akt I ACa 119/08 uznał, że niezgodne z prawem było przekazanie nadwyżki na fundusz remontowy. Można też w tej materii znaleźć orzeczenia odmienne. Wart przedstawienia jest zwłaszcza wyrok Sądu Najwyższego sygn. akt II CSK 358/10, w którym Sąd Najwyższy stanął na stanowisku odmiennym niż sądy niższej instancji i uznał, że wspólnotom mieszkaniowym wolno zadecydować, po zakończeniu rocznych rozliczeń, o przekazaniu nadwyżki czynszu na fundusz remontowy. Zdaniem sądu, jest to zgodne z interesami właścicieli i sprzyja płynności finansowej wspólnoty. W związku z brakiem jednolitej linii orzecznictwa trudno uznać, że możliwość dokonania przesunięć między funduszami we wspólnocie mieszkaniowej jest jednoznacznie niedopuszczalna lub dopuszczalna. Zatem w przypadku danej wspólnoty mieszkaniowej wszystko zależy od zachowania właścicieli lokali. Nikt bowiem nie zabroni właścicielom podjąć uchwały o takim przesunięciu środków. Dopiero w sytuacji, gdy jeden z właścicieli zaskarży uchwałę do sądu, uchwała ta będzie podlegać ocenie. Art. 25 ustawy o własności lokali pozwala bowiem właścicielowi zaskarżyć do sądu uchwałę z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub umową właścicieli albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną bądź w inny sposób narusza jego interesy. W związku z brakiem jednolitej linii orzecznictwa w tej materii trudno jednoznacznie stwierdzić, czy uchwała zostanie, czy nie zostanie uchylona..." - http://www.dwutygodnik.krn.pl/artykuly/artykul/koszty_zarzadu_we_wspolnocie_mieszkaniowej_1237.html
Oczywiście głosowane mogą być tylko nadpłaty z tytułu kosztów zarządu NW (te które rozliczane są udziałami).
- to jest niemożliwe - nie mogą właściciele z innej wspólnoty mieć udziałów w waszej wspólnocie i odwrotnie.
Jeżeli kotłownia jest w waszej wspólnocie (bloku) to jest tylko i wyłącznie (powinna być) wasza!
Czy osoby z "zarządu" mają pełnomocnictwa współwłaścicieli lokalu (kotłowni) do zarządzania ich lokalem? A może zawarli z nimi jakąś umowę?
Jeżeli właściciele podejmą uchwałę,że nadwyżka za ogrzewanie zostanie przeznaczona na poczet przyszłej zaliczki na ogrzewanie,to tak będzie.
Kto ich zmusi żeby było inaczej ? I dlaczego mają zasilać FR skoro tego nie chcą ?
Prawo nakazuje rozliczyć ( czytaj zwrócić ) nadwyżki związane z utrzymaniem lokalu .
Wspólnota zajmuje się tylko CZĘŚCIAMI WSPÓLNYMI
Jakby nie chcieli to po co nadwyżki z CO przeznaczają na fundusz remontowy ?
Po czym Sąd Najwyższy kilka lat później, tj. w wyroku z dnia 26 stycznia 2010 roku (sygn. akt: II CSK 358/10) uznał, że jest to dopuszczalne:
"Podjęcie uchwały o rozliczeniu nadwyżki z tytułu zaliczek uiszczonych na koszty zarządu przez zaliczenie jej na poczet funduszu remontowego może w konkretnych okolicznościach pozostawać w interesie wszystkich właścicieli lokali. Zasilenie funduszu remontowego i utworzenie w ten sposób pewnej rezerwy finansowej na nieprzewidziane wydatki remontowe sprzyja zapewnieniu płynności finansowej wspólnoty. Trzeba przypomnieć, że wspólnota mieszkaniowa, w ramach przyznanej jej przez ustawodawcę zdolności prawnej, odpowiada za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej bez ograniczeń, natomiast dodatkowa odpowiedzialność poszczególnych jej członków została ograniczona do części odpowiadającej ich udziałom w nieruchomości wspólnej (art. 17 u.w.l., zob. też uchwałę składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07)."
http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/1112-ii-csk-35810-nadwyzka-moze-zasilic-fundusz-remonotwy
2) opłaty za dostawę energii ...cieplnej... w części dotyczącej nieruchomości wspólnej..."
W zaliczce wpłacanej przez właściciela na c.o. jest (powinna być) ta część wynikająca z powyższego przepisu (rozliczana udziałami jako koszty zarządu) oraz ta część która obejmuje opłatę za ciepło zużyte w jego lokalu (rozliczane wg. zużycia).
Inna sytaucja jest gdy właściciele uchwałą uznają całość instalacji grzewczej i koszty jej ogrzewania za część wspólną wtedy też całość powinna być rozliczana jak koszty zarządu a więc udziałami (art. 12 ust.2). Wtedy też możliwa jest uchwała o przeznaczeniu nadwyżek na inny cel.
W przeciwnym wypadku gdy takiej uchwały nie ma, jest rozliczanie indywidualne wg. zużycia to nadpłata z zaliczki przeznaczonej na zużyte media w lokalu (nie jest kosztem zarządu NW) jest własnością właściciela lokalu i winna mu być zwócona lub za jego zgodą przeznaczona na poczet kolejnego okresu rozliczeniowego - co wynika dość jednoznacznie z licznego orzecznictwa w tej sprawie.
W cytowanym w tym wątku orzecznictwie zgodnie natomiast przyjmuje się, że jednolity system grzewczy stanowi część składową nieruchomości wspólnej.
"...W tym względzie należy przywołać stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w uchwale i jej uzasadnieniu z dnia 19 maja 2006 r. w sprawie o sygn. akt III CZP 28/06.
W myśl tej uchwały, wspólnota mieszkaniowa obejmująca właścicieli lokali, w których nie ma liczników pomiaru energii cieplnej, może podjąć uchwałę wyrażającą zgodę na ustalenie przez zarząd części kosztów związanych z eksploatacją instalacji cieplnej służącej do użytku właścicieli poszczególnych lokali. W uzasadnieniu uchwały wskazano, że w sytuacji kiedy w lokalach będących własnością członków wspólnoty mieszkaniowej nie zainstalowano odrębnych ciepłomierzy umożliwiających pomiar energii cieplnej zużytej przez każdego z właścicieli poszczególnych lokali, to cała instalacja cieplna, w tym oprzyrządowanie techniczne służące do ogrzewania poszczególnych lokali jest urządzeniem nie służącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali i jako takie stanowi przedmiot współwłasności przymusowej. To z kolei powoduje, że opłaty za dostawę energii cieplnej do takiej instalacji stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 pkt 2 ustawy.
Stanowisko Sądu Najwyższego i jego podstawy, które Sąd Apelacyjny podziela w pełnym zakresie, znajduje logiczne zastosowanie do wszystkich innych urządzeń technicznych czy usług związanych z zaspokojeniem potrzeb właścicieli poszczególnych lokali, co do których nie ma odrębnych dla każdego lokalu pomierników zużycia, a więc ciepłej lub zimnej wody, odprowadzania ścieków czy wywozu śmieci..." - Wyrok z dnia 13 grudnia 2006 r Sąd Apelacyjny w Poznaniu I ACa 589/06
właściciele lokali pozwali wspólnotę wnosząc o uchylenie uchwały w przedmiocie ustalenia zaliczek na centralne ogrzewanie:
" wnieśli pozew przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej na os. w C. o uchylenie uchwał podjętych przez Wspólnotę na zebraniu w dniu 25 maja 2005 r.: uchwały nr 3/2 w części dotyczącej ustalenia stawek opłat za usługi świadczone współwłaścicielom w zakresie centralnego ogrzewania, dostarczania ciepłej wody użytkowej, zimnej wody, ścieków oraz wywozu śmieci, a także uchwały nr 1/2 zatwierdzającej sprawozdanie Zarządu Wspólnoty z działalności za 2004 r. Powodowie wnieśli dodatkowo o obciążenie pozwanej kosztami procesu."
Sąd natomiast powództwo oddalił, ponieważ uznał za Sądem Najwyższym, że wspólnota może podjąć uchwałę w kwestii ustalenia takich kosztów, co jest oczywiste.
Jeżeli głosowała większość, to uchwała przeszła, jeżeli się z nią właściciel nie zgadza może zaskarżyć. Skarżąc uchwałę o przekazania nadpłaty z c. o. (system jednolity, nieopomiarowany) na fundusz remontowy należy liczyć się z przegraniem procesu właśnie ze względu na orzecznictwo Sądu Najwyższego wyżej przedstawione. Jednak można równie dobrze proces wygrać, o ile Sąd nie podzieli takiego poglądu, albo nie będzie go znał, itd. To nie jest uchwała siedmiu sędziów wpisana do księgi zasad prawnych.
Napisałam: - jak uważnie przeczytasz powinieneś zrozumieć, że pisałam nie o granicach a o zaliczeniu kosztów ogrzewania cześci wspólnej (całości instalacji) do kosztów zarządu. Nie ma orzeczenia mówiącego o tym, że w lokalach w których są. - no więc zdecyduj się czy właściciele mogą podjąć taką uchwałę czy nie mogą jak stwierdziłeś ciut wyżej.
Proszę też wskazać jakiekolwiek orzeczenie mówiące o tym, że koszty energii cieplnej zużyte w lokalach wyposażonych w ciepłomierze są kosztami zarządu i rozlicza się je udziałami a nadwyżka z tych zaliczek (za media w lokalu) jest własnością wspólnoty i może wspólnota przeznaczyć np. nadwyżkę jednego właściciela w wys. 1000 zł a innego w wys 5 zł na FR. Gdyby tak miało być indywidualne rozliczanie traci całkowicie sens zatracając swoją podstawową funkcję - energooszczędne podejście właścicieli.
Poza dowodami związanymi bezpośrednio z treścią pozwu, który zamierzasz złożyć, należy również wyjaśnić wraz z pozwem kilka podstawowych zagadnień: że jest to "duża" wspólnota, że jesteś członkiem tej wspólnoty oraz do kogo adresować pozew. Sędziowe bywają mniejszymi lub większymi formalistami, ale aby uniknąć niepotrzebnych wezwań z sądu do uzupełnienia braków formalnych, proponuję wyposażyć się (i wysłać z pozwem) zestaw podstawowy:
1. Odpis księgi wieczystej budynku, z której będzie wynikało, jaka ilość lokali znajduje się w nieruchomości, bo z tego będzie wynikało podleganie w Twojej wspólnocie zasadom głosowania określonym w ustawie o własności lokali.
2. Odpis księgi wieczystej Twojego lokalu, w której będzie figurowało Twoje nazwisko, aby wykazać, że jesteś członkiem wspólnoty, a więc masz legitymację czynną do jej pozywania w zakresie spraw określonych w ustawie o własności lokali.
3. Kopię uchwały powołującej aktualny zarząd wspólnoty, aby wykazać, komu ma być doręczony pozew. Konieczne jest podanie adresu przynajmniej jednego członka zarządu. Można podać zarządcę jako stronę w sprawie, o ile u was taki istnieje, jest upoważniony do zastępowania wspólnoty przed sądami i są na dowód tego odpowiednie uchwały wspólnoty.
4. Dowód uiszczenia 200 zł opłaty sądowej. Opłatę można wnieść na wezwanie z sądu. Nie wniesienie opłaty skutkuje odrzuceniem pozwu.
Ale to nie znaczy, ze o nadwyżce nie można decydować uchwałą. Żeby jednak taka uchwała zaistniała w obrocie prawnym, musi uzyskać większość - w Waszym przypadku jest to co najmniej 14 właścicieli.
Uchwały nie są uchwalane większością właścicieli obecnych na zebraniu. W praktyce nie ma żadnego znaczenia ilu właścicieli jest obecnych na zebraniu. Dana uchwała jest ważna, jeżeli uzyskała większość głosów wszystkich właścicieli danej nieruchomości, niezależnie od ich obecności na zebraniu.
Ponadto, pojęcie "większość głosów" nie należy rozumieć jako "osoby", ponieważ siła głosu poszczególnych właścicieli nie jest równa. Każdemu właścicielowi przysługuje głos o sile równej jego udziałowi w nieruchomości wspólnej, a więc im większe mieszkanie (i inne przynależne pomieszczenia), tym głos tego właściciela jest mocniejszy.
Głosowanie 1 właściciel - 1 głos, powoduje oczywiście, że głosy poszczególnych właścicieli są równe, ale wprowadzenie tego trybu musi być poprzedzone pewnymi warunkami:
- taki tryb nie może być wprowadzony uchwałą "raz na zawsze" , tak uchwała byłaby nieważna,
- każda uchwała, która miałaby być głosowana w trybie 1:1, musi być każdorazowo poparta wnioskiem lub uchwałą o zmianie trybu głosowania,
- zmiana trybu głosownia na 1:1, jest możliwa na stałe, tylko w drodze umowy wszystkich właścicieli w formie aktu notarialnego.