ocena oddanych głosów

ksawery33

Jeżeli lokal ma dwóch notarialnych właścicieli to czy głosowaniu w dużej wspólnocie muszą obydwoje oddawać głos czy też wystarczy aby jeden właściciel dokonał głosowania? Jaka ustawa tę spraęreguluje?:cool:

Nowy doklejony: 06.03.13 07:46
Jeżeli lokal ma dwóch notarialnych właścicieli to czy w głosowaniu w dużej wspólnocie muszą obydwoje oddawać głos czy też wystarczy aby jeden właściciel dokonał głosowania? Jaka ustawa tę spraęreguluje?:cool:

elan124

Ksawery33: czy też wystarczy aby jeden właściciel dokonał głosowania ?

Jeden dokonuje głosowania, po uprzednim uzgodnieniu dwóch.

ksawery33

Wydaje mi się, że to musi być uregulowane gdyż wprzeciwnym wypadku różnie członkowie mogliby głosować różnie. Wówczas nigdy wynik głosowania nie byłby uczciwy:bigsmile:

Zarządca

Jeżeli to nie jest współwłasność małżeńska (łączna), tylko współwłasność w częściach ułamkowych - do uwzględnienia oddanego głosu w wynikach głosowania konieczne jest uzgodnienie stanowiska, innymi słowy: muszą głosować w ten sam sposób.

Nie mogą oddać głosów sprzecznych (jeden za, drugie przeciw, albo jeden za, drugi się wstrzymał i na odwrót).

Jeżeli tylko jeden z nich głosował za podjęciem uchwały - takiego głosu nie uwzględnia się.

"Prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu orzekł Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 12 grudnia 2012 roku, sygn. akt: III CZP 82/12."

Więcej na ten temat na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:

http://www.zarzadca.pl/komentarze/1861-ustawodawca-dyskryminuje-wspolwlascicieli-garazu-wielostanowiskowego-

Posesja

[cite] ksawery33:[/cite]Jeżeli lokal ma dwóch notarialnych właścicieli to czy głosowaniu w dużej wspólnocie muszą obydwoje oddawać głos czy też wystarczy aby jeden właściciel dokonał głosowania? Jaka ustawa tę spraęreguluje?:cool:

Jeżeli jest to wspólność majątkowa małżeńska, to głosować może jeden z małżonków. W wyjątkowych wypadkach konieczna będzie zgoda drugiego małżonka. Sprawy te reguluje Kodeks rodzinny i opiekuńczy, art. 36-37 i następne (przepisy dotyczące zarządzania majątkiem wspólnym małżonków).

Jeżeli jest to współwłasność ułamkowa (niemałżeńska albo małżeństwo z rozdzielnością majątkową), to współwłaściciele powinni uzgodnić wspólne stanowisko i jeden z nich - mając pełnomocnictwo drugiego - głosuje całym udziałem w nieruchomości wspólnej. Zgodnie bowiem z orzecznictwem Sądu Najwyższego, udział w nieruchomości wspólnej jest niepodzielny (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2003 r., III CZP 65/03, http://pub.sn.pl/ow3_ic.nsf/0/30a0da675ebba75fc125736e00342d2c/$FILE/III CZP 0065_03 publ.pdf , uchwała Sądu Najwyższego z dnia 14 lipca 2005 r., III CZP 43/05, http://pub.sn.pl/ow3_ic.nsf/0/fceec0cb58369a03c125736e002ed0c8/$FILE/III CZP 0043_05 publ.pdf ).

ksawery33

Dziękuję za udział w dyskusji. Sprawa zostaje wydaje się definitywnie wyjaśniona dzięki wypowiedziom zwłaszcza "Zarządca" i "Posesja"
Nie budzi wątpliwości, że wyodrębniony lokal jest w całościjedną całością dopóki trwa wspólnota małżeńska.\
Ksawery33

biedron_ka

Sprawa tradycyjnie nie jest taka oczywista.

Zarządca: Jeżeli to nie jest współwłasność małżeńska (łączna), tylko współwłasność w częściach ułamkowych - do uwzględnienia oddanego głosu w wynikach głosowania konieczne jest uzgodnienie stanowiska, innymi słowy: muszą głosować w ten sam sposób.

Posesja: Jeżeli jest to współwłasność ułamkowa (niemałżeńska albo małżeństwo z rozdzielnością majątkową), to współwłaściciele powinni uzgodnić wspólne stanowisko i jeden z nich - mając pełnomocnictwo drugiego - głosuje całym udziałem w nieruchomości wspólnej. Zgodnie bowiem z orzecznictwem Sądu Najwyższego, udział w nieruchomości wspólnej jest niepodzielny

Ze wzgledów formalnych wypada odnotować, że istnieje w orzecznictwie późniejszy wyrok sądu traktujący ten problem inaczej.
Pytanie jest czy sędziowie SO nie znali wówczas orzeczenia SN, czy sędziowie SN nie znali wydanych komentarzy do UoWL?
Przytaczam obszerne fragmenty bo argumentacja sądu wydaje się być ciekawa i warta przeanalizowania.

"...Rozważając zasadność żądania ustalenia nieistnienia zaskarżonych uchwała należało odnieść się do sporu stron dotyczącego prawidłowego sposobu obliczaniania większości w sytuacji , w której jeden wyodrębniony lokal stanowi przedmiot współwłasności kilku osób. W szczególności rozważania wymaga kwestia,
(1)czy w takim stanie prawnym każdemu ze współwłaścicieli lokalu przysługuje odrębny, samodzielny udział we współwłasności nieruchomości wspólnej,
(2)czy też udział w nieruchomości wspólnej związany z własnością danego lokalu przysługuje wszystkim współwłaścicielom łącznie. Konsekwencją przyjęcia jednej z tych koncepcji jest odmienny sposób liczenia głosów przy podejmowaniu uchwał przez wspólnotę mieszkaniową.
W pierwszym wypadku każdy ze współwłaścicieli lokalu oddaje swój głos, którego siła jest mierzona poprzez pomnożenie wysokości jego udziału we współwłasności lokalu oraz wysokości udziału przypadającej na ten lokal we współwłasności nieruchomości wspólnej.
Drugie stanowisko oznacza, że „z danego lokalu” może być oddany tylko jeden głos, a głosowanie stanowi przejaw zarządu wspólnym lokalem.
...omawianej kwestii nie przesądza wprost ustawa 24 czerwca z1994 r. o własności lokali...
Jeżeli wyznaczenie przedstawiciela współwłaścicieli jest niemożliwe w ramach uzgodnień miedzy nimi, wyznaczenia osoby do reprezentowania współwłaścicieli na zebraniu właścicieli lokali dokonuje sąd w postępowaniu nieprocesowym – zgodnie z art. 199 k.c." (R. Dziczek, Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2004 s,172). Autor stoi więc na stanowisku, że udział w nieruchomości wspólnej przysługuje łącznie wszystkim współwłaścicielom lokali, a głosowanie nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej jest czynnością zarządu wspólną rzeczą.
Inny pogląd wyraziła A. Gola, stwierdzając, że „można jednak bronić poglądu ( tak J. Ignatowicz: Komentarz do ustawy o własności lokali, s.89), że w wypadku współwłasności ułamkowej każdy współwłaściciel uczestniczy w głosowaniu, o którym mowa w art., 23 ustawy, samodzielnie, przy czym siła jego głosu jest określona jego udziałem we własności lokalu. Uwidacznia to następujący przykład: jeżeli z własnością lokalu należącego do dwu osób w częściach równych związany jest udział w nieruchomości wspólnej określony ułamkiem 1/10 to każdy z tych dwu współwłaścicieli lokalu sam bierze udział w podejmowaniu uchwały, ale dysponuje jedynie siłą głosu1/20. Przyjęcie takiego poglądu uzasadnia okoliczność, że w wypadku zwykłej współwłasności ułamkowej współwłaścicieli nie łączy żaden stosunek osobisty, wymagający ich współdziałania”-(A. Gola. Nieruchomości, Własność lokali z komentarzem, Warszawa 2004)
W ocenie Sądu bardziej przekonywujące i zasadne z punktu widzenia praktycznego ( w szczególności w niniejszej sprawie, gdzie mamy do czynienia z kilkudziesięcioma osobami, będącymi współwłaścicielami nieruchomości garażowych) jest stanowisko drugie. Nie budzi wątpliwości stwierdzenie, że każdy ze współwłaścicieli lokalu jest równocześnie współwłaścicielem nieruchomości wspólnej, przy czym jest to współwłasność w częściach ułamkowych, a nie współwłasność łączna. Rozważając relację między udziałem we współwłasności lokalu a związanym z nim udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej należy wskazać na samodzielny charakter udziału we
współwłasności (w ogólności).
Przykładowo E. Gniewek, analizując istotę współwłasności opowiedział się za „teorią podziału prawa własności” i stwierdził, że „następuje tu wyobrażony intelektualnie „idealny” podział prawa własności” (E. Gniewek, Systemy prawa Prywatnego, tom III , Prawo rzeczowe, warszawa2007, s.
441). Udział we współwłasności nieruchomości wspólnej jest związany z udziałem we współwłasności lokalu, a nie całym prawem własności lokalu ”łącznie”. Współwłaściciele lokalu nie tworzą jakiegoś odrębnego podmiotu prawa, lokal ani ogół jego właścicieli nie posiadają osobowości prawnej, co oznacza, że prawa związane z własnością lokalu przysługują nie „lokalowi” , a poszczególnym współwłaścicielom.
Sąd podzielił więc stanowisko tych autorów, którzy opowiadają się za przyjęciem zasady, że każdy współwłaściciel lokalu może oddawać głosy nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej niezależnie od pozostałych współwłaścicieli , a siła jego głosu obliczana jest poprzez pomnożenie wielkości udziału danej osoby we współwłasności lokalu przez wielkość udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal[/i]..." - wyrok SO we Wrocławiu z dnia 12 marca 2008 sygn. Akt IC 457/06

Posesja

Dla uzupełnienia należy dodać, że sądy wrocławskie (okręgowy i apelacyjny) są w tej sprawie kompletnie osamotnione.
Jest to jednostkowy pogląd, którego nie podzielił dotąd żaden inny sąd.
Żaden przepis prawny ani dokument urzędowy (akt notarialny, KW) nie określa "udziału w udziale" (udziału współwłaściciela lokalu w udziale w nieruchomości wspólnej), zatem samodzielne matematyczne wyliczanie tego udziału przez zarząd wspólnoty lub zarządcę jest bezpodstawne i jako takie nie może być brane jako podstawa do obliczania wyników głosowania nad uchwałami wspólnoty.

Dodatkowych komplikacji przysparza wątpliwość, ile głosów będą posiadać współwłaściciele lokalu przy zastosowaniu metody głosowania 1 właściciel = 1 głos: jeden czy dwa?

biedron_ka

Nie można udawać, że tego wyroku nie ma - bo sąd uzasadnia (logicznie) swoje stanowisko powołując się na materiały ekspertów.
W świetle stwierdzenia:
"...omawianej kwestii nie przesądza wprost ustawa 24 czerwca z1994 r. o własności lokali..." - interpretacja sądu wydaje się być zasadna tym bardziej skoro:
"...Żaden przepis prawny ani dokument urzędowy..." - więc sąd po to właśnie powołuje się na autorytety bo na czym ma się wzorować, zakładając oczywiście, że SO znał wcześniejszą uchwałę SN a mimo to poszedł pod prąd?
Sąd dość wyraźnie zaznaczył: "...Udział we współwłasności nieruchomości wspólnej jest związany z udziałem we współwłasności lokalu, a nie całym prawem własności lokalu ”łącznie”...." - to współwłasność ułamkowa.
To nie lokal ma udział w NW ale właściciel (współwłaściciele) lokalu - o czym także sąd przypomniał.

Jest to jednostkowy pogląd

- stosunkowo świeży, widocznie żadna wspólnota ani żaden współwłaściciel póki co nie widział potrzeby w tej sprawie iśc do sądu.
Refleksja: nie można wydaje mi się stwierdzać czegoś kategorycznie "nam laikom" w sytuacji gdy sędziowie, znawcy prawa mają w takiej w sumie prostej sprawie tak rozbieżne zdania wyrażone w oficjalnych i prawomocnych orzeczeniach.

elan124

Ksawery33: Sprawa zostaje wydaje się definitywnie wyjaśniona

Biedron_ka: Sprawa tradycyjnie nie jest taka oczywista

Ksawery33 nie mów hop, póki nie przeskoczysz...

ksawery33

Z tych przytoczonych uwag widać jak ułomną jest uwl. Zastanawia tylko, że do tej pory nikt nie podjął próby uporządkowania wątpliwych sytuacji jak np stosowanie art 199kc w sprawach przekraczających zarząd zwykły (art.22. ust 3 uwl), czy też właśnie sprawa dotycząca obecnego tematu. Odwołanie się do ustawy rodzinnej też jest ryzykowne gdyż w art 2. ust. właności lok. jest wskazanie odwoływania się do Kodeksu cywilnego. Złośliwcy mają podstawy dopatrywać się celowego działania: więcej problemów - więcej spraw sądowych, więcej należy zasięgać pomocy prawników

elan124

Ksawery33: Złośliwcy mają podstawy dopatrywać się celowego działania

Nie tylko...

Posesja

[cite] ksawery33:[/cite]Zastanawia tylko, że do tej pory nikt nie podjął próby uporządkowania wątpliwych sytuacji jak np stosowanie art 199kc w sprawach przekraczających zarząd zwykły (art.22. ust 3 uwl)

Art. 22.3 wymienia sprawy przekraczające zarząd zwykły, ale to nie znaczy, że we wszystkich tych sprawach wystarczy uchwała. Czasami sprawy te nie tylko przekraczają zarząd zwykły, ale w ogóle zakres kompetencji wspólnoty mieszkaniowej (zarządzanie nieruchomością wspólną). Dlatego w niektórych sprawach jest wymagana zgoda wszystkich właścicieli lokali - współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, zgodnie z art. 199 kc.

[cite] ksawery33:[/cite]Odwołanie się do ustawy rodzinnej też jest ryzykowne gdyż w art 2. ust. właności lok. jest wskazanie odwoływania się do Kodeksu cywilnego.

Kodeks cywilny nie reguluje małżeńskiego ustroju majątkowego, te sprawy reguluje kodeks rodzinny i opiekuńczy.

W uwl nie ma odesłania do kodeksów karnego, karno-skarbowego czy wykroczeń ani do ustaw Prawo budowlane czy Prawo energetyczne, ale chyba nie twierdzisz, że te ustawy nie obowiązują we wspólnotach?