Koszty windykacji to nie są koszty zarządu NW?
Posesja
Użytkownik
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 21 września 2012 r., VI ACa 397/12
Kolejny "kosmiczny" wyrok. A już w szczególności to stwierdzenie Sądu Apelacyjnego rozczula mnie do łez:Nakładanie na współwłaścicieli obowiązku ponoszenia dodatkowych kosztów związanych z egzekucją należności obciążających konkretne lokale wykracza poza zarząd nieruchomości wspólnej. Jeżeli wspólnota ponosi dodatkowe koszty związane z egzekucją zobowiązań członków wspólnoty wynikających z art. 13 i 15 u.w.l. nie jest uprawniona do zaliczania ich do kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a naprawienie powstałej w tym zakresie szkody wspólnoty musi się odbywać na zasadach ogólnych przewidzianych w Kodeksie cywilnym.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N/154500000003003_VI_ACa_000397_2012_Uz_2012-09-21_001
Sprawdźmy:Podkreślić należy, że art. 14 ustawy o własności lokali szczegółowo wylicza, jakie rodzaje wydatków wchodzą w skład kosztów zarządu nieruchomością wspólną i zawarty w tym przepisie katalog jest zamknięty.
Gdyby potraktować ten wyrok poważnie, dochodzenie zaległych należności przez wspólnoty mieszkaniowe od właścicieli - dłużników byłoby niemożliwe. Każde działanie windykacyjne - juz choćby wysłanie wezwania do zapłaty - rodzi "dodatkowe" koszty.Art. 14. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
To bardzo niepokojący wyrok, coś złego sie dzieje w warszawskim sądzie apelacyjnym.
On koresponduje z innymi orzeczeniami stwierdzającymi dwa rodzaje opłat wnoszonych przez właścicieli:
- zaliczek na koszty zarządu NW
- zaliczek na opłaty za lokal
Koresponduje także z wyrokiem zabraniającym od tych drugich naliczanie odsetek od zaległości.
- skoro odsetek nie można naliczać to tym bardziej kosztów upomnień, pewnie z tego założenia wychodzi sąd.
Jest potwierdzeniem też rozdzielenia właśnie kosztów zarządu od opłat za lokal i sposobu windykacji ewentualnych zaległości.
Pierwszych - na podstawie art. 15 ust.2
Drugich na podstawie art. 16 ust.1
Zrozumiałym jest, że taki wyrok nie odpowiada zarządzającym wspólnotami, bo do tej pory mogli "wrzucać wszystkie zaliczki do jednego wora i z jednego wora windykować wszystko" - a tu okazuje się (na co kilkakrotnie zwracałam już uwagę), i świadczą o tym liczne orzeczenia, że wspólnota zarządza tylko NW a nie lokalami (i opłatami za lokale) właścicieli.
Z satysfakcją należy odnotować ten wyrok jako potwierdzenie znaczenia jednak - także we wspólnotach - doniosłości i nienaruszalności prawa własności każdego właściciela lokalu.
Nie rozumiem takich katastroficznych wizji:
"...dochodzenie zaległych należności przez wspólnoty mieszkaniowe od właścicieli - dłużników byłoby niemożliwe..."
Przesłanie sądu jest wyraźne - takimi kosztami należy obciążać dłużnika a nie wszystkich właścicieli. Z jakiej niby racji właściciel płacący wszystko w terminie, ma sponsorować właściciela olewajacego swoje opłaty, powtarzam za lokal, bo windykacja zaległości na koszty zarządu NW jest jednoznacznie określona w art. 15 ust.2. a za takie zaległości (NW) odpowiadają wszyscy właściciele.
Nie bez powodu sąd przytacza art. 14 w którym jest m.in.
"...Art. 14. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
2) opłaty za dostawę...cieplnej...w części dotyczącej nieruchomości wspólnej..."
- wynika z niego jasno, że opłaty za energię cieplną do lokali nie są kosztami zarządu NW chociaż właściciele zaliczki na nią też płacą. Tak prawdę powiedziawszy chyba w niewielu wspólnotach ten artykuł jest przestrzegany w zakresie ciepła - komu by się chciało osobno rozliczać klatki schodowe, suszarnie czy inne pomieszczenia z grzejnikami - udziałami i osobno lokale wg zużycia.
Cytuję najistotniejsze zapisy tego wyroku:
"...Odnośnie do uchwały nr(...) z dnia 30 marca 2010r., która nałożyła na członków wspólnoty mieszkaniowej obowiązek pokrywania przez nich kosztów, jakie wspólnota ponosi w związku z wynajmowaniem firm windykacyjnych pokreślono, że jest ona niezgodna z przepisami art. 13 i 14 ustawy o własności lokali. Przepisy te ustanawiają zasadę ponoszenia przez członków kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Wobec ustalenia przez ustawę szczegółowego trybu dochodzenia kosztów wspólnota nie posiada umocowania do podejmowania takich ogólnikowych uchwał, których przedmiotem są bliżej niesprecyzowane koszty windykacyjne.
konieczność podjęcia uchwały nr (...) wynikła z powodu stale przez wspólnotę ponoszonych wydatków spowodowanych wysyłaniem powiadomień, zawiadomień i doręczeń.
Wyrokiem z 9 grudnia 2011 roku Sąd Okręgowy w Warszawie uchylił wszystkie zaskarżone uchwały
Sąd ustalił
W dniu 30 marca 2010r. na kolejnym zebraniu wspólnoty podjęto uchwałę nr (...), w której postanowiono o nałożeniu na członków wspólnoty kosztów wewnętrznych postępowań windykacyjnych, skierowanych w stosunku do członków wspólnoty.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje.
Apelacja w części skierowanej co do rozstrzygnięcia w zakresie istoty sprawy nie jest zasadna.
Sąd Odwoławczy w całości podziela ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd I instancji i przyjmuje je za własne.
W zakresie uchwały nr (...) należy zgodzić się z zaprezentowanym przez Sąd I instancji stanowiskiem, że nakładanie na współwłaścicieli obowiązku ponoszenia dodatkowych kosztów związanych z egzekucją należności obciążających konkretne lokale wykracza poza zarząd nieruchomości wspólnej. Podkreślić należy, że art. 14 ustawy o własności lokali szczegółowo wylicza, jakie rodzaje wydatków wchodzą w skład kosztów zarządu nieruchomością wspólną i zawarty w tym przepisie katalog jest zamknięty. Jeżeli wspólnota ponosi dodatkowe koszty związane z egzekucją zobowiązań członków wspólnoty wynikających z art. 13 i 15 ustawy o własności lokali nie jest uprawniona do zaliczania ich do kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a naprawienie powstałej w tym zakresie szkody wspólnoty musi się odbywać na zasadach ogólnych przewidzianych w Kodeksie cywilnym. Zasadnie zatem Sąd I instancji uchylił zaskarżoną uchwałę, jako sprzeczną z obowiązującym prawem (art. 25 ust 1 uchwały) chociaż w istocie wywód prawny w zakresie zwykłego zarządu i przekroczenia zwykłego zarządu nieruchomością wspólną w sytuacji, gdy kwestia ta nie dotyczy zarządu nieruchomością wspólną jest zbędny..."
Poza tym - te koszty najpierw wspólnota musi ponieść, a potem je ODZYSKUJE. O ile windykacja zakończy się ostatecznym sukcesem - co nie zawsze się zdarza.
Tasiemcowe cytowanie mógłbyś sobie podarować, przecież dałem linka do pełnej treści wyroku.
Czy twoje zachwyty nad tym wyrokiem dotyczą też oczywistej bzdury, zawartej w poniższym zdaniu?
To logiczne.
U mnie pierwsze wezwanie do zapłaty (wrzucane do skrzynki na list) jest dla właściciela bezpłatne, ale za następne (list polecony) już płaci dłużnik.
Jak już pisał Zarządca: skoro to nie są koszty zarządu, to właścicieli lokali nie można nimi obciążyć. Na jakiej podstawie wówczas dochodzić odszkodowania "na zasadach ogólnych przewidzianych w Kodeksie cywilnym", skoro nie ma szkody, bo nikt nie poniósł tych kosztów? Błędne koło.
Koziorożka, nawet wrzucanie wezwań do zapłaty do skrzynek na listy nie jest bezpłatne, bo ktoś musi dać pieniądze na zakup papieru i tonera do drukarki. Może jest to bezpłatne dla właściciela, który dostał monit, ale nie jest bezpłatne dla tego, kto ten monit przygotował. Oczywiście można uznać, że to są groszowe sprawy, więc ktoś zapłaci za to z własnej kieszeni, tylko kto? Chodzi o podstawy prawne ponoszenia takich kosztów.
To co poniżej to podstawowy zarzut który spowodował taką decyzję sądu: Sąd wyraźnie wskazal że egzekucja należności za lokal właściciela, tak jak same te opłaty nie należą do kosztów zarządu NW a więc nie wolno właścicielom podejmować uchwały niejako na przyszłość, w ciemno, że za każdą fakturę którą wystawi firma windykacyjna z tytułu zaległości za lokal Iksińskiego - będą wszyscy płacić. - są na to inne sposoby zgodne z prawem, sąd nie może akceptować działań wspólnoty, niezgodnych z prawem .
Poza tym jeżeli zarządca(administrator) ma w obowiązkach określone że ma windykować to z tego tytułu ma odpowiednio także wynegocjowaną większą stawkę.
Sąd też wyraźnie wskazał: Póki co nie ma samowoli a prawo wyraźnie wskazuje co to są koszty zarządu i co to są opłaty za lokal właściciela. Wspólnota powoływana jest do zarządzania NW a nie lokalami właścicieli.
Sądu warszawskiego nie interesuje, czy to należności za lokal, czy za koszty zarządu NW: Art. 15
1. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.
2. Należności z tytułu kosztów zarządu mogą być dochodzone w postępowaniu upominawczym, bez względu na ich wysokość.
Koszty windykacji należności na koszty zarządu nie są kosztami zarządu? To jest prawdziwe kuriozum.
O dochodzeniu odszkodowania pisał już Zarządca, pisałem ja, więc nie powtarzaj bzdur. Jeżeli zdaniem sądu nie wolno takiego kosztu sfinansować ze środków wspólnoty, to nie ma windykacji i nie ma szkody. Cieszą się tylko dłużnicy i ich obrońcy na tym forum.
Nowy doklejony: 08.03.13 12:30 Przecież to błędne koło. Jeśli nie można tych kosztów uznać za koszty zarządu, to wspólnota nie może ich ponieść, więc nie poniesie szkody. Uchwała w tej sprawie została - zdaniem SA - "słusznie uchylona".
A może zdaniem sądu wolno pokryć te "dodatkowe koszty" egzekucji ze środków wspólnoty bez uchwały, tylko nie wolno ich zakwalifikować do kosztów zarządu? Pokryć i złożyć pozew o odszkodowanie od dłużnika? Obawiam się, że wówczas te same sądy warszawskie uznałyby ten koszt za nieuzasadniony, bo nie ujęty w uchwalonym Planie Gospodarczym ani żadnej innej uchwale. Sądy mogą uznać, że Zarząd przekroczył swoje uprawnienia (brak uchwały) i to członkowie zarządu powinni pokryć "szkodę" wspólnoty.
Wyrok uniemożliwa obciążanie wspólnoty kosztami egzekucji należności konkretnych lokali, ale jednocześnie ustawa daje wspólnocie prawo do egzekucji tych należności. To jest sytuacja absurdalna. Z jednej strony mamy więc prawo, a w zasadzie nawet obowiązek egzekucji należności zadłużonego lokalu (brak aktywności w kwestii odzyskiwania należności, może być uznany za nieprawidłowe zarządzanie nieruchomością, lub za zawodowe zaniedbanie zarządcy), a z drugiej strony zamkniętą drogę do ponoszenia kosztów egzekucji ze środków wspólnoty.
Stawka zarządcy nie ma tu nic do rzeczy, ponieważ nie można przewidzieć tych kosztów. W jednym miesiącu mogą one wynosić zero, w innym 1500 zł, a za pięć miesięcy może trafić się sprawa licytacji lokalu, co, jak wskazał już Posesja, może być liczone w tysiącach złotych. Żeby ustalić wynagrodzenie zarządcy, trzeba by z góry ustalić jakie będą koszty działań windykacyjnych, co jest niemożliwe, a z drugiej strony zarządca nie ma obowiązku wykładania na te procedury swoich prywatnych pieniędzy.
Poza tym, istnieją wspólnoty, które nie mają zarządców, mają zarząd z wyboru, który nie ma żadnego wynagrodzenia.
Wyrok abstrahuje od specyficznej formy prawnej jaką jest wspólnota mieszkaniowa, interpretując ustawę w taki sposób, że w praktyce pozbawia to wspólnoty możliwości efektywnego działania w obszarze windykacji. Ponadto, wyrok nowatorsko zawęża katalog kosztów wymieniony w art. 14. uowl. Jest to wyrok podwójnie kuriozalny.
daarek - sam pisałeś niedawno, że to nie lokal ma zadłużenie, tylko jego właściciel. Wysoki Sąd Apelacyjny tego nie rozróżnia.
Zacytowałem całe zdanie z wypowiedzi sądu w tej sprawie - jest tam wyraźnie wymieniony art.15, który dotyczy kosztów zarządu, a nie kosztów eksploatacji lokali.
Mój ulubiony fragment uzasadnienia tego kuriozalnego wyroku SA w Warszawie: Może sąd uznał, że art. 14 "szczegółowo wylicza", bo zawiera wyraz "w szczególności"?
To szkolny błąd, Wysoki Sądzie: nie "szczegółowo", lecz przykładowo, i nie "katalog zamknięty", tylko wręcz przeciwnie. Proponuję poczytać fora internetowe albo Wikipedię (http://pl.wikipedia.org/wiki/Katalog_zamknięty ) - może wtedy sąd zrozumie, co to jest "katalog zamknięty" oraz co oznaczają wyrazy "w szczególności".
Nowy doklejony: 08.03.13 13:17
Inny ciekawy fragment: Jeżeli powinny być ujęte w PG lub innej uchwale to znaczy, że przekraczają zwykły zarząd. Zatem umieszczenie ich w planie gospodarczym nie powoduje, że przestają przekraczać - wtedy zarząd może dokonać takiego wydatku, bo ma na to zgodę właścicieli, ale nadal jest to czynność, przekraczająca zarząd zwykły.
Ten kawałek z zamkniętym katalogiem, to oczywiście babol, ale reszta jest ok
Wspólnota nie ponosi kosztów windykacji, tak samo, jak nie ponosi kosztów np. za wodę dostarczaną do lokalu, choć to wm płaci dostawcy (analogicznie buli za opłaty sądowe).
Ponosić a "pożyczać" (gdy właściciel nie płaci), to dwie różne kwestie
Tak więc koszty windykacji NIE mogą być rozliczane tak jak cała eksploatacja (udziałami) a mają być przypisane do konkretnego właściciela, tak jak media
Oczywiście, gdyby się okazało, że dług jest nieściągalny, przedawniony, to wm "poniesie" koszt (tak samo jak za niezapłacone za media), ale to tylko w tym przypadku, czyli na końcu drogi windykacyjnej
Gdy trzeba kupić znaczek na list to zarząd wbrew temu co sugerujesz nie będzie kwestował po właścicielach. Sąd to dość jasno wyjaśnił i dlatego wydał taki wyrok, że właściciele nie mogą ogólnikowej uchwały podjąć ( w ciemno) że będą ponosić w przyszłości koszty jakie im firma windykacyjna wystawi za windykację nie kosztów zarządu ale opłat za lokal właściciela (bo to niezgodne z prawem - sąd mocno to podkreślił) nie wiedząc jeszcze za co.
Gdy przyjdzie do poważnej widykacji to w zależności z czym właściel będzie zalegał, jest czas aby właściciele (czy zarząd samodzielnie) podjęli odpowiednią decyzję.
Najczęściej też administrator(zarządca) ma w umowie windykację więc dlaczego właściciele mieliby drugi raz płacić za to samo firmie zewnętrznej. Zarządca nie potrafi, to niech sfinansuje taką windykację nawet trzem firmom windykacyjnym.
Ale przecież z wyroku wynika, że koszty windykacji nie stanowią kosztów zarządu. Właśnie na tym polega kuriozum tego wyroku, że sąd unieważnił przeznaczanie środków z zaliczek na koszty zarządu, na koszty windykacji należności konkretnych lokali. Jeżeli wspólnota rządzi się sama, to skąd ma wziąć pieniądze na windykację?
Przeczytaj jeszcze raz to zdanie i porównaj z tym co orzekł sąd.
Wyjaśniałam sedno sprawy przed chwilą.
Sąd tak wcale nie orzekł lecz stwierdził że kosztów windykacji zaległych opłat za lokale właścicieli ( a nie koszty windykacji wogóle) nie mogą ponosić wszyscy właściciele na zasadzie z góry podjętej uchwały (w ciemno).
To nie koszty windykacji nie są kosztami zarządu ale opłaty za lokal nie są kosztami zarządu.
To jest sedno tego wyroku.
Sąd wskazał też że UoWL określa jak windykować zaległości na koszty zarządu (art. 15 ust.2) oraz jak windykować zaleglości za lokal właściciela (art. 16 ust.1).
UoWL nie nakazuje tego przeprowadzać za pomocą firmy windykacyjnej bo wykracza to poza obowiązki ustawowe wspólnoty, zwłaszcza zatrudnianie firmy (na stałe) windykacyjnej do ścigania właścicieli za opłaty za lokal i sponsorowanie takiej firmy przez wszystkich właścicieli.
Jeśli zaś mogą, to nie wolno ich rozliczać inaczej, niż według udziałów. To, że wspólnota potem pieniądze odzyskuje, nie ma znaczenia dla oceny, czy jest to koszt zarządu, czy nie.
Okresem rozliczeniowym jest rok kalendarzowy. Jeżeli na koniec roku sprawa windykacyjna nie zostanie zakończona, to jak rozliczysz ten koszt?
Są też przypadki nieudanej licytacji. Koszty są duże, wspólnota je poniosła i musi je rozliczyć.
Nowy doklejony: 08.03.13 16:47 Nieprawda - sąd wymienił art. 15 uwl, który nie dotyczy "opłat za lokale". Nieprawda. Art. 16 dotyczy wszystkich zaległych opłat należnych od właściciela - nie tylko kosztów eksploatacji lokalu, ale i kosztów zarządu.
Gdyby tak miało być nie byłby potrzebny art. 15 z jego ust. 2
Koszty zarządu ma wspólnota "windykować" na bieżąco od 11-go każdego miesiąca
1. "...Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu..."
2. "...uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej..."
Co to są koszty zarządu i jak je windykować określa art. 14 i właśnie 15 - te artykuły nic nie mówią o opłatach za lokal.
Może więc zacytujmy dosłownie, co orzekł sąd:
"...należy zgodzić się z zaprezentowanym przez Sąd I instancji stanowiskiem, że nakładanie na współwłaścicieli obowiązku ponoszenia dodatkowych kosztów związanych z egzekucją należności obciążających konkretne lokale wykracza poza zarząd nieruchomości wspólnej."
"Jeżeli wspólnota ponosi dodatkowe koszty związane z egzekucją zobowiązań członków wspólnoty wynikających z art. 13 i 15 ustawy o własności lokali nie jest uprawniona do zaliczania ich do kosztów zarządu nieruchomością wspólną..."
To teraz mam do ciebie pytanie: jeżeli właściciel nie płaci za ogrzewanie, a we wspólnocie jest centralne ogrzewanie zbiorcze, ale każde mieszkanie ma indywidualny miernik ciepła - to koszty egzekucji tej należności stanowią koszty zarządu czy nie?
Powtórze za sądem - nie są!
Widzę, że powoli zbliżamy się do finału. Zadaję ponownie pytanie, na które unikasz odpowiedzi: skoro koszty egzekucji należności, którą wyżej opisałem, nie mogą stanowić kosztów zarządu, to skąd wspólnota ma wziąć pieniądze na te czynności?. SŁUCHAM?
KubaP.
Nazwanie czegoś "kosztami zarządu" czy "pozostałymi kosztami zarządu", czy nawet "super nadzwyczajnymi kosztami zarządu", z punktu widzenia uowl nie ma znaczenia. Wyrok mówi wyraźnie, że koszty takiej egzekucji wykraczają poza zarząd nieruchomością wspólną - i na tym polega absurd.
Nie ma skutku bez przyczyny.
Jeżeli to bieda,utrata pracy,choroba.... to należało się zainteresować dłużnikiem.
Pomóc,podpowiedzieć,pokierować do odpowiednich instytucji,dać jakąś pracę (choćby odśnieżanie czy koszenie trawy),a nie czekać i patrzeć jak wywalają człowieka na bruk.
Jeżeli natomiast widzimy,że sytuacja w danej WM jest nie ciekawa,bo coraz więcej osób zalega z opłatami,to należy szukać oszczędności w kosztach NW,bo opłaty lokalowe są w większości niezależne od właścicieli.
A już wynajmowanie jakiejś firmy windykacyjnej i obciążanie dodatkowymi kosztami pozostałych właścicieli,to rozbój w biały dzień.
We wspólnotach nikt nie biegnie do sądu po jednej niewpłaconej zaliczce. Ale są przypadki beznadziejne, niepłacenie trwające latami, brak zainteresowania swoim własnym losem, alkoholizm. Z takimi ludźmi trudno nawiązać jakikolwiek kontakt, a co dopiero mówić o zachęceniu do pracy. Oni mają wyuczone formułki, wykształciły ich media: "Ja nie mogę pracować, nie mam sił" - mówi zdrowy, pełnosprawny 40-letni pijak, wyćwiczony w unikaniu jakiegokolwiek zatrudnienia.
Jeśli ktoś ma ochotę, niech zostanie samarytaninem i nawraca zbłąkane owieczki na właściwą drogę, ale nieporozumieniem jest wymagać tego od każdego sąsiada, bo kto się wtedy zaopiekuje ich rodziną i nimi samymi? Każdy dorosły odpowiada za siebie. Stare ludowe porzekadło mówi: "Jak sobie pościelesz, tak się wyśpisz". Kiedyś trzeba zapłacić rachunek.
Z związku z powyższym, w kontekście powyższego dość abstrakcyjnego wyroku, mam pytanie, czy prawidłowe jest następujące postępowanie.
Członek wspólnoty ma zaległości z tytułu zaliczek na koszty zarządu oraz opłat zw. z utrzymaniem jego lokalu. Zarząd chce mu wysłać listem poleconym wezwanie do zapłaty (wiąże się to z kosztem rzędu 5-6 zł, niby nie dużo, ale w dużej wspólnocie, gdy jest sporo dłużników kwota rośnie). Czy wspólnota może podjąć uchwałę, że koszt wysłania takiego listu będzie doliczany do zadłużenia danego członka wspólnoty i będzie doliczany do stanu zadłużenia na koncie opłat bieżących?
jest teraz program, który edukuje tych maluczkich bez tytułów przed nazwiskiem ... Biznes i świat (TVN24BIS)