Brak zgody na bezpośredni zarząd właścicielski - mała wspólnota

Robertos

Witam, jestem współwłaścicielem w małej wspólnocie mieszkaniowej. Ponad rok temu założyłem sprawę w sądzie o ustalenie zarządcy przymusowego dla wspólnoty. W trakcie rozprawy sędzia zasugerował, że jeśli pozostali współwłaściciele zgodzą się na podpisanie umowy o zarządzanie z zarządcą, to mój wniosek oddali. I tak się stało, umowa została podpisana, ja podpisałem ostatni. Niedługo upłynie rok od kiedy zarządca "zarządza" i wiemy, że nie jest zainteresowany przedłużeniem umowy. Pozostali współwłaściciele chcą zarządzać sami, a ja z uwagi na brak zaufania i ciągłe z nimi konflikty chcę żeby zarządzanie przejął inny zarządca. Czy ponownie muszę kierować sprawę do sądu?

EDDIE

Jeżeli nie dojdziecie do porozumienia między współwłaścicielami co do zatrudnienia innego zarządcy, to pozostaje ci znowu sąd.

elan124

Robertos: Pozostali współwłaściciele chcą zarządzać sami

I bardzo dobrze. Twoi sąsiedzi zapomnieli, że w małej wspólnocie wszyscy współwłaściciele sprawują zarząd (zarządzają). Daj szansę swoim sąsiadom, wybierzcie spośród siebie Administratora i będzie wszystko OK ! Jak będą problemy to zaangażujecie jakieś Biuro Rachunkowe. Powodzenia. Pozdrawiam.

Posesja

[cite] elan124:[/cite]Twoi sąsiedzi zapomnieli, że w małej wspólnocie wszyscy współwłaściciele sprawują zarząd (zarządzają).

[cite] Robertos:[/cite]Pozostali współwłaściciele chcą zarządzać sami

Skoro sąsiedzi chcą zarządzać sami, to niby o czym zapomnieli?

elan124

Posesja: to niby o czym zapomnieli ?

A muszą koniecznie korzystać z usług Zarządcy z licencją, tak czy nie ?

Egzo

Robertos,

Jeżeli większość członków wspólnoty chce samodzielnego zarządzania wspólnotą, to masz nikłe, a w zasadzie żadne szanse na to, aby sąd ustanowił zarządcę przymusowego. Sądy ustanawiają zarząd przymusowy wtedy, gdy są ku temu konkretne powody, a nie tylko dlatego, że ktoś tak chce. Wniosek o ustanowienie przymusowego zarządcy musi być solidnie uzasadniony; stwierdzenie, że nie masz zaufania do pozostałych członków wspólnoty, nie wystarczy. Konflikt również nie jest samoistną przesłanką do zarządu przymusowego - co najwyżej jest przesłanką do wydania wyroku przez sąd, rozstrzygającego daną sytuację konfliktową. Konflikt mógły być przesłanką do zarządu przymusowego, gdybyś wykazał, iż doszło do paraliżu decyzyjnego wspólnoty. Jeżeli tylko ty będziesz przyczyną tego paraliżu, to raczej nie licz na zarząd przymusowy.

iga

[cite] elan124:[/cite]

Posesja: to niby o czym zapomnieli ?

A muszą koniecznie korzystać z usług Zarządcy z licencją, tak czy nie ?

Zwróć uwagę,że to Robertos chce zarządcy z zewnątrz.Pozostali współwłaściciele chcą zarządzać sami.

elan124

Iga: Zwróć uwagę, że to Robertos chce zarządcy z zewnątrz

Zwróciłem uwagę i dlatego zaproponowałem taką "ugodę". To nie ja podejmuję decyzję, tylko... oni, wszyscy właściciele.

Zarządca

W zależności od przedmiotu umowy z zarządcą - gdy obejmuje swym zakresem czynności zwykłego zarządu - zgoda Robertosa (o ile nie ma większości udziałów w nieruchomości wspólnej) nie jest konieczna. Jednomyślności wymagałaby umowa regulująca kwestie przekraczające zakres zwykłego zarządu.
W tym drugim przypadku - właściciele mogą udać się do sądu, aby to sąd wyraził zamiast Robertosa zgodę.
Na zarządzanie przez właścicieli Robertos zgadzać się musi, takie uprawnienie wynika z ustawy.

Robertos

Dziękuję za odpowiedzi :) Jeśli zgodzę się na zarząd właścicielski, to w jaki sposób mam odróżniać czynności zwykłego zarządu od czynności przekraczających ten zarząd, skoro katalog zawarty w ustawie jest katalogiem otwartym? Spotkałem się nawet z opiniami, że w małych wspólnotach wszystkie decyzje powinny zapadać jednomyślnie ... (dziwne). Nie chciałbym żeby doszło do sytuacji, w której okaże się, że czynność przekraczała zwykły zarząd, a została podjęta uchwała większością głosów na moją niekorzyść. Nie chciałbym również żeby pieniądze zgromadzone na funduszu remontowym były wydawane wbrew mojej woli. Zdaję sobie sprawę, że zawsze mogę wystąpić z pozwem do sądu, ale nie chciałbym żeby to było moją jedyną "deską ratunku". Może niektórym moje rozterki wydają się dziwne, ale niestety różnych ludzi ma się za sąsiadów i nie koniecznie mają oni wykształcenie prawnicze ...

KubaP

Jeśli zgodzę się na zarząd właścicielski, to w jaki sposób mam odróżniać czynności zwykłego zarządu od czynności przekraczających ten zarząd, skoro katalog zawarty w ustawie jest katalogiem otwartym? Spotkałem się nawet z opiniami, że w małych wspólnotach wszystkie decyzje powinny zapadać jednomyślnie ... (dziwne).

ciebie najpierw obowiązują zapisy w kodeksie cywilnym , dział współwłasność ok 199 art.... a w uzupełnieniu dopiero ustawa o własności lokali

biedron_ka

w jaki sposób mam odróżniać czynności zwykłego zarządu od czynności przekraczających ten zarząd

Nigdzie nie jest określone co to są czynności zwykłego zarządu bo w jednej wspólnocie dana czynność może być zwykła a w innej może być "niezwykła".
Przyjmuje się, że przez czynności zwykłego zarządu należy rozumieć załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie nie pogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia. Będzie to na przykład: pobieranie opłat, zawieranie umów związanych z funkcjonowaniem wspólnoty, wykonywanie tych umów itp.
Natomiast za czynności przekraczające zwykły zarząd należy uznać wszystkie inne sprawy, które nie mieszczą się w tych granicach zwykłego zarządu.

elan124

Robrtos: Spotkałem się nawet z opiniami, że w małych wspólnotach wszystkie decyzje powinny zapadać jednomyślnie ... (dziwne)

W małych wspólnotach obowiązują przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności (zgodnie z art. 19 uowl). Zerknij tak jak to napisał KubaP do art. 199 Kodeksu cywilnego i jeszcze do art. 201. W małych wspólnotach decyzje odnoszące się do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu muszą być podejmowane jednogłośnie. W czym problem. Pozdrawiam.

Zarządca

[cite] Robertos:[/cite]Dziękuję za odpowiedzi Jeśli zgodzę się na zarząd właścicielski, to w jaki sposób mam odróżniać czynności zwykłego zarządu od czynności przekraczających ten zarząd, skoro katalog zawarty w ustawie jest katalogiem otwartym? Spotkałem się nawet z opiniami, że w małych wspólnotach wszystkie decyzje powinny zapadać jednomyślnie ... (dziwne). Nie chciałbym żeby doszło do sytuacji, w której okaże się, że czynność przekraczała zwykły zarząd, a została podjęta uchwała większością głosów na moją niekorzyść. Nie chciałbym również żeby pieniądze zgromadzone na funduszu remontowym były wydawane wbrew mojej woli. Zdaję sobie sprawę, że zawsze mogę wystąpić z pozwem do sądu, ale nie chciałbym żeby to było moją jedyną "deską ratunku". Może niektórym moje rozterki wydają się dziwne, ale niestety różnych ludzi ma się za sąsiadów i nie koniecznie mają oni wykształcenie prawnicze ...

Ten katalog nie dotyczy małej wspólnoty mieszkaniowej. Kodeks cywilny, który w tym przypadku natomiast katalogu nie zawiera.
Nie wszystkie decyzje wymagają jednomyślności, a jedynie te, które przekraczają zakres zwykłego zarządu.

"W piśmiennictwie przyjmuje się, że za czynności zwykłego zarządu uważa się „załatwianie spraw związanych z normalną ekploatacją rzeczy, pobieranie pożytków i dochodów, uprawę gruntu, konserwację, administrację i szeroko rozumianą ochronę w postaci różnych czynności zachowawczych, jak wytoczenie powództwa o ochronę własności, posiadanie, o eksmisję, o zapłatę czynszu, odszkodowanie z tytułu ubezpieczenia mienia lub uszkodzenia rzeczy, zawieranie umów związanych z zarządem i eksploatacją, a także ze sposobem korzystania z rzeczy przez współwłaścicieli.” (por.: Komentarz do kodeksu cywilnego, wydanie 5, Stanisław Rudnicki, s. 265). Jeżeli zarząd nieruchomością wspólną odbywa się na zasadach określonych w ustawie o własności lokali – co zwykle dotyczy to tzw. dużych wspólnot mieszkaniowych ( wspólnot, w których liczba lokali jest większa niż siedem) – decyzje zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie (art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali). Natomiast w mniejszych wspólnotach mieszkaniowych –zarządzanych według reguł wynikających z przepisów kodeksu cywilnego o współwłasności – zgodę na dokonanie takiej czynności muszą wyrazić właściciele lokali, których udziały w nieruchomości wspólnej łącznie wynoszą co najmniej połowę (art. 199 kodeksu cywilnego)."

Więcej na ten temat w artykule
Czynności zwykłego zarządu i przekraczające zarząd zwykły
na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/abc-wspolnoty/1628-czynnosci-zwyklego-zarzadu-i-przekraczajace-zarzad-zwykly

KubaP

za czynności zwykłego zarządu uważa się
„załatwianie spraw związanych z normalną eksploatacją rzeczy,
pobieranie pożytków i dochodów,
uprawę gruntu,
konserwację,
administrację i szeroko rozumianą ochronę w postaci różnych czynności zachowawczych,
jak wytoczenie powództwa o ochronę własności,
posiadanie,
o eksmisję,
o zapłatę czynszu,
odszkodowanie z tytułu ubezpieczenia mienia lub uszkodzenia rzeczy,
zawieranie umów związanych z zarządem i eksploatacją, a także ze sposobem korzystania z rzeczy przez współwłaścicieli.” (por.: Komentarz do kodeksu cywilnego, wydanie 5, Stanisław Rudnicki, s. 265).

[b]Czynności zwykłego zarządu[/b]
Niektórzy autorzy stwierdzają, że czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu to te, które [b]są podejmowane wyjątkowo, a ponadto powinno się uwzględniać stosunki danego podmiotu i według nich oceniać, czy ze względu na jej rozmiar oraz rodzaj może być uznana za zwykłą [/b]([i]Maurycy Allerhand, Kodeks Handlowy, Komentarz, Bielsko Biała, 1997, s. 129[/i]). 

Inni uważają, że pojęcie to należy rozumieć szerzej, że [b]chodzi tu o sprawy, które nie zostały przyjęte i określone w aktach generalnych danego podmiotu (tu np. w regulaminie  wspólnoty mieszkaniowej – umowie o sposobie zarządu nieruchomością wspólną) lub w późniejszej uchwałach, jako sprawy należące do zakresu działalności danego podmiotu [/b](Kazimierz Kruczalak i inni, Kodeks spółek handlowych, Komentarz, Warszawa 2001, s. 87).

 Idąc tym tropem, można by uznać, [b][color=#00f]że należy w stosownych uchwałach, czy umowie o zarządzaniu nieruchomością zadecydować, które konkretne działanie uznaje się za czynność zwykłego zarządu[/color].[/b]

Zgodnie z ustawą z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (art. 22 ust. 1) czynności zwykłego zarządu zarząd wspólnoty podejmuje samodzielnie, a zatem może podpisywać umowy bez konsultowania ich z ogółem właścicieli. 
[u]Jednak członkowie wspólnoty mogą ([b]w podjętej uchwale[/b]) postanowić, że np. [b]podpisywanie umów z firmą administrującą przekracza czynności zwykłego zarządu i wymaga decyzji ogółu właścicieli[/b].[/u]

[b]A co to są czynności zwykłego zarządu?[/b] Najogólniej można powiedzieć, że te, [b]których dokonanie jest niezbędne do normalnego, niezakłóconego funkcjonowania nieruchomości,[/b] a więc[u] sprawy związane z normalną eksploatacją nieruchomości, pobieranie pożytków i dochodów, prace konserwatorskie, bieżące administrowanie. Jeśli w skład nieruchomości wchodzi również grunt niezabudowany, czynnością zwykłego zarządu będzie jego pielęgnacja.[/u]
(Genowefa Baziuk-Płaska ze Stowarzyszenia Wspólny Dom - 28-07-2008)

I tak można w nieskończoność : słowo przeciw słowu ... autorytet przeciw autorytetowi ...

biedron_ka

...że za czynności zwykłego zarządu uważa się ....zawieranie umów związanych... ze sposobem korzystania z rzeczy przez współwłaścicieli...

- prawdę powiedziawszy trochę nie rozumiem co autor miał na myśli pisząc to? O jakie umowy chodzi? Zarząd rzadko zawiera jakiekolwiek umowy z właścicielami. Jakie to wogóle mogą być umowy podpisywane niejako poza (czynność zwykła?) decyzjami właścicieli? Tym bardziej w małej wspólnocie?

...wytoczenie powództwa ... o eksmisję,

??? - to już jakieś przegięcie. To eksmisja jest taką normalną, codzienną czynnością związaną z bieżącą eksploatacją?
Zarząd nawet właścicieli nie musi pytać? Który przepis UoWL lub K.c.( o współwłasności) mówi o tym? W małej wspólnocie dwóch właścicieli może wyeksmitować trzeciego ot tak sobie bo mają większość, bo to czynność zwykła???

KubaP

[cite] biedron_ka:[/cite]

...wytoczenie powództwa ... o eksmisję,

??? - to już jakieś przegięcie. To eksmisja jest taką normalną, codzienną czynnością związaną z bieżącą eksploatacją?
Zarząd nawet właścicieli nie musi pytać? Który przepis UoWL lub K.c.( o współwłasności) mówi o tym?
W małej wspólnocie dwóch właścicieli może wyeksmitować trzeciego ot tak sobie bo mają większość, bo to czynność zwykła???

Nie rozumiesz ? ja pokazuje jakie nonsensy można wyczytać u autorytetów i piśmiennictwie na które powołują się tuzy tego forum ....

Posesja

Na Panią Baziuk-Płaską tylko ty się powołujesz, KubaP.

należy w stosownych uchwałach, czy umowie o zarządzaniu nieruchomością zadecydować, które konkretne działanie uznaje się za czynność zwykłego zarządu.

Taka uchwała przekracza kompetencje wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota nie jest uprawniona do decydowania uchwałą o tym, jaki charakter prawny ma dana czynność.

Jednak członkowie wspólnoty mogą (w podjętej uchwale) postanowić, że np. podpisywanie umów z firmą administrującą przekracza czynności zwykłego zarządu i wymaga decyzji ogółu właścicieli.

Można przyjąć w regulaminie czy innej uchwale, że zawarcie takiej umowy (a także podjęcie innych czynności zwykłego zarządu) wymaga zgody właścicieli w formie uchwały, ale to nie znaczy, że od tego momentu dana czynność przekracza zarząd zwykły - o tym wspólnota nie może decydować. Można zastrzec, że niektóre czynności - nawet, jeśli mieszczą się w zakresie zarządu zwykłego - wymagają uchwały, ale nie można uchwałą rozstrzygać, czy ta czynność przekracza zarząd zwykły, czy nie. Takie rozstrzygnięcie może wydać tylko sąd.

Tezy głoszone przez Panią Baziuk-Płaską są bezpodstawne i prowadzą na manowce.
Jest to zachęta, żeby wspólnoty podejmowały uchwały sprzeczne z prawem, wykraczające poza ustawowy zakres kompetencji wspólnoty.

zbych

Oj, oj. Jestem na tym forum od dwóch dni i już zdążyłem zauważyć, że niektórzy uczestnicy tego forum mają ogromne ambicje aby stać się niepodważalnym wyroczniami w omawianych kwestiach. Czytałem kiedyś takie opracowanie odnośnie preferencji człowieka w kwestii priorytetów i badania naukowe pokazały, że: najważniejszą kwestią dla człowieka nie jest zdrowie, bogactwo, a właśnie... bycie ważnym!!! Moim skromnym zdaniem nie da się jednoznacznie rozstrzygnąć na forum czyichś racji. Można jedynie sugerować pewne rozwiązania oraz podpowiedzieć jak w danym temacie stanowi prawo (ustawa). Każdy przypadek, każda nawet najmniejsza wspólnota żyje własnym życiem i żaden Guru na forum ich problemów nie rozwiąże.
Może pomóc naprowadzić kogoś na właściwe tory lub jeszcze bardziej zagmatwać czasami błachy problem. Pozdrawiam/zbych

elan124

Posesja: Tezy głoszone przez Panią Baziuk-Płaską są bezpodstawne i prowadzą na manowce. Jest to zachęta, żeby wspólnoty podejmowały uchwały sprzeczne z prawem, wykraczające poza ustawowy zakres kompetencji wspólnoty

Ja zupełnie inaczej odbieram wypowiedzi przemiłej i sympatycznej Pani Genowefy Baziuk-Płaskiej. Posiada dużą wiedzę i niewątpliwy autorytet w kręgach osób zajmujacych się problematyką wspólnot mieszkaniowych. Jest też redaktorem naczelnym poradnika MIESZKANIE i WSPÓLNOTA.

Posesja

elan124, jaki związek z meritum ma twoja laurka?
Ja nie oceniam osoby ani też wszystkich wypowiedzi i działań pani Baziuk-Płaskiej, w tym jej pracy jako redaktor naczelnej.
Odniosłem się do jej konkretnej, zacytowanej tutaj wypowiedzi, która jest błędna i wprowadza niepotrzebne zamieszanie.
Pani Błaziuk-Płaska w tej sprawie się myli, a publikując takie opinie wprowadza w błąd czytelników.