maluta wspólnota

zbych

Proszę o radę w kwestii bardzo małej wspólnoty mieszkaniowej. Mieszkam w budynku w którym jest 3 mieszkania. Dwa zostały wykupione (między innymi moje), a jedno pozostało własnością ZGK. Czy musimy zakładać sformalizowaną wspólnotę(REGON, konto w banku, fundusz remontowy,wybór zarządu) Czy nie musimy tego robić i czy mogę nie wyrazić zgody gdyby ZGK koniecznie chciał taki zarząd z całą otoczką utworzć. Będę wdzięczny za radę.

piotr6

prawnie jesteście WM ale nie musicie godzić się by ZGK rządziło i zabierało wam pieniążki konto musicie sobie założyć by lokować tam środki związane z eksploatacją lokali to dobra rada nie dajcie się wciągnąć by zarządzał ZGK Sami podejmujecie decyzje co będziecie robić jeżeli będzie zgoda dwóch właścicieli to ZGK wyrazi taką wolę bo nie będzie miało większości

zbych

Bardzo dziękuję za podpowiedź tylko to nie rozwiązuje mojego dylematu. To, że jesteśmy wpólnotą to oczywiste, ale chodziło mi o to czy musimy formalizować tą wspólnotę. Czy obowiązkowo musimy rejestrować w Urzędzie Statystycznym, czy musimy założyć konto w banku i czy musimy wyznaczać zarząd oraz prowadzić dokumentację księgową. Jest nas tylko dwie rodziny i jedno mieszkanie komunalne. Scedować na ZGK zarządzania również nie mam ochoty, ale ta druga rodzina absolutnie się nie nadaje więc wygląda na to, że musiał bym zająć się tym ja. Tylko, że nie mam na to najmniejszej ochoty i dlatego prosiłem o radę czy w takiej sytuacji jest konieczne zebranie w celu podjęcia uchwał odnośnie powołania zarządu bądź zarządcy i załatwianie Regonu, konta itd. Prosił bym kogoś o radę kto ma podobną sytuację lub jest bardziej zorientowany w kwestii malutkich wspólnot. Z gory dziękuję.

MarcinDD

Witam,
w Państwa przypadku mają zastosowanie przepsiy Kodeksu Cywilnego o współwłasności nie UWL. Sposób zarządzania Państwa nieruchomością zależy od wielu czynników, wcale nie twierdziłbym, że administrowanie przez ZGK będzie złe. Wszyscy właściciele powinni z pewnością brać udział w zarządzaniu, ale codzienne funkcjonowanie to sporo drobiazgów, czy macie Państwo na nie czas?

koziorozka

Scedować na ZGK zarządzania również nie mam ochoty, ale ta druga rodzina absolutnie się nie nadaje więc wygląda na to, że musiał bym zająć się tym ja. Tylko, że nie mam na to najmniejszej ochoty

Kurde, samo ma się robić? Zatrudnijcie zewnętrznego administratora, ale dla 3 lokali to wyrzucanie kasy.

biedron_ka

Czy musimy zakładać sformalizowaną wspólnotę

Na podstawie ustawy o statystyce publicznej wspólnota ma obowiązek w terminie 14 dni od powstania:
"...zgłaszania do rejestru REGON bezpośrednio w urzędzie statystycznym województwa, na którego terenie mają siedzibę, wniosku o nadanie numeru identyfikacyjnego..."
W ciągu 30 dni od otrzymania decyzji o wpisie do rejestru REGON należy wystąpić do Urzędu Skarbowego o nadanie wspólnocie NIP na podstawie ustawy o NIP.
Jako, że są to czynności nakazane z mocy ustawy, nie potrzeba do tego jakiś specjalnych zarządów, uchwał czy zgody wszystkich.
Tyle obowiazki, resztę (np. konta, regulaminy fundusze itp. należą do decyzji właścicieli.
W małej a zwłaszcza tak malutkiej wspólnocie nie powołuje się zarządu - byłoby to bez sensu, nawet zebrań się nie zwołuje. Możecie jako trzej właściciele zatrudnić sobie jedną osobę dowolną do np. prowadzenia rozliczeń finanasowych i załatwiania bieżących spraw (np administratora)- nie musi to być zaraz firma zarządzająca z licencjami zarządców.
Do zarządzania częściami wspólnymi w waszej (takiej małej) wspólnocie stosuje się nie rozdział 4 UoWL lecz Kodeks cywilny art. 195-221.

---

czy mogę nie wyrazić zgody gdyby ZGK koniecznie chciał taki zarząd z całą otoczką utworzć

Oczywiście - masz wogóle komfortową sytuację bo ty z drugim właścicielem zawsze będziecie mieli większość
(zakładam, że ZGK nie ma jakiegoś olbrzymiego lokalu tylko podobny udział do każdego z was) - i ZGK "musi tak tańczyć jak wy mu zagracie"

zbych

Bardzo wszystkim dziękuję za opinie i rady, ale nie o to mi chodziło, że: "samo się ma robić" jak był uprzejmy zaznaczyć jeden z poprzedników. Również nie o to mi chodziło aby ZGK czy ktokolwiek inny "tańczył" jak mu zagramy. Ja nie szukam konfliktów tylko nie mam ochoty niepotrzebnie wydawać kasy jeżeli to nie jest konieczne. Mieszkam w tym budynku od kilku lat i zaraz po wprowadzeniu pierwsze co zrobiłem to zakupilem za własne pieniądze farbę, gips i poszpachlowałem oraz pomalowałem korytarz i całą klatkę schodową. Mimo, że byłem tylko najemcą, a właścicielem był ZGK, ale skoro przez 30 lat klatka nie była malowana to możecie sobie wyobrazić jak to wszystko wyglądało. Następnie wylałem nowe schody od ulicy, przeprowadziłem renowację zabytkowych drzwi zewnętrznych, elewacji od strony ulicy i wiele innych koniecznych, małych remontów. Wszystko za własne pieniądze. To tak w odpowiedzi, że:
"samo się nie zrobi". Pisząc, że nie mam ochoty zajmować się administrowaniem chodziło mi o to, że jestem na emeryturze i podczas okresu aktywności zawodowej miałem mnóstwo okazji do wykazania się swoją kompetencją, a dzisiaj potrzebuję spokoju. Dzisiaj zasięgnąłem opinii na miejscu odnośnie konieczności formalnego legalizowania takiej malutkiej wspólnoty (REGON, konto itd.) i okazało się, że gdyby w naszej klatce wszystkie trzy mieszkania były wykupione to nie musieli byśmy formalizować tej naszej wspólnoty (regon, konto) tylko dzialać jak to się mówi na "gębę". Czyli dogadujem y się , że mamy do zrobienia np. dach który będzie kosztował 15000zł, dzielimy tą kwotę w zależności od udziału w części wspólnej i do tego nie jest nam potrzebny REGON, ani konto w banku. Ponieważ u nas wlaścicielem jednego lokalu nadal jest ZGK dlatego musimy pobrać REGON i zalożyć konto aby ZGK miał możliwość przelewania ustalonej składki na fundusz remontowy. Jeszcze raz dziękuje za wszystkie opinie i rady.

Zarządca

Wbrew powszechnym opiniom również do Waszej małej wspólnoty mieszkaniowej ma zastosowanie ustawa o własności lokali, chodzi o to, że w mniejszym zakresie, tzn. z wyłączeniem przepisów dotyczących sprawowania zarządu ulokowanych w rozdziale IV (od art. 20 uwl począwszy - od tego momentu do końca rozdziału ustawa Was nie obowiązuje).

Należy więc i rozliczać się z fiskusem, zarejestrować się w urzędzie statystycznym, ustalać zaliczki, itd. Art. 6 ustawy o własności lokali stanowiący, że właściciele lokali tworzą wspólnotę mieszkaniową obowiązuje każdą wspólnotę mieszkaniową - niezależnie od ilości lokali.


"Mała wspólnota mieszkaniowa działa na nieco innych zasadach, ponieważ nie mają do niej zastosowania te przepisy ustawy o własności lokali, które regulują zarząd nieruchomością wspólną. Należy jednak pamiętać, że poza sferą zarządu, wszystkie pozostałe regulacje ustawy o własności lokali pozostają aktualne również i w stosunku do niej, zatem jest jednostką organizacyjną nie posiadającą osobowości prawnej, która może pozywać i być pozywaną, może również posiadać majątek, natomiast prawa i obowiązki właścicieli lokali reguluje rozdział III ustawy."

Więcej na ten temat na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:

http://www.zarzadca.pl/component/multicategories/category/107-mala-wspolnota-mieszkaniowa

zbych

Bardzo dziękuję "zarządcy" za dodatkowe informacje. W zasadzie już wszystkiego się dowiedziałem. Robimy malutkie zebranie,podejmujemy uchwały odnośnie: ustalamy składkę na fundusz remontowy, ustalamy osobę która będzie się zajmowała administrowaniem, rejestrujemy (REGON), zakładamy konto w banku i po kłopocie. No chyba, że się pojawią jakieś kłopoty w trakcie bo to gdzie dwóch to już może powstać konflikt, a gdy jest jeszcze w układzie ZGK to może być różnie. Myślę jednak, że nie będzie niepotrzebnych kłopotów i wzajemnego utrudniania sobie życia.

Posesja

Po uzyskaniu Regonu musicie jeszcze uzyskać NIP w Urzędzie Skarbowym.

Zarządca

W zakresie organizacji (NIP, regon, etc.) pomocny może być n/w artykuł:

http://www.zarzadca.pl/komentarze/179-wspolnota-mieszkaniowa-jak-ja-zorganizowac

zbych

No tak, pominąłem US i NIP, ale wydaje mi się, że wwszystko jest dla mnie jasne. Nie jest to coś wyjątkowo skąplikowanego, taka wspólnota na dodatek składająca się z trzech członków. Zawsze lepiej dopytać niż błądzić skoro nie miało się z tymi zagadnieniami styczności. Ważne, że już wiem gdzie szukać pomocy i rady. Jeszcze raz dziękuję.

elan124

Zbych: ale wydaje mi się, że wszystko jest dla mnie jasne

Do tej pory...

zbych

Bez przesady. Jakieś szkoły w końcu kończyłem i nie z takimi problemami jak wspólnota mieszkaniowa sobie całkiem nieźle radziłem, ale skoro jest tego typu forum więc co szkodzi sobie przedyskutować to i owo?

elan124

Zbych: czy w takiej sytuacji jest konieczne zebranie, w celu podjęcia uchwał odnośnie powołania zarządu bądź zarządcy

Zbychu w małej wspólnocie (do 7 lokali), wszyscy współwłaściciele sprawują zarząd (zarządzają). Czynności zwykłego zarządu wymagają zgody większości współwłaścicieli (art. 199 i art. 201) a czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli. Tak jak powiedziano tu wcześniej, nie ma sensu powołania zarządu, ponieważ każde jego działanie musi być wtedy poddane osądowi współwłaścicieli, co w praktyce skutecznie paraliżuje efektywne zarządzanie NW. Zatrudnijcie Administratora (Biuro Rachunkowe). Pozdrawiam.

zbych

Witaj elan124. Dziękuję za chęć pomocy, każda rada, każda wypowiedź jest cenna. Elan. Co to jest mała wspólnota, duża i co się z tym wiąże już zdążyłem się zorientować. Poczytałem troszeczkę na forum, troszeczkę gdzie indziej i jak dla mnie to nie jest to zbyt skąplikowane. Na początku miałem pewien problem ponieważ ta tematyka wcześniej zupełnie mnie nie interesowała. Zarządu jako takiego nie będziemy powoływać (wszyscy będziemy zarządem), Administratora również nie mamy potrzeby zatrudniać, na trzy lokale to zupełnie bez sensu skoro sam sobie poradzę. Chodziło o to, że nie miałem ochoty tym się zajmować, ale pewnie będę musiał. Tak naprawdę to czeka nas jeden poważny remont, wymiana pokrycia dachu (dachówka) i po to jest potrzebne zebranie aby ustalić składkę na fundusz remontowy (uchwała) , ustalić wzory podpisu do banku oraz powierzenie obowiązku administratora komuś z nas - pewnie mnie.
Pisałem już, że nie było by zupełnie problemu gdyby te trzy lokale zostały wykupione, ale jeden lokal jest w gestii ZGK, a każda instytucja musi mieć na wszystko dokumenty np. uchwałę odnośnie wysokości składki na fundusz remontowy. Zrobimy więc malutkie zebranie, napiszemy kilka papierków i będzie jak w książce pisze czyli zgodnie z ustawą. Pozdrawiam/Zbych

elan124

Zbych: i jak dla mnie to nie jest to zbyt skąplikowane

I bardzo dobrze, że to wszystko nie jest dla ciebie zbyt skomplikowane. Dasz sobie radę i z pewnością podejmiecie wszyscy, trafne wspólne decyzje. Powodzenia

zbych

Mam jeszcze jedno malutkie zagadnienie i prosił bym o radę jakie rozwiązanie zasugerować. W piśmie z programem naszego, pierwszego spotkania figuruje punkt: Podjęcie uchwały w sprawie podpisania umów z dostawcami mediów. W naszym przypadku chodzi jedynie o Energię elektryczną i wodę. Każdy z nas ma licznik energii elektrycznej i opłaca swoje zużycie. Oświetlenie części wspólnej ma swoj licznik i zużycie solidarnie dzielimy na 3 i każdy płaci swoją część. Podobnie ma się sprawa wody. Nasze dwie rodziny, które wykupiły lokale posiadają wodomierze i płacimy rachunki według wskazań wodomierzy, a rodzina nazwijmy ją- komunalna płaci ryczałtem. Nie widzę sensu zawierania nowych umów i komplikowania sobie życia oraz generowania niepotzrebnych kosztów. Gdybyśmy mieli zawierać nowe umowy to musieli byśmy wypowiedzieć energetyce umowy indywidualne, zawrzeć umowę jako wspólnota, założyć licznik główny, a nasze indywidualne liczniki podłączyć jako podliczniki do rozliczeń. Podobnie z wodą. Nie widzę większego sensu do takich działań, ale jak to się ma w/g ustawy?

koziorozka

wspólnota zajmuje się częścią wspólną, więc nie ma mowy o tym, by zajmowała się prądem zużytym w mieszkaniu.
Dowiedz się, o co dokładnie chodzi z tymi umowami, może to tylko jakieś formalne zmiany, może zmiana dostawcy, może chce wejść jakaś kablówka, może...

Posesja

[cite] zbych:[/cite]Gdybyśmy mieli zawierać nowe umowy to musieli byśmy wypowiedzieć energetyce umowy indywidualne, zawrzeć umowę jako wspólnota, założyć licznik główny, a nasze indywidualne liczniki podłączyć jako podliczniki do rozliczeń. Podobnie z wodą.

Umowa zawarta przez wspólnotę o dostawy energii elektrycznej dotyczyłaby tylko nieruchomości wspólnej, a nie lokali.

[cite] zbych:[/cite]Oświetlenie części wspólnej ma swoj licznik i zużycie solidarnie dzielimy na 3 i każdy płaci swoją część.

A kto zawarł umowę na prąd do części wspólnej? Na kogo są wystawiane faktury?
Macie indywidualne umowy na dostawę wody i odbiór ścieków? Jeżeli tak, to nic nie zmieniajcie - macie ten luksus być w wyjątkowej sytuacji. Odpada problem rozliczania różnic wodomierzowych.

Koszty oświetlenia części wspólnych nieruchomości - podobnie, jak wszystkie inne koszty zarządu nieruchomością wspólną - powinniście płacić według udziału, a nie po równo. Jeżeli udziały nie są identyczne, to właściciele o mniejszych udziałach obecnie płacą za dużo.

[cite] zbych:[/cite]Podjęcie uchwały w sprawie podpisania umów z dostawcami mediów

No, właśnie, koziorozka ma rację - nie wiadomo, o jakie "media" chodzi.

zbych

Rozumiem. Na energię częsi wspólnej licznik "stoi" na rodzinę która ma najwięcej udziałow w części wspólnej, a my solidarnie pokrywamy swoją część i nie ma problemu. Czyli zostawiamy tak jak jest i podobnie mam nadzieję będzie z wodą. O ile ZGK nie będzie miał jakichś pomysłów.Przy okazji. W tym piśmie jest również punkt: podjęcie uchwały o udzielenie pełnomocnictwa zarządowi??? Nie bardzo widzę sens udzielania samemu sobie pełnomocnictwa i powoływania zarządu dla trzech lokali. Ja to rozumiem, że wszyscy tworzymy zarząd, a jedynie możemy przegłosować ilość podpisów do banku.

Nowy doklejony: 15.03.13 16:51
W kwestii płacenia za prąd w części wspólnej oczywiście, że powinno być % od udziałów, ale to są takie grosze, że płacimy po równo. Tak po prawdzie to te różnice są nie takie znowu duże.

Posesja

Jeżeli tej rodzinie z licznikiem ani nikomu z właścicieli to nie przeszkadza, może tak zostać. Będzie problem, jak ktoś przestanie płacić swoją część.
O jakim zarządzie mowa? Wybraliście jakąś osobę, która tak się tytułuje?

zbych

Nie wybraliśmy ponieważ spotkanie będzie dopiero 19.o3, ale w piśmie od ZGK (organizator zebrania) jest punkt: wybór zarządu. Ja uważam, ze nie ma potrzeby wybierać zarządu (wszyscy będziemy zarządem) tylko że ja nie mam większości i jak wyjdzie to zobaczymy.

KubaP

[cite] zbych:[/cite]Nie wybraliśmy ponieważ spotkanie będzie dopiero 19.o3, ale w piśmie od ZGK (organizator zebrania) jest punkt: wybór zarządu. Ja uważam, ze nie ma potrzeby wybierać zarządu (wszyscy będziemy zarządem) tylko że ja nie mam większości i jak wyjdzie to zobaczymy.

Moze Ty zostaniesz osoba sprawująca zarzad czesciami wspólnymi . Powodzenia
Kodeks cywilny - DZIAŁ IV. WSPÓŁWŁASNOŚĆ

Art. 205. Współwłaściciel sprawujący zarząd rzeczą wspólną może żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy.

koziorozka

podjęcie uchwały o udzielenie pełnomocnictwa zarządowi

Uważaj z tym pełnomocnictwem, żebyś się nie pozbawił kontroli nad wydatkami i decyzjami np. co remontować w pierwszej kolejności
A może to gmina chce jakiejś kasy za sprawowanie zarządu, czyli np. płacenia za faktury, wzywania elektryka itp. ?

zbych

Tu nie chodzi o wynagrodzenie tylko aby ta nasza wspólnota funkcjonowała z obowiązującym obecnie prawem i nie mam ochoty aby za mnie decydowało ZGK. Jak wyjdzie poinformuję na forum, a dalej... życie napisze scenariusz.