niewykonanie uchwały wspólnoty
Agata
Użytkownik
Witam,
Chciałabym się dowiedzieć, co mogę jako członek wspólnoty zrobić, gdy zarząd (osoba wybrana spośród właścicieli lokali) w dużej wspólnocie mieszkaniowej nie wykonuje podjętej, niezaskarżonej uchwały?
Jak mogę wyegzekwować jej wykonanie? Odwołanie zarządu nie wchodzi w grę.
Pozdrawiam
Chciałabym się dowiedzieć, co mogę jako członek wspólnoty zrobić, gdy zarząd (osoba wybrana spośród właścicieli lokali) w dużej wspólnocie mieszkaniowej nie wykonuje podjętej, niezaskarżonej uchwały?
Jak mogę wyegzekwować jej wykonanie? Odwołanie zarządu nie wchodzi w grę.
Pozdrawiam
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Może kasy na wykonanie tej uchwały nie macie?
Co jest przedmiotem tej uchwały?
Po pół roku od nabycia lokalu mieszkalnego dowiedziałam się, że we Wspólnocie do każdego lokalu mieszkalnego przyporządkowana jest piwnica do wyłącznego korzystania (do mojego lokalu mieszkalnego też). Była właścicielka ukryła jednak przede mną ten fakt i w dniu sprzedaży lokalu mieszklanego przypisaną do niego piwnicę przekazała innemu członkowi wspólnoty (który teraz korzysta z dwóch piwnic).
Piwnice stanowią części wspólne nieruchomości (nie są wykazane w księgach wieczystych jako pomieszczenia przynależne).
W czerwcu ubiegłego roku podjęto większością głosów uchwałę, w której Wspólnota wyraziła zgodę na udostępnienie mi tej piwnicy do wyłącznego korzystania, na takich samych zasadach jak pozostali członkowie korzystają z piwnic przyporządkowanych ich lokalom. Wykonanie uchwały w terminie 3 tygodni powierzono Zarządowi.
Uchwała nie została zaskarżona, jednak Zarząd (pomimo mojego pisemnego wezwania) do tej pory nie przekazał mi piwnicy, gdyż członek wspólnoty, który ją zajmuje, nie chce jej dobrowolnie oddać stwierdzając, że "wstrzymuje się z wykonaniem uchwały do czasu zwrotu mu kosztów poniesionych na wybudowanie piwnicy".
Warunku takiego nie przewiduje uchwała.
czy on dostał piwnice od poprzedniego właściciele twojego lokalu czy nie
czy sobie zaaneksował część nieruchomosci wspólnej tworząc w ten sposób niepomieceni piwniczne...
Ja bym wziął tę uchwałę WM i poszedł na policje czy sądu ... bo to jest pomieszczenie przynależne...
Co to oznacza? Policja nie podejmie w tej sprawie żadnych działań, bo nie jest od tego, żeby egzekwować uchwały wspólnoty mieszkaniowej czy interweniować w sporach cywilnych między współwłaścicielami. Poza tym piwnice w tej nieruchomości nie są pomieszczeniami przynależnymi do lokali, są częścią nieruchomości wspólnej:
Piwnice stanowią nieruchomość wspólną, pomiędzy właścicielami została zawarta umowa quoad usum w zakresie korzystania.
Poprzednia właścicielka ukrywając to przed Panią naruszyła prawo, ale nie ma już chyba sensu w to wnikać. Wracając do kwestii dostępu do piwnicy - to sąsiad Pani korzysta z piwnicy z naruszeniem art. 206 kodeksu cywilnego, poniesienie nakładów nie uprawnia go do przetrzymywania piwnicy. W takiej sytuacji może się Pani domagać od sąsiada wynagrodzenia za korzystanie, jego wysokość winna się kształtować na poziomie czynszu najmu.
Mam wątpliwości czy to w ogóle jest sprawa wspólnoty mieszkaniowej, moim zdaniem nie.
Pomocne orzecznictwo:
Uchwała składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 2013 r.
Współwłaściciel może domagać się od pozostałych współwłaścicieli, korzystających z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 k.c. w sposób wyłączający jego współposiadanie, wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy na podstawie art. 224 § 2 lub art. 225 k.c.
Więcej na ten temat w artykule:
Wynagrodzenie za wyłączne korzystanie z nieruchomości wspólnej
na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny
http://www.zarzadca.pl/komentarze/1951-wynagrodzenie-za-wylaczne-korzystanie-z-nieruchomosci-wspolnej-
Nowy doklejony: 20.03.13 11:16
Odnośnie rozliczenia nakładów, to moim zdaniem należałoby tu zastosować art. 226 kodeksu cywilnego:
Art. 226
§ 1. Samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych.
§ 2. Samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem.
Uważam, że sąsiad jest w złej wierze, ponieważ winien się liczyć z tym, że umowa z poprzednią właścicielką w zakresie pozbawienia nabywcy prawa do korzystania z piwnicy będzie bezskuteczna.
Jednak w pierwszej kolejności zależy mi na wyegzekwowaniu prawa do korzystania z tej piwnicy, tj. na wykonaniu uchwały.
Czy na drodze sądowej mogę doprowadzić do wydania przez sąd nakazu wykonania takiej uchwały poprzez wydanie piwnicy?
O załatwienie tej sprawy zwracam się do Zarządu, ponieważ on reprezentuje wspólnotę mieszkaniową, która zarządza (dysponuje) nieruchomością współną. Tylko ogół właścicieli lokali może decydować o sposobie korzystania z elementów nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali mieszkalnych). Pojedyńczy właściciel lokalu mieszklanego nie może sam rozporządzać, decydować o korzystaniu z nieruchomości wspólnej.
Uważam, że należałoby zażądać wydania piwnicy i zapłaty wynagrodzenia za korzystanie i w braku reakcji wystąpić do sądu. Może podziała pismo podpisane przez adwokata.
Z twojego opisu wynika, że koszty o których pisze twój sąsiad to czysta fikcja, nie ma on żadnych podstaw do żądania od ciebie jakichkolwiek kosztów, a wręcz przeciwnie, jak napisał Zarządca, to ty możesz żądać zapłaty.
Obawiam się, że od zarządu niczego nie wyegzekwujesz, ponieważ zarząd wywiązał się ze swojej roli przedkładając projekt uchwały dającej ci prawo do korzystania z piwnicy. Uchwała została podjęta, więc teraz do ciebie należy wyegzekwowanie twojego prawa. Jak sądzę uchwała nie przewiduje, że to zarząd ma doprowadzić do opróżnienia i udostępnienia spornej piwnicy, a jedynie przyznaje ci określone prawa. Na ogół każdy wolałby uniknąć konfliktów, sądów, itp., więc najlepiej, żeby ktoś za nas wykonał te nieprzyjemne czynności, ale uważam, że w tym przypadku ruch jest po twojej stronie. Masz uchwałę wspólnoty, a więc masz podstawę prawną do wszczęcia egzekucji przyznanego ci prawa. Zacznij od tego co napisał Zarządca, od pisma z odpowienim wezwaniem, przesłanego listem poleconym. Jeżeli to nie poskutkuje, to niestety pozostaje ci tylko sąd.
ale dowód w sprawie wydania pomieszczenia jest dowodem
W uchwale wyrażono zgodę na udostępnienie mi piwnicy oraz zobowiązano zarząd do wykonania tej uchwały.
Dlatego też do zarządu wystąpiłam z wezwaniem do wykonania tej uchwały. W spółdzielni mieszkaniowej nikogo chyba nie dziwiłby fakt, że o udostępnienie piwnicy występuje się do zarządu spółdzielni, a jeżeli piwnica jest przez kogoś bezprawnie zajmowana, to zarząd organizuje jej komisyjne otwarcie, opróżnienie i przekazanie właściwemu członkowi spółdzielni.
Mam wątpliwości, czy mogę wystąpić z roszczeniem o wydanie piwnicy do sąsiada, który jest takim samym współwłaścicielem jak ja. Czy dorozumiana umowa quoad usum może stanowić podstawę do wystąpienia z roszczeniem o wydanie piwnicy do innego współwłaściciela, który takiej umowy nie respektuje? Jak udowodnić, że taka umowa została zawarta?
Mnie się wydaje, że skoro nie mogę wyegzekwować uchwały, to powinnam pozwać współnotę mieszkaniową, reprezentowaną przez zarząd, o dopuszczenie do współkorzystania z nieruchomości wspólnej, bo to ogół właścicieli decyduje o częściach wspólnych nieruchomości...
2. Otwieranie, opróżnianie i przekazywanie piwnic przez jakąś komisję jest całkowicie bezprawne. Prawo przewiduje ochronę nie tylko własności, ale także posiadania, nawet jeżeli podstawa prawna posiadania jest wątpliwa lub nawet wtedy gdy posiadanie jest w złej wierze. Jeżeli posiadacz nie chce dobrowolnie wydać rzeczy, lokalu, to niestety należy wystąpić do sądu, a nie włamywać się, nawet z komisją.
Posiadacz, któremu wejdziecie do piwnicy może wystąpić do sądu z pozwem o przywrócenie posiadania, i obawiam się, że wygra. Co więcej, sądy mogą przyjąć, że wspólnota zawarła z sąsiadem dorozumianą umowę quoad usum, ze względu na to, że nikt nie zareagował natychmiast po zajęciu przez niego piwnicy. Wspólnota może oczywiście w każdej chwili zmienić ten stan prawny uchwałą, tak jak w twoim przypadku, niemniej jednak sąsiad zawsze może się tłumaczyć, że on uważa, iż nabył prawo do tej piwnicy.
"Z opisu stanu faktycznego sprawy wynika, że pomiędzy właścicielami lokali tworzącymi wspólnotę mieszkaniową, mogło dojść do zawarcia umowy określającej sposób korzystania z rzeczy wspólnej, ponieważ fakt zajęcia strychu przez jednego znich – pozostali przez ponad rok aprobowali nie zgłaszając sprzeciwu. W orzeczeniu z dnia 14 listopada 1963 r. (sygn. akt: III CR 81/63, OSNCP 9/64) Sąd Nawyższy skonstatował, że „zgoda może wynikać z okoliczności, w jakich doszło do porozumienia w sprawie fizycznego podziału, lub też z okoliczności, które towarzyszą realizacji tego porozumienia”. Pogląd ten pozostaje nadal aktualny i zarówno w orzecznictwie, jak i doktrynie zgodnie przyjmuje się, że do zawarcia umowy quoad usum może dojść również przez czynności konkludentne, czyli w sposób dorozumiany, mimo braku pisemnego potwierdzenia."
http://www.zarzadca.pl/pytania-i-odpowiedzi/69-prawo/1483-gdy-sasiad-zajmie-czesc-wspolna-
3. Możesz wystąpić do sądu o wydanie piwnicy, gdyż sąsiad nie jest takim samym posiadaczem jak ty - ty posiadasz uchwałę wspólnoty przyznającą ci piwnicę. W związku z tym, w twoim przypadku, umowa quoad usum nie jest dorozumiana, jest stwierdzona na piśmie, treść uchwały ustanawia taką umowę. Gdyby nawet sąsiad tłumaczył przed sądem, że zawarto z nim umowę w sposób dorozumiany, to wspólnota uchwałą zmieniła ten stan prawny na twoją korzyść. Jeżeli masz wątpliwości, możesz poprosić zarząd o sporządzenie odrębnego dokumentu, który podpiszesz ty i zarząd, ale wątpię czy to jest potrzebne, ponieważ taki dokument z konieczności będzie musiał literalnie powtórzyć to samo co jest w uchwale.
4. Pozywanie wspólnoty jest całkowicie nie na miejscu.
Po pierwsze, wspólnota nie utrudnia ci korzystania z piwnicy, więc pozywanie jej o "dopuszczenie do współkorzystania" mija się z okolicznościami faktycznymi.
Po drugie, tobie nie chodzi o "współkorzystanie z nieruchomości wspólnej", tylko o wyłączne korzystanie z części nieruchomości wspólnej.
Po trzecie, odradzam pozywanie wspólnoty, gyż jak słusznie zauważyłaś, to ogół właścicieli decyduje o częściach wspólnych, i ten ogół zmieni zdanie, gdy otrzyma od ciebie pozew - podejmą uchwałę anulującą przyznanie ci piwnicy.
Wspólnota zachowała się wobec ciebie fair, podjęła uchwałę zgodnie z twoim interesem, więc pozywanie wspólnoty będzie zarzewiem nowego, zupełnie niepotrzebnego konfliktu, tym razem twojego ze wspólnotą. Skoro jesteś gotowa na wszczynanie procesów sądowych, to sugeruję aby nie ukierunkowywać swoich pretensji na wspólnotę, ale na tego kto zajmuje twoją piwnicę.
Swoją piwnicę ma po co mu druga jak ma dwie i nie odda to jest Wasza część wspólna możecie go na podstawie uchwały dodatkowo obciążyć zaraz się wyniesie.
Mielismy w naszej wspólnocie takiego sąsiada ,który wszystkie części wspólne /też miał dwie piwnice/pralnie ,suszanie ,wózkownie ,pomieszczenie na rowery traktował jak swoją własność.Jak ustalono ,że ma za korzystanie dodatkowo płacić od razu zrezygnował.A Ci co zajęli opuszczone pomieszczenie ,które nie służą wszystkim mieszkańcom płacą do wspólnoty Przyjęto uchwałę,mogli sobie podłączyć prąd 220 /w piwnicach i na klatkach mamy 24V. Mają własne liczniki ,płacą i jest bez zgrzytów.
Pozdrawiam serdecznie!