Dogłosowywanie na zebraniu dot.odwołania zarzadcy

Joanna100

Jeżeli na zebraniu owołującym zarzadcę( z udziałem notariusza)nie ma 50% członków wspólnoty , to czy notariusz jest zobowiązany zgodzić się na dogłosowywanie , czy to zależy to od jego dobrej woli.
Pilnie proszę o pomoc , poniewaz zebranie mamy 23.03.2013 roku.
Z góry dzięki!!!

biedron_ka

Po co zebranie celem "zwolnienia z pracy" zarządcy?
Po co do tego uchwała?
Po co do tego notariusz?

czy notariusz jest zobowiązany zgodzić się na dogłosowywanie , czy to zależy to od jego dobrej woli.

Na jakiej niby podstawie notariusz ma nakazywać właścicielom jak mają głosować?

koziorozka

Joanna - chcesz zmienić s p o s ó b sprawowania zarządu czy tylko zarządcę/administratora?
Przeczytaj https://forum.zarzadca.pl/wiki/zarzad
Notariusz ma takie obowiązki, na jakie się z nim umówisz

Joanna100

Nasza wspólnota chce zmienić zarzadcę(który jest równocześnie administratorem)z którym notarialną umowę podpisał deweloper,na zarząd własny składający się z mieszkańców wspólnoty.Zarzadca/administrator zwołał zebranie wspólnoty na wniosek 1/10 mieszkańców wspólnoty, podczas którego uchwałą ma być odwołany zarządca (w obecności notariusza).Jednak obawamy się,że nie przyjdzie 50% mieszkańców i wtedy uchwała nie nabierze mocy prawne.Dlatego zadałam pytanie, czy notariusz(którego załatwia zarządca/administrator) może nie wyrazić zgody na dogłosowanie.

biedron_ka

jest administratorem z którym notarialną umowę podpisał deweloper,na zarząd własny składający się z mieszkańców wspólnoty.

Czy ktoś kto się z czymś takim spotkał może to jakoś wytłumaczyć, bo może tylko Joanna100 coś nieprecyzyjnie podaje - wygląda to na - sorry - masło maślane.
Od tego zależy prawidłowa odpowiedź o rolę tego notariusza.

elan124

Joanna100: Nasza wspólnota chce zmienić zarzadcę (który jest równocześnie administratorem)

A kto powołał Administratora, Zarządca ? Jak tak jest, to jest całkiem niezła fucha typu dwa (wynagrodzenia) w jednym...

koziorozka

Nasza wspólnota chce zmienić zarzadcę(który jest równocześnie administratorem)z którym notarialną umowę podpisał deweloper,na zarząd własny

Joanno, mogę się tylko domyślać, że chcesz zmienić zarząd powierzony (notarialny) na właścicielski.
A to by oznaczało, że chcesz zmienić s p o s ó b zarządu.
Zobacz ten link, co ci podałam i napisz precyzyjniej

Egzo

Notariusz nie może zakazać ani nakazać "dogłosowywania", więc w tym sensie nie wyraża żadnej zgody. Jak rozumiem chodzi ci o to, czy notariusz musi uczestniczyć w ewentualnej drugiej fazie głosowania, polegającej na indywidualnym zbieraniu głosów. Moim zdaniem nie musi. Jeżeli będzie literalnie trzymał się ustawy, to wystarczy, że zarząd oświadczy, iż nie będzie zbierał dalszych głosów - to będzie dla notariusza koniec tematu, gdyż zgodnie z ustawą, do zarządu należy inicjatywa w tej sprawie: "Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd...". Oczywiście wiemy, że sądy uznają głosy zebrane także przez inne osoby niż zarząd, ale to inna kwestia. Notariusz nie ma obowiązku chodzić z wami od drzwi do drzwi, zwłaszcza jeżeli zarząd z tego się wycofa. Jeżeli na zebranie nie przybędzie 50% właścicieli lokali, to notariusz nie musi dostosowywać się do faktu, że większość właścicieli lekceważy zebrania.

biedron_ka

chce zmienić zarzadcę notarialnego na zarząd wybierany - dzięki teraz rozumiem.
Do takiej operacji potrzebne są dwie uchwały:
- jedna zaprotokołowana przez notariusza w formie AN o zmianie sposobu sprawowania zarządu
- druga, normalna o wyborze zarządu

---

Egzo: wystarczy, że zarząd oświadczy, iż nie będzie zbierał dalszych głosów - to będzie dla notariusza koniec tematu, gdyż zgodnie z ustawą, do zarządu należy inicjatywa w tej sprawie:

- oni jeszcze w tym momencie nie mają zarządu bo sprawuje go zarządca powierzony czyli administrator/zarządca, którego odwołują właściwie.

Egzo

- oni jeszcze w tym momencie nie mają zarządu bo sprawuje go zarządca powierzony czyli administrator/zarządca, którego odwołują właściwie.

Joanna100 wypowiada się dość nieprecyzyjnie, ale z tekstu "z którym notarialną umowę podpisał deweloper" wnioskuję, że mają zarządcę, który pełni taką rolę jak zarząd.

KubaP

[cite] biedron_ka:[/cite]

jest administratorem z którym notarialną umowę podpisał deweloper,na zarząd własny składający się z mieszkańców wspólnoty.

Czy ktoś kto się z czymś takim spotkał może to jakoś wytłumaczyć,

to jeszcze nic , w porównani z tym do czego doprowadzają deweloperzy .

Oni kompletnie nie znają się na administrowaniu nieruchomościami, ale świetnie gmatwają sprawy przyszłych Wspólnot w celu uzyskania jak największych zysków np sprzedaż końcówki korytarza ( w celu połączenia dwóch lokali na przeciw położonych) z pominięciem weryfikacji udziałów w częściach wspólnych czy sprzedaż lokali z wyłączeniem kotłowni jako odrębnej nieruchomosci i zlecenie na 10 lat dostaw EC do nieruchomości podmiotowi który wyposażał kotłownie w osprzęt do produkcji EC.

[cite] Joanna100:[/cite]Nasza wspólnota chce zmienić zarządcę (który jest równocześnie administratorem) z którym notarialną umowę podpisał deweloper, na zarząd własny składający się z mieszkańców [właścicieli lokali] wspólnoty.

Zarządca/administrator zwołał zebranie wspólnoty na wniosek 1/10 mieszkańców wspólnoty, podczas którego uchwałą ma być odwołany zarządca (w obecności notariusza).

Jednak obawiamy się,że nie przyjdzie 50% mieszkańców i wtedy uchwała nie nabierze mocy prawne.
Dlatego zadałam pytanie, czy notariusz(którego załatwia zarządca/administrator) może nie wyrazić zgody na dogłosowanie.

1. Trzeba nazbierać od tych właścicieli lokali co się nie wybierają jak najwięcej pełnomocnictw rodzajowych pozwalających na głosowanie za nich pod tą uchwałą .
Znane mi są przypadki , że 10 % "komitet inicjatywny" miał w swojej dyspozycji 60 % pełnomocnictw i zmienili sposób zarządu nieruchomością wspólna. Inicjatywa należy do ciebie u^serko Joanna100

Nie tylko nogami się głosuje ale przede wszystkim pełnomocnictwami. Nie musza być notarialne.

Inna metoda to głosowanie w drodze indywidualnego zbierania głosów .
Po zebraniu wyznacza się miejsce, datę i czas na terenie nieruchomosci i zaprasza tego samego notariusza.

Spędza się tych właścicieli , co nie głosowali, aby oddali glosy indywidualne.
To jednak kosztuje , ale warto ponieść taką daninę aby uwolnić się od zarządu dewelopera .

Joanna100

Z tego co wiem to upoważnienia do podpisu muszą być potwierdzone notarialnie.Dlaczego twierdzisz ,że nie? Podaj przepis?Obecny nas zarządca, a zarazam administrator (prezes firmy zarządzającej i administrującej) jest córką developera od którego kupiliśmy mieszkania, jest ona też v-ce prezesem w spółce developerskie. Poprostu przytrzymują nas aby zakamuflować usterki, a ponadto obok budują jeszcze 2 osiedla więc administrowanie i zarzadzanie tak dużym kompleksem opłaca się.Jest to wyjątkowo pazerny triumwirat,który nie cofnie się przed niczym.A napewno notariusz nie zechce się zgodzić na dogłosowywanie, ponieważ to jest "ich" notariusz, a ludzie jak wszędzie czekają , aż ktoś za nich zrobi porzadek, albo są zadwowoleni z tego co jest , bez zagłębiania się w inne ważne dla wszystkich sprawy.
Podwopwiedzcie jak ich załatwić!!!

Egzo

Jeżeli nie jesteś w stanie przekonać ponad połowy właścicieli do udziału w zebraniu, a wiesz, że popierają cię, to zrób tak jak opisał powyżej KubaP, zbierz upoważnienia. Nie muszą być one potwierdzane notarialnie, ale muszą być to upoważnienia rodzajowe, nie wystarczy upoważnienie mówiące, że upoważniam osobę X do zastępowania mnie na zebraniu właścicieli. Wydrukuj sobie tyle upoważnień ilu jest właścicieli i ruszaj z kolendą

biedron_ka

Nie muszą być one potwierdzane notarialnie,

- takie twierdzenie jest nieprawdziwe, wprowadza w błąd!
Jako, że UoWL nie reguluje kwestii pełnomocnictw należy odwołać się do K.c.
Zgodnie z treścią przepisu art. 99 par. 1 K.c., jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.
Co za tym idzie, jeżeli na zebraniu zapadać mają uchwały wymagające zaprotokołowania notarialnego, wymagane jest wówczas pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego.
Co prawda niektórzy i to nawet prawnicy błędnie twierdzą, że:
"...Zaprotokołowanie uchwały właścicieli przez notariusza nie jest tożsame z podjęciem uchwały w formie aktu notarialnego, dlatego pełnomocnictwo nie musi być udzielone w formie aktu notarialnego, wystarczy zwykła forma pisemna..." - http://e-prawnik.pl/porady-prawne/prawo-mieszkaniowe/pelnomocnictwo-do-glosowania-na-zebraniu.html
- a nawet niektórzy sędziowie:
"...Nie wydaje się przy tym, aby istniał w tym przypadku wymóg zachowania formy aktu notarialnego, kiedy dla samej uchwały podejmowanej w trybie art. 18 ust. 2a u.w.l. taka forma nie jest wymagana..." - wyrok z dnia 20 października 2011 r. Sąd Apelacyjny w Szczecinie I Wydział Cywilny: Sygn. akt I ACa 526/11
Jednak prawda jest taka, że pełnomocnictwa do głosowania nad zmianą sposobu zarządu (art. 18 ust. 2a) wymagają potwierdzenia notarialnego bo:
"...USTAWA z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie.
Rozdział 6
Protokoły
Art. 104. § 1. Notariusz spisuje protokoły walnych zgromadzeń organizacji społecznych, stowarzyszeń, spółdzielni, spółek i innych osób prawnych w przypadkach prawem przewidzianych.
§ 2. Jeżeli statut osoby prawnej, o której mowa w § 1, lub przepis szczególny nie stanowią inaczej, protokół podpisują przewodniczący zgromadzenia i notariusz.
§ 3. Notariusz spisuje również protokoły w celu stwierdzenia przebiegu pewnych czynności i zdarzeń wywołujących skutki prawne, a w szczególności dotyczące stawiennictwa stron i złożonych przez nie oświadczeń, a także - na żądanie strony stawającej - niestawiennictwa strony drugiej.
§ 4. Protokoły spisuje się w formie aktu notarialnego..."
Potwierdza to również literatura:
"...Ustawa o własności lokali przewiduje, że w przypadku uchwały, której przedmiotem jest zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną, powinna być ona zaprotokołowana przez notariusza. Także w przypadku części uchwał określonych przez art. 22 par. 3 uwl (np. uchwały, których przedmiotem jest podział nieruchomości wspólnej, czy nabycie nieruchomości) dla upoważnienia zarządu do podjęcia czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego.
Co za tym idzie, w przypadku tego typu uchwał, dla ich ważności konieczne jest, aby pełnomocnictwo do ich podjęcia zostało udzielone w formie aktu notarialnego... " - http://www.rp.pl/artykul/8,513932_Co_wolno_pelnomocnikowi_wlasciciela.html

KubaP

[cite] Joanna100:[/cite]Z tego co wiem to upoważnienia do podpisu muszą być potwierdzone notarialnie.Dlaczego twierdzisz ,że nie? Podaj przepis?

Zasadniczo nie ma wymogu formy notarialnej dla pełnomocnictwa udzielanego przez właściciela osobie, która ma go reprezentować na zebraniu.

Mogą jednak być dwa wyjątki: 
Pierwszy to ten, gdy podejmowana konkretna uchwała ma dotyczyć zamierzanej czynności prawnej, dla której wymagana jest forma aktu notarialnego. Przykładem będzie głosowanie przez właścicieli nad ustanowieniem odrębnej własności nowego lokalu powstałego w wyniku nadbudowy lub przebudowy nieruchomości wspólnej albo głosowanie nad nabyciem nieruchomości, czy też nad zmianą sposobu zarządu ustalonego wcześniej przez właścicieli w umowie w formie aktu notarialnego (art. 18 ustawy o własności lokali). 

Drugi wyjątek, to sytuacja gdy wcześniej właściciele uchwalili (np. w akcie nazwanym statutem albo w umowie, o której mowa w art. 18), że pełnomocnictwo do reprezentowania właściciela na zebraniu powinno mieć formę notarialną. Wydaje mi się, że takie obostrzenie mogą właściciele wprowadzić. Co do jednego mam tylko wątpliwość: czy mogą to zrobić skutecznie w zwykłej uchwale, czy też aby to obostrzenie było skuteczne wobec każdego nowego właściciela, musi być ono ustalone w uchwale zaprotokołowanej notarialnie.

Przecież napisałem, że to trochę kosztuje. Notariusz też może być wasz , który potwierdzi pełnomocnictwa .... trzeba się tylko zorganizować jak jesteście tak zdeterminowani