Czy zarządca może posiadać prawo głosu z tytułu upoważnienia
geffen94
Użytkownik
Czy zarządca może posiadać upoważnienie od właściciela nieruchomości i tym samym zabierać głos w sprawach wspólnoty? Czy nie dochodzi tutaj do konfliktu interesów, gdzie zarządca nie powinien działać na korzyść jednego właściciela kosztem pozostałych członków wspólnoty? A konkretniej rzecz ujmując, jeden z właścicieli posiadający sporą cześć udziałów i tym samym mający wpływ na podejmowanie większości uchwał, udzielił pełnomocnictwa zarządcy (który jest jego przyjacielem), i tenże zarządca odrzuca większość uwag pozostałych członków wspólnoty twierdząc, że Pan X, który dał mu upoważnienie na to się nie zgodzi. Pan X nie chce i nie bierze udziału w życiu wspólnoty, powierzając całą sprawę zarządcy.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
- stosować przepisy prawa,
- stosować standardy zawodowe,
- kierować się zasadami etyki zawodowej,
- czynności zarządzania wykonywać za szczególną starannością,
- kierować się zasadą ochrony interesów osób, na rzecz których wykonywane są czynności zarządzania
- stale doskonalić kwalifikacje zawodowe.
Myślisz, że to ci wystarczy... ?
Rozumiem, że należy zastosować w Twoim przypadku zasadę, że niekarmiony troll umiera w samotności. Pytałem, czy ktoś ma już podobne doświadczenia.
A wracają do tematu, w Komuniakcie Ministra Budownictwa w sprawie uzgodnienia standardów zawodowych zarzadców nieruchomosci, znajduej się m.in. informacja, iż:
Zarzadca nieruchomosci jest zobowiazany do wykonywania czynnosci zarzadzania
nieruchomosciami zgodnie z zasadami wynikajacymi z przepisów prawa i standardami
zawodowymi ze szczególna starannoscia własciwa dla zawodowego charakteru tych czynnosci
oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiazany do kierowania sie zasada ochrony
interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynnosci.
A dalej:
§2
Dbałosc o prestiż zawodu
3. Zarzadca nieruchomosci postepuje w taki sposób, aby własciciel nieruchomosci darzył
go oraz jego pracowników pełnym zaufaniem.
5. Zarzadca nieruchomosci dąży do wyeliminowania ze swojego otoczenia działan
sprzecznych z przepisami prawa, standardami zawodowymi lub uchybiajacych godnosci
zawodu.
§6
Konflikt interesów
1. Zarzadca nieruchomosci dołoży wszelkich staran aby jakiekolwiek sytuacje konfliktowe,
spory dotyczace zapisu umowy o zarzadzaniu i sposobu jej realizacji były rozwiazywane
polubownie, bez koniecznosci wystepowania na droge postepowania sadowego.
I choć ten zapis odnosi się do umowy o zarządzaniu, to w omawianym przypadku również moim zdaniem powinien mieć zastosowanie, tz. zarządca na drodze polubownego rozwiązania sprawy powinien zrezygnować z reprezentowania konkretnego właściciela, z uwagi na pełnioną przez siebie funkcję.
Te kilkanaście podziękowań za moje posty (tylko w tym miesiącu) to tylko przez pomyłkę dostałam :devil:
Właściciel może ustanowić pełnomocnikiem kogo chce.
Natomiast ja tu widzę dużą nieprawidłowość a nawet "złamanie prawa" powodujące unieważnienie głosów oddanych przez takiego pełnomocnika a tym samym unieważnienie uchwał.
Do głosowania nad uchwałami (jako że w większości dotyczą czynności przekraczających zwykły zarząd) wymagane jest pełnomocnictwo rodzajowe.
Pełnomocnictwo typu że właściciel lokalu upoważnia kogoś do reprezentowania na zebraniach i głosowania w jego imieniu we wszystkich sprawach wspólnoty nie spełnia wymogów pełnomocnictwa rodzajowego i taki głos może być podważony.
W twoim przypadku mało prawdopodobne jest aby właściciel lokalu każdorazowo przed zebraniem wiedział jakie uchwały będą podejmowane i mógł określić w pełnomocnictwie przedmiot danej czynności prawnej (głosowania).
Czyli z tego tytułu (że nie jest to pełnomocnictwo rodzajowe) można podważać głosy oddane przez pełnomocnika - zakładajac że takie ogólne sformułowanie tylko jest w pełnomocnitwie.
Oto orzeczenie SN w podobnej sprawie:
"...Ustawa o własności lokali nie normuje kwestii pełnomocnictwa udzielanego przez poszczególnych właścicieli lokali. Dlatego w tym przedmiocie zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego (art. 1 ust. 2 u.w.l.), z czym związana jest kwestia charakteru przedmiotowych pełnomocnictw występujących w sprawie. Pełnomocnictwo ogólne nie określa w ogóle ani nie wyodrębnia czynności prawnych, do jakich pełnomocnik został umocowany. Natomiast pełnomocnictwo rodzajowe powinno określać rodzaj czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej przedmiot. Jeżeli rodzaj czynności prawnej nie jest w pełnomocnictwie określony w sposób wyraźny, dla ustalenia rzeczywistej woli reprezentowanego mają zastosowanie reguły interpretacyjne obowiązujące przy tłumaczeniu oświadczeń woli (art. 56 i 65 k.c.). Tak np. przyjmuje Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 4 listopada 1998 r., II CKN 866/97 (OSNC 1999, nr 3, poz. 66), trafnie powołanym przez skarżącego, co podziela Sąd Najwyższy w składzie rozpoznającym kasację w sprawie niniejszej. Według treści przedmiotowych pełnomocnictw Bohdan W. i Ewa N. zostali
upoważnieni do reprezentowania swoich mocodawców ,,w pełnym zakresie przepisów ustawy o własności lokali w dwóch przypadkach: mojej nieobecności na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej i przy podejmowaniu uchwał w trybie indywidualnego zbierania podpisów przez zarząd". Tak sformułowane umocowanie świadczy o tym, że przedmiotowo odnosi się ono do wszystkich czynności zarządu przysługujących właścicielowi lokalu (faktycznych, prawnych, ,,procesowych") wynikających nie tylko z ustawy o własności lokali, ale także - przez art. 1 ust. 2 u.w.l. - z kodeksu cywilnego. Nie świadczy zaś o tym, - nawet przy zastosowaniu reguł interpretacyjnych obowiązujących przy tłumaczeniu oświadczeń woli (art. 56 i 65 k.c.) - że mamy do czynienia z pełnomocnictwem rodzajowym, albowiem brak jest określenia rodzaju czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej przedmiotu. Pełnomocnictwa te bowiem nie wymieniają konkretnego zebrania właścicieli lokali i przewidzianego na nim porządku obrad. W tym miejscu trzeba przypomnieć, że w piśmiennictwie przyjmuje się, iż uchwały wspólnoty mieszkaniowej, w której obowiązują zasady zarządu ustawowo określone dla dużych wspólnot mieszkaniowych, zmierzające (uchwały) do wywołania skutków prawnych, należy uznać za swoisty rodzaj czynności prawnych. Do ich skutecznego zdziałania, gdy przekraczają zakres zwykłego zarządu, wymagane jest pełnomocnictwo rodzajowe, którego w sprawie niniejszej brak.
Przedmiotowe pełnomocnictwa nie spełniają tego wymagania, przeto wymieniona uchwała i pozostałe uchwały na zebraniu właścicieli lokali w dniu 27 marca 1999 r., nie zostały podjęte większością głosów liczoną według wielkości udziałów..." - Wyrok SN z dnia 15 października 2002 r., II CKN 1479/00 http://prawo.money.pl/orzecznictwo/sad-najwyzszy/wyrok;sn;izba;cywilna,ic,ii,ckn,1479,00,4779,orzeczenie.html
W normalnie działającej wspólnocie udzielanie pełnomocnictwa przez właścicieli lokali na zebranie sprawozdawcze to codzienność .
Nie każdy administratora to złodziej, malwersant ; osoba nie godna zaufania ...
następny nawiedzony co w administratorze widzi licencjonowanego hochsztaplera i padalca; złodzieja , malwersanta i osobę nie godną zaufania ... dla ciebie administrator to wróg publiczny we wspólnocie .
Nie tędy droga do dialogu i współpracy...
Dopóki jeden licencjonowany hochsztapler i padalec (niedługo będzie można ujawnić już jego dane) nie pokaja się nawet po usłyszeniu wyroku - tu po części masz rację (zresztą piałam już o tym) nie każdy ale spora ich grupa - jest wrogiem nr jeden, w czym utwierdza mnie zresztą wieloletnia praktyka w kontaktach z przedstwicielami tego zawodu.
Jak u was pojedynczy właściciel, nie bedzie miał mniej niż 800/1000 udziału, to nic nie wskórasz