zmiana sposoby liczenia glosów
koszalinianka
Użytkownik
Witam,
Bardzo chętnie zasięgnę opinii Państwa, w trudnej sytuacji,w jakiej się znalazłam.
Po krótce, mieszkam w oddanym w kwietniu 2012 roku budynku wielorodzinnym. W budynku znajduje się ponad 50 lokali mieszkalnych, a także lokal użytkowy oraz garaż podziemny z miejscami postojowymi.
Sytuacja wygląda tak, że deweloper w akcie notarialnym zastrzegł sobie, że będzie zarządcą wspólnoty mieszkaniowej na okres jednego roku. Nie zwołano żadnego zebrania, nie podjęto ani jednej uchwały, nie wybrano zarządu- kompletnie nic. Dostaliśmy tylko jako mieszkańcy list w sprawie wysokości opłat i tyle.
Teraz deweloper zwołał zebranie, przedstawił sprawozdanie finansowe, z którego jak na dłoni wychodzi totalna niegospodarność (przykładowo sprzątaczka na umowę zlecenie za 4000 netto miesiecznie), ale również wyszedł fakt, że deweloper nie płacił przez cały ten okres czasu ani zaliczek na utrzymanie częsci wspólnych ani np. z tytułu centralnego ogrzewania, za niesprzedane lokale oraz lokal użytkowy.
Teraz kwestia najtrudniejsza. Deweloper posiada jeszcze kilka miejsc postowjowych w garażu, 5 mieszkań i lokal użytkowy. Aby w głosowaniu na zebraniu liczył się glos hali garażowej, muszą być jednomyślni wszyscy właściciele miejsc postowjowych, jest tam też deweloepr, więc praktycznie głos hali garażowej w głosowaniach nam odpada, ponieważ deweloper jest przeciwko wszystkim naszym decyzjom (jak choćby wybór zarządu).
W głosowaniu liczą się w tej sytuacji jedynie mieszkania oraz lokal użytkowy. W takim układzie deweloepr ma większość, ponieważ lokal jest naprawdę duży.
Czy spotkali się Państwo z taką sytuacją? Czy mamy jakąkolwiek możliwość prawnej zmiany sposobu liczenia głosów? Jeśli nie, jedyną naszą opcją jest zarządca przymusowy, ponieważ deweloper walczy przeciwko nam, chcą ukryć swoje błedy i oszustwa.
Proszę o poradę.
Bardzo chętnie zasięgnę opinii Państwa, w trudnej sytuacji,w jakiej się znalazłam.
Po krótce, mieszkam w oddanym w kwietniu 2012 roku budynku wielorodzinnym. W budynku znajduje się ponad 50 lokali mieszkalnych, a także lokal użytkowy oraz garaż podziemny z miejscami postojowymi.
Sytuacja wygląda tak, że deweloper w akcie notarialnym zastrzegł sobie, że będzie zarządcą wspólnoty mieszkaniowej na okres jednego roku. Nie zwołano żadnego zebrania, nie podjęto ani jednej uchwały, nie wybrano zarządu- kompletnie nic. Dostaliśmy tylko jako mieszkańcy list w sprawie wysokości opłat i tyle.
Teraz deweloper zwołał zebranie, przedstawił sprawozdanie finansowe, z którego jak na dłoni wychodzi totalna niegospodarność (przykładowo sprzątaczka na umowę zlecenie za 4000 netto miesiecznie), ale również wyszedł fakt, że deweloper nie płacił przez cały ten okres czasu ani zaliczek na utrzymanie częsci wspólnych ani np. z tytułu centralnego ogrzewania, za niesprzedane lokale oraz lokal użytkowy.
Teraz kwestia najtrudniejsza. Deweloper posiada jeszcze kilka miejsc postowjowych w garażu, 5 mieszkań i lokal użytkowy. Aby w głosowaniu na zebraniu liczył się glos hali garażowej, muszą być jednomyślni wszyscy właściciele miejsc postowjowych, jest tam też deweloepr, więc praktycznie głos hali garażowej w głosowaniach nam odpada, ponieważ deweloper jest przeciwko wszystkim naszym decyzjom (jak choćby wybór zarządu).
W głosowaniu liczą się w tej sytuacji jedynie mieszkania oraz lokal użytkowy. W takim układzie deweloepr ma większość, ponieważ lokal jest naprawdę duży.
Czy spotkali się Państwo z taką sytuacją? Czy mamy jakąkolwiek możliwość prawnej zmiany sposobu liczenia głosów? Jeśli nie, jedyną naszą opcją jest zarządca przymusowy, ponieważ deweloper walczy przeciwko nam, chcą ukryć swoje błedy i oszustwa.
Proszę o poradę.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
https://forum.zarzadca.pl/wiki/glosowanie
Pomysł z zarządcą przymusowym, to rozwiązanie połowiczne.
Plusem jest to, że na pewno taki zarządca będzie mógł zwindykować dewelopera.
- a jak sąd dewelopera wyznaczy (załatwi sobie z sądem) na zarządcę przymusowego to...spadniecie z deszczu pod rynnę!
Wasza wspólnota to wbrew pozorom żaden ewenement - sytuacja typowa i bardzo często spotykana.
To jest tzw. "liberalizm" o co walczyliśmy - czyli każdy (a już taki deweloper to szczególnie) tylko patrzy jakby tu drugiego...
Żaden (no, prawie żaden) deweloper nie jest taki głupi, żeby popełniać jawne oszustwa. Oni doskonale wiedzą jak robić żeby nie łamać prawa i nawet wynagrodzenie sprzątaczki jest zapewne zgodne z prawem, a jak jeszcze "dali" mieszkanie jakiemuś synowi sędziego czy córce prokuratora to ho, ho.
Pytanie dodatkowe: kto ma w tym garażu miejsca postojowe, poza deweloperem - właściciele ze wspólnoty czy spoza wspólnoty?
Żeby cokolwiek zmienić musicie w pierwszej kolejności zmienić sposób zarządu z powierzonego na "właścicielski" przy pomocy notariusza.
Aby to zrobić należy albo zastosować jakiś podstęp albo zaprzęgnąć matematykę (policzyć dokładnie udziały do kilku miejsc po przecinkach - napewno nie będą się zgadzały (zaokrąglenia) z zapisami w KW (AN) i suma nie powinna równać się "1" - a wtedy sprawa prosta.
Zgadzam się, że ustanowienie zarządcy przez sąd to najgorsza opcja. Już lepiej, gdy współwłaściciele garażu wystąpią do sądu o wyrażenie zgody na wybór zarządcy.
No nie,raczej ten termin jeszcze nie upłynął,więc nie mów, że nie macie zarządcy.
Nadal jest nim deweloper. Do 31 kwietnia.
Jeżeli nie można 1 na1, to albo porozumienie z deweloperem, albo sąd - jednak raczej ze strony współwłaścicieli garażu - upoważnienie do dokonania czynności.
Hala garażowa ma udział ponad 25%. Praktycznie nie ma szans żeby była brana pod uwagę przy glosowaniu.
Policzyłam, że tylko w sytuacji gdyby wszystkie mieszkania były już sprzedane (a cztery nie są i to duże) mamy 51%. A to też w zasadzie niemozliwe, bo pewnie się ktoś wyłamie. Nie jesteśmy nic w stanie wywalczyć, jedyne pocieszenie że deweloper też nie. Oni też są na lodzie w tej chwili: sprawozdanie nie zostało przyjete, czynszu nie podnieśliśmy.
Z garażem też jest sytuacja taka, że 18 z 37 miejsc nadal posiada deweloper i je wynajmuje.
Najlepsze jest to, że deweloper nie ponosił żadnych kosztów z tytułu lokalu użytkowego i nie sprzedanych mieszkań: ani częsci wspólnych ani c.o. Sajgon! A jak mówicie że to nie jest wcale jakaś odosobniona sytuacja, to jestem przerażona.
Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Taką czynnością miałoby być zatwierdzenie sprawozdania? Moim zdaniem to problematyczne, małych wspólnot mieszkaniowych, o ile nie doszło do zmiany sposobu zarządu, nie dotyczą w pełnym zakresie uregulowania zawarte w ustawie o własności lokali w zakresie zarządu rzeczą wspólną, o czym stanowi art. 19 uwl:
Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.
Oczywiście przepis posługuje się terminem "odpowiednie zastosowanie", co moim zdaniem nie wyłącza zupełnie tej regulacji.
Przejdźmy zatem do kodeksu cywilnego i sprawdźmy, jak tam to wygląda:
Art. 208
Każdy ze współwłaścicieli nie sprawujących zarządu rzeczą wspólną może żądać w odpowiednich terminach rachunku z zarządu.
Moim zdaniem, choć kc nie wyraża się wprost takim odpowiednim terminem będzie jednak termin do dnia 31 marca roku następującego po roku obrachunkowym, ponieważ obowiązują Was przepisy ustawy o rachunkowości w zakresie związanym z obowiązkami podatkowymi.
Trzeba ustalić przychód, koszty i dochód, aby to zrobić należy prowadzić jakieś zapisy, uważam także, że może to być prowadzone w formie ewidencji pozaksięgowej, bo skoro duża wspólnota ma taką możliwość, to tym bardziej mała.
W małych wspólnotach nie podejmuje się jednak uchwał w zakresie absolutorium czy przyjmowania sprawozdań, choć nie można tego nikomu zabronić przecież.
Mam jednak wątpliwości czy sąd, skoro nie ma takiego obowiązku, będzie tutaj władny do przyjęcia sprawozdania.
Odnośnie sąsiadki, to niestety, skoro to mała wspólnota, to musicie być jednomyślni w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu, więc albo należy sie pogodzić, albo non stop siedzieć w sądzie, albo sprzedać mieszkanie.
Niestety, rzeczywiście macie sytuację patową, właściciele lokali i deweloper wzajemnie się blokują. Pozostaje tylko liczyć na to, że suma udziałów nie jest równa 1, ale należy pamiętać, że sama nie możesz dokonywać żadnych zaokrągleń udziałów. Udziałów nie zaokrągla się - sumując je, należy stosować ułamki zwykłe, takie jakie są wpisane w aktach notarialnych. Jeżeli np. ktoś będzie miał udział 200/7000, to nie można tego zaokrąglać do 2,85%, ani do 2,857%, ani w ogóle w żaden inny sposób. Jeżeli udziały dla różnych lokali mają różne mianowniki (co czasami się zdarza), to sumując udziały należy sprowadzić je do wspólnego mianownika, a nie zaokrąglać.
Gdybyś nawet wykryła, że wysokość udziałów nie odpowiada faktycznej powierzchni przyporządkowanej danemu lokalowi, to najpierw należałoby przeprowadzić procedurę wyliczenia prawidłowego udziału przez rzeczoznawcę majątkowego, a następnie przeprowadzić postępowanie sądowe dotyczące wpisania prawidłowych danych do ksiąg wieczystych, a dopiero potem można powoływać się na fakt niesumowania się udziałów do 1. Jak widać, jest to droga długa i ciernista.
takie liczenie na łebka prowadzi do błędnych wniosków ...
przy 50 lokalach na mieszkania przypada jakieś 60 % .... a na lokal jakieś 1,2%
to nie jest powód do dumy , koszty utrzymania, które wykaże w sądzie developer będziecie musieli i tak pokryć .
Jak obecny wymiar zaliczki nie pokrywa planowych kosztów utrzymania nieruchomości ( lokale + części wspólne) to przyjdzie wam pokryc niedobory jednorazowo ...
i w tym widzę punkt zaczepienia,
że Deweloper jako właściciel nie ponosi kosztów utrzymania cześć wspólnych ... to jest duza nieprawidłowść ...
Proponuję wam zmienić sposób zarządu nieruchomością na właścicielski , wybrać zarząd WM ....własne sprawy wziąć w swoje ręce .... nikt za was tego nie zrobi ...
- w jakim sądzie?
Chyba że deweloper jest samobójcą. Niepotrzebnie straszysz koszaliniankę bo właściciele póki co nic nie zawinili, wręcz przeciwnie - domagają się prawidłowego rozliczania przez dewelopera a nie oszukiwania i ponoszenia wszelkich kosztów tylko przez nich a nie przez dewelopera jak wynika z opisu.
Sam przyznajesz że: - więc jeżeli komukolwiek przyjdzie pokryć niedobory jednorazowo to deweloperowi a nie właścicielom którzy płacą wszystko regularnie.
Właściciele muszą "wziąść za twarz" tego dewelopera i przestać się z nim cackać to mu zmięknie rurka od razu.
populizm w czystej postaci ....
No niestety - w przeciwieństwie do ciebie, ja co tydzień nie mam sprawy w sądzie, więc gdzie mi się równać do stałego bywalca sal sądowych - a propos kiedy masz czas zarządzać tym jednym budynkiem?
:lamo:
wszak sam zapłacisz za naukę , chyba , że ...
zawsze mam czas w przeciwieństwie do ciebie ...
wszak moje biuro według twojej teorii mieści się w teczce ...