Rzekome zaległości w czynszu - proszę o pomoc!
bezet7
Użytkownik
Witam,
jestem tu nowa, znalazłam to forum i portal przypadkiem, szukajac pomocy dla mojej znajomej.
Bardzo proszę o pomoc w takiej sprawie:
Znajoma, właścicielka mieszkania we wspólnocie zarządzanej przez firmę "XXX Zarządzanie Nieruchomościami", dostała w marcu pismo, wzywające do uregulowania rzekomych zaległości w czynszu.
Znajoma ma książeczki czynszowe (te z blankietami opłat) z kilku ostatnich lat. Zdenerwowana wybrała się do administracji, żeby pokazać, że z niczym nie zalega. Młoda pani w księgowości zaczęła gorączkowo poszukiwać w komputerze, czego dotyczą te niby-zaległości. Rozmowa wyglądała (podobno, bo mnie przy tym nie było) tak:
"A, to może za luty pani nie zapłaciła?" - "Ależ skąd, proszę, tu mam pieczątkę w książeczce opłat, że zapłacone!" - "No to może to chodzi o listopad z ubiegłego roku? no nie wiem, może to ten listopad?" - "Co pani mówi, za listopad tez zapłacone, proszę, o tu jest pieczątka!" - i tak dalej, pani urzędniczka strzelała co chwilę nowymi pomysłami nt. pochodzenia owego zadłużenia.
Za chwilę do pokoju weszła pani właścicielka firmy zarządzającej, zapytała, o co chodzi, zdenerwowała się, że moja znajoma ma jakieś pretensje, zamiast po prostu zapłacić. Zaczęła snuć fantazje, że "Pewnie pani płaciła na poczcie, najlepiej płacić przez internet, bo przez pocztę to długo idzie" - bzdurne fantazje, bo nigdy na poczcie nie "idzie" dłużej niż 2-3 dni (wiem, bo często robię przelewy na poczcie), ale to i tak bez znaczenia, bo przecież wtedy wiadomo by było, że np. nie wpłynęła jakaś jedna konkretna opłata, za dany miesiąc, i można by to wyjaśnić na poczcie - a kwota tego niby-zadłużenia nie pokrywa się w ogóle z wysokoscią miesięcznego czynszu ani jego wielokrotnością, była taka jakaś przypadkowa (powyżej 400 zł).
Po prawie pyskówce (znajoma jest dość energiczna) właścicielka-zarządczyni powiedziała, że ona tu nie ma czasu na rozmowy, bo spieszy się gdzieś, i kazała przyjść za kilka dni, to oni w księgowości dojdą, za co te zaległości, no ale "skoro coś się nie zgadza w komputerze, to zaległosci NA PEWNO są".
Poradziłam znajomej, żeby nie traciła czasu na chodzenie po prośbie, tylko żeby wysłała do tej administracji poleconym pismo, gdzie ma zażądać odpowiedzi z dokładnym wyszczególnieniem, z jakiego tytułu, za jaki konkretnie okres i w jakiej wysokości niby zalega w płatnościach.
Właśnie wczoraj (czyli po ok. miesiącu) odpowiedź dostała. I znów do mnie dzwoni zdenerwowana, bo nie tylko że nie określono tam żadnych konkretów, za jaki to okres zalega, tylko ogólniki typu "fundusz remontowy XXX złotych", "opłaty administracyjne YYY złotych", i do tego poprzednia kwota 400-iluś złotych urosła do ponad 500 zł.
Znajoma ma w ręce książeczki opłat od roku 2007 do dzisiaj, twierdzi, że nie ma żadnych zaległości, miała nawet w poprzednich latach nadpłaty, o które potem zmniejszano jej kolejne czynsze. Nigdy wczesniej nie dostała żadnego ponaglenia do zapłaty jakichkolwiek zaległości, dostawała, jak każdy, rozliczenia stanu opłat i wszystko było w porządku.
Znajoma teraz prosi mnie, żeby wybrać się z nią do administracji jako świadek i jako "moralna" pomoc w rozmowie (bo znajoma, choć kobieta energiczna, to jednak nie bardzo orientuje się w przepisach, boi się, że ją "skołują"). Zgodziłam się, ale teraz, w nocy, po przeszukaniu wielu forów i stron, pomyślałam, że w tej administracji czeka nas co najwyżej kolejna pyskówka z "zarządczynią", i że może nie warto męczyć nóg, tylko napisac znów pismo z podobnym jak wcześniej żądaniem, ale z dodatkiem typu "Nie odpowiedzieli państwo na moje poprzednie pismo, nadal nie wiem, jakiego okresu dotyczą moje rzekome zaległości" czy coś w tym stylu, i nie martwić się niczym, bo skoro w ręce są dowody wpłat...
Czy możecie doradzić, co zrobić? Bo wygląda mi to tak, jakby nagle ta frma zarządzająca nieruchomościami odkryła, że ma ujemny bilans i szuka gorączkowo źródła wyrównania braków... Bo czy można mieć aż taki bałagan w księgowości, żeby nie wiedzieć od razu, czego dotyczy zaległość mieszkańca, do którego już zdążono wysłać upomnienie?
Dodam, że ta firma została zarządcą tej wspólnoty (kilka bloków) 6 lat temu w sposób nie do końca uczciwy, miało miejsce kolesiostwo przy zmianie zarządcy itd., ale to nie temat na ten wątek. W każdym razie są powody, dla których można podejrzewać, że firma niekoniecznie jest uczciwa. Rzecz dzieje się w Lublinie.
Czy zarządca MUSI wyszczególnic mieszkańcowi, za jaki okres i dokładnie ile za TEN właśnie okres mieszkaniec zalega? Bo jak inaczej udowodnić, że za TEN okres nie ma się zaległości? Mam wrażenie, że te kwoty są brane z sufitu. Poza tym przecież opłaty np. na fundusz remontowy ujęte są w wysokości czynszu, prawda? Więc jeśli znajoma ma dowody wszystkich opłaconych czynszów z popzrednich lat, to jak mógł powstać jakiś dług z osobnej "rubryki" jako "fundusz remontowy" (to samo dot. "opłat administracyjnych")?
Czy w razie czego nalezy się nie bać i postawić sprawę jasno np. tak: "Ja mam wszystkie dowody wpłat, nie mam zaległości i nic płacić nie będę. Jeśli administracja uważa inaczej, to proszę sprawę skierować do sądu, który wyda nakaz zapłaty" ? Licząc na to, że potem skieruje się do sądu sprzeciw (zaskarżenie decyzji? jakoś tak to się nazywa?), i okaze się dowody wszystkich wpłat? Czy może się zdarzyć, że zarządca od razu skieruje do sądu nie pozew o zapłatę rzekomych długów, tylko np. wniosek o przymusową licytację mieszkania, którego właściciel rzekomo uchyla się od płacenia zaległości? Czy wtedy też jest czas na składanie zaskarżenia wyroku i czas na udowodnienie swojej niewinności?
Przepraszam, ze tak dużo się rozpisuję,ale nie mam doświadczeń z zarządcami nieruchomości, zawsze mieszkałam na terenie spółdzielni mieszkaniowych. Poza tym sprawa jest dziwna na tym osiedlu, mieszkają tam głównie starsi ludzie (znajoma 'prawie' do nich też się zalicza, choć nie jest aż tak "starsza") , którzy boją się zarządczyni i jej znajomych (i jej rodziny też, bo to taki rodzinny biznesik...). Podobno kiedy ktoś jakiś czas temu na coś się skarżył i chciał dochodzić swoich praw, to znalazł kilka razy na swojej wycieraczce... sorry... kupę.
Tak, wiem, to jest śmieszne. Ale niestety prawdziwe.
Z góry dziękuję za wszelkie rady!
jestem tu nowa, znalazłam to forum i portal przypadkiem, szukajac pomocy dla mojej znajomej.
Bardzo proszę o pomoc w takiej sprawie:
Znajoma, właścicielka mieszkania we wspólnocie zarządzanej przez firmę "XXX Zarządzanie Nieruchomościami", dostała w marcu pismo, wzywające do uregulowania rzekomych zaległości w czynszu.
Znajoma ma książeczki czynszowe (te z blankietami opłat) z kilku ostatnich lat. Zdenerwowana wybrała się do administracji, żeby pokazać, że z niczym nie zalega. Młoda pani w księgowości zaczęła gorączkowo poszukiwać w komputerze, czego dotyczą te niby-zaległości. Rozmowa wyglądała (podobno, bo mnie przy tym nie było) tak:
"A, to może za luty pani nie zapłaciła?" - "Ależ skąd, proszę, tu mam pieczątkę w książeczce opłat, że zapłacone!" - "No to może to chodzi o listopad z ubiegłego roku? no nie wiem, może to ten listopad?" - "Co pani mówi, za listopad tez zapłacone, proszę, o tu jest pieczątka!" - i tak dalej, pani urzędniczka strzelała co chwilę nowymi pomysłami nt. pochodzenia owego zadłużenia.
Za chwilę do pokoju weszła pani właścicielka firmy zarządzającej, zapytała, o co chodzi, zdenerwowała się, że moja znajoma ma jakieś pretensje, zamiast po prostu zapłacić. Zaczęła snuć fantazje, że "Pewnie pani płaciła na poczcie, najlepiej płacić przez internet, bo przez pocztę to długo idzie" - bzdurne fantazje, bo nigdy na poczcie nie "idzie" dłużej niż 2-3 dni (wiem, bo często robię przelewy na poczcie), ale to i tak bez znaczenia, bo przecież wtedy wiadomo by było, że np. nie wpłynęła jakaś jedna konkretna opłata, za dany miesiąc, i można by to wyjaśnić na poczcie - a kwota tego niby-zadłużenia nie pokrywa się w ogóle z wysokoscią miesięcznego czynszu ani jego wielokrotnością, była taka jakaś przypadkowa (powyżej 400 zł).
Po prawie pyskówce (znajoma jest dość energiczna) właścicielka-zarządczyni powiedziała, że ona tu nie ma czasu na rozmowy, bo spieszy się gdzieś, i kazała przyjść za kilka dni, to oni w księgowości dojdą, za co te zaległości, no ale "skoro coś się nie zgadza w komputerze, to zaległosci NA PEWNO są".
Poradziłam znajomej, żeby nie traciła czasu na chodzenie po prośbie, tylko żeby wysłała do tej administracji poleconym pismo, gdzie ma zażądać odpowiedzi z dokładnym wyszczególnieniem, z jakiego tytułu, za jaki konkretnie okres i w jakiej wysokości niby zalega w płatnościach.
Właśnie wczoraj (czyli po ok. miesiącu) odpowiedź dostała. I znów do mnie dzwoni zdenerwowana, bo nie tylko że nie określono tam żadnych konkretów, za jaki to okres zalega, tylko ogólniki typu "fundusz remontowy XXX złotych", "opłaty administracyjne YYY złotych", i do tego poprzednia kwota 400-iluś złotych urosła do ponad 500 zł.
Znajoma ma w ręce książeczki opłat od roku 2007 do dzisiaj, twierdzi, że nie ma żadnych zaległości, miała nawet w poprzednich latach nadpłaty, o które potem zmniejszano jej kolejne czynsze. Nigdy wczesniej nie dostała żadnego ponaglenia do zapłaty jakichkolwiek zaległości, dostawała, jak każdy, rozliczenia stanu opłat i wszystko było w porządku.
Znajoma teraz prosi mnie, żeby wybrać się z nią do administracji jako świadek i jako "moralna" pomoc w rozmowie (bo znajoma, choć kobieta energiczna, to jednak nie bardzo orientuje się w przepisach, boi się, że ją "skołują"). Zgodziłam się, ale teraz, w nocy, po przeszukaniu wielu forów i stron, pomyślałam, że w tej administracji czeka nas co najwyżej kolejna pyskówka z "zarządczynią", i że może nie warto męczyć nóg, tylko napisac znów pismo z podobnym jak wcześniej żądaniem, ale z dodatkiem typu "Nie odpowiedzieli państwo na moje poprzednie pismo, nadal nie wiem, jakiego okresu dotyczą moje rzekome zaległości" czy coś w tym stylu, i nie martwić się niczym, bo skoro w ręce są dowody wpłat...
Czy możecie doradzić, co zrobić? Bo wygląda mi to tak, jakby nagle ta frma zarządzająca nieruchomościami odkryła, że ma ujemny bilans i szuka gorączkowo źródła wyrównania braków... Bo czy można mieć aż taki bałagan w księgowości, żeby nie wiedzieć od razu, czego dotyczy zaległość mieszkańca, do którego już zdążono wysłać upomnienie?
Dodam, że ta firma została zarządcą tej wspólnoty (kilka bloków) 6 lat temu w sposób nie do końca uczciwy, miało miejsce kolesiostwo przy zmianie zarządcy itd., ale to nie temat na ten wątek. W każdym razie są powody, dla których można podejrzewać, że firma niekoniecznie jest uczciwa. Rzecz dzieje się w Lublinie.
Czy zarządca MUSI wyszczególnic mieszkańcowi, za jaki okres i dokładnie ile za TEN właśnie okres mieszkaniec zalega? Bo jak inaczej udowodnić, że za TEN okres nie ma się zaległości? Mam wrażenie, że te kwoty są brane z sufitu. Poza tym przecież opłaty np. na fundusz remontowy ujęte są w wysokości czynszu, prawda? Więc jeśli znajoma ma dowody wszystkich opłaconych czynszów z popzrednich lat, to jak mógł powstać jakiś dług z osobnej "rubryki" jako "fundusz remontowy" (to samo dot. "opłat administracyjnych")?
Czy w razie czego nalezy się nie bać i postawić sprawę jasno np. tak: "Ja mam wszystkie dowody wpłat, nie mam zaległości i nic płacić nie będę. Jeśli administracja uważa inaczej, to proszę sprawę skierować do sądu, który wyda nakaz zapłaty" ? Licząc na to, że potem skieruje się do sądu sprzeciw (zaskarżenie decyzji? jakoś tak to się nazywa?), i okaze się dowody wszystkich wpłat? Czy może się zdarzyć, że zarządca od razu skieruje do sądu nie pozew o zapłatę rzekomych długów, tylko np. wniosek o przymusową licytację mieszkania, którego właściciel rzekomo uchyla się od płacenia zaległości? Czy wtedy też jest czas na składanie zaskarżenia wyroku i czas na udowodnienie swojej niewinności?
Przepraszam, ze tak dużo się rozpisuję,ale nie mam doświadczeń z zarządcami nieruchomości, zawsze mieszkałam na terenie spółdzielni mieszkaniowych. Poza tym sprawa jest dziwna na tym osiedlu, mieszkają tam głównie starsi ludzie (znajoma 'prawie' do nich też się zalicza, choć nie jest aż tak "starsza") , którzy boją się zarządczyni i jej znajomych (i jej rodziny też, bo to taki rodzinny biznesik...). Podobno kiedy ktoś jakiś czas temu na coś się skarżył i chciał dochodzić swoich praw, to znalazł kilka razy na swojej wycieraczce... sorry... kupę.
Tak, wiem, to jest śmieszne. Ale niestety prawdziwe.
Z góry dziękuję za wszelkie rady!
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Byc może była podjęta jakaś uchwała o której Twoja koleżanka nie wie bądź nie pamięta w której podniesiono np fundusz remontowy lub koszty związane z zarządzaniem nieruchomością. Może zwiększyła sie stawka za wodę lub ścieki... Trudno powiedzieć. Istnieje taka możliwość że ktoś w księgowości popełnił błąd.
Oczywiście zachowanie Pani księgowej nie jest normalne ale skoro ciężko jest z nią rozmawiać to trzeba pisać.
właściciele lokali we wspólnocie nie płaca czynszu, ale zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości .
Te zaliczki dzielą się na:
[ulist]
[li]opłaty związane z utrzymaniem lokalu oraz [/li]
[li]opłaty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej .[/li]
[/ulist]
Pozostałe wywody są oparte na słowie czynsz, które to nie oznacza to samo co zaliczka i praktycznie nie ma zastosowania w relacjach właściciel = wspólnota oraz nieznajomości specyfiki rozliczeń we wspólnocie.
Domniemam, że niedopłaty wynikają z faktu iż koszty utrzymania nieruchomości były wyższe niż wpłacane przez właścicieli lokali zaliczki .
Przyczyn może być wiele , źle skalkulowany wymiar zaliczki , wzrosły koszty utrzymania nieruchomości w stosunku do planu gospodarczego WM , ect ... oraz błąd ludzki w ewidencji wpłat.
Dobrze by, było abyś uzyskała stanowisko Administratora bezpośrednio ze źródła, a nie relacji osoby zainteresowanej w sprawie.
Jeśli ta firma jest administratorem, to niech znajoma poprosi o mediację członka zarządu, czyli swojego sąsiada. Może jemu/jej będzie łatwiej dowiedzieć się za jaki okres powstała ta niedopłata (jeśli w ogóle powstała). Tak, to obowiązek wierzyciela
Jedna kartoteka za dany rok mieści się zwykle na jednej kartce A4.
Pamiętaj, że we wspólnocie płaci się zaliczki, które rozlicza się raz w roku, najdalej do końca marca danego roku.
Nie ma takiej możliwości!
Nie istnieje wniosek o licytację mieszkania!
Najpierw musi być prawomocny wyrok sądu o zapłatę długu, by mogła nastąpić egzekucja.
Poza tym, nikt nie zlicytuje mieszkania za dług rzędu nawet kilka tys. zł.
Wczoraj rozmawiałam jeszcze raz ze znajomą, czytała mi przez telefon dokładnie to, co dostała na tym piśmie w poniedziałek od administracji. To jest chyba właśnie saldo, o którym piszą Zarządca i Tsuda.
Jest tam zestawienie od 2007 roku: za rok 2007 była nadpłata, za 2008 też, za 2009 też, w 2010 bodajże niedopłata rzędu 40-50 zł (w tej chwili dokładnie nie pamiętam, nie zapisywałam tego), uregulowana wtedy od razu przez moją znajomą, potem znów jakaś niedopłata w wys. ok. 10 zł (2011 r.), też zapłacone, no i na koniec saldo za rok 2012 - niedopłata na ponad 500 zł. Ale podano tylko, że "ileś-tam na fundusz remontowy", dalsze "ileś-tam na opłaty administracyjne" i to zsumowane, dające ponad 500zł.
Nie wynika z tego, że np. nie wpłynęła jakaś kwota za czynsz z tego a tego miesiąca, tylko tak ogólnie. Za kilka dni wybieram się do znajomej, bo chcę na własne oczy zobaczyc ten papier, policzyć, przestudiować, co tam administracja wypisała.
Naprawdę na razie to wygląda tak, jakby ktoś się pomylił, nie wiem, może nie zaksięgowano jakiejś pojedynczej miesięcznej wpłaty? Ale wtedy rzekomo zaległa kwota równałaby się kwocie wymaganego czynszu, a tu jest inna kwota. Są też na tym papierze podane stawki nowych opłat comiesięcznych, obowiazujących od stycznia i potem od kwietnia tego roku (kolejno małe podwyżki), i wszystko się zgadza, tzn. na korzyść mojej znajomej - bo przed tymi podwyżkami (styczniową i kwietniową) wysokosć opłat czynszowych wynosiła dokładnie tyle, ile wpłacała znajoma (i na co ma dowody wpłat w książeczce opłat). Znajoma twierdzi też, że wszystkie możliwe zmiany w opłatach, jakie mogły być w ciągu roku, zawsze uwzględniała. Zmian tych nie było dużo, a za każdym razem chodził ktoś z pracowników administracji po mieszkaniach i rozdawał nowe wyliczenia mieszkańcom. Te wszystkie karteczki ze zmianami znajoma ponoć ma (tak twierdzi).
Pojadę do niej i wszystko sama jeszcze raz dokładnie postaram się przeanalizować. Najpewniej będzie to po niedzieli.
Tak na marginesie - do KubyP: posługuję się słowem "czynsz", bo jest ogólnie przyjęte na określenie okresowych opłat, wnoszonych przez mieszkańców tak wspólnot mieszkaniowych, jak i spółdzielni mieszkaniowych, i gdy ktoś mówi "czynsz", to każdy wie, o co chodzi.
Ściśle biorąc, to w spółdzielniach mieszkaniowych też nie płaci się czynszu, są to też opłaty (zaliczki) eksploatacyjne i udział w kosztach utrzymania spółdzielni, jej zarządu, pensji administracji itd. Ale potocznie raczej wszyscy (może poza purystami językowymi
Co do obaw o możliwość zlicytowania mieszkania, to wzięły się stąd, że wyczytałam gdzieś (już nie pamiętam, tyle tego się wczoraj naczytałam w sieci, że głowa puchnie), że gdy mieszkaniec "uporczywie zalega z opłatami", to spółdzielnia/zarządca nieruchomości może ponoć wystąpić do sądu z wnioskiem o pozwolenie na wystawienie mieszkania do przymusowej licytacji (czy jakoś podobnie to było sformułowane).
Zapytałam tu o to wczoraj, bo analizowałam, co też mogłoby zagrażać mojej znajomej, gdyby nie zapłaciła tego rzekomego długu (póki co nazywamy go rzekomym, bo na to wygląda). Wiem, że wierzyciel może wtedy wystąpić do sądu z wnioskiem o nakaz zapłaty - a wtedy jest otwarta droga do udowodnienia, że wszystkie należne wpłaty zostały wniesione (książeczka wpłat jako dowód). Bo jeśli księgowosć tej wspólnoty mieszkaniowej ma bałagan, a właścicielka/administratorka podnosi głos na mieszkańca zamiast poświęcić czas i starać się wyjaśnić problem (albo uprzejmie polecić to zrobić swemu podwładnemu), to ja nie bardzo widzę szanse na kulturalne wyjaśnienie sprawy. No chyba że postawi się właśnie na swoim, tzn. (jak pisałam wczoraj) "zaproponuje" się zarządcy, że jeśli ciagle uważa, że mieszkaniec ma ten dług, to "prosimy o skierowanie sprawy do sądu" itd. Oczywiście cały czas mówię o sytuacji, gdyby księgowość nijak nie umiała wykazać, za co ta (rzekoma) zaległość.
Jeśli chodzi o próbę mediacji przez kogoś z członków zarządu, to niestety niemożliwe. W tej wspólnocie są "układy", sąsiedzi są albo starszymi ludźmi, bojącymi się "władzy" (taka pozostałość mentalności po PRL-u), albo niebojącymi się, ale będącymi "znajomymi królika". Nie chcę się tu nad tym rozwodzić, ale wiele spraw w tej wspónocie i w zarządzaniu nią nie pachnie rzetelnością i uczciwością. Ale, jak pisałam wczoraj, to nie temat na ten wątek.
Napiszę, co wyniknie z całej sprawy. Zanalizuję to pismo z administracji, które dostała znajoma, na wszystkie możliwe sposoby, policzę, pomnożę, podzielę kwoty, i co się tylko da, a potem razem z nią przejdę się do tej administracji i zobaczę, jak to tam wygląda na miejscu, i czy też będą na mnie próbować krzyczeć. Ale ja nie z takich, co się boją krzykaczy
Cieszę się, że znalazłam to Wasze forum!
Jeszcze raz wszystkim Wam serdecznie dziękuję za pomoc!
Sprawdź jeszcze jedno - gdzie znajoma dokonywała wpłat.
Bo już ze dwa razy chyba tak było, że ludzie wpłacali w punkcie typu Grosik (nie pamiętam nazw), firma plajtowała i kasa nie trafiała do adresata, musieli drugi raz wpłacać.
Na tym forum używaj słowa zaliczki, a nie czynsz, bo już się zdarzało, że pytający mylił właściciela z lokatorem a wspólnotę ze współposiadaniem
Jest to nazewnictwo niepoprawne i nie uogólniaj ... bo właśnie z nieprawidłowego nazewnictwa jest 70% nieporozumień ...
W spółdzielni mieszkaniowej są to Opłaty eksploatacyjne , bo tak wynika z ustawy o SM
a we Wspólnotach jest to ZALICZKA na porycie utrzymania nieruchomości
Zaliczki należy okresowo rozliczać i robi się to podejmując stosowne uchwały właścicieli lokali
nie jest to prawdą , rozumiem, że ty piszesz o swoim środowisku, ...
możecie się wydedukować i problemy z komunikacją ze światem zewnętrznym pryśnie jak bańka lub pozostać przy swoim, ale będziecie dalej mieć kłopoty ...
Czyżby????
Takie uproszczenia to widać na naszych drogach ....niestety, cena za edukację jest straszna .... życie ludzkie...
Tylko nie bierz to dosłownie, że we wspólnocie tak jest, że można stracić życie , ale może ...
Nie macie się czego obawiać. Piszesz, że miałaś do czynienia ze spółdzielniami mieszkaniowymi a nie ze wspólnotami. Sytuacja we wspólnocie mieszkaniowej dosyć znacznie różni się od tej w spółdzielni mieszkaniowej. Administrator we wspólnocie mieszkaniowej nie jest żadną władzą, nie wydaje decyzji w sensie administracyjnym. Wspólnota mieszkaniowa wynajęła firmę administrującą na zasadach zwykłej umowy cywilnej, zawartej pomiędzy wspólnotą a tą firmą, i w związku z tym, firma ta pełni jedynie takie funkcje jakie wynikają z zawartej umowy, i to tylko pod warunkiem, że nie są one sprzeczne z ustawą o własności lokali.
To jest trochę tak, jakbyś zatrudniła malarzy do pomalowania twojego mieszkania. Podpisujecie umowę na wykonanie określonych czynności, w określonych terminach, za określone stawki. Jeżeli po wykonaniu prac i zapłacie, malarze domagaliby się jakiejś zapłaty, nie wiadomo dokładnie dlaczego, to nie mogą ci wystawiać żadnej "decyzji" o zapłacie, prawda? Trochę podobnie jest z firmą administrującą we wspólnocie, ona może co najwyżej monitować twoją znajomą o zapłatę opłat, których wysokość została ustalona przez wspólnotę mieszkaniową w formie uchwał (sama nie może naliczać żadnych opłat innych niż te wynikające z uchwał). Firma administrująca jest zwykłym, prywatnym przedsiębiorstwem pracującym na zlecenie wspólnoty, które to przedsiębiorstwo oddelegowało konkretną osobę (administratorkę) do pełnienia funkcji usługowych w waszej wspólnocie. Nie ma mowy o wydawaniu żadnych "decyzji" przez administratorkę, nie ma więc co "zaskarżać" ani od czego się odwoływać.
Twoja znajoma nie musi więc udowadniać administratorce swojej "niewinności", bo to nie jest żaden sąd ani organ. Proszę podejść do tej sprawy ze spokojem, co najwyżej możecie sobie wymieniać korespondencję, w której napiszecie, że oni się mylą i że macie dowody wpłat. Oni nic nie mogą zrobić, nawet procesu sądowego nie mogą wszcząć bez pełnomocnictwa procesowego wystawionego przez zarząd wspólnoty. Gdyby nawet dostali pełnomocnictwo zarządu do wszczęcia procesu, to będzie on z góry przez nich przegrany, ponieważ musieliby niezbicie udowodnić istnienie wierzytelności, a samo napisanie, że "oni obliczyli, że się należy 500 zł" jest niewystarczające, żeby nie powiedzieć śmieszne. Przed sądem, to nie twoja znajoma ma udowadniać swoją "niewinność", tylko druga strona musi niezbicie udowodnić istnienie zadłużenia. Z pewnością nie grozi twojej znajomej licytacja mieszkania za 500 zł.
Z tym funduszem remontowym, to niekoniecznie musi być tak, że jest on płacony w tym co się potocznie określa "czynszem". Pod pojęciem "czynszu" starsze osoby mogą rozumieć różne rzeczy. Nie wiadomo czy twoja znajoma dobrze cię poinformowała, bo dla niektórych starszych osób "czynsz" to są wszystkie stałe opłaty za mieszkanie, a dla niektórych "czynsz" to tylko wynagrodzenie dla administratora lub jeszcze coś innego. Fundusz remontowy powinien być wyszczególniony w aneksie płatniczym jako osobna pozycja.
Może być np. tak, że wspólnota dotychczas miała jeden rachunek, na który wnosiło się wszystkie opłaty, włącznie z funduszem remontowym, a potem założono osobny rachunek bankowy na ten fundusz, jednocześnie zmniejszając wysokość opłat wnoszonych na dotychczasowy rachunek, o składkę na fundusz remontowy. Jeżeli twoja znajoma jest w wieku "prawie starszym", to mogła przeoczyć tę zmianę, i np. płaci zmniejszą kwotę na dotychczasowy rachunek, ale nie płaci wcale na nowy rachunek funduszu remontowego. Spotkałem się już z taką sytuacją.
Dla pewności, że znajoma z niczym nie zalega nie wystarczy samo przejrzenie pieczątek w książeczce opłat. Należy jeszcze porównać te opłaty z aneksami płatniczymi obowiązującymi w poszczególnych miesiącach, czy zrobiliście to? Sprawdź czy twoja znajoma na pewno ma wszystkie aktualne aneksy płatnicze, czy nie było zmiany w wysokości opłat, o której ona nie wie. Co prawda aneks powinien być doręczony każdemu właścicielowi lokalu, ale w różnych wspólnotach różne cuda się dzieją. Dobrze by było zapytać sąsiadów twojej znajomej, czy też dostali wezwania do dopłat i z jakiego tytułu - aby upewnić się, że starsza pani nie pogubiła się w tym wszystkim. Ważne też abyś zwróciła uwagę na to co napisała Koziorozka, czy wpłat nie dokonano w firmie typu "krzak", oraz to co napisał Zarządca: zażądajcie wydruku sald analitycznie, tak aby można było prześledzić poszczególne miesiące - nie ma cudów, te pieniądze gdzieś muszą być.
Żadne z takich dokumentów nie występują we wspólnocie .
Albo są zaliczki , albo rozliczenia , albo noty obciążające / uznające ...
i to tyle co występuje w ewidencji pozaksięgowej wspólnoty dotyczące kartotek właścicieli lokali .
Domyślam się ten aneks płatniczy to nowy wymiar zaliczki ...
Prawdopodobnie we wspólnocie wystąpił nieprzewidziany wcześniej koszt na znaczna kwotę,którzy ponieśli wszyscy właściciele.
Skoro niedopłata na 500zł przypada na jedno mieszkanie to taki dodatkowy koszt na całą wspólnotę w 2012 był rzędu kilku lub kilkunastu tysięcy.
Dzięki wszystkim za tyle odpowiedzi!
Pieniądze znajoma zawsze wpłaca na poczcie (na konto bankowe Wspólnoty), tego akurat jestem pewna na 100%
OK, zgoda
Co do takich pomyłek, to spotykam się z nimi bardzo często właśnie u ludzi mieszkających we wspólnotach mieszkaniowych... Niestety, w większości są to ludzie starsi, i oni, nawet gdy są właścicielami swoich mieszkań, ciągle boją się "administracji" jak za czasów PRL-u. Tej mentalnosci nie da się wykorzenić, choć próbowałam (odpowiedź typowa: "Jeszcze sobie zaszkodzę i będą mnie gnębić", a gdy pytam: "W jaki sposób będą gnębić?", to słyszę coś w stylu: "A bo ja wiem, a jak mi podniosą czynsz albo wyrzucą z mieszkania?", a gdy ja na to: "Przecież to Pani/Pana WŁASNE mieszkanie!", to ciągle to samo: "Ale ja się boję, bo urzędnik to może wszystko..."). Ręce opadają.
KubaP, nie wiem, czy jesteś nieuprzejmy czy tylko mnie się tak wydaje - ale zapewniam Cię, że nie mam problemów w komunikacji ze światem, wyedukowana jestem dość (a nawet więcej niż dość) dobrze, a co do mojego środowiska, to hm..., nie wiem, co daje Ci odwagę do próby takich ocen (jak rozumiem, oceniasz moje środowisko jako "niewyedukowane"?), ale cóż...
Ja zapytałam tu na forum o KONKRETNĄ sprawę, przyjęłam wyjaśnienie, czym dla specjalistów różni się "czynsz" od "zaliczek" (napisałam przecież przedwczoraj do Ciebie: "Ale dziękuję za zwrócenie uwagi i uściślenie"). Nie widzę potrzeby dalszego rozwijania tego tematu, tym bardziej, że nie wypowiadasz się dość uprzejmie. Proponuję zakończyć temat definicji czynszu - wiem, z czym ma problem osoba prosząca mnie o pomoc, i nie jest to problem z definiowaniem pojęć, tylko problem znikających pieniędzy
Dziękuję Egzo, bardzo mnie uspokoiłeś, całyTwój post dużo mi dał. Wydrukuję nawet i pokażę znajomej, mam nadzieję, że trochę się uspokoi. Bo na razie jest cała kłębkiem nerwów, ma bardzo niską emeryturę i zwyczajnie nie stać jej na dopłacanie ponad 500 zł.
No właśnie z tym mają problem starsi mieszkańcy wspólnot mieszkaniowych. Traktują administratora/zarządcę jak swojego przełożonego, któremu mają być posłuszni. Na nic tłumaczenia, że to oni są swego rodzaju przełożonymi... A takie poddańcze relacje są jak woda na młyn dla nieuczciwych. Właśnie we wspólnocie mojej znajomej dzieją się przedziwne rzeczy, jeśli chodzi o relacje międzyludzkie, jakieś kolesiostwo, kliki sąsiedzkie, kto jest "za" panią administratorką, kto "przeciw" (i ten to "wróg"!). Samo przejście pod zarząd tej firmy kilka lat temu odbylo się w sposób "partyzancki" (podstęp w zbieraniu podpisów itp.). Ech, szkoda pisać...
O, właśnie, to będę musiała sprawdzić. Dzięki za podpowiedź!
Właśnie to musimy wyjaśnić :cool: Znajoma pytała jedną sąsiadkę z tego samego bloku, i ta sąsiadka ma dopłacić jakieś 200 czy ponad 200 zł, z innymi sąsiadami na razie nie było kontaktu (powtarzam: tam są dziwne relacje międzysąsiedzkie, każdy boi się, że gdy coś komuś powie "na administratorkę", to ta się zemści i podłoży, jak pisałam wcześniej... hm, kupę na wycieraczkę... albo coś gorszego zrobi
Wspólnotę stanowi kilka (chyba 3 lub 4) bloków (niewysokich wieżowców), w każdym jest ok. 40 mieszkań. Gdyby każde mieszkanie miało dopłacić np. po 200-500 zł, to wychodzi na cała Wspólnotę ogromnie dużo! To aż niemożliwe, bo z tego, co wiem, nie było w ostatnim roku żadnych większych prac remontowych w żadnym z bloków.
Jestem przekonana, że coś jest nie tak tylko ze złym zaksięgowaniem jakichś opłat na koncie mojej znajomej. A ona przecież była sama tydzień temu w administracji, żeby to spróbować wyjaśnić, pisałam o tym w moim pierwszym poście - potraktowano ją niepoważnie i arogancko. Dlatego też znajoma mnie poprosiła o pomoc.
Jak wspomniałam wcześniej, wybieram się do znajomej osobiście i dokładnie przejrzę wszystkie papiery, jakie ma w domu.
Dziękuję Wam wszystkim za cenne rady i cierpliwość!
PS. Czy Wy wszyscy jesteście administratorami? (czy zarządcami? - czy to jest to samo? pytanie o definicję
Bo piszecie bardzo kompetentnie i jasno. Jeszcze raz wielkie dzięki!
Robisz błąd za błędem i jeszcze się obrażasz ... ja ci to uświadamiam.
Ja wiem ze dobrze się czyta takich, co to nie za bardzo chcą ci pomóc, ale też nie chcą cię obrazić/ zaszkodzić , po prostu klepią ciebie po plecach i razem z tobą użalają się na tematem .... można i tak, ale do czego to doprowadza ...
Oj , nie wiele wiesz ... to nie problem znikających pieniędzy ale prawidłowego słownictwa i specyfiki wspólnot mieszkaniowych związany z rozliczeniem kosztów utrzymania nieruchomości .
Bazujesz tylko na informacja osoby zainteresowanej w sprawie ( wg poszkodowanej)
Nie masz zamiaru sprawdzic w źródełku, co druga strona ma do powiedzenie na temat kosztów do poniesienia przez poszkodowaną ,
Walisz na forum, bo co ... uważasz, że tutaj ci go rozwiążą ... niestety ale nie .
Ta niedopłata może wynikać z jakiegoś rozliczenia, proszę sprawdzić sprawozdanie finansowe za 2012 rok, skoro niedopłata wykazana jest dopiero na koniec 2012 roku, to wygląda na stratę za ten rok, która została rozdzielona pomiędzy właścicieli.
Jakoś trudno mi uwierzyć, że księgowa tego nie jest w stanie wytłumaczyć, trzeba to sprawdzić, może byc tak, że właścicielka nie przyjmuje do wiadomości konieczności poniesienia dodatkowych kosztów, które nie zostały uwzględnione w zaliczkach. Innymi słowy: nawet jeżeli wpłaty były regularne niedopłata zawsze może powstać (ale też i nadpłata), ponieważ właściciele wpłacają jedynie zaliczki, potem należy je rozliczyć w stosunku do koszów.
Zaliczki mogły byc niedoszacowane, może doszły remonty, trudno mi powiedzieć. Proszę sprawdzić sprawozdanie za 2012 rok.
Może być tak, jak pisze Zarządca, że niedopłata dla całej wspólnoty wyszła z niedoszacowania, czyli ludzie płacili tak jak uchwalili, a koszty okazały się większe. Jak znajoma była na rocznym zebraniu, to powinna o tym wiedzieć.
Utwierdzam się w swoim oglądzie sytuacji we wspólnotach - większość konfliktów, nieporozumień wynika ze złej komunikacji. Za dużo nerwów, za mało słuchania drugiej strony.
Jeśli bilans 2012 nie był na minusie, to
Bezet - idź ty z tą twoją znajomą do księgowej (umówcie się telefonicznie, żeby czas miała) i na spokojnie wyjaśnijcie, bo sama zainteresowana może zbyt nerwowo reaguje.
Ty będziesz miała przy sobie jedną liczbę - sumę wszystkich wpłat z 2012 roku.
Księgowa ma potwierdzić czy rzeczywiście tyle na konto wm wpłynęło.
Jak te liczby będą różne, to tu tkwi problem.
Jak sumy się zgadzają, to prosisz o historię należności (NIE wpłat) z 2012, czyli od kiedy do kiedy jakie zaliczki obowiązywały. W domu na spokojnie przeliczycie i dopiero wtedy się okaże, która strona zrobiła błąd
bezet7 - Twoja znajoma może spać spokojnie, to księgowa ma obowiązek w sposób jasny i rzeczowy przedstawić zaległości. Niektóre rady są porażające a już Zarządca to kolejny raz się kompromituje. Jak zaliczki zostały niedoszacowane to znaczy ,że administrator zapłacił z własnej kieszeni. Znalazł się więc sponsor WM. Dajcie mi jego dane, może go zatrudnię?:bigsmile:
ale znając życie, właściciele chętnie chcą rządzić, podejmować na gębę decyzje, ale odpowiedzialność nie chcą brać ... szukają zawsze owcy ofiarnej
Bijemy pianę kolejny dzień a wystarczy poderwać pewna cześć ciał , pójść i zapytać co druga strona , ten przeklęty administrator ma na półce w teczce ... i ewentualnie wyprostowywać i uzgodnić saldo .
Ale po co, lepiej się wywnętrzać kolejny dzień...
Nie tylko Tobie tak się wydaje.
Są tutaj wszyscy - administratorzy, zarządcy, członkowie zarządu, członkowie wspólnot, lokatorzy. Inni pewnie także.
Gdybym miał taką opinię o tym forum, to dawno wykreśliłbym jego adres w moich zakładkach w kompie.
byłam u znajomej, spędziłam sporo czasu na analizie sald, które jej przysłano. I chyba wiem, w czym tkwi problem.
Otóż znajoma od X lat wpłaca pieniądze na dany miesiąc w POPRZEDNIM miesiącu (kiedy dostawała pensję, a teraz emeryturę), tzn. np. na maj wpłaca 25 kwietnia, na czerwiec 25 maja, itd. I w tym roku postanowiła, że nie będzie wpłacać już z wyprzedzeniem, tylko normalnie, przed 10. dniem danego miesiąca na TEN właśnie miesiąc.
Tę zmianę wprowadziła w życie w grudniu 2012 r. Pewnie domyślacie się, co wynikło - otóż nie zrobiła wpłaty w grudniu (byłaby to jej zdaniem wpłata na STYCZEŃ, jak przez wszystkie poprzednie lata), tylko na początku stycznia. Opłaty należne za grudzień jej zdaniem byly zrobione w listopadzie, tak jak na listopad - w październiku, na październik we wrześniu itd. I co się okazuje? Z powodu tej zmiany terminu wpłat jest ich (tych wpłat) za cały 2012 r. 11 zamiast 12.
Nie byłoby problemu, gdyby wpłata w grudniu 2011 r. była uznana za wpłatę na styczeń 2012 r. (tzn. ewentualnie nazwana "nadpłatą" za rok 2011 i przeszłaby wtedy na "konto" opłaty styczniowej w 2012 r.), wpłata w listopadzie 2011 za wpłatę na grudzień 2011, i tak dalej wstecz. Wniosek jest jeden: administracja przez cały czas uznawała dane wpłaty (robione po 20. dniu każdego miesiąca) za opóźnione wpłaty na DANY miesiąc (bo powinno się wpłacać do 10. dnia, a wpłacano po 20. dniu).
Czyli: przez całe lata był "poślizg" we wpłatach! Znajoma myślała, że wpłaca z wyprzedzeniem, a tu się okazuje, że z opóźnieniem. Wszystko wyszło na jaw dopiero teraz.
Ale co jeszcze z tego wynika? Że gdzieś, kiedyś, jedna wpłata wyparowała i coś się "rozjechało"... Bo co do tego, że znajoma jest skrupulatna w opłacaniu swoich należności, to wiem na pewno, jest uczciwa aż do bólu; kłopotów z pamięcia też nie ma. Musiało się kiedyś zdarzyć, że np. wpłaciła w jednym roku kalendarzowym 13 wpłat, nie 12. Ale teraz to już nic się nie da naprawić. Salda są od 2007 r., nie dopatrzyłam się, żeby gdzieś było 13 wpłat. Prawdopodobnie coś musiało się stać w papierach (= w komputerze), gdy wspólnota przeszła spod dawnego zarządu pod zarząd aktualnej firmy. To było właśnie w 2007 roku. Nie wiem, być może wtedy wpłata np. z grudnia 2006 r., wpłacona z myślą, że jest "na styczeń", nie została "przeniesiona" w papiery pod nowy zarząd? Nie wiem, być może. Już się nie da tego dojść. Trudno.
Ta brakująca jedna wpłata za 2012 r. to prawie 300 zł (270 z paroma złotymi), i pozostaje jeszcze pozostała kwota do dopłaty (co razem dało te ok. 500 zł w całości dopłat za 2012 r.).
Dopłacić trzeba 70 zl za rozliczenie wody (to juz znajoma dopłaciła, z tym nie dyskutuje, wie, że tak bywa z dopłatą za wodę), natomiast jest jeszcze druga dziwna należna dopłata - to jest 129,69 zł pod nazwą "KZiŚw 2012.12.31 Rozliczenie roku 2012 świadczenia" ( KZiŚw to "Koszty Zarządu i Świadczenia", prawda?). Znajoma popytała sąsiadów, i NIKT z jej bloku (40 mieszkań), poza dopłatami za wodę, nie ma takiej pozycji w naleznych dopłatach. Bo za wodę to jest linijka w saldzie pod tytułem "KZiŚw 2012.31 Rozl. wody 2012.12 dok. nr 45".
Cóż to więc za dopłata te 129, 69zł? Przecież nie żadne karne odsetki, bo nawet gdyby był zwyczaj ich naliczania (a nie ma), to nie byłyby w takiej wysokości od jednej zaległej wpłaty za rok 2012. A gdyby to były jakieś koszty wspólne, dla wszystkich mieszkańców, to każdy miałby jakąś kwotę z tego samego tytułu do zapłaty?
Nie rozumiem tego. Muszę jednak chyba przejść się ze znajomą do administracji i na spokojnie to wyjaśnić. Bo dla niej 129 zł to nie są grosze, niestety.
Do KubyP: miły człowieku, nie będę dyskutować z Tobą w ten sposób, jaki narzucasz, bo to właśnie Ty nie udzielasz ŻADNYCH konkretnych rad, nie jesteś pomocny, tylko filozofujesz, traktujesz z góry i protekcjonalnie. Mam wrażenie, że leczysz tym jakieś swoje kompleksy. I nie chodzi o to, czy ja się obrażam (nie obrażam się zresztą), tylko o to, że Ty nie piszesz na temat, nie mówiąc o kulturze. A rozmawianie po Twojemu, na Twoją modłę, to tylko bicie piany. Nie odpowiada mi to i dlatego zwróciłam i zwracam Ci uwagę.
Wszyscy inni za to BARDZO mi pomogli, nie poklepując po plecach, jak sugerujesz, tylko poświęcając swój cenny czas dla wyjaśnienia spraw, których rzeczywiście nie rozumiem - jak też wspomniałeś - ale przecież nie każdy musi znać się na wszystkim, prawda? I po to są takie fora jak to, żeby specjaliści radzili ignorantom (choć wcale nie muszą!). Ale jedni radzą z kulturą i życzliwośćią, a inni, jak Ty...
Gdybym tak ja przepytała Ciebie ze znajomosci moich specjalności, to zapewniam, nie wyszedłbyś cało z tego
Wszystkim Wam pozostałym jeszcze raz GORĄCO DZIĘKUJĘ!
Ewentualnie, przy końcowym rozliczeniu poprzedniego administratora/zarządcy wspólnota mogła podjąć uchwałę o zwrocie właścicielom nadpłat za lokale, i wtedy rzeczywiście saldo rozrachunków dla poszczególnych właścicieli byłby zerowe na dzień przekazania ksiąg nowemu administratorowi. Ale gdyby tak było, to twoja znajoma, w 2007 roku dostałaby zwrot pieniędzy. Bardzo wątpię w takie rozwiązanie. Ciekawe czy jak jakiś właściciel zalegał z opłatami, to nowy administrator przy przejmowaniu wspólnoty też wyzerował stan jego rozrachunków, nagle nic nie jest winien?
Trzeba by sprawdzić nie tylko salda w 2007 u obecnego administratora, ale też dokumenty na podstawie których otworzył te salda, czyli to co zostało przekazane nowemu administratorowi przez jego poprzednika. Jeżeli poprzednik przekazał stan zerowy, to znaczy już tam nastąpiła pomyłka. W takiej sytuacji, obecny administrator nie ponosiłby winy.
Pozostałe koszty możesz wyjaśnić tylko zaglądając w dokumenty źródłowe, więc powodzenia w przekopywaniu się przez segregatory!
Dla mnie sprawa bezet jest kolejnym dowodem na to, że warto domagać się od administratora robienia sprawozdań i rozliczeń klarownym językiem. Zapisy księgowe są nawet dla osób z wyższym wykształceniem zbyt zawikłane. W każdym razie ja kilka lat temu na nich poległam i dlatego propaguję lepsze wzory
https://forum.zarzadca.pl/wiki/wzor_-_sprawozdanie_finansowe
https://forum.zarzadca.pl/wiki/wzor_-_zaliczka
Od drugiego wpisu tłumaczą ci, abyś udała się do źródła i sama sprawdziła, a nie opierała się o sprawozdania osoby zainteresowanej.... to nie skończyłabyś charakterystyką u^serów.
Subtelna kobieto , szkoda że tych przywar nie widzisz u siebie , tylko szukasz u innych . Nie eliminujesz swoich kompleksów tylko przechodzisz nad nimi do porządku dziennego ...jałowej pracy ... Ty jesteś cacy , tacy jak ja są beee..
Niestety mam wrażenie, że dalej nie wiesz tak do końca co z tym fantem zrobić ... ale to twój problem i tych co lubią klepać po plecach ... jednak kochasz jałową prace ...
Ciekaw jestem czym mnie jeszcze "zaskoczysz", bo ...> już się
Gdzie ty tu widzisz specjalistów >>>> juz ci EDDIE napisał czyli ONI - amatorzy ...
ignorant przyjmie wszytko co mu się podłoży pod nos... ja uważam, że powinien mieć minimalna wiedzę w temacie w której pyta, znać tekst ustawy o własności lokali,
a nie mieć o sobie wygórowanego mniemania, że o to, o co pyta, pyta z z sensem i poprawnie, merytorycznie .
Właściwe nazewnictwo to podstawa w dogadywaniu się . Ignorant nie może od razu ferować wyroków, że przyjaciółka jest cacy, a inni są źli .
Domniemam, że w twoim taktownym i kulturalnym życiu, nie ma dnia bez rozterki i żyje ci się dostatnio... Tak trzymaj ....
minął ponad miesiąc od moich poprzednich wpisów, miałam nadzieję, że opiszę, jak się wszystko dalej potoczyło,ale już się chyba nie doczekam wyjaśnienia. Moja znajoma (na razie) odpuściła sobie tę sprawę, bo w rodzinie pojawiła się choroba (rak u siostry), i to zdominowało wszystkie inne problemy.
Ale i tak chcę jeszcze raz Wam wszystkim podziękować za wszelką pomoc!
Pozdrawiam,
bezet7