uchylenie uchwały powołującej Zarządcę

Sławomir

Witam,

w naszej wspólnocie nie było do tej pory zarządcy w rozumieniu art.18 ust1. UoWL. Działał Zarząd, który zatrudniał adminkę.
Zarząd Admince umowę cywilnoprawną skutecznie wypowiedział.
Na zebraniu powołano nowy Zarząd.
W trybie indywidualnego zbierania głosów wymaganą większość uzyskała uchwała o treści:
"Wspólnota ustanawia na Zarządcę Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. Hetmańskiej 5 Panią XY".

W mojej ocenie uchwała jest niezgodna z art.18 ust.1 UoWL i dlatego sąd powinien przychylić się do jej uchylenia.

Bardzo proszę o opinie - czy mam rację.

elan124

Sławomir: Na zebraniu powołano nowy Zarząd

Macie nowy jeden Zarząd

Sławomir: Wspólnota ustanawia na Zarządcę Wspólnoty Mieszkaniowej (...) Panią XY

Macie dwa Zarządy. We wspólnocie może działać albo Zarząd albo Zarządca. A może chcieliście powołać Administratora i wyręczyć w ten sposób wasz nowy Zarząd ?

Sławomir

Mamy nowy jeden Zarząd - składający się z właścicieli.

Równolegle do uchwały powołującej w/w Zarząd podjęto uchwałę o treści:
"Wspólnota ustanawia na Zarządcę Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. Hetmańskiej 5 Panią XY".

Intencją autorów treści uchwały było pewnie ustanowienie administratora, a jednak uchwała ma treść jak wyżej.

Moim zdaniem takiej uchwały o takiej treści nie można powołać (i to bez względu na to, czy istnieje właścicielski zarząd czy nie) bowiem powołanie Zarządcy musi mieć formę aktu notarialnego (zgodnie z art.18 ust.1.).
Stąd mój wniosek - uchwała kwalifikuje się do zaskarżenia.

biedron_ka

Daj sobie spokój z sądem przy tej uchwale.

w mojej ocenie uchwała jest niezgodna z art.18 ust.1 UoWL

- art. 18 ust, 1 w ogóle nie dotyczy tej uchwały, bo on nie dotyczy żadnych uchwał.
Jedyny mankament tej uchwały to użyte sformułowanie:

Wspólnota ustanawia na Zarządcę Wspólnoty Mieszkaniowej

- skoro jest wybrany zarząd to nie powinno się ustanawiać zarządcy bo wtedy dwa podmioty (zarząd i zarządca) są odpowiedzialni za czynności zwykłego zarządu i....robi się misz masz.
W dalszym działaniu wspólnoty wiąże się to z szeregiem nieporozumień typu: czy administrator jest zarządcą czy nie jest, kto decyduje o tym czy o tamtym itd.
Powinno być użyte sformułowanie: "wspólnota postanawia zatrudnić do pomocy zarządowi jako administratora zarządcę"
Dopiero potem na podstawie takiej uchwały zarząd podpisuje umowę z zarządca (osobą fizyczną) lub jakąś firmą zarządzającą określając w niej obowiązki związane z administrowaniem NW.

elan124

ISławomir: intencją autorów treści uchwały było pewnie ustanowienie administratora

Zatrudnienie Administratora należy do czynności zwykłego zarządu i nie trzeba na to żadnej uchwały. Trzeba wcześniej przewidzieć tylko jego wynagrodzenie. Napisz nam jak współpracują ze sobą, te dublujące siebie "ciała" w waszej wspólnocie.

Sławomir

@biedron_ka

Zgadzam się z tym, że
"koro jest wybrany zarząd to nie powinno się ustanawiać zarządcy bo wtedy dwa podmioty (zarząd i zarządca) są odpowiedzialni za czynności zwykłego zarządu i....robi się misz masz"

Ale uchwały podjętej nikt kreślił nie będzie.
Pozostaje więc bieganie za nową uchwałą zmieniającą tę z niefortunną nomenklaturą lub jej uwalenie w sądzie. I niech Zarząd rządzi.

Jako podstawę powołałem art.18 gdyż tam stoi, że ustanowienie zarządu [edit: Zarządcy] wymaga formy aktu notarialnego, a u nas jest to wprowadzone najzwyklejszą uchwałą. I w tym widzę sprzeczność z UoWL.

@elan
Te "dublujące się ciała" jeszcze nie współpracują, bo sprawa jest świeżutka.
Z zatrudnianiem admina - sprawa jasna.

Praktyk-realista

Sławomir - widzę ,że masz dużo wolnego czasu i zapędy pieniacza.Jest uchwała z którą się nie zgadzasz, masz prawo ją zaskarżyć. Stracisz 200 zł ale może czegoś się nauczysz. Nauka kosztuje.

Jako podstawę powołałem art.18 gdyż tam stoi, że ustanowienie zarządu wymaga formy aktu notarialnego, a u nas jest to wprowadzone najzwyklejszą uchwałą. I w tym widzę sprzeczność z UoWL.

Po prostu nie rozumiesz tekstu pisanego.:bigsmile:

biedron_ka

Sławomir: źle interpretujesz zapis art. 18 ust.1- on tu nie ma nic do rzeczy.

Ale uchwały podjętej nikt kreślił nie będzie.
Pozostaje więc bieganie za nową uchwałą zmieniającą tę z niefortunną nomenklaturą lub jej uwalenie w sądzie. I niech Zarząd rządzi.

Nie ma potrzeby biegać za nową uchwałą bo ta uchwała i tak nie jest (nie może być) podstawą zatrudnienia pani XY. Z tą panią zarząd musi zawrzeć normalną umowę cywilno-prawną w której należy precyzyjnie określić obowiązki i za co odpowiada. Należy dopilnować aby w tej umowie nie znalazł sie zapis "że wykonuje czynności zwykłego zarządu samodzielnie" czy też, że "reprezentuje wspólnotę przed sądami i urzędami" - bo to są obowiązki ustawowe zarządu wspólnoty.

Sławomir

@Praktyk-realista
Poprawiłem błąd.

Rozumiem zatem, że wg Ciebie wyżej przytoczona uchwała powołująca Zarządcę jest zgodna z UoWL?
Ergo: zarządcę we wspólnocie można powołać uchwałą i to jeszcze równolegle z Zarządem właścicielskim?

@biedron_ka
Problem polega na tym, że Nowy_Zarząd czuje się zobowiązany na podstawie tej uchwały do zatrudnienia konkretnej pani XY, zamiast np. ogłoszenia konkursu (zebrania ofert) na stanowisko admina.

KubaP

[cite] Sławomir:[/cite]Na zebraniu powołano nowy Zarząd.
W trybie indywidualnego zbierania głosów wymaganą większość uzyskała uchwała o treści:
"Wspólnota ustanawia na Zarządcę Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. Hetmańskiej 5 Panią XY".

W mojej ocenie uchwała jest niezgodna z art.18 ust.1 UoWL i dlatego sąd powinien przychylić się do jej uchylenia.

Albo jest Zarząd i Administrator/ka albo jest Tylko Zarządca nieruchomości zgodnie z art. 18.1 ...
reszta to pikuś

ale Sąd raczej nic nie zmieni, a słowo Zarządcę można poprawić na Administratora i będzie po bólu ....

Sławomir

@KubaP
ale Nowy_Zarząd będzie związany uchwałą w taki sposób, że musi zatrudnić wskazaną panią XY. Czyli np. bez badania innych ofert na to stanowisko, które mogłyby być korzystniejsze dla Wspólnoty.

Praktyk-realista

Należy dopilnować aby w tej umowie nie znalazł sie zapis "że wykonuje czynności zwykłego zarządu samodzielnie" czy też, że "reprezentuje wspólnotę przed sądami i urzędami" - bo to są obowiązki ustawowe zarządu wspólnoty.

Kto ma dopilnować? Właściciele? To wszyscy będą redagowali tą umowę?
Po to WM zatrudniają administratorów ,żeby ich wyręczali. A jaką więc rolę pełni tu Zarząd?

bo to są obowiązki ustawowe zarządu wspólnoty

Wszystko we WM należy do obowiązków Zarządu, po to on jest. Dla mnie dowodem nieodpowiedzialności zarządu jest wyręczanie się w swoich obowiązkach innymi. Jeżeli nie znajdzie się żaden chętny we WM to uczciwie byłoby zmienić sposób zarządu na powierzony.Niestety wielu właścicieli nie dorosło jeszcze do swojej roli, wszyscy chcą byc tylko recenzentami i kontrolerami.

elan124

Sławomir: zarządcę we wspólnocie można powołać uchwałą i to jeszcze równolegle z Zarządem właścicielskim

Nawet prostopadle nie można. Sławomir, czy ty czytasz wszystkie posty skierowaane do ciebie i wyjaśniające twój "problem" ?

KubaP

[cite] Sławomir:[/cite]@KubaP
ale Nowy_Zarząd będzie związany uchwałą w taki sposób, że musi zatrudnić wskazaną panią XY.

Czyli np. bez badania innych ofert na to stanowisko, które mogłyby być korzystniejsze dla Wspólnoty.

No, taka jest wola właścicieli lokali , na to nic nie poradzisz chyba , że przekonasz wstawową większość własicieli ,
że pan XXLZ jest lepszy do pani XY...

Sławomir

@elan
Tak. Za to Ty wyrywkowo zacytowałeś moją wypowiedź...

@KubaP
i dlatego szukam alternatywnej, krótszej niż bieganie z nową uchwałą, drogi.

@ all
Wnioskowałem wprost, że skoro zarządcę ustanowić można tylko w formie aktu notarialnego, a we Wspólnocie może być Zarząd LUB Zarządca, to równoległe powołanie uchwał powołujących i Zarząd i Zarządcę jest błędem. A ponieważ Zarząd powołuje się uchwałą, a Zarządcę - umową w formie aktu notarialnego, to uchwałę o powołaniu Zarządcy da radę łatwo wysłać na Marsa. I tak pozostanie Zarząd, który może - rzecz jasna - bez uchwały zawrzeć umowę o "administrowanie".

biedron_ka

skoro zarządcę ustanowić można tylko w formie aktu notarialnego

NIE - gdzie żeś to wyczytał bo w art. 18 ust. 1 nie ma nic na ten temat.
Zarządcy nie ustanawia się w formie nawet aktu notarialnego.

KubaP

[cite] biedron_ka:[/cite]Zarządcy nie ustanawia się w formie nawet aktu notarialnego.

Jasne , jasne ...

Art. 18.
1. Właściciele lokali mogą 
[s]w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali [/s][s]albo[/s] 
[b]w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego [/b]
[s]określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą[/s] 
[b]powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.[/b]

iga

W związku z tym, że w ustawie o własności lokali w kilkunastu miejscach użyte zostało budzące wątpliwości sformułowanie: „zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1”, ww. sformułowanie zastąpione zostanie wyrażeniem: „zarząd lub zarządca nieruchomości”. Tym samym w przypadku, gdy wspólnota nie sprawuje zarządu samodzielnie i postanawia o skorzystaniu z usług zewnętrznych, odpowiednie zastosowanie znajdują przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczące wykonywania działalności zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami. Wówczas stroną stosunku zobowiązaniowego jest zarządca nieruchomości, o którym mowa w art. 184 i następnych ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przedmiotowa nowelizacja powinna zatem zakończyć trwającą polemikę dotyczącą powiązania zarządu i zarządcy, o których mowa w ustawie o własności lokali..............

90/119
http://ms.gov.pl/Data/Files/_public/bip/projekty_aktow_prawnych/prawo_pozostale/projekt-ustawy-z-06-03-2012.pdf

KubaP

Tak sugerowano w roku 2012 co z tego do dzisiaj zostało

Art. 6. W ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 i Nr 29, poz. 355 oraz z 2004 r. Nr 141, poz. 1492) wprowadza się następujące zmiany:

1) w art. 14 pkt 5 otrzymuje brzmienie:

„5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy nieruchomości.”;

2) w art. 22 w ust. 3 pkt 10 otrzymuje brzmienie: 

„10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę nieruchomości 
ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek 
uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz 
nieruchomości wspólnej.”;

3) art. 24 otrzymuje brzmienie:
„Art. 24. W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca 
nieruchomości może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie 
cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę sąd rozpoznaje 
w postępowaniu nieprocesowym.”;

4) w art. 29:
a) ust. 1 otrzymuje brzmienie:

„1. Zarząd lub zarządca nieruchomości jest obowiązany prowadzić dla każdej 
nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję 
pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na 
pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości 
wspólnej.”,

b) ust. 1b i 1c otrzymują brzmienie: 
„1b. Zarząd lub zarządca nieruchomości jest obowiązany sporządzić protokół przejęcia 
nieruchomości i jej dokumentacji technicznej (budowlanej, powykonawczej i książki 
obiektu budowlanego) w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, przechowywać 
dokumentację techniczną budynku oraz prowadzić i aktualizować spis właścicieli 
lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej.

1c. Zarząd lub zarządca nieruchomości jest obowiązany do podjęcia czynności 
zmierzających do opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku i 
rozliczenia kosztów związanych z opracowaniem lub aktualizacją tej dokumentacji.”,

c) ust. 1e otrzymuje brzmienie:
„1e. Zarząd lub zarządca nieruchomości może żądać od właścicieli lokali okazania 
dokumentów potwierdzających prawo własności lokali.”,
d) ust. 2 otrzymuje brzmienie:
„2. Właściciele podejmują uchwałę w przedmiocie udzielenia absolutorium 
zarządowi lub zarządcy nieruchomości z prowadzonej przez niego działalności.”;

5) w art. 30:
a) w ust. 1 zdanie wstępne otrzymuje brzmienie:
„1. Zarząd lub zarządca nieruchomości jest obowiązany:”,

b) ust. 1a otrzymuje brzmienie:
„1a. W wypadku gdy zarząd lub zarządca nieruchomości nie zwoła zebrania ogółu 
właścicieli lokali w terminie, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, zebranie coroczne może 
zwołać każdy z właścicieli.”,
c) w ust. 2 pkt 2 otrzymuje brzmienie:
„2) ocena pracy zarządu lub zarządcy nieruchomości,”;

6) art. 31 otrzymuje brzmienie:
„31. Zebrania właścicieli:
a) mogą być także, w razie potrzeby, zwoływane przez zarząd lub zarządcę 
nieruchomości, 
b) zwoływane są na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów 
w nieruchomości wspólnej przez zarząd lub zarządcę nieruchomości.”;27

7) w art. 32 ust. 1 otrzymuje brzmienie:
„1. O zebraniu właścicieli zarząd lub zarządca nieruchomości zawiadamia każdego 
właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania.”;

8) art. 32a otrzymuje brzmienie:
„Art. 32a. Jeżeli grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej nie spełnia wymogów 
przewidzianych dla działki budowlanej, uniemożliwiając prawidłowe i racjonalne 
korzystanie z budynków i urządzeń z nimi związanych, zarząd lub zarządca 
nieruchomości jest obowiązany przedstawić właścicielom lokali projekty uchwał w 
sprawie:

1) wyrażenia zgody na nabycie przyległych nieruchomości gruntowych umożliwiających 
spełnienie wymogów przewidzianych dla działek budowlanych;

2) udzielenia zarządowi lub zarządcy nieruchomości pełnomocnictwa do wykonania 
odpowiednich, prawem przewidzianych, czynności zmierzających do nabycia 
przyległych nieruchomości gruntowych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.”.

koziorozka

Sławomir - masz rację, że uchwała jest do kitu, ale do zaskarżenia się nie nadaje, bo zatrudnicie administratora, co będzie określone w umowie z nim (zakres obowiązków).
Do kitu, bo jak administratora wybierzecie uchwałą, to wypadałoby też uchwałą rozwiązywać z nim umowę, a to jest duże utrudnienie
Tak czy owak uchwałę już macie, więc machnij ręką i skup się na ważniejszych sprawach
Dla ciebie chyba ważniejsze byłoby wejście do zarządu? Postaraj się więc o to, gadaj z sąsiadami, szukaj sprzymierzeńców, oferuj swoją pomoc, pokaż, że możesz być pomocny, bo samym szukaniem błędów, niedociągnięć wiele nie zwojujesz

KubaP

[cite] koziorozka:[/cite]Do kitu, bo jak administratora wybierzecie uchwałą, to wypadałoby też uchwałą rozwiązywać z nim umowę,
a to jest duże utrudnienie

dla kogo te utrudnienie :[ulist]
[li]dla Zarządu WM [/li]
[li]czy dla właścicieli lokali ...[/li]
[/ulist]
Bo jak dla tych pierwszych to dobrze ...

Dla ciebie chyba ważniejsze byłoby wejście do zarządu?
Postaraj się więc o to, gadaj z sąsiadami, szukaj sprzymierzeńców,
oferuj swoją pomoc, pokaż, że możesz być pomocny,
bo samym szukaniem błędów, niedociągnięć wiele nie zwojujesz

no to rozpocznij swoją kampanie wyborczą , poczujesz się jak przyszły poseł czy senator ....
a i tak wybór do Zarządu będzie spontaniczny...

EDDIE

[cite] Sławomir:[/cite]Witam,

w naszej wspólnocie nie było do tej pory zarządcy w rozumieniu art.18 ust1. UoWL. Działał Zarząd, który zatrudniał adminkę.
Zarząd Admince umowę cywilnoprawną skutecznie wypowiedział.
Na zebraniu powołano nowy Zarząd.
W trybie indywidualnego zbierania głosów wymaganą większość uzyskała uchwała o treści:
"Wspólnota ustanawia na Zarządcę Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. Hetmańskiej 5 Panią XY".

W mojej ocenie uchwała jest niezgodna z art.18 ust.1 UoWL i dlatego sąd powinien przychylić się do jej uchylenia.

Bardzo proszę o opinie - czy mam rację.

Cały problem tkwi w niefortunnym, potocznym nazewnictwie administratora wspólnoty, którego większość nazywa zarządcą.

Zamiast iść do sądu z tą uchwałą, lepiej przygotuj treść nowej uchwały w której słowo ZARZĄDCA zastąpisz słowem ADMINISTRATOR.

Art. 18 ust. 1 UWL określa sposób zarządu lub powierzenie zarządu, a zarząd to co innego niż administrowanie.

elan124

KubaP: a słowo Zarządcę można poprawić na Administratora i będzie po bólu...

EDDIE: przygotuj treść nowej uchwały w której słowo ZARZĄDCA zastąpisz słowem ADMINISTRATOR.

Podobają mi się w takiej kolejności wypowiedzi konsultacyjne oraz ich (o dziwo !!!) jednomyślność :bigsmile:

Zarządca

[cite] Sławomir:[/cite]@Praktyk-realista
Poprawiłem błąd.

Rozumiem zatem, że wg Ciebie wyżej przytoczona uchwała powołująca Zarządcę jest zgodna z UoWL?
Ergo: zarządcę we wspólnocie można powołać uchwałą i to jeszcze równolegle z Zarządem właścicielskim?

@biedron_ka
Problem polega na tym, że Nowy_Zarząd czuje się zobowiązany na podstawie tej uchwały do zatrudnienia konkretnej pani XY, zamiast np. ogłoszenia konkursu (zebrania ofert) na stanowisko admina.

I zarząd ma rację, dlatego należałoby te uchwałę wyeliminować, uważam że narusza interesy właścicieli, poza tym jest w swej treści niejednoznaczna, bo tak naprawdę do końca nie wiadomo czy to ma być zarządca administrator czy zarządca, o którym mowa w art. 18 uwl . W dodatku co będzie, jak ta osoba się nie zgodzi na bycie zarządcą?