zieleń

aga770327

witam. Na zebraniu chcę poruszyć sprawę żywopłotu, chcemy posadzic żywopłot koło naszego bloku .mam pytanie czy musi byc protokół głosowania i uchwała na ten żywopłot.Zakupić chcemy z funduszu remontowego .jeszce jedno chcemy kupic kłódki energetyczne aby pozamykac skrzynki od gazu ,które sa na kortarzu i są otwarte czy na to tez musi byc uchwała? pozdrawiam

Zarządca

Fundusz remontowy to wyodrębniona część zaliczki na kosztu zarządu nieruchomością wspólną, tj. na remonty. Przeznaczanie środków na nim zgromadzonych na cele nie związane z remontami nie jest zgodne z prawem.
Z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 18.12.2007 r. (sygn. akt: I ACa 1226/07):

"Środki z tego funduszu mają na celu jedynie pokrycie wydatków niezbędnych dla zachowania substancji i prawidłowego funkcjonowania nieruchomości. Tworzenie takiego funduszu nie jest jednak obowiązkowe, a środki na nim zgromadzone stanowią własność poszczególnych właścicieli lokali i bez ich zgody nie mogą być przeznaczane na inny cel (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 15 kwietnia 2004 r., I ACa 1382/2003, Wokanda z 2005 r, nr 9, s. 40). Nie może on zatem służyć pokrywaniu wydatków na inne cele, w szczególności cele inwestycyjne. Dodać też trzeba, że poza kompetencjami sądu leży określanie katalogu wydatków, które winny być pokrywane z funduszu remontowego".
Treść orzeczenia na stronie czasopisma www.zarzadca.pl:
http://www.zarzadca.pl/content/view/491/94/
Zakupy kłódek nie stanowią czynności przekraczającej zarząd zwykły, żywopłotu również.

owner

środki na nim zgromadzone stanowią własność poszczególnych właścicieli lokali i bez ich zgody nie mogą być przeznaczane na inny cel

Sąd Najwyższy 3 dni później był innego zdania:

do majątku wspólnoty wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 1 i art. 14 u.w.l.) oraz pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej.

Uchwała SN 21 grudnia 2007 r. (sygn. akt III CZP 65/07).
Jeśli zaliczki na remonty są częścią majątku wspólnoty, to może ona nim dysponować, podejmując decyzje w formie uchwały.
Zatem zgoda każdego z właścicieli nie jest konieczna, wystarczy zgoda większości.

Zarządca

Moim zdaniem w opisanym stanie faktycznym nie ma żadnego znaczenia czyją własnością są te środki.
Jeżeli wspólnota mieszkaniowa przyjęła uchwałę w sprawie utworzenia funduszu remontowego w celu finansowania remontów nieruchomości wspólnej, to nie może ich następnie przeznaczac na inne cele, w razie zaskarżenia - sąd powinien raczej uchylić taką uchwałę (dotycząca zmiany przeznaczenia tych środków).

Zarządca

Wspólnota mieszkaniowa nie może dysponowac majątkiem wspólnym z naruszeniem prawa.

aga770327

witam ponownie.nie wiem czy dobrze zrozumiałam,tz. mogę zapłacic ze srodków funduszu remontowego na żywopłot i kłódki ale musi byc protokół głosowania i uchwała ,oczywiście zgoda większości . jeszcze zapytam a na remonty np.dachu, malowanie klatki itp.też musi byc uchwała i zgoda większości?

Zarządca

Uważam, że nie można z funduszu remontowego pokrywac kosztów zakupu zieleni.

owner

[cite] Zarządca:[/cite]Uważam, że nie można z funduszu remontowego pokrywac kosztów zakupu zieleni.

Przecież FR został utworzony uchwałą.
Również uchwałą wspólnota decyduje o przeznaczeniu części środków z FR na inne cele.
Na czym polega sprzeczność z prawem?
Dlaczego sądy chcą tak głęboko ingerować w prywatną własność?

Zarządca

Można na to spojrzeć w ten sposób: właściciel zbiera przez kilka lat środki na remont dachu i nagle wspólnota przeznacza je na zakup zieleni, to niekoniecznie z jego punktu widzenia musi być racjonalne, tym bardziej, że co do zasady wpłaty na fundusz to zaliczka, którą należy temu właścicielowi, w części nie znajdującej pokrycia w wydatkach, zwrócić. Odstąpienie od tego wymogu uzasadniają potrzeby remontowe.

TomTom

Również uchwałą wspólnota decyduje o przeznaczeniu części środków z FR na inne cele.
Na czym polega sprzeczność z prawem?
Dlaczego sądy chcą tak głęboko ingerować w prywatną własność?

Chyba dlatego, że nie jest to wydatek z kategorii wydatków o charakterze remontowym
Wyrok z dnia 18 czerwca 2008 r.Sąd Apelacyjny w Szczecinie I ACa 119/08

Wydatek na instalację telewizji kablowej nie należy do kategorii wydatków o charakterze remontowym, określonych w art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali. Wykorzystanie środków z funduszu remontowego na inwestycję, niezależnie od stopnia jej użyteczności, nie tylko narusza wskazany przepis, lecz nadto godzi w interes wspólnoty, gdyż częściowo pozbawia jej środków zabezpieczonych na poczet kosztów prac niezbędnych do utrzymanie nieruchomości wspólnej w należytym stanie. Inwestycje i wszelkie prace zwiększające użyteczność nieruchomości wspólnych winny być pokrywane z odrębnych środków. Brak jest też podstaw do tego, aby wspólnotę, a zatem wszystkich właścicieli lokali, obciążać obowiązkiem pokrycia kosztów założenia kabli w mieszkaniach poszczególnych właścicieli. Koszt ten nie jest bowiem związany z nieruchomością wspólną. Każdy właściciel lokalu winien ponieść koszt instalacji okablowania w lokalu do niego należącym, zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali.

owner

[cite] Zarządca:[/cite]właściciel zbiera przez kilka lat środki na remont dachu i nagle wspólnota

Zaraz, przecież to nie jeden właściciel zbierał na remont dachu, lecz wszyscy, na podstawie uchwały. Jeżeli później zmieniły się priorytety i również uchwałą wspólnota zmieniła przeznaczenie tych środków, to gdzie tu jest naruszenie prawa? Czy raz przyjętej uchwały nie można nigdy zmienić? Czy do zmiany przeznaczenia środków, gromadzonych na remonty jest w dużej wspólnocie wymagana zgoda wszystkich właścicieli? Absurd.

Wyrok sądu w Szczecinie uważam za idiotyczny. Wynika z niego, że współwłaściciele nieruchomości nie mogą zmienić swojej decyzji, bez zgody Wysokiego Sądu (czyli: jednego urzędnika, który pewnie mieszka w domu jednorodzinnym i nie zna czegoś takiego, jak współwłasność, chyba, że małżeńska). Co więcej: nie mogą z funduszu remontowego sfinansować instalacji kablowej, bo nieopatrznie nazwali swój fundusz "remontowym". Czy to znaczy, że na każdy cel muszą tworzyć odrębny fundusz, żeby Sąd Najjaśniejszej się nie przyczepił? A może zadowolą sąd, jak zmienią nazwę funduszu, w którym gromadzą SWOJE pieniądze na SWOJE przedsięwzięcia?

Każdy właściciel lokalu winien ponieść koszt instalacji okablowania w lokalu do niego należącym

Z punktu widzenia właściciela to jest kompletna bzdura. Skoro są gromadzone pieniądze, to dlaczego nie można ich użyć? Czyje są pieniądze w funduszu remontowym? Czy aby nie tych samych właścicieli? Jednocześnie te same sądy twierdzą, że każdy właściciel ma roszczenie o rozliczenie i zwrot niewykorzystanej wpłaty na fundusz remontowy. Jeżeli to są pieniądze właścicieli, to dlaczego nie mogą o nich swobodnie decydować? Jeśli ktoś się nie zgadza, niech wystąpi o zwrot, ale niech nie blokuje wyboru innym.

Proponuję podjąć uchwałę o likwidacji funduszu remontowego i zwrocie zebranych zaliczek. Jednocześnie drugą uchwałą utworzyć Właścicielski Komitet Okablowania Kamienicy. Na ten cel uchwalić jednorazową wpłatę w tej samej wysokości, co zwroty z FR.Każdy z właścicieli dokona potrącenia wzajemnych zobowiązań ze wspólnotą (podstawa prawna: art. 498 Kc). Sąd będzie zadowolony, a właściciele będą mieli niezły ubaw. Przy okazji kamienica zostanie okablowana i wzrośnie szacunek do prawa i wymiaru sprawiedliwości.

gonia

owner, po co tak kręcić, w uchwale jaką podjęli odnośnie funduszu remontowego powinno być napisane na jakie cele jest on zbierany, poza tym powinien być regulamin funduszu remontowego i tam powinno się określić na co można a na co nie, nie można gdybać, jeżeli nie maja takich uchwał i takiego regulaminu, to mogą zrobić wszystko a tymi środkami zgromadzonymi, nawet sąd im nie pomoże
myślę, że nie mają tych spraw uregulowanych, więc mogą.

TomTom

Proponuję podjąć uchwałę o likwidacji funduszu remontowego i zwrocie zebranych zaliczek. Jednocześnie drugą uchwałą utworzyć Właścicielski Komitet Okablowania Kamienicy. Na ten cel uchwalić jednorazową wpłatę w tej samej wysokości, co zwroty z FR

To ma sens, trzeba likwidować i wpłacać na Właścicielski Fundusz Okablowania Kamienicy

i takie rozwiązanie z wyroku też nie dobre :

(wspólnota) podniosła, iż jej przedmiotem nie było obciążenie, lecz uznanie poszczególnych członków kwotą 100 zł, co oznacza, że członkowie, którzy nie wyrazili zgody na instalację telewizji kablowej nie zostali obciążeni finansowo, lecz ich należność na fundusz remontowy została pomniejszona o 100 zł.

Zarządca

owner:[/cite]

[cite]

Wyrok sądu w Szczecinie uważam za idiotyczny. Wynika z niego, że współwłaściciele nieruchomości nie mogą zmienić swojej decyzji, bez zgody Wysokiego Sądu (czyli: jednego urzędnika, który pewnie mieszka w domu jednorodzinnym i nie zna czegoś takiego, jak współwłasność, chyba, że małżeńska). ...A może zadowolą sąd, jak zmienią nazwę funduszu, w którym gromadzą SWOJE pieniądze na SWOJE przedsięwzięcia?

Sąd rozpoznaje sprawę na wskutek wniesienia powództwa przez właściciela a nie z własnej inicjatywy.
Wspólnota natomiast decyduje uchwałą - uchwałę zaś podejmuje większość i to ta większość decyduje co zrobić z pieniędzmi a pozostali muszą się tej decyzji podporządkować. Właściciele głosujący za daną uchwałą wypowiadają się nie tylko w sprawie SWOICH pieniędzy.

Zarządca

TomTom:[/cite]

Wyrok z dnia 18 czerwca 2008 r.Sąd Apelacyjny w Szczecinie I ACa 119/08[/b]

Brak jest też podstaw do tego, aby wspólnotę, a zatem wszystkich właścicieli lokali, obciążać obowiązkiem pokrycia kosztów założenia kabli w mieszkaniach poszczególnych właścicieli. Koszt ten nie jest bowiem związany z nieruchomością wspólną. Każdy właściciel lokalu winien ponieść koszt instalacji okablowania w lokalu do niego należącym, zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Zgadzam się z tym, nie każdy właściciel jest zainteresowany taką instalacją, przecież to nie jest nawet koszt zarządu nieruchomością wspólną.


Właściciele, którzy zamierzają przeprowadzić taką inwestycję mogą przecież złożyć się na nią poza wspólnotą, bo to jest wyłącznie ich inwestycja a nie wymuszać na całej wspólnocie zapłatę.

owner

Jeśli instalacja już by istniała w chwili zakupu lokalu, to wystarczyłoby, żeby służyła zaledwie dwóm lokalom i już byłaby częścią nieruchomości wspólnej. Teraz, kiedy np. 99% współwłaścicieli chce założyć nową instalację, to bez zgody wszystkich nie można uznać jej za wspólną...

Problem jest szerszy, bo dotyczy w ogóle wszystkich inwestycji we wspólnotach.
Każda inwestycja wykracza też poza uprawnienia wspólnoty mieszkaniowej, bo dodaje coś nowego, czego wcześniej nie było, co się również nie mieści w zarządzie nieruchomością wspólną ani w utrzymaniu jej w stanie niepogorszonym.

Dlaczego uznać, że można zmusić innych współwłaścicieli do finansowania ocieplenia budynku, jeśli oni tego nie chcą? Wszak to też nie jest nieruchomość wspólna. A ogrodzenie terenu wspólnoty? Założenie domofonu, monitoringu? Urządzenie placu zabaw, budowa parkingu, nasadzenia drzew i krzewów?

"Właściciele, którzy zamierzają przeprowadzić taką inwestycję mogą przecież złożyć się na nią poza wspólnotą, bo to jest wyłącznie ich inwestycja a nie wymuszać na całej wspólnocie zapłatę."

Na szczęście powszechna praktyka jest inna.

jQ

Powiedzcie mi w takim razie, co ma zrobić wspólnota, która chciałaby również zbierać środki na różnego rodzaju inwestycje. Czy w takim razie, obok funduszu remontowego, może utworzyć fundusz "inwestycyjny"?

TomTom

Tak, orzecznictwo wskazuje na to, że powinna utworzyć fundusz inwestycyjny, lub podjąć uchwałę o likwidacji części środków FR a następnie dokonać wpłaty na fundusz inwestycyjny wspólnoty mieszkaniowej.

owner

Problem w tym, że o ile wydatki na remonty są przewidziane w ustawie o własności lokali jako część kosztów zarządu nieruchomością wspólną, to o inwestycjach nie ma ani słowa. Nie można wszystkich właścicieli lokali zmusić uchwałą większościową do ponoszenia kosztów niekoniecznych, nie wymaganych ustawą. Każda taka uchwała może być uchylona przez sąd. To się kłóci ze zdrowym rozsądkiem, ale takie mamy prawo.

Zarządca

[cite] owner:[/cite]Problem w tym, że o ile wydatki na remonty są przewidziane w ustawie o własności lokali jako część kosztów zarządu nieruchomością wspólną, to o inwestycjach nie ma ani słowa. Nie można wszystkich właścicieli lokali zmusić uchwałą większościową do ponoszenia kosztów niekoniecznych, nie wymaganych ustawą. Każda taka uchwała może być uchylona przez sąd. To się kłóci ze zdrowym rozsądkiem, ale takie mamy prawo.

Katalog kosztów zarządu wymienionych w art. 14 ustawy o własności lokali nie jest zamknięty, przesądza o tym zwrot " w szczególności" ("Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności"), identycznie jak w art. 22 ust. 3 tej ustawy w odniesieniu do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.

Zatem można podejmować uchwały również w sprawach, które nie zostały zdefiniowane wprost w tej ustawie, a do takich spraw należy np. przeprowadzenie inwestycji określonego rodzaju.
Ustawodawca w innych aktach prawnych, które również mają zastosowanie posługuje się terminem "uzasadnione inwestowanie w nieruchomość". Inwestycje to nakłady, o których mowa w kodeksie cywilnym.
Zasada podejmowania decyzji większością głosów nie doznaje tutaj uszczerbku, ma nadal zastosowanie.

Zarządca

quote][cite] owner:[/cite]Jeśli instalacja już by istniała w chwili zakupu lokalu, to wystarczyłoby, żeby służyła zaledwie dwóm lokalom i już byłaby częścią nieruchomości wspólnej.[/quote]

Szczeciński Sąd wypowiedział się przecież w sprawie instalacji w lokalach mieszkalnych a taka instalacja to nie jest nieruchomość wspólna.

Kuba

Wyrok Sąd Apelacyjny w Lublinie (sygn. I ACa 456/09) - Wspólnota mieszkaniowa w Radomiu podjęła uchwałę o przeznaczeniu środków zgromadzonych na funduszu remontowym w 2009 r. na sfinansowanie dokumentacji technicznej nowego ogrodzenia nieruchomości oraz robót związanych z tą inwestycją.
Sąd wskazał, że nowe ogrodzenie powinno być opłacone z odrębnych środków. Chyba że w uchwale, której podjęcie znajdowało się w porządku obrad, właściciele nieruchomości postanowiliby o przesunięciu części środków bądź całości nadwyżki z funduszu remontowego na cele inne niż remonty. W tej sprawie to jednak nie nastąpiło.
http://je.pl/bibg