Przejęcie wspólnoty - problem - umowa - co dalej?
jerry
Użytkownik
Witam, jesteśmy niewielką wspólnotą z Lubelskiego. Po wyborze nowego zarządu , wcześniejszej zmianie ( notarialnej ) sposobu zarządu na właścicielski, jesteśmy na etapie przejmowania dokumentacji. Administrację pełni firma która ma w umowie dziwne zapisy. Umowa zawiera aneksy do niej które odnoszą się do kwestii wynagrodzenia administracji. wszystkie aneksy dotyczą stawki za m2 wspólnoty. tak też było zawsze w planach przyjmowane. Ostatni aneks zawiera jednak zmianę tej stawki na konkretną kwotę która będzie waloryzowana o coroczny wskaźnik inflacji podany przez GUS. Ten aneks był podpisany w styczniu 2012 roku. Od tego czasu na rachunkach wystawianych przez firmę administrującą jest podana zarówno ta kwota jak i stawka za metr która wzrosła. Tymczasem mieszkańcy otrzymywali ciągle naliczenia za administracją w wysokości które mają na swoich rozliczenia.
Umowa zawiera termin wypowiedzenia 6-miesięcy oraz zapis że wypowiedzenie możliwe jest po podjęciu stosownej uchwały przez właścicieli lokali. ????
Co mamy robić. Czy po prostu wypowiadać tą umowę jako zarząd ? czy coś innego dodam że obecna administracją nie jest skora do pomocy w niczym.
Natomiast zawiera punkt że można rozwiązać w trybie natychmiastowym ale w przypadku rażących naruszeń tej umowy.
Pozdrawiam
Jurek
Umowa zawiera termin wypowiedzenia 6-miesięcy oraz zapis że wypowiedzenie możliwe jest po podjęciu stosownej uchwały przez właścicieli lokali. ????
Co mamy robić. Czy po prostu wypowiadać tą umowę jako zarząd ? czy coś innego dodam że obecna administracją nie jest skora do pomocy w niczym.
Natomiast zawiera punkt że można rozwiązać w trybie natychmiastowym ale w przypadku rażących naruszeń tej umowy.
Pozdrawiam
Jurek
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Zleceniodawca zleca a administrator przyjmuje administrowanie...
Nowy doklejony: 16.04.13 09:53
Jest jeszcze uchwała z początku tworzenia się wspólnoty gdzie 100% udziałów posiadał developer i ta uchwala mówi że wybiera się konkretną firmę jako administratora. Umowa z firmą administrującą została podpisana w tym samym dniu ( dziwne )
Pytanie:
Czy zarząd musi mieć uchwałę aby firmie wypowiedzieć umowę ( tak jak jest zapisane w umowie ? jeśli tak to czy może zebrać w trybie indywidualnego zbierania głosów , nie zwołując zebrania ? Jaką treść powinna mieć taka uchwała.
Jak to najlepiej rozwiązać. Czy pozostaje po prostu złożyć wypowiedzenie umowy z zachowaniem okresu wypowiedzenia i czekać. Co jesli do tego czasu firma będzie olewała wspólnotę i administrowanie nią.
Zgłosiły się do wspólnoty dwie inne firmy administrujące które są rzetelne i sprawdzone i mają dobrą opinię no i są tańsze, więc cena będzie wyznacznikiem wyboru.
Jeszcze jedno pytanie: Wspólnota ma swój Regon NIP. Czy nowy zarząd musi zmieniać te numery czy nie?
Kolejnosć działań była następująca:
1) Mobilizacja mieszkańców
2) Zmiana sposobu zarządu na właścicielski ( notariusz )
3) Przejęcie dokumentacji ( nie wiadomo czy całkowitej bo były zarząd jest oporny w tej kwestii szczególnie jeśli chodzi o naprawy i usterki )
Zaszliśmy już daleko ale co dalej ?
Proszę o pomoc jak to najlepiej przeprowadzić.
Regon i NIP pozostaje taki sam.
Generalnie uchwała nie jest potrzebna do wypowiedzenia umowy o administrowanie podpisanej przez zarząd.
Takich cwaniaków, którzy wpisują:
- waloryzowana o coroczny wskaźnik inflacji podany przez GUS
- termin wypowiedzenia 6-miesięcy
- wypowiedzenie możliwe jest po podjęciu stosownej uchwały
należy pozbyć się jak najszybciej.
Uzależnianie wypowiedzenia umowy o administrowanie od podjęcia uchwały kompromituje każdego zarządce administratora.
Ku przestrodze, jeśli nowy zarządca zaproponuje taki zapis to będzie to znak rozpoznawczy, że niewiele dla twojej wspólnoty będzie robił i spodziewaj się tylko kłopotów.
Niestety, aby uniknąć przepychanek podejmijcie uchwałę o wypowiedzeniu i czekajcie 6 miesięcy.
Na drugi raz czytajcie to co podpisujecie.
Co może być rażącym naruszeniem umowy? czy np to że firma umieszczała na rozliczeniach opłat miesięcznych inną stawkę ( niższą ) a na rachunkach była wyższa ?
Pytanie kolejne: co z kontami. Okazuje się że była prowadzona podwójna księgowość. Księgowość firmy administrującej + druga księgowość inna firma która zatwierdzała przelewy
A nauczeni na własnych błędach dobrze przygotujcie projekt umowy z nowym administratorem - im bardziej konkretne zapisy w nim będą, tym lepiej. Potem będziecie to negocjować z kandydatem na nowego administratora.
Podpisywanie schematycznej umowy przygotowanej przez kandydata uważam za błąd
Wpisanie do umowy punktu o waloryzacji nie uważam za błąd
Przelewy zatwierdzają członkowie zarządu, a nie administrator
3-miesięczny okres wypowiedzenia to standard
Nie my podpisywaliśmy to były zarząd który został odwołany ( zmiana sposobu zarządu notarialnie ). Teraz po przejęciu dokumentów pojawia się wiele pytań, czy zlecić analizę tych dokumentów komuś z zewnątrz i fakturę na wspólnotę ? czy jakoś inaczej.. uff. no i ta uchwała jedna z pierwszych która jest w dokumentach że właściciele wybierają firmę ( 100% udziałów miał wtedy developer i wybrał kogo chciał wybrać. )
To, że umieszczała niższa stawkę nie jest rażącym naruszeniem.
Księgowość: tu interesuje cie tylko księgowość wspólnoty i faktury wystawione tylko na wspólnotę. Zarząd powinien przejąć kontrolę nad kontem bankowym wspólnoty i zatwierdzać przelewy.
Nowy administrator pomoże wam zrobić protokół zdawczo odbiorczy
tj. Zebranie podpisów od mieszkańców pod uchwałą zarządu o wypowiedzenie umowy, oraz o pełnomocnictwo do podpisania nowej z nowym administratorem. Konta i dostęp ma jeszcze stary zarząd...
Czy możemy uchwałę o wypowiedzeniu umowy policzyć jako 1-os 1 głos a nie udziałami ? jest problem z dotarciem do wielu osób które nie mieszkają.
- suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1
- większość udziałów należy do jednego właściciela
- na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej
art 23. 2a. ustawy o wlasności lokali: Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
Nie wiem jak to nazwać pełnomocnictwo, pozwolenie , wolę upoważnienie, zgodę....właścicieli. Chodzi o to jak sformułować treść tej uchwały z którą chcemy jako zarząd przejśc się po mieszkańcach i pozbierać głosy , aby móc wypowiedzieć umowę firmie administrującej i mieć możliwość podpisania umowy z nową firmą. Dlaczego ? bo jest uchwałą że stary zarząd decyzją właścicieli wybrał firmę która do tej pory administruje i dwa że w umowie z tą firmą którą podpisał stary zarząd jest wpisane że można wypowiedzieć umowę przez zarząd po uchwale właścicieli w tej sprawie.
Przeczytaj na spokojnie wszystkie posty w tym wątku
Jak możesz mieć protokół zdawczo-odbiorczy? Sporządza się go, przy przejmowaniu całej dokumentacji, a wy zrobicie to dopiero za pół roku
Z uchwałą powołującą nowy zarząd idziesz do banku i zmieniasz dostęp, to jedna z pierwszych czynności nowego zarządu
Nie nie,: Po kolei:
1) Miesiąc temu zmieniliśmy sposób zarządu na właścicielki ( notarialnie ) był bardzo duży problem by zmobilizować właścicieli ale jakoś się udało
2) Powołaliśmy nowy zarząd z właścicieli 3 osobowy stosowną uchwałą na zebraniu
3) dokumentacje przejęliśmy w ubiegłym tygodniu. Był stary zarząd, administrator i nowy zarząd. Pospisywane co zostało przekazane.
4) chcemy podjąć dalsze kroki..... i wydaje się najlepsze wypowiedzenie umowy firmie administrującej, ale w umowie jest 6-miesiecy wypowiedzenia + to że należy wcześniej mieć uchwałę właścicieli.
Czytam forum i naszła mnie wątpliwość co do tej uchwały która jest z początku powstania wspólnoty o tym że właściciele ( 100% udziałów developera ) wybierają jako administratora firmę XY. znalazłem coś takiego:
Decyzję o zatrudnieniu administratora podejmuje zarząd w oparciu o plan gospodarczy przyjęty uchwałą.
Administrator to podmiot zewnętrzny i uchwała wspólnoty go nie dotyczy. Dostał wypowiedzenie od zarządu (rozwiązano z nim umowę) – jest zwolniony ( może co prawda zostać ponownie zatrudniony - jeżeli obie strony zechcą) .
Nowy doklejony: 16.04.13 12:39
100% udziałów dewelopera to oznacza, że wspólnoty wtedy nie było.
Wspólnota jest wtedy gdy jest nie mniej niż dwóch współwłaścicieli.
Z kim ma zawartą umowę administrator, jakie strony podpisały umowę, kto z kim?
Wspólnota mieszkaniowa reprezentowana przez zarząd w osobach...........
Zmieniliście sposób zarządu z powierzonego (notarialnego), na właścicielski.
Powstał zarząd (przedtem nie mogło go być)
Właściciele (uchwałą) zatrudnili administratora
Po jakimś czasie wybraliście nowy zarząd
Chcecie zmienić administratora (to będzie możliwe za pół roku)
Przejęliście od niego dokumentację
Kto teraz wypisuje faktury, pilnuje rozliczeń?
Jeśli kolejność była inna, to popraw, ale postaraj się nie być taki chaotyczny
Teraz powinieneś porównać datę podpisania tej "uchwały" z datą powstania wspólnoty tj sprawdzić:
- datę pierwszego aktu notarialnego (gdy pojawił się drugi właściciel)
- datę wpisu do KW (wyodrębnienia lokalu w KW) dla pierwszego aktu notarialnego.
Skoro w umowie mowa o uchwale, to trzeba uchwałę podjąć. Proszę dokładnie zacytować zapis dotyczący wypowiedzenia.
Do tej pory przez 4 lata był zarząd "powierzony" w aktach notarialnych w postaci Developera. Ten oto developer w dniu ustanowienia pierwszego aktu podjał uchwałę o wyborze firmy administrującej. Potem wyodrębniał kolejne lokale.
Po tych 4 latach mieszkańcy postanowili zmienić sposób zarządu z powierzonego na właścicielski. Dokonano tego na zebraniu w obecności notariusza jednogłośnie większością udziałów. Na tym samym zebraniu wybrano nowy zarząd także większością udziałów. Nowy zarząd 3 osobowy przejął dokumentację ( nie całą ) i zastanawia się jak wypowiedzieć umowę administracji z której nikt nie jest zadowolony. Zapis umowy brzmi następująco Umowa może być rozwiązania przez każdą ze stron z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia. Umowę ze strony wspólnoty może rozwiązać zarząd po podjęciu stosownej uchwały przez właścicieli.
Czytam sobie równolegle ten wątek: https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/3584/2/
i tu piszą że że mit o "konieczności odwoływania administratora uchwałą" może otumanić niedouczonych ludzi. Ale to tylko mit, pryska wszędzie tam, gdzie właściciele znają chociażby w podstawowym stopniu Ustawę o własności lokali...
i trochę się tak czuję, ale wybaczcie , lepiej późno niż wcale, a już sporo się poświęciło prywatnego życia by wziąć sprawy w ręce właścicieli a nie byćna garnuszku developera i jego administracji.
Umowa została zawarta pomiędzy Wspólnotą z siedzibą...... zwaną jako Zleceniodawcą reprezentowaną przez Zarząd w osobach XY a firmą administrującą xy zwaną dalej Administratorem.
Umowę podpisał Zarząd ówczesny
Nowy doklejony: 16.04.13 17:05
a co da sprawdzenie tych dat, głownie wpisu do KW. dla pierwszego aktu ?
To już 26 wpis w tym wątku a ty dalej wałkujesz: czy uchwałę podjąć czy nie podjąć.
Ustawa (uowl) nie wymaga uchwały, ale jeśli w tej konkretnej umowie jest inaczej, to obowiązuje was zapis z umowy
Nowy doklejony: 16.04.13 17:52
Jeszcze jedno pytanie :) skoro trzeba to załatwić uchwałą to czy trzeba wpierw zwołać zebranie, zaproponować uchwałę i potem jak nie starczy udziałów zbierać w drodze indywidualnego zbierania głosów? Czy mogę teraz tak jak stoję wydrukować projekt uchwały i ubrać się w krawat i wraz z członkami zarządu iść po kolędzie.
U mnie robimy tak, że dzień dwa przed koledą wrzucamy właścicielom do skrzynek pocztowych tekst projektu i nfo, że będziemy zbierac podpisy. Potem sprawniej idzie, nie trzeba każdemu od nowa wszystkiego tłumaczyć (tylko mniej kumatej połowie).
I od razu zaczynaj się rozglądać za nowym administratorem, bo jak stary się dowie, to ograniczy swoją pracę do minimum, a pół roku minie błyskawicznie
We wspólnotach w ogóle czas wolno płynie i tego nie przeskoczysz
No i podkształć się troche w uowl, bo na razie chyba słabo ci idzie...
Zasada: umowę zmienia się aneksem do umowy, uchwałę drugą uchwałą
Nowy doklejony: 23.04.13 17:36
Pomoże ktoś ? :) co wpisac w takim porozumieniu
Czyli w tym porozumieniu już o tej uchwale nie trzeba pisać?
Nowy doklejony: 23.04.13 17:57
To jest prośba o rozwiązanie umowy