Nowa wspólnota

mazi

Witam
Jestem nowy na forum i szukam odpowiedzi na następujące pytanie:
Wykupiliśmy nasze mieszkania komunalne od gminy w budynku są 3 mieszkania własnościowe i 4 komunalne chcemy założyć wspólnotę i powierzyć zarządzanie firmie zewnętrznej czy ktoś może mi tak czarno na białym krok po kroku wytłumaczyć, od czego zacząć lub wskazać mi wątek na forum gdzie jest to opisane? Z góry dziękuje i przepraszam może za powtarzane pytanie, ale muszę coś zrobić, bo reszta właścicieli jakoś się nie kwapi do tych spraw.

a-z

Wspólnoty nie musicie zakładać. Już powstała. Zaraz po wykupieniu pierwszego lokalu.
Zostało Wam sformalizować ten fakt, czyli uzyskać REGON i NIP wspólnoty. Należy również założyć konto w banku, albowiem od czasu wydzielenia pierwszego lokalu wszystkie wpłaty winny iść na odrębne konto. Wszyscy, którzy wykupili mieszkania oraz gmina (za niewykupione lokale) musicie wpłacać na osobne konto. Już nie płacicie do gminy.
Wysokość tych opłat powinniście głosować na zebraniu właścicieli.
Olbrzymim problemem jest to, że jest u Was tylko 7 lokali, co oznacza, że nie obowiązują Was przepisy ustawy o własności lokali. Obowiązują Was natomiast zapisy kodeksu cywilnego, który mówi, że o wszystkich czynnościach przekraczających zwykły zarząd (czyli np. ustalenie wysokości opłat) muszą decydować wszyscy właścicieli. Wszyscy bez żadnych wyjątków.

Mam propozycję, żeby na pierwszym zebraniu uchwalić że właściciele decydują się, aby w zarządzaniu tą wspólnotą obowiązywały przepisy ustawy o własności lokali. Dzięki temu decyzje będą zapadały większością głosów, a nie jednomyślnie.
Jest to legalne (taka uchwała) i dużo upraszcza.

iga

Olbrzymim problemem jest to, że jest u Was tylko 7 lokali, co oznacza, że nie obowiązują Was przepisy ustawy o własności lokali. Obowiązują Was natomiast zapisy kodeksu cywilnego, który mówi, że o wszystkich czynnościach przekraczających zwykły zarząd (czyli np. ustalenie wysokości opłat) muszą decydować wszyscy właścicieli. Wszyscy bez żadnych wyjątków.

I bardzo dobrze.

Mam propozycję, żeby na pierwszym zebraniu uchwalić że właściciele decydują się, aby w zarządzaniu tą wspólnotą obowiązywały przepisy ustawy o własności lokali. Dzięki temu decyzje będą zapadały większością głosów, a nie jednomyślnie.

Do czego Ty ich namawiasz ?

https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/4718/mala-wspolnota-zmiana-sposobu-zarzadu/#Item_10
Byłby to rzadki przypadek gdzie mała wspólnota w której prawa własności wszystkich właścicieli w sprawach najważniejszych i najistotniejszych są doskonale zabezpieczone przez K.c. - rezygnuje na rzecz ułomnego prawa większości (czyli dyskryminację właścicieli).
To tak jakby po obaleniu komuny jakieś miasto czy nawet województwo chciało być rządzone dalej wg. dawnych zasad przez najgłupszego we wsi czyli jakiegoś sekretarza pzpr.

biedron_ka

Mam propozycję, żeby na pierwszym zebraniu uchwalić że właściciele decydują się, aby w zarządzaniu tą wspólnotą obowiązywały przepisy ustawy o własności lokali. Dzięki temu decyzje będą zapadały większością głosów, a nie jednomyślnie.
Jest to legalne (taka uchwała) i dużo upraszcza.

Mam propozycję aby zapomnieć o propozycji a-z - ponieważ taka uchwała byłaby nielegalna.

"...W literaturze zgodnie przyjmuje się, że właściciele mogą jednak zmienić wynikający z kodeksu cywilnego sposób zarządu, mogą ustalić reżim wynikający z ustawy o własności lokali. Jest to czynność przekraczająca zarząd zwykły, "niewątpliwie ustalenie sposobu wykonywania zarządu wymaga zgodnego oświadczenia woli wszystkich współwłaścicieli" (por. Prawo rzeczowe Edward Gniewek, C.H. Beck, Warszawa 1997, s. 139).
Właściciele lokali w małej wspólnocie mogą zatem zmienić sposób zarządu w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
W uchwale z dnia 7 października 2009 r. (sygn. III CZP 60/09) Sąd Najwyższy przedstawił zapatrywanie, że właściciele lokali w małej wspólnocie mogą poprzez zmianę sposobu zarządu dopuścić możliwość stosowania art. 25 ustawy o własności lokali. Do zarządu nieruchomością wspólną w małych wspólnotach wystarczające jest odpowiednie stosowanie przepisów Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego, co nie wyłącza możliwości innego określenia sposobu zarządu w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego (art. 18 ust. 1 u.w.l.)...Przepis ten umożliwia zaskarżenie decyzji ogółu właścicieli, na zmodyfikowanych niż wynikające z art. 202 i 199 kodeksu cywilnego zasadach (inne podstawy, ustalenie 6-cio tygodniowego terminu)..." - http://www.zarzadca.pl/komentarze/693-zmiana-sposobu-zarzadu-w-malej-wspolnocie

"...Zgodnie z art. 18 ust. 2a u.w.l. zmiana ustalonego w trybie art. 18 ust. 1 u.w.l. sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza (w przypadku „małej” wspólnoty mieszkaniowej zmiana taka może nastąpić wyłącznie w następstwie zgody właścicieli lokali i może taka zmiana np. wymagać zgody wszystkich właścicieli lokali, gdyż czynność ta należy do czynności przekraczających zwykły zarząd rzeczą wspólną i do jej dokonania wymagana jest, stosownie do treści art. 199 k.c., zgoda wszystkich współwłaścicieli - jednakże nie jest możliwe jednoznaczne wskazanie warunków podjęcia takiej uchwały, gdyż będzie to zależało od konkretnej sytuacji każdej wspólnoty i ewentualnie podejmowanych wcześniej umów/uchwał co do sposobu zarządu nieruchomością wspólną)..." - http://www.e-wspolnotamieszkaniowa.pl/index.php/zarzad-nieruchomoscia-wspolna/zarzad-w-malej-wspolnocie

"...Właściciele lokali mogą jednak w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną.
Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z 7.10.2009 r. (sygn. akt III CZP 60/09), zasada ta ma zastosowanie również do małych wspólnot mieszkaniowych. Zatem możliwe jest w drodze takiej umowy, zawartej pomiędzy wszystkimi właścicielami lokali w formie aktu notarialnego, wprowadzenie do małej wspólnoty mieszkaniowej zasad zarządzania obowiązujących w dużej wspólnocie mieszkaniowej, w tym instytucji zarządu, zasad podejmowania i zaskarżania uchwał itd..." - http://www.administrator24.info/artykul/id532,mala-wspolnota-mieszkaniowa?p=4

Jak z powyższego wynika, właściciele w małej wspólnocie mogą przejśc na "reżim" sprawowania zarządu wg. zasad UoWL ale tylko za zgodą wszystkich w umowie w formie AN.

elan124

Może na ten temat wypowiedzą się członkowie małych wspólnot, w których wprowadzono wymienione wyżej zasady sprawowania zarządu NW w myśl uowl. Czy są tacy ?

KubaP

[cite] mazi:[/cite]Witam
Jestem nowy na forum i szukam odpowiedzi na następujące pytanie:
Wykupiliśmy nasze mieszkania komunalne od gminy w budynku są 3 mieszkania własnościowe i 4 komunalne

To jesteście mała wspólnotą mieszkaniowa , która powstała z mocy prawa po wyodrębnieniu pierwszego lokalu.
Was obowiązuje kodeks cywilny i KPC.

Poczytaj sobie rozdział WSPÓŁWŁASNOŚĆ z k.c.

a-z

biedron_ka:
Mam propozycję aby zapomnieć o propozycji a-z - ponieważ taka uchwała byłaby nielegalna.

Ja nie napisałem, że do jej podjęcia wystarczy większość. W ogóle się do tego nie ustosunkowałem (zapomniałem ).
Zatem dlaczego nielegalna?

iga:
Byłby to rzadki przypadek gdzie mała wspólnota w której prawa własności wszystkich właścicieli w sprawach najważniejszych i najistotniejszych są doskonale zabezpieczone przez K.c. - rezygnuje na rzecz ułomnego prawa większości (czyli dyskryminację właścicieli).

A dlaczego w sejmie nie podejmuje się uchwał jednomyślnie? Przecież to takie dobre. A sprawy poruszane przez sejm są jak najbardziej istotne dla narodu.
To co proponuje KC jest nieżyciowe i najczęściej powoduje paraliż wspólnoty.
A przypadek nie jest wcale taki rzadki. To, że na tym forum tego typu rozwiązania dawno nie padały nie oznacza, że ich się w rzeczywistości nie stosuje.

biedron_ka

Ja nie napisałem, że do jej podjęcia wystarczy większość. W ogóle się do tego nie ustosunkowałem (zapomniałem ).
Zatem dlaczego nielegalna?

Znaczy co? Poniższy cytat (twój) - nie jest odniesieniem do pytania na sposób zmiany zarządzania małą wspólnotą?

na pierwszym zebraniu uchwalić że właściciele decydują się, aby w zarządzaniu tą wspólnotą obowiązywały przepisy ustawy o własności lokali. Dzięki temu decyzje będą zapadały większością głosów, a nie jednomyślnie.
Jest to legalne (taka uchwała) i dużo upraszcza.

Z samej definicji uchwał właścicieli (zawartej w UoWL) wynika, że większością, natomiast umowa wszystkich właścicieli i to w formie AN - wymagana do takiej zmiany - zdecydowanie się różni od zwykłej uchwały na zebraniu.
O nielegalności dlatego napisałam (sarkastycznie) że to ty napisałeś o legalności takiej uchwały, chociaż UoWL a tym bardziej K.c. nie posługuje się takim pojęciem co do uchwał.

Tsuda

a-z: Mam propozycję, żeby na pierwszym zebraniu uchwalić że właściciele decydują się, aby w zarządzaniu tą wspólnotą obowiązywały przepisy ustawy o własności lokali. Dzięki temu decyzje będą zapadały większością głosów, a nie jednomyślnie.

Zdecydowanie popieram, zwłaszcza tam gdzie jest obecnie jednomyślność właścicieli.
Z czasem zawsze znajdzie się jakiś pieniacz (np. nowy właściciel), który sparaliżuje decyzyjność dobrze funkcjonującej wspólnoty.

iga

A dlaczego w sejmie nie podejmuje się uchwał jednomyślnie? Przecież to takie dobre. A sprawy poruszane przez sejm są jak najbardziej istotne dla narodu.

Szczególnie w polskim sejmie i dla polskiego narodu.Odczuwamy to wszyscy.

To co proponuje KC jest nieżyciowe i najczęściej powoduje paraliż wspólnoty.

O jakim paraliżu piszesz ?

A przypadek nie jest wcale taki rzadki. To, że na tym forum tego typu rozwiązania dawno nie padały nie oznacza, że ich się w rzeczywistości nie stosuje.

Czyżby ?

Zapewniam Cię,że właściciele nie jednej dużej WM, chętnie by się zamienili z właścicielami małej WM .
Bo, poczuliby się właścicielami,a nie "parobkami" większościowych właścicieli.
Jeżeli kpc. nazywasz "nieżyciowym",to jak należałoby określić UoWL ?

a-z

http://forumprawne.org/prawo-nieruchomosci-lokalowe-budowlane/318064-problem-mala-wspolnota-mieszkaniowa.html 
Witam, bardzo proszę o pomoc.
Jesteśmy małą wspólnotą mieszkaniową tylko 4 mieszkania - wszystkie własnościowe. Mamy wybranego zarządce nieruchomości. 3 rodziny płacą regularnie czynsz i nie zalegają z żadnymi opłatami. 1 rodzina ma w chwili obecnej zaległość w kwocie około 1600zł. 
Problem polega na tym, że 3 rodziny chcą przeprowadzic remont kamienicy - tzn. wymiana dachu oraz ocieplenie kamienicy. Rodzina która nie płaci czynszu nie zgadza się na przeprowadzenie remontu (brak kasy). Obecnie mamy uzbierane ok. 17 000zł na funduszu remontowym. Aby wykonac remont musielibysmy dobrac kredyt. 
Rodzina która zalega z opłatami nie stawia się na zebrania. Niby podpisali uchwałę o tym, że w tym roku ma być wykonany remont dachu, ale administrator przekazał nam, że nawet jezeli taka uchwala zostala podjeta to nie jest wcale wiążąca.
Administrator twierdzi, że problemu odnosnie przeprowadzenia remontu rozwiązac sie nie da, bo jestesmy mała wspólnotą i musi byc zgoda wszystkich mieszkanców. Proszę o pomoc! Jak można rozwiązać tą sytuacje? czy jest jakies prawne wyjście z sytuacji aby zmusić zalegajacych do tego aby zgodzili się na remont? Nie chce mi sie wierzyc ze do konca zycia taka rodzina moze nam pozostalym blokowac plany remontu kamienicy?? Administrator nas zbywa, nie chce mu sie rozmawiac z rodziną która zalega z czynszem i jakos wpłynąć na nich. Dodam, że dach przecieka i na strychu sa postawione rozne miski itd. Czy oddac ta sprawe do sadu???

Sytuacja typowa. Pewne rzeczy łatwo w niej załatwić, ale pewne wymagają sądu.
I dla mnie to jest paraliż.
Bo wyrok sądowy może uchylić sprzeciw tylko w konkretnej sprawie. Następny sprzeciw i znowu do sądu trzeba będzie iść.
Mała wspólnota czasami może być przekleństwem. I czasami lepiej sprzedać mieszkanie i uciec z bagna jakie powstało.

iga

Sytuacja typowa. Pewne rzeczy łatwo w niej załatwić, ale pewne wymagają sądu.

Nietypowe sytuacje występują zarówno w dużych, jak i w małych wspólnotach.
Założyciel wątku na forum prawnym dostał stosowną poradę ,co należy zrobić.

Wskaż przypadek, gdzie mała wspólnota w której prawa własności wszystkich właścicieli w sprawach najważniejszych i najistotniejszych są doskonale zabezpieczone przez K.c. - rezygnuje na rzecz ułomnego prawa większości- UoWL (czyli dyskryminację właścicieli).
Skoro piszesz:

A przypadek nie jest wcale taki rzadki. To, że na tym forum tego typu rozwiązania dawno nie padały nie oznacza, że ich się w rzeczywistości nie stosuje.

mazi

Dziękuje za wszystkie odpowiedzi są naprawdę pomocne. Rozumiem że najlepiej będzie przyjęcie w statucie naszej małej wspólnoty podpieranie się KC i PKC czyli w najważniejszym przypadku funkcjonowania głosowanie spraw większością głosów? Jeszcze dopytam
- rozumiem że zakładamy konto w banku dla wspólnoty tylko mam pytanie do czego ma służyć i jakie środki mają być na nie wpłacane gdyż chcemy powierzyć zarządzanie wspólnotą „profesjonalnej firmie”
- nadanie nip i regon ma służyć nabycia osobowości prawnej wspólnoty? Do czego ma to służyć?
- czy musimy wybrać zarząd wspólnoty gdy jest nas 3 rodziny z mieszkaniami własnościowymi a 4 z komunalnymi
- czy znacie Państwo jakiś dobrych zarządców nieruchomości w Gdańsku i jakie pobierają średnio opłaty
Przepraszam za tak może banalne pytania ale coś trzeba zrobić bo pozostali chyba żyją w odległych czasach i myślą że zrobi się samo.

Tsuda

mazi: Rozumiem że najlepiej będzie przyjęcie w statucie naszej małej wspólnoty podpieranie się KC i PKC czyli w najważniejszym przypadku funkcjonowania głosowanie spraw większością głosów?

Nie potrzebny wam statut, przepisy Kodeksu Cywilnego już was obowiązują z mocy prawa.
W najważniejszych decyzjach (tzw czynności przekraczające zarząd zwykły) potrzebna jest wam jednomyślność tzn wszyscy właściciele musza wyrazić zgodę na daną czynność

Art. 199 Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Przeczytaj koniecznie dział IV "WSPÓŁWŁASNOŚĆ" Kodeksu Cywilnego

KubaP

[cite] mazi:[/cite]Dziękuje za wszystkie odpowiedzi są naprawdę pomocne.
Rozumiem że najlepiej będzie przyjęcie w statucie naszej małej wspólnoty podpieranie się KC i PKC czyli w najważniejszym przypadku funkcjonowania głosowanie spraw większością głosów?

Niepotrzebny jest wam żaden statut ,
Statutów się we wspólnotach nie stosuje , wspólnota to nie stowarzyszenie.

Wspólnota stoi REGULAMINAMI ... Regulamin WM, Regulamin rozliczania mediów, Regulamin wyceny pożytków , ect.

Jeszcze dopytam
- rozumiem że zakładamy konto w banku dla wspólnoty tylko mam pytanie do czego ma służyć i jakie środki mają być na nie wpłacane gdyż chcemy powierzyć zarządzanie wspólnotą „profesjonalnej firmie”

Konto najlepiej w systemie bankowości elektronicznej....

to jest konto wspólnoty , na nie są wpłacane zaliczki jakie sobie ustalicie na pokrycie kosztów utrzymania lokali i części wspólnych . "Profesjonalny" niech od nich trzyma się z daleka . Wytypować z pośród siebie trzech pełnomocników którzy będą mogli dysponować środkami zgromadzonymi na koncie wspólnoty wg klucza, że do wydatkowania są potrzebne dwa podpisy

To oni będą płacić za faktury obciążające wspólnotę, a zarazem na bieżąco kontrolować właściwość zobowiązań, resztą niech się zajmie wybrany przez was "profesjonalista"

- nadanie nip i regon ma służyć nabycia osobowości prawnej wspólnoty? Do czego ma to służyć?

do fakturowania usługowcom , bo nie każdy che wystawić rachunek ...

- czy musimy wybrać zarząd wspólnoty gdy jest nas 3 rodziny z mieszkaniami własnościowymi a 4 z komunalnymi

Niczego nie musicie w małych wspólnotach wszyscy właściciele są zarządem wspólnoty

Przepraszam za tak może banalne pytania ale coś trzeba zrobić bo pozostali chyba żyją w odległych czasach i myślą że zrobi się samo.

zacznij od edukacji w temacie wspólnot mieszkaniowych , fora to nie jest właściwy kierunek

a-z

Rozumiem że najlepiej będzie przyjęcie w statucie naszej małej wspólnoty podpieranie się KC i PKC czyli w najważniejszym przypadku funkcjonowania głosowanie spraw większością głosów?

Dokładnie odwrotnie.
KC mówi o jednomyślności. UWL o większości.
Wybór jest Wasz. Z tym że jeśli właściciele zrozumieją, że bez ich zgody nie można nic zrobić - od tej pory tego wyboru nie będzie...

- rozumiem że zakładamy konto w banku dla wspólnoty tylko mam pytanie do czego ma służyć i jakie środki mają być na nie wpłacane gdyż chcemy powierzyć zarządzanie wspólnotą „profesjonalnej firmie”

I co?
Ta profesjonalna firma będzie za Was płacić za remonty w Waszym budynku?
Za Wasze media, za sprzątanie, odszczurzanie, odśnieżanie, za światło na klatce? Wszystko ona?
Z jej pieniędzy?
To nie będzie firma zarządzająca tylko sponsor. :-)
To Wy musicie zapłacić za to wszystko. A jak wynajmiecie firmę, to jeszcze jej wynagrodzenie też.
A może chcecie żeby wpłacać pieniądze na konto profesjonalnego zarządcy? Zapomnijcie. Nigdy się ich nie doliczycie. A we wspólnocie należy się ze wszystkiego rozliczać...

- nadanie nip i regon ma służyć nabycia osobowości prawnej wspólnoty? Do czego ma to służyć?

A choćby do tego, że macie obowiązek do 31 marca każdego roku sporządzać deklarację podatkową CIT-8 (i ewentualnie CIT-8/O)...

mazi

Dziękuję Wam wszystkim i duży plus za szybką i wyczerpującą odpowiedź! Na pewno będę tu zaglądał bo widzę że dużo pracy i pewnie problemów przed nami.Biorę się za studiowanie przepisów. Pozdrawiam serdecznie

koziorozka

Konto, NIP, REGON to konieczne, ale tylko techniczne sprawy.
Najważniejsza jest decyzja, jak się chcecie rządzić, jak podejmować decyzje
a) jednomyślnie (KC)
b) większością głosów (UWL) - konieczny jest notariusz i spisanie umowy

Potem oszacujcie, ile was mniej więcej kosztuje utrzymanie części wspólnych (wywóz śmieci, oświetlenie klatki schodowej, sprzątanie itp.). Wtedy się wyjaśni, kto ile powinien płacić za eksploatację.
Dalszy krok to oszacowanie potrzeb remontowych i decyzja które są najpilniejsze.
I tu właśnie mogą powstać największe różnice zdań, oby nie kłótnie...

KubaP

Do wykonywania czynności zwykłego zarządu nie jest potrzebna jednomyślność tylko większość ...

[b]Art. 199.[/b]
Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, [b]które przekraczają zakres zwykłego zarządu,[/b] potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.


[b]Art. 201.[/b]
[b]Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. [/b]W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.