jak wygrać z deweloperem

tesia15

Niedługo ja i inni właściciele mieszkań zaczną podpisywać umowy z deweloperem . Z tego co wiem nasz deweloper nie ma uprawień do zarządzania -ale twierdzi że skoro sam wybudował budynek to jego uprawnienia nie obowiązują. Chce z nami w akcie notarialnym ( przeniesienia własności )zawrzec zapis że bedzie tym budynkiem zarządzał przez 3 lata. Czy my musimy taka umowę podpisać, lub ewentualnie po podpisaniu takiej umowy wypowiedzieć mu zarządzanie . Jeśli tak to kiedy i w jaki sposób -czy notarialnie.
Drugie pytanie : Po podpisaniu pierszego aktu notarialnego powstaje wspólnota , którą rejestruje dewelopwer .Czy my wybieramy jakiś zarząd wspóloty czy z ramienia prawa działa taki sam zarząd jak u dewelopera , czy deweloper sam tworzy sobie zarząd z pośród swoich - jak to wyglada w praktyce ?
Trzecie pytanie : Na podstawie planów zawieraliśmy umowy odnośnie wielkości mieszkań. Przy odbiorze mieszkania powierzchnia użyteczna mojego mieszkania jest mniejsza o ,5mkw od zawartej w umowie . Deweloper nie che wrócic mi różnicy bo twierdzi ,że ma swoje pomiary dokonane przed otynkowaniem mieszania i powierzchnia mojego mieszkania jest taka sama jak w umowie.
Twierdzi że powierzchia przed otynkowaniem będzie stanowić udział w częściach wspólnych budynku , a powierzchnia po tynkach bedzie podstawą do naliczania kosztów zarządu. Czy to jest zgodne z prawem , czy tylko ich wykręcanie się od zwotu pieniędzy .
Będę wdzięczna za odpowiedzi , przyznam sie że mam dosyc tego dewelopera i chciałabym wspólnie w wieloma osobami uwolnić sie od niego - ale jak to zrobić ?

owner

[cite] tesia15:[/cite]nasz deweloper nie ma uprawień do zarządzania -ale twierdzi że skoro sam wybudował budynek to jego uprawnienia nie obowiązują.

On osobiście nie musi mieć licencji, ale osoba, która będzie bezpośrednio zarządzać Waszą nieruchomością wspólną, musi ją mieć. Taką osobę może zatrudnić.

[cite] tesia15:[/cite]Chce z nami w akcie notarialnym ( przeniesienia własności )zawrzec zapis że bedzie tym budynkiem zarządzał przez 3 lata. Czy my musimy taka umowę podpisać, lub ewentualnie po podpisaniu takiej umowy wypowiedzieć mu zarządzanie . Jeśli tak to kiedy i w jaki sposób -czy notarialnie.

Na 3 lata? Tyle wynosi okres rękojmi na wady fizyczne budynku. Chodzi mu o uniknięcie odpowiedzialności. Nie dajcie się w to wrobić. Taki zapis to zresztą klauzula zakazana (patrz pozycje 893, 1389, 1480 w Rejestrze klauzul: http://www.uokik.gov.pl/pl/ochrona_konsumentow/niedozwolone_klauzule/rejestr_klauzul_niedozwolonych/

Zmiana sposobu zarządu wymaga podjęcia uchwały w obecności notariusza, który ją zaprotokołuje.

[cite] tesia15:[/cite]Po podpisaniu pierszego aktu notarialnego powstaje wspólnota , którą rejestruje dewelopwer .Czy my wybieramy jakiś zarząd wspóloty czy z ramienia prawa działa taki sam zarząd jak u dewelopera , czy deweloper sam tworzy sobie zarząd z pośród swoich - jak to wyglada w praktyce ?

Jeśli będzie zarząd powierzony deweloperowi aktem notarialnym, to nie wybieracie zarządu wspólnoty. Albo zarządca notarialny, albo zarząd powołany uchwałą.

[cite] tesia15:[/cite]Na podstawie planów zawieraliśmy umowy odnośnie wielkości mieszkań. Przy odbiorze mieszkania powierzchnia użyteczna mojego mieszkania jest mniejsza o ,5mkw od zawartej w umowie Deweloper nie che wrócic mi różnicy bo twierdzi ,że ma swoje pomiary dokonane przed otynkowaniem mieszania i powierzchnia mojego mieszkania jest taka sama jak w umowie.
Twierdzi że powierzchia przed otynkowaniem będzie stanowić udział w częściach wspólnych budynku , a powierzchnia po tynkach bedzie podstawą do naliczania kosztów zarządu. Czy to jest zgodne z prawem , czy tylko ich wykręcanie się od zwotu pieniędzy .

Lokal nie może mieć dwóch różnych powierzchni użytkowych. Według obecnych norm, powierzchnię lokalu należy mierzyć po otynkowaniu ścian.

Zarządca

Podstawą do naliczania kosztów będzie powierzchnia. od której wyliczono udział w nieruchomości wspólnej.

tesia15

Zaczełam wgłebiac sie w temat powierzchi użytkowej. Z tego co wyczytałam obecnie funkcjonują dwie norny naliczania powierzchni użytkowej: PN-70/B-02365 ( przed tynkami ) i PN-ISO 9836:1997 zgodnie z Roz.Ministra Spraw Wew. (Dz.U.z 1999 nr 22 poz.209) i Dz. U. z 2001 Nr 38 poz.456 obowiązuje tylkow zakesie ustalonym w p.5.2.2. a zatem nie jest obowiązujacym przepisem w zakresie powierzchni użytkowej lokalu tylko kubatury budynku . Czy są gdzieś jeszcze jakieś przepisy, czy ja żle interpretuje to co przeczytałam na stronach internetu
www.msrm.pl/?st=art&art=17
www.hetman.com.pl/wiedza/wiedziec61.php
Zeby rozmawiać z deweloperem muszę mieć konkretne podstawy prawne . Z góry dziekuję za pomoc

owner

Stosowanie Polskich Norm jest dobrowolne (art. 5.3 ustawy z dnia 12 września 2002 r. o normalizacji).
Chyba, że są powoływane w aktach prawnych (ustawach, rozporządzeniach) lub w umowie (np. umowie przedwstępnej z deweloperem).

Major

w kwestii dokonywania pomiarów powierzchni lokali panuje bałagan prawny i możliwe jest stosowanie dwóch uregulowań, tj. PN-70/B-02365 z 30 czerwca 19970 r. oraz PN-ISO 9836-1997 z 28 października 1997 r., które różnią się między sobą, gdyż według pierwszej normy pomiaru dokonuje się metr nad podłogą, w stanie surowym tzn. bez tynków i okładzin wykonywanych na miejscu, natomiast według drugiej normy - na poziomie podłogi w stanie całkowicie wykończonym, przy czym żadna z powyższych norm nie jest wskazana do obowiązkowego stosowania, stąd decyzja o wyborze normy należy do umawiających się stron.
http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/A69184A9AE

Odwołując się do Polskiej Normy należy wskazać na dwie normy, które pozwalają obliczać powierzchnię użytkową budynku PN - 70/B-02365 i PN - ISO 9836:1997. Według polskiej normy PN-70/B-02365 powierzchnia użytkowa budynku - to powierzchnia pomieszczeń służąca do zaspokojenia potrzeb związanych bezpośrednio z przeznaczeniem budynku (lub jego wydzielonej części) - na wszystkich kondygnacjach. Norma ta nie została zaliczona do tzw. norm obowiązkowych przewidzianych w Rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 4 marca 1999 r. w sprawie wprowadzenia obowiązku stosowania niektórych Polskich Norm (Dz. U. z 1999 r. Nr 22, poz. 209). Z kolei norma PN ISO 9836:1997 zatytułowana "Właściwości użytkowe w budownictwie. Określenie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych" zawarta w poz. 107 załącznika do ww. rozporządzenia obowiązywała tylko w zakresie ustalonym w pkt 5.2.2 normy, czyli przy ustalaniu kubatury budynku. Według tej normy powierzchnia użytkowa to część powierzchni kondygnacji netto (czyli powierzchni ograniczonej przez elementy zamykające, obliczanej dla wymiarów budynku w stanie wykończonym, na poziomie podłogi, nie licząc listew przypodłogowych, progów, itp., bez powierzchni otworów na drzwi i okna w elementach zamykających, za to z powierzchnią elementów nadających się do demontażu takich jak ścianki działowe, rury, kanały) która odpowiada celom i przeznaczeniu budynku, dla których są one wznoszone.
http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/D900959935

Zarzadca.pl

Z dniem 29 kwietnia 2012 r. zaczęła obowiązywać ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377), regulująca m.in. tryb i nowe zasady zawierania umów deweloperskich pomiędzy nabywcą lokalu lub domu jednorodzinnego a deweloperem oraz treść umowy deweloperskiej, która zawierać będzie wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

czytaj więcej:
http://www.zarzadca.pl/zarzadzanie-nieruchomosciami/77-komunikaty/1575-informacja-dotyczaca-wprowadzenia-jednoznacznych-zasad-obliczania-powierzchni