Wspólnota o koszty utrzymania garażu (odrębnego lokalu)

Galahad

Dzień dobry,
jak wiele innych wspólnot i moja ma pewien kłopot z rozliczaniem kosztów utrzymania garażu. Wspomniany garaż jest odrębnym lokalem (ale nie budynkiem) stanowiącym współwłasność ponad 40 osób, jednej firmy i spółdzielni mieszkaniowej. Stawka placone przez współwłaścicieli na koszty jego utrzymania (energię elektryczną, konserwację bramy garażowej, wymianę świetlówek, sprzątanie itp.) ustalana jest w drodze uchwały przez całą wspólnotę (stanowi ona odrębny punkt w uchwale ustanawiającej wysokośc zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną). Zdaję sobie sprawę, że, aby być w pełni w zgodzie z prawem, to jedynie współwłaściciele powinni decydować o tej stawce, ale w praktyce zebranie wśród nich ponad 50% jest karkołomnym zadaniem (mamy konflikt ze spółdzielnią i grupę właścicieli kontestatorów wszystkiego).
Mnie wszakże interesuje inna kwestia. Oto przez garaż - odrębny lokal - prowadzi jedyna droga do należącego do części wspólnej pomieszczenia (magazynku - na sól, piasek, środki czystości), ponadto przez garaż (pod sufitem) przebiegają rożne instalacje również należące do części wspólnej. Czy na tej podstawie można skorzystać z uowl art. 22 ust. 3 p. 8 " ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną" (jedna z czynności przekraczającyh zarząd zwykły) i umieścić w uchwale właścicieli stwierdzenie np., że koszty energii elektrycznej w garażu zaliczone będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną? Zaznaczam, że garaż nie ma własnego podlicznika a koszt energii dla niego, dzięki rozwiązaniom technicznym i trosce współwłascicieli, nie jest wysoki. Czy ktoś w praktyce stosuje takie rozwiązanie? Czy ktos z forumowiczow potrafi wskazać opinie prawne na temat przywołanego przepisu uowl?

KubaP

Mnie wszakże interesuje inna kwestia.
Oto przez garaż - odrębny lokal - prowadzi jedyna droga do należącego do części wspólnej pomieszczenia (magazynku - na sól, piasek, środki czystości), ponadto przez garaż (pod sufitem) przebiegają rożne instalacje również należące do części wspólnej. Czy na tej podstawie można skorzystać z uowl art. 22 ust. 3 p. 8

" ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną"

(jedna z czynności przekraczającyh zarząd zwykły) i umieścić w uchwale właścicieli stwierdzenie np., że koszty energii elektrycznej w garażu zaliczone będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną?

Zaznaczam, że garaż nie ma własnego podlicznika a koszt energii dla niego, dzięki rozwiązaniom technicznym i trosce współwłascicieli, nie jest wysoki.

Czy ktoś w praktyce stosuje takie rozwiązanie?
Czy ktos z forumowiczow potrafi wskazać opinie prawne na temat przywołanego przepisu uowl?

A co jest zapisane w AN właścicieli miejsc postojowych na temat służebności ?
U mnie, jest stosowany taki sposób pokrywania kosztów utrzymania nieruchomości. Właściciele miejsc postojowych uczestniczą tylko w kosztach utrzymania części wspólnej .
Z garażem nie ma związanych żadnych kosztów utrzymania lokalu, bo jest ustanowiona służebność przechodu i przejazdu dla osób trzecich na terenie garażu jest komora śmietnikowa ...
i trudno więc jest stwierdzić kto "wytwarza" koszty w garażu wielostanowiskowym ( brak licznika EE, a koszt rozdziału instalacji jest bardzo wysoki).

Galahad

W naszej księdze wieczystej nie wpisu o służebności na rzecz wspólnoty/osob trzecich. Mają ją jedynie współwłaściciele.
Czy bez wpisanej notarialnie służebności nie można zastosować przywołanego przepisu?

KubaP

Uważam , że raczej nie można (art. 22 ust. 3 p. 8) ....
trzeba jak najszybciej rozdzielić i opomiarować media , garaż rozliczać jak "odrębną wspólnotę"....
podobnie rozdzielić umowę na sprzątanie cześć wspólnych i garażu.
Utworzyć stawkę eksploatacyjną dotycząca utrzymania garażu ...

Zarządca

Uważam, że można spróbować, ale w razie procesu nikt nie będzie w stanie przewidzieć wyniku.
Prościej jednak zrobić tak jak napisał KubaP i dopiero jak współwłaściciele garażu wystąpią z roszczeniem o zapłatę wynagrodzenia - kwestię tę (wynagrodzenie za korzystanie z garażu - podwieszane rury, itd.) unormować w drodze uchwały lub w toku procesu, o ile ci współwłaściciele wytoczą Wam proces.

Galahad

Tylko to nie rozwiąże kwestii kosztów generowanych w garażu przez wspólnotę związanych z dostepem do magazynku. Ponadto garaż jako odrębna wspólnota mógłby mieć innego zarządce i byłoby to dodatkowe pole konfliktów.

Nowy doklejony: 24.04.13 14:13
A bez procesu się nie da? Może jest jakis wzór umowy, ktorą mogliby zawrzeć współwłaściciele garażu i wspólnota.

Zarządca

To prawda, ale dlaczego wspólnota wychodzi przed szereg, skoro współwłaściciele garażu są skonfliktowani? Przecież zawarcie takiej umowy wymaga ich jednomyślności.
Skoro nie są jednomyślnie,to co wspólnota może zrobić?
Nie wydaje mi się, aby w interesie wspólnoty leżało inicjowanie takiego procesu. Niech ci właściciele się zdecydują i do Was przyjdą.

KubaP

[cite] Galahad:[/cite]Tylko to nie rozwiąże kwestii kosztów generowanych w garażu przez wspólnotę
związanych z dostępem do magazynku.

jakich kosztów ? umiesz je wyliczyć ? toś cudotwórca ...
Umiesz rozdzielić koszty :
co generuje wspólnota jako ogół właścicieli lokali mieszkalnych
od tych co generują właściciele miejsc postojowych.? Ja bym nie potrafił przy takim wyposażeniu technicznym - brak liczników , odrębnych umów , ect

Galahad

Ja jestem równiez jednym ze współwłaścicieli garażu i przede wszystkim zalezy mi na usunięciu wszystkich niejasności i wyprostowaniu zarządzania garażem. Sprawa jest poważna, bo współwłaściciele są pozywani przez Spółdzielnię mieszkaniową o zapłatę. Spółdzielnia nie uznaje powstania wspólnoty mieszkaniowej w 2009 roku i sprawowania przez nią zarządu. Z drugiej strony, jeżeli współwłaściciele nie zadecydowali to może spółdzielnia nadal sprawuje zarząd. Tu jest wiele spornych kwestii. I szukam pomysłu jak urządzić to zgodnie z prawem a zarazem bez dodatkowych konfliktów.
Nie jestem tez pewien, czy nie wystarczy zwykła większość do zawarcia umowy, bo kc nie precyzuje co przekracza zwykły zarząd. Wiem, że to już zupelnie inny temat, ale związany z tytułowym wątkiem.
Wracając do niego. Czy uprawomocniony bylby taki scenariusz: współwłaściciele wiekszością udziałów proponują wspólnocie w zamian za dostęp do magazynku, wzięcie na siebie częsci kosztów, po czym także jako członkowie wspólnoty glosują nad uchwałą to zatwierdzająca?

Nowy doklejony: 24.04.13 17:06

[cite] KubaP:[/cite]

[cite] Galahad:[/cite]Tylko to nie rozwiąże kwestii kosztów generowanych w garażu przez wspólnotę
związanych z dostępem do magazynku.

jakich kosztów ? umiesz je wyliczyć ? toś cudotwórca ...
Umiesz rozdzielić koszty :
co generuje wspólnota jako ogół właścicieli lokali mieszkalnych
od tych co generują właściciele miejsc postojowych.? Ja bym nie potrafił przy takim wyposażeniu technicznym - brak liczników , odrębnych umów , ect

No właśnie, ponieważ nie można wyliczyc i podzielić, może lepiej, by te niewyliczalne koszty wzięła na siebie wspólnota, a wyliczalne (brama garażowa itp.) wspólwłaściciele. Stąd wciąż aktualne pytanie o ów przepis z uowl, czy jakis inny sposób.

KubaP

Sprawa jest poważna, bo współwłaściciele są pozywani przez Spółdzielnię mieszkaniową o zapłatę.
Spółdzielnia nie uznaje powstania wspólnoty mieszkaniowej w 2009 roku i sprawowania przez nią zarządu.

W SM wspólnota nie powstaje z mocy prawa ,
czy była uchwała właścicieli lokali przekształconych z zasobów SM iż nieruchomość jest zarządzana na podstawie uchwały o własności lokali?

[b]Art. 24'1.[/b]
1. Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, [b][color=#00f]obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej,[/color] [/b][b]może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy[/b] ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. 
Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 1a, art. 31 i 32 ustawy o własności lokali.

Galahad

Tak, była, ale SM jej nie uznaje.

KubaP

Jak nie uznaje , to do sądu

koziorozka

Galahad - dopóki współwłaściciele garażu nie uzgodnią jednakowego stanowiska, to nic nie zrobisz, bo w przypadku garażu wielostanowiskowego w przepisach jest dziura jak stąd do Australii - teoria nie do zastosowania w realu.
Czytałeś?
https://forum.zarzadca.pl/wiki/garaz
Tak więc dogadujcie się choćby tylko do najważniejszych spraw, bo jak choć jeden pójdzie do sądu, to przez dziesięciolecia z niego nie wyjdziecie

Galahad

Koziorożka - czytałem, dzięki czemu wiem, że obecna sytuacja nie jest zgodna z prawem, choć jest praktyczna i pozwala na bieżąco zarządzać garażem. Gdyby nie SM, to można by na wiele przymknąc oko, ale wszystkie błędy czy przeoczenia będą skutkowały wydłużeniem praocesów, jakie Sm wytoczy nam w przyszłości (obecnie sądzi się w wlaścicielami mieszkan i współwłaścicielami garażu za okres do wiosny 2011). Dogadanie się wszystkich współwłaścicieli jest niemożliwe nawet w teorii, bo jednym z nich jest SM, która utrudnia nam życie, jak może.
Wracam więc z uporem do podstawowej kwestii. Jak zwykłą większością głosów uprościć rozliczenia wspólnoty z garażem (w obecnych sprawach sadowych biegli nie potrafią rozstrzygnąć) a zarazem uniknać sytuacji, ze np. różne firmy będą zarządzały garażem i częścią wspólną. Uzyskanie poparcia wiekszości współwłaścieli i większości członków wspólnoty jest możliwe, ale jednomyślności już nie. Bo jesli jest dziura w przepisach to może rozwiązanie z uowl byłoby możliwe i zasadne.

koziorozka

Przegłosuj uchwałę (większością) i zobaczysz. Może nikt nie zaskarży...
Bo przecież jakoś żyć trzeba...

A tak przy okazji
Na tym forum ostatnio sporo czytam o problemach z wyodrębnienieniem się wspólnoty ze spółdzielni mieszkaniowej
Jakbyś miał chwilę, to opisz, jak to w praktyce wygląda, choćby w tym wątku
https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/4360/spoldzielnia-nie-chce-nas-wypuscic/#Item_1
bo temat wraca, ale pod różnymi tytułami (https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/4921/czy-ktos-mi-pomoze)
Cieszę się, że ci się tekst z Bazy przydał, bo to moja tfurczość