ROZLICZENIE WODY - 1000m3 w kosztach ogólnych zarządu?

janka

Zaczynam od najbardziej palącego tematu, ale przede mną wiele pytań...

W mojej wspólnocie (powyżej 100 lokali) został wybrany nowy zarząd, w tym ja. Poprzedni - panie emerytki - nieświadome niczego, a już na pewno ustawy o własności lokali - niczego nie kontrolowały, wszystko było w rękach - licencjonowanego - administratora. Kiedy weszliśmy do zarządu, myśleliśmy, że są drobne niedociągnięcia. Jest tragicznie. Brak umów na większość usług (np sprzątanie nieruchom, radcę prawnego, stałe konserwacje itp.), dostaliśmy do podpisu przeterminowane płatności, brak uchwał, które normowałyby podstawowe kwestie działalności wspólnoty. Tzn administrator na pytanie, czy jest taka uchwała mówi, że nie ma. Ale jemu już przestaję wierzyć.
Tak więc - w rozliczeniu za 2012r pojawiło się w kosztach ogólnych zarządu około 7 tys zł na minusie za wodę. Administrator twierdzi, że to była awaria. Wprawdzie porównując ilość zużytej wody za rok poprzedni - w okresie letnim jest zwyżka o 1500m3, ale z drugiej strony ile musiało by się to lać. Wyciek podobno był przy zsypie i leciało do gruntu i długo nikt tego nie widział. Odkryto go na jesieni.
Lokali nieopomiarowanych około 5, reszta z wodomierzami. Wprawdzie u niektórych nieprawdopodobnie niskie zużycie wody, ale musimy takie przyjąć. Była w 2012r modernizacja CO, pytałam administratora ile było tam wody (dwa razy napełniali), ale powiedział, że mieści się w instalacji około 10m3 , czyli poszłoby na to ok 20 m3 (choć trudno uwierzyć- blok 4 klatkowy, w każdej klatce 3 mieszkania, 9 pięter+1? - ale tu się nie znam i nie potrafię ocenić. )
Brak uchwały, która pozwalałaby rozliczyć ten niedobór w koszty ogólne zarządu. Co w takiej sytuacji zrobić? Jakie wyjście nie będzie niezgodne z prawem? Jedna z właścicielek stwierdziła, że jeśli to tak zostanie w kosztach ogólnych zarządu, to ona zaskarży to do sądu.
Czy można np dołożyć to do każdego właściciela względem udziałów, czy ilości zgłoszonych osób?

Egzo

To nie jest tak, że musicie przyjąć na wiarę "nieprawdopodobnie niskie zużycie wody" w lokalach. Zarząd wspólnoty ma prawo wejść do lokali w celu dokonania odczytu wodomierzy. Niestety, jeśli chodzi o rozliczenie ubiegłego roku, to już jest musztarda po obiedzie, bo już nie będziecie w stanie udowodnić jaki był stan wodomierzy na koniec roku. Jednak warto nawet teraz dokonać kontrolnego odczytu wodomierzy w lokalach, bo jeżeli ktoś podaje nieprawdziwe stany liczników, to trochę mu się nazbierało, i będzie musiał na koniec miesiąca wyrównać za cały okres kiedy podawał fałszywe wskazania.

Jeżeli ktoś nie pozwoli wam na odczyt wodomierza, będziecie mogli obciążać go ubytkami wody, ale rok 2012 macie już zamknięty, więc to rada na przyszłość. Obawiam się, że obecnie nie macie innej możliwości jak zaliczyć te 1500 m3 wody w koszty zarządu nieruchomością wspólną, zwłaszcza, że zarządca twierdzi, że był to skutek awarii oraz napełniania instalacji c.o. Koszty zarządu przypadają na właścicieli według wielkości udziałów. Uważam, że uchwała nie jest w tej sprawie potrzebna - ubytki wody, zwłaszcza w wyniku awarii, to nie jest koszt, który podlega jakiemuś debatowaniu, właściciele lokali zobowiązani są pokrywać koszty zarządu dotyczące utrzymania nieruchomości wspólnej (art.13 ust. 1 uowl) - bo co to by było, gdyby wspólnota nie podjęła takiej uchwały? Nikt by nie był zobowiązny do zapłaty za koszt ubytków? Nie ma takiej możliwości. Myślę, że nie musicie się obawiać zapowiedzi zaskarżenia uchwały (gdybyście ewentualnie zdecydowali się ją podjąć) lub zaskarżenia sposobu rozliczenia kosztu ubytków (gdybyście zrobili to bez podejmowania uchwały), ponieważ, moim zdaniem, nie macie obecnie innej możliwości jak tylko rozliczyć te koszty na wszystkich, stosownie do udziałów. A na przyszłość: kontrolować wodomierze.

koziorozka

Tak jak radzi Egzo uchyb rozlicz udziałami (gdybyś miała wszystkie mieszkania opomiarowane, to radziłabym proporcjonalnie do zużycia).
I taka ogólna rada. Szkoda czasu i energii na dociekanie, gdzie poszła woda i co stało się pół roku temu.
Skup się na
1) poznaniu struktury kosztów - na co ile wydajecie i gdzie szukać oszczędności.
Taką strukturę (raptem 7 punktów) masz np. tutaj https://forum.zarzadca.pl/wiki/sprawozdanie_finansowe
2) ustaleniu zasad - raz lub dwa razy do roku spis z wodomierzy, przegląd budowlany w trzecim kwartale (w czwartym może uniemożliwić śnieg i macie sporo czasu na analizę, co wstawić do planu remontów na przyszły rok), na początku raz w tygodniu w środę o godz. 17 godzinne spotkanie z administratorem (obie strony przychodzą przygotowane ze spisem spraw załatwionych i ustalają, co do załatwienia, wyjaśniają wątpliwości itp.), raz na kwartał wysyłanie monitów do zaległowiczów itp. ***
Wtedy wyjaśni się najważniejsze - jak się układa współpraca z administratorem.
Jak odwalicie ciężki początek (dużo się dowiecie o swoim budynku), to zajmiecie się i drobniejszymi sprawami. U mnie np. spore oszczędności dało wyregulowanie czujek na klatce schodowej. Teraz palą się krócej

*** daty, okresy przykładowe

biedron_ka

janka - odpowiedź na zasadnicze pytanie otrzymałaś od Egzo.
Mnie natomiast "martwią" niektóre twoje stwierdzenia:

brak uchwał, które normowałyby podstawowe kwestie działalności wspólnoty
administrator na pytanie, czy jest taka uchwała mówi, że nie ma. Ale jemu już przestaję wierzyć.
w kosztach ogólnych zarządu około 7 tys zł na minusie za wodę. Administrator twierdzi, że to była awaria.

Czy ty i inni członkowie zarządu jako właściciele - nie wiecie jakie uchwały podejmowaliście? Administratora się pytacie? A skąd niby on ma wiedzieć?

wszystko było w rękach - licencjonowanego - administratora.

Mam nadzieję, że szybko zmienicie taką "patologiczną" sytuację w której administrator jest "bogiem i carem".

Lokali nieopomiarowanych około 5, reszta z wodomierzami.

Wspólnota jako "właściciel budynku" powinna wyposażyć wszystkie punkty czerpalne w budynku w wodomierze - to nie jest rola właściciela lokalu (art. 6 ust. 8 ustawy o zbiorowym...).

KubaP

[cite]janka[/cite]Kiedy weszliśmy do zarządu, myśleliśmy, że są drobne niedociągnięcia. Jest tragicznie.

a gdzie ty jako właścicielka lokalu byłaś , dlaczego nie korzystałaś z art. 27 ustawy o własności lokali ...
To nie emerytki są winne, tylko ogół właścicieli tzw. stado milczące akceptujące ....

Dlaczego brak u was jednolitego systemu rozliczania mediów opartego na "Regulaminie rozliczania" oraz jednakowe urządzenia pomiarowe - wodomierze .?
Dlaczego spisu stanu wodomierzy do okresowego rozliczenia nie robi komisja złożona z przedstawicieli właścicieli tylko, każdy sobie rzepkę skrobie .
Dlaczego wodomierze nie są zabezpieczone paskami anty-magnesowymi?

janka

Bardzo dziękuję za odpowiedzi - ja mieszkam w tym bloku od półtora roku, dla tego nie znam historycznych uchwał. A co do zarządzania emerytek - nie dopuszczały do siebie, że coś jest nie tak. W tym roku udał się przewrót, ale musimy jakoś wystartować. Na razie rozliczamy wydatek zeszłoroczny z remontu - wydaliśmy ok 75tys na modernizację co, nikt nie sprawdził, nie rozliczył, w ślepo zapłacili firmie. Właśnie to rozliczamy :) Sama radość.
Ale o termozaworach może w nowym wątku, bo na tym też mi zależy.

Nowy doklejony: 25.04.13 15:44
A co to są te paski antymagnesowe? W tym roku przyjęliśmy uchwałę o przejęciu obowiązku montażu i legalizacji wodomierzy i będziemy montować część, przymierzamy się do takich z odczytem radiowym, Ale o pasku nie słyszałam.

KubaP

[cite] janka:[/cite]A co to są te paski antymagnesowe?

W tym roku przyjęliśmy uchwałę o przejęciu obowiązku montażu i legalizacji wodomierzy i będziemy montować część,
przymierzamy się do takich z odczytem radiowym, Ale o pasku nie słyszałam.

Tu masz fachowy artykuł na temat pasków antymagnesowych