Jak założyć mikro wspólnotę mieszkaniową ?
locator
Użytkownik
Witam,
Zamierzam kupić mieszkanie w małej kamienicy i chciałbym prosić o wskazówki dotyczące stworzenia wspólnoty mieszkaniowej.
Kamienica ma 3 kondygnacje, każda tworzy odrębny lokal - mieszkanie. Dwa mieszkania, w tym moje są tej samej wielkości, trzecie jest mniejsze. Cały budynek jest podpiwniczony, piwnice nie są przypisane do lokalu, podział jest umowny i wynika z proporcjonalnej wielkości mieszkania ( jest OK ). W skład nieruchomości wchodzi również działka. Każdy lokal ma osobną KW.
Dotychczas nieruchomość znajdowała się w rękach jednej rodziny, 2 mieszkania były nieużywane, natomiast trzecie - parter jest podzielone na lokale użytkowe pod wynajem. Ze względu na taką sytuację nie ma żadnych ustaleń związanych z funduszem remontowym, kosztami energii, śmieci, ubezpieczeń itd.
Po zakupie zamierzam przeprowadzić kompleksowy remont mieszkania, chciałbym również naprawić bramę wjazdową oraz utwardzić podjazd i miejsca parkingowe. Ponadto istnieje możliwość podłączenia budynku do miejskiego CO i CWU z czego chciałbym skorzystać. Jestem skłonny ponieść w tej chwili koszty podprowadzenia instalacji do każdego mieszkania, ale chciałbym je w przyszłości odzyskać np. od kolejnych lokatorów.
Zasadnicze pytanie - czy warto się tym zajmować osobiście czy wynająć zarządcę, który wyprowadzi te sprawy ? Jeżeli można to ogarnąć samodzielnie to bardzo proszę o wskazówki. Obiecuję informować o postępach :-)
Dziękuję !
W.
Zamierzam kupić mieszkanie w małej kamienicy i chciałbym prosić o wskazówki dotyczące stworzenia wspólnoty mieszkaniowej.
Kamienica ma 3 kondygnacje, każda tworzy odrębny lokal - mieszkanie. Dwa mieszkania, w tym moje są tej samej wielkości, trzecie jest mniejsze. Cały budynek jest podpiwniczony, piwnice nie są przypisane do lokalu, podział jest umowny i wynika z proporcjonalnej wielkości mieszkania ( jest OK ). W skład nieruchomości wchodzi również działka. Każdy lokal ma osobną KW.
Dotychczas nieruchomość znajdowała się w rękach jednej rodziny, 2 mieszkania były nieużywane, natomiast trzecie - parter jest podzielone na lokale użytkowe pod wynajem. Ze względu na taką sytuację nie ma żadnych ustaleń związanych z funduszem remontowym, kosztami energii, śmieci, ubezpieczeń itd.
Po zakupie zamierzam przeprowadzić kompleksowy remont mieszkania, chciałbym również naprawić bramę wjazdową oraz utwardzić podjazd i miejsca parkingowe. Ponadto istnieje możliwość podłączenia budynku do miejskiego CO i CWU z czego chciałbym skorzystać. Jestem skłonny ponieść w tej chwili koszty podprowadzenia instalacji do każdego mieszkania, ale chciałbym je w przyszłości odzyskać np. od kolejnych lokatorów.
Zasadnicze pytanie - czy warto się tym zajmować osobiście czy wynająć zarządcę, który wyprowadzi te sprawy ? Jeżeli można to ogarnąć samodzielnie to bardzo proszę o wskazówki. Obiecuję informować o postępach :-)
Dziękuję !
W.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Ile lokali jest w tym budynku? Parter jest dla mnie niejasny - jeden lokal czy więcej?
Jak tylko 3 lokale to obowiązuje was Kodeks Cywilny (współwłasność) a nie ustawa o własności lokali (ta jest dla co najmniej 8 lokali)
Zasadnicza różnica polega na tym, że do czynności przekraczających zarząd zwykły (co to jest, potem się zorientujesz):
KC - wymaga jednomyślności
UoWL - wystarczy ponad 50% głosów liczonych udziałami.
Decyzja zależy od was, bo możecie spisać umowę u notariusza, że chcecie się rządzić zgodnie z uowl.
Tak czy owak w małym budynku można się rządzić samemu - rachunki są proste a reszta zależy od tego czy sąsiedzi żyją ze sobą zgodnie, dyskutują o remontach, czy mają wszystko w głębokim poważaniu.
http://www.zarzadca.pl/komentarze/179-wspolnota-mieszkaniowa-jak-ja-zorganizowac
Określenia "mikro" użyłem jako dużego uproszczenia wynikającego z wielkości obiektu
Budynek jest podzielony na 3 główne lokale ( parter, I piętro, II piętro ), przy czym ten na parterze został podzielony na 3 mniejsze lokale użytkowe, które są wynajmowane przez firmy. Nie wiem teraz jak interpretować ilość lokali ?
Naturalnie wolałbym opierać działania o KC i dobre relacje z sąsiadami, ale ... Będąc pierwszym stałym lokatorem od długiego czasu i wiążąc przyszłość z tym mieszkaniem chciałbym od początku dobrze poprowadzić sprawy "wspólnoty". Mam na uwadze fakt, że do tej pory nie było żadnych ustaleń w tym zakresie, a czas kiedy pojawi się kolejny stały lokator jest nieznany. Mam świadomość, że chcąc mieć święty spokój i komfort muszę zająć się tym tematem samodzielnie.
Od czego zacząć w takiej sytuacji ?
Musisz w końcu wiedzieć co kupujesz i od kogo.
Należy zapoznać się z dokumentacją techniczną:
"...5. Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym - także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.
6. W razie braku dokumentacji technicznej budynku, zaznaczeń, o których mowa w ust. 5, dokonuje się, zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego, na koszt dotychczasowego właściciela nieruchomości, o ile strony umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu nie postanowiły inaczej..."
- po to aby wiedzieć (po kupnie lokalu i prawa współwłasności NW) chociażby czy wyliczony (kto będzie wyliczał?) twój udział jest zgodny ze stanem faktycznym. Nie będzie też wtedy problemu z ustaleniem ile jest samodzielnych (odrębnych) lokali w kamienicy.
Wspólnota jako taka powstaje z mocy prawa z chwilą gdy poza dotychczasowym jedynym właścicielem nieruchomości pojawia się drugi właściciel i współwłaściciel, który kupił przynajmniej jeden lokal w budynku od pierwotnego właściciela. Dalsze główne obowiązki formalno-organizacyjno-prawne, związane ze zorganizowaniem wspólnoty mieszkaniowej, spoczywają w dalszym ciągu na dotychczasowym właścicielu.
Chyba nic nie pokręciłam - gdyby to mnie poprawią.
Nie wykluczam takiej możliwości. Ale obecnie interesuje mnie relacja, która wynika z posiadania jednego lokalu. W moim pytaniu chodziło mi o to czy ponosząc aktualnie koszty związane z modernizacją części wspólnej, mogę w przyszłości rozliczyć te nakłady w funduszu remontowym, np. pomniejszając swoją składkę ?
Jedna uwaga: wspólnotę mieszkaniową tworzą właściciele lokali, a nie lokatorzy. Właściciel lokalu jest członkiem wspólnoty niezależnie od tego czy mieszka w tej wspólnocie, czy też jego lokal stoi pusty lub mieszka tam jakiś lokator. Lokatorzy nie mają nic do powiedzenia we wspólnocie.
Na dzień dzisiejszy nie wiemy czy w przyszłości wogóle właściciele podejmą decyzję o FR - FR nie jest obligatoryjny.
Czy w ramach poniższego przepisu będzie pole manewru do ewentualnych ulg? - trudno zawyrokować teraz:
"...Art. 206. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
Art. 207. Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną..."
- wszystko zależy od zgodnej woli pozostałych współwlaścicieli kamienicy.
http://www.zarzadca.pl/abc-wspolnoty/1629-ksiega-wieczysta-macierzysta-
Jej numer powinieneś mieć w swoim akcie notarialnym, a potem idziesz do
http://ekw.ms.gov.pl/pdcbdkw/pdcbdkw.html
Właściciele raz w roku ustalają, ile będą płacić (na wspólne konto. macie?) zaliczki proporcjonalnie do wielkości udziału w nieruchomości. Po roku sprawdzają, czy ich przewidywania były słuszne - każdy wie za co i ile płaci, czy na nadpłatę czy niedopłatę itp.
Wzór takiego rozliczenia masz tu
https://forum.zarzadca.pl/wiki/wzor_-_sprawozdanie_finansowe
Chyba.
Wspólnoty dzielą się na małe ( do 7 lokali) i duże (powyżej 7 lokali)
Małe WM zrządzą się zapisami z kodeksu cywilnego rozdział Współwłasność
duże ustawa o własności lokali ....
tak jest w standardzie , ale ...
Można sobie życie "ułatwić' i przyjąć w Małej wspólnocie zasady spisane w ustawie o własności lokali , na to potrzebna jest zgoda 100 % właścicieli lokali i trzeba to zrobić w obecności notariusza .