Zarządca Nieruchomości vel Developer w jednej osobie

Bikerka15

Witam Państwa,
Będę wdzięczna za pomoc w następującej sprawie.
Jak wiele Wspólnot mamy ustanowionego aktem notarialnym Zarządce, który był w tym czasie /2008r./ jednocześnie Developerem. Nasz problem polega na tym, że do chwili obecnej Zarządca/Developer posiada na tyle dużo udziałów, oraz "przyjaciół" w Wspólnocie, że każda uchwała jest po jego /Zarządcy/ myśli. Problemy mamy pewnie podobne jak cześć z Państwa w takich sytuacjach :) Z tego tez powodu dla mojej Wspólnoty jedynym rozwiązaniem jest ustanowienie przez sąd zarządcy przymusowe. Od jakieś czasu zbieramy "kwity" na Zarządcę :)
A teraz kwestia główna i tu proszę o pomoc.
Akty Notarialne zakupu mieszkań w naszej Wspólnocie Developer podpisywał od 2008 roku.
W aktach jest przynajmniej jedna klauzula niedozwolona /Sygn. akt XVII AmC 107/07/ a dot. ona ustanowienia właśnie Zarządcy Wspólnoty.
Sprawdziłam wybiórczo kilka ksiąg wieczystych /dział III/ i nie widzę, aby zapis o ustanowieniu Zarządcy został tam odnotowany.
Pytania moje brzmią:
Czy taki zapis powinien pojawić się we wszystkich księgach wieczystych dot. mojej posesji ? I czy w ogóle powinien być, bo być może wystarczy tylko akt notarialny ?
Jeżeli powinien być a nie ma go, czy to ma jakieś skutki prawne ? Czy Zarządca działał przez te lata bezprawnie ?
Czy ktoś z Państwa spotkał się z tym, że Developer w akcie notarialnym zwalnia wszystkie swoje nie wyodrębnione mieszkania z opłat na rzecz Wspólnoty /na jeden rok obrachunkowy/?
Czy ktoś spotkał się z takim zapisem w akcie notarialnym "nadto Strony postanawiają, że Sprzedającego nie będą obciążać również koszty urządzeń i robót wykonywanych w przyszłości na podstawie uchwał wspólnoty mieszkaniowej Budynku, za którymi Sprzedający nie będzie głosował"
I jeszcze jeden dziwny wpis: "Ponadto Strony postanawiają, że Sprzedający - w zakresie lokali niewyodrębnionych z Budynku - będzie uczestniczył w pozostałych kosztach obciążających członków wspólnoty mieszkaniowej Budynku wyłącznie w zakresie udokumentowanym fakturami wystawionymi wspólnocie mieszkaniowej Budynku przez dostawców i usługodawców, przy czym Sprzedający nie będzie uiszczał miesięcznych zaliczek, a zapłata przypadających na Sprzedającego kosztów następować będzie na podstawie odrębnych not księgowych wystawianych przez Zarządcę"

Wiem, że trochę my /mieszkańcy tej Wspólnoty/ zbyt późno zabraliśmy się za porządki, ale lepiej późno nic w ogóle :)

Z góry dziękuję za pomoc.

Tsuda

Bikerka15: Czy ktoś z Państwa spotkał się z tym, że Developer w akcie notarialnym zwalnia wszystkie swoje nie wyodrębnione mieszkania z opłat na rzecz Wspólnoty /na jeden rok obrachunkowy/?
Czy ktoś spotkał się z takim zapisem w akcie notarialnym "nadto Strony postanawiają, że Sprzedającego nie będą obciążać również koszty urządzeń i robót wykonywanych w przyszłości na podstawie uchwał wspólnoty mieszkaniowej Budynku, za którymi Sprzedający nie będzie głosował"

....przy czym Sprzedający nie będzie uiszczał miesięcznych zaliczek, a zapłata przypadających na Sprzedającego kosztów następować będzie na podstawie odrębnych not księgowych wystawianych przez Zarządcę

To wszystko ma charakter klauzul niedozwolonych. Skontaktuj się z UOKiK.

za UOKiK :
W razie wykrycia, że we wzorcu umowy, który podpisaliśmy, są postanowienia tożsame brzmieniem lub treścią z jakąś niedozwoloną klauzulą umowną zamieszczoną w rejestrze prowadzonym przez Prezesa UOKiK, mamy kilka możliwości działania.

Po pierwsze – możemy wystąpić z pozwem do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów o uznanie kwestionowanej przez nas klauzuli umownej za niedozwoloną. To tzw. kontrola abstrakcyjna. Na przeszkodzie takiemu powództwu nie stoi to, że już tożsama klauzula innego przedsiębiorcy została przez sąd zakwestionowana. Tak wynika z uchwały Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2008 r. (sygn. III CZP 80/08).

Po drugie – jeśli nie podejmiemy żadnych kroków prawnych przeciwko przedsiębiorcy, to w razie ewentualnego indywidualnego sporu z firmą przed sądem cywilnym możemy podnosić argumenty o sprzeczności z prawem kwestionowanej klauzuli. Sąd może uwzględnić nasze argumenty i uznać, że zakwestionowana klauzula umowna (np. o odsetkach wyższych od maksymalnych albo zbyt wygórowanej karze umownej) jest niedozwolona, a więc z mocy prawa bezskuteczna. Sąd, wydając wyrok, uwzględnia wszystkie okoliczności indywidualnej sprawy. To tzw. kontrola indywidualna.

Po trzecie – możemy złożyć skargę do UOKiK. Urząd podejmie interwencję, jeśli stwierdzi, że problem nie dotyczy tylko indywidualnego konsumenta, ale dochodzi do naruszenia zbiorowych interesów konsumentów. Gdy firma nie dostosuje się do zaleceń UOKiK, może zostać ukarana finansowo na podstawie art. 24 ust. 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (DzU z 2007 r. nr 50, poz. 331 z późn. zm.). Stosowanie klauzul niedozwolonych umieszczonych w rejestrze prowadzonym przez Prezesa UOKiK jest bowiem traktowane jako naruszenie zbiorowych interesów konsumentów. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. III SZP 3/06) przesądza, że dotyczy to nie tylko przedsiębiorcy, który nie zaprzestał stosowania klauzul sprzecznych z prawem po niekorzystnym dla siebie wyroku sądowym, lecz także innych firm, które stosują postanowienia tożsame z tymi zakazanymi.

Bikerka15

Bardzo dziękuję :)
Z rozmów z innymi członkami wspólnoty wynika, że nie tylko ja mam taki akt notarialny.
Sądzę, że takie paragrafy mają wszystkie osoby, które kupiły mieszkania od tego developera.
W poniedziałek zadzwonię do UOKiKu a tymczasem napisze do nich z pytaniem, czy mogą pomóc.

Czy takie zapisy w Akcie Notarialnym, gdy nie zareaugujemy /członkowie wspólnoty/ w odpowiednim czasie, przedawniają się ?
Inaczej mówiąc, czy po tylu latach mamy jeszcze formę prawną, aby naciskać na developera/zarządce ?

Czy taki Zarządca powinien być wymieniowy w księdze wieczystej ? Wiem z tego forum, że część osób ma taki zapis. Ja w swojej księdze nie widzę niczego takiego, oprócz jakiś służebności, kredytu :)

Raz jeszcze dziękuję :)

koziorozka

Wystarczy, że zarząd powierzony przez określoną firmę osobę zostanie wpisany do pierwszego aktu notarialnego.
Te zapisy o zwolnieniach, nieuznawaniu uchwał itp. to jakieś kuriozum.

Tsuda

Jeśli macie większość liczoną udziałami to zmieńcie zarząd na właścicielski.
Zapisy z aktów nie ostaną się żadnym sądzie cywilnym o zapłatę, bo to absurd. To brzmi jak jakiś nowy raczkujący deweloper na rynku, który nie pojęcia co robi.
Musicie mieć taki zarząd lub administratora, który wyegzekwuje należne płatności za lokale dewelopera.

Bikerka15

Jest kuriozalne, w zupełności się z tym zgadzam :)
Szukam sposobu na Zarządce/Developera, żeby go stąd usunąć więc łapię się każdej możliwości :)
Na razie jedyne rozwiązanie jakie mamy to zarząd sądowy.
Nie mamy możliwości, aby uchwalić Zarząd Właścicielki, lub wymienić Zarządcę.
Mamy za mało udziałów pomimo tego, że Developer/Zarządca nie ma już większości.

Egzo

[cite]Bikerka15[/cite]Sprawdziłam wybiórczo kilka ksiąg wieczystych /dział III/ i nie widzę, aby zapis o ustanowieniu Zarządcy został tam odnotowany

Sprawdzałaś księgi lokalowe - sprawdź księgę wieczystą nieruchomości.

Bikerka15

Jak w każdej wspólnocie część mieszkańców ma w głębokim poważaniu to, co dzieje się na osiedlu.
Cześć jest uwikłana w jakieś układy przyjacielsko/biznesowe z Developerem/Zarządcą więc nie ma opcji, aby coś uchwalić po naszej mysli.
Cześć lokali jest wynajmowana, cześć stoi pusta i czeka na lepsze czasy, żeby właściciel mógł coś zarobić na sprzedaży.
Na ok 70 lokali, pewnie w nie więcej niż 30 w lokalach mieszkają jego właściciele a reszta albo stoi pusta, albo jest wynajmowana.
Zarządca/Developer ma jakieś 22 lokale nie wyodrębnione do tej pory a blok oddali w 2008 roku :)

Nowy doklejony: 18.05.13 16:08
Księgę wieczystą nieruchomości tez sprawdzałam, ale tam też nic nie ma na temat ustanowienia Zarządcy nieruchomości.

Zarządca

Jeżeli nie ma zapisów w księdze, to istnieje domniemanie, że nie ustanowiono sposobu zarządu, które można obalić okazując akt notarialny. Ten brak wpisu nie ma wielkiego znaczenia, no może przy zmianie sposobu, gdyby nie dochowano formy aktu notarialnego dla protokołu, ale dość ryzykowne.

Innymi słowy: wobec zapisów w pierwszym akcie brak wpisu w kw nie ma większego znaczenia.

Tsuda

Nic tak nie działa na wyobraźnię tych co mają w głębokim poważaniu, jak informacja, że od 5 lat dopłacają pieniądze za kogoś kto niepłaci.
Jeszcze jak potrafisz to wyliczyć korzystając z możliwości kontroli o której mowa w art. 29.3 uwl to grono zainteresowanych się szybko powiększy.
Dodaj jeszcze, że zobowiązania przedawniają się po 3 latach, powodzenia.

Bikerka15

To teraz inne pytanie :)
Jeżeli zapisy nt zwolnień w opłatach w stosunku do lokali nie wyodrębnionych są kuriozalne i mieszkańcy, czy ja osobiście wytoczę im proces to, czy przez przypadek takie roszczenia nie przedawniły się ? Przypominam, że akty notarialne spora większość mieszkańców wspólnoty podpisywała w 2008 roku i 2009 roku.
Naliczyłam ich ok 40 szt.
Raptem tylko 6 mieszkań sprzedano w latach 2010-2012.
Czy Zarządca dysponuje kopią aktów notarialnych członków wspólnoty ?
Czy jako członek wspólnoty mam wgląd w takie akty ?
To pozwoliłoby na sprawdzenie do kiedy tak naprawdę Developer/Zarządca ma zamiar nie płacić.
Mój zapis z 2008 r. to "jeden rok obrachunkowy" więc ktoś kto podpisał akt w 2009 oddala o kolejny rok płacenie za nie wyodrębnione mieszkania ?

Nowy doklejony: 18.05.13 16:28
Mamy zamiar skontrolować wszystkie papiery księgowo-finansowe, ale nie wiem czy to się uda :)
czekam na odpowiedź, czy udostępnią dokumenty w wyznaczonym przeze mnie czasie.

Zarządca

Przedawniły, po trzech latach, bo to świadczenia okresowe.

Bikerka15

Witam Państwa,
Zgodnie z sugestiami wystosowałam pismo do UOKiKu i odpowiedź /słowna pracownika UOKiK/ na zapisy w aktach notarialnych jest następująca:
-ulegają przedawnieniu po roku więc szansa na zgłoszenie niekorzystnych dla członków wspólnoty zapisów np. o nie płaceniu przepadła w 2009-2010 roku /w zależności od daty aktu/
-ws wyznaczenia Zarządcy i obowiązującej już wtedy klauzuli niedozwolonej to niestety też jest za późno, bo należało usunąć Zarządcę na pierwszym zebraniu. To prawda, tylko wtedy nikt nie miał pojęcia o zasadzie głosowania 1:1 /Zarządca na pewno miał wtedy ponad 50% udziałów/. Pamiętam, że nawet wybieraliśmy sposób głosowania i od razu na wstępie zostaliśmy usadzeni, że taki sposób głosowania /1:1/ nie przejdzie, bo przecież oni mają większość i nie będą za tym głosować Nie poinformowali nas, że wystarczy 1/5 udziałów, aby przyjąć taki sposób głosowania. A wtedy były takie możliwości, bo to pierwsze spotkanie po zawiązaniu wspólnoty, było jedynym, na którym członkowie wspólnoty stawili się niemal w komplecie. Ale cóż, było minęło, pozostaje droga sądowa

Bardzo wszystkim dziękuję za opinie i chęć pomocy.

Zarządca

Zapisy dotyczące niepłacenia przez dewelopera nie wywołują skutków prawnych, bo naruszają przepisy bezwzględnie obowiązujące. Amen.

Bikerka15

Dziękuję za informację

Wszystko się przyda, bo kompletujemy dokumenty, żeby złożyć je w sądzie i ustanowić zarząd przymusowy.
Prawda jest też taka, że w żaden sposób nie możemy sprawdzić, jaki jest faktyczny stan finansów, bo Zarządca nie udostępnia dokumentów.
Nie znalazłam nigdzie informacji jak można kogoś takiego skutecznie zmusić do tego.
Kogoś kto nie odbiera maili, telefonu oraz nie pozwala na złożenie żadnych pism za potwierdzeniem odbioru.
Pocztę odbiera czasami, ale zawsze może powiedzieć, że to nie takie pismo otrzymał, bo przecież nie mam potwierdzenia tego co włożyłam do koperty.
Porażka !!!:)

Interesuje mnie też jeszcze jedna sprawa.
Czy możliwe jest, aby Zarządca rozliczał się ze wspólnotą za pomocą not księgowych /obciążeniowych/ ?

Z góry dziękuję