Uchwały / Zarządca / Media
Bikerka15
Użytkownik
Witam,
Będę wdzięczna za udzielenie odpowiedzi na kilka nurtujących mnie problemów :)
Uchwały we Wspólnocie Mieszkaniowej:
Uchwały mogą być zatwierdzane w trzech trybach /głosowanie, indywidualne zbieranie głosów i tryb mieszany/, ale:
- czy można z góry określić, że każda uchwała będzie głosowana w trybie mieszanym /dla mojej wspólnoty ten tryb wydaje się najbardziej skuteczny/. Jeżeli tak, to jak należy to zrobić, jak powinno być przygotowane zawiadomienie o zebraniu, jak zmusić do tego Zarządcę ?
- czy w trakcie zebrania wspólnoty można zmienić tryb zbierania głosów nad uchwałami /pomijam kwestię niezbędnej ilości głosów, aby uchwała miała ważność, bo to oczywiste/. Gdy Zarządca ustala zwykły tryb, czyli głosowanie na zebraniu, zawsze uchwala co chce /pomimo, że nie ma większości, ma za to inne układy z niektórymi członkami wspólnoty/. Zbieranie głosów nad uchwałami byłoby dla mojej wspólnoty korzystniejsze
- czy członkowie wspólnoty mają wpływ na treść uchwały /tu mam na myśli o w miarę szczegółowe wyjaśnienie o co chodzi i co autor miał na myśli/. Indywidualne zbieranie głosów nad uchwałą przez Zarządce może być tendencyjne a umieszczenie szczegółowego wyjaśnienia w uchwale, nie daje już zbyt dużego pola do popisu
- jak ustanowić trochę sztuczny twór we wspólnocie jakim jest Rada Mieszkańców /nie mamy możliwości, aby ustanowić Zarząd Wspólnoty/ . Jeżeli musi to być uchwała to, czy np. w drodze indywidualnego zbierania głosów można dołączyć do uchwały załącznik, który zawiera regulamin działania takiej Rady. W naszym przypadku im więc wyjaśnień dla członków Wspólnoty tym lepiej
- czy uchwała o treści np "wspólnota uchwala zakup śmietników w kwocie nie większej niż 5000", nie ma ilości, nie ma konkretnej ceny; jest w ogóle prawidłowa ? Czy umieszczenie w protokole zebrania, że konkretnie ta uchwała powinna być poprawiona o cenę i ilość, ma jakąś moc sprawczą ? Uchwała oczywiście przeszła podczas głosowania mimo nieprecyzyjnych zapisów.
Zarządca nieruchomości wpisany w akty notarialne:
- czy taki Zarządca powinien mieć umowę ze Wspólnotą /nie mamy Zarządu, bo nie możemy go przegłosować ze względu na właśnie Zarządcę-Developera w jednej osobie/
- jeżeli taka umowa nie jest wymagana, to w jaki sposób mamy określić jego /Zarządcy/ obowiązki, zakres odpowiedzialności i inne
- Zarządca nie przyjął do wiadomości propozycji uchwały zaproponowanej przez członków wspólnoty i nie umieścił jej w porządku obrad na rocznym zebraniu. Jakie konsekwencje dla Zarządcy ? Uchwała dotyczyła wybrania Zarządu Wspólnoty i na pewno była zgodna z przepisami-ustawami
- w jakim terminie należy dostarczyć do Zarządcy propozycje uchwał na wniosek członków wspólnoty. Informacja o zebraniu ma być dostarczona na 7 /?? dni przed jego zwołaniem więc o ile wcześniej mam dostarczyć propozycję swojej uchwały
Umowy z dostawcami mediów:
- czy stroną w umowie na dostawę mediów /woda, prąd, MPO/ do wspólnoty powinna być wspólnota, czy Zarządca ? Jeżeli Wspólnota, to jakie są konsekwencje dla Zarządcy, gdy nie przeprowadził tego właściwie
Z góry dziękuję za pomoc :)
Będę wdzięczna za udzielenie odpowiedzi na kilka nurtujących mnie problemów :)
Uchwały we Wspólnocie Mieszkaniowej:
Uchwały mogą być zatwierdzane w trzech trybach /głosowanie, indywidualne zbieranie głosów i tryb mieszany/, ale:
- czy można z góry określić, że każda uchwała będzie głosowana w trybie mieszanym /dla mojej wspólnoty ten tryb wydaje się najbardziej skuteczny/. Jeżeli tak, to jak należy to zrobić, jak powinno być przygotowane zawiadomienie o zebraniu, jak zmusić do tego Zarządcę ?
- czy w trakcie zebrania wspólnoty można zmienić tryb zbierania głosów nad uchwałami /pomijam kwestię niezbędnej ilości głosów, aby uchwała miała ważność, bo to oczywiste/. Gdy Zarządca ustala zwykły tryb, czyli głosowanie na zebraniu, zawsze uchwala co chce /pomimo, że nie ma większości, ma za to inne układy z niektórymi członkami wspólnoty/. Zbieranie głosów nad uchwałami byłoby dla mojej wspólnoty korzystniejsze
- czy członkowie wspólnoty mają wpływ na treść uchwały /tu mam na myśli o w miarę szczegółowe wyjaśnienie o co chodzi i co autor miał na myśli/. Indywidualne zbieranie głosów nad uchwałą przez Zarządce może być tendencyjne a umieszczenie szczegółowego wyjaśnienia w uchwale, nie daje już zbyt dużego pola do popisu
- jak ustanowić trochę sztuczny twór we wspólnocie jakim jest Rada Mieszkańców /nie mamy możliwości, aby ustanowić Zarząd Wspólnoty/ . Jeżeli musi to być uchwała to, czy np. w drodze indywidualnego zbierania głosów można dołączyć do uchwały załącznik, który zawiera regulamin działania takiej Rady. W naszym przypadku im więc wyjaśnień dla członków Wspólnoty tym lepiej
- czy uchwała o treści np "wspólnota uchwala zakup śmietników w kwocie nie większej niż 5000", nie ma ilości, nie ma konkretnej ceny; jest w ogóle prawidłowa ? Czy umieszczenie w protokole zebrania, że konkretnie ta uchwała powinna być poprawiona o cenę i ilość, ma jakąś moc sprawczą ? Uchwała oczywiście przeszła podczas głosowania mimo nieprecyzyjnych zapisów.
Zarządca nieruchomości wpisany w akty notarialne:
- czy taki Zarządca powinien mieć umowę ze Wspólnotą /nie mamy Zarządu, bo nie możemy go przegłosować ze względu na właśnie Zarządcę-Developera w jednej osobie/
- jeżeli taka umowa nie jest wymagana, to w jaki sposób mamy określić jego /Zarządcy/ obowiązki, zakres odpowiedzialności i inne
- Zarządca nie przyjął do wiadomości propozycji uchwały zaproponowanej przez członków wspólnoty i nie umieścił jej w porządku obrad na rocznym zebraniu. Jakie konsekwencje dla Zarządcy ? Uchwała dotyczyła wybrania Zarządu Wspólnoty i na pewno była zgodna z przepisami-ustawami
- w jakim terminie należy dostarczyć do Zarządcy propozycje uchwał na wniosek członków wspólnoty. Informacja o zebraniu ma być dostarczona na 7 /?? dni przed jego zwołaniem więc o ile wcześniej mam dostarczyć propozycję swojej uchwały
Umowy z dostawcami mediów:
- czy stroną w umowie na dostawę mediów /woda, prąd, MPO/ do wspólnoty powinna być wspólnota, czy Zarządca ? Jeżeli Wspólnota, to jakie są konsekwencje dla Zarządcy, gdy nie przeprowadził tego właściwie
Z góry dziękuję za pomoc :)
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
https://forum.zarzadca.pl/wiki/zarzad
czyli zarządca robi samodzielnie wszystko to, co nie przekracza zarządu zwykłego
http://www.zarzadca.pl/prawo/akty-prawne/dzienniki-ustaw/12-ustawa-o-wlasnosci-lokali - art. 22
2) uchwały we wspólnocie głosuje się
a) na zebraniu
b) jak na zebraniu nie osiągnie się ponad 50% ZA dogłosowuje się kolędowaniem od drzwi do drzwi (obiegiem)
c) obiegiem
Wg. uowl zbierac podpisy (głosy) morze tylko zarząd (w twoim przypadku zarządca), ale jeszcze żaden sąd nie uchylił uchwały tylko z tego powodu, że podpisy zbierał ktoś inny. To życiowe, bo umożliwia niezadowolonym samodzielne napisanie uchwały i zebranie pod nię podpisów (np. uchwała o odwołaniu członka zarządu)
Gdybyście chcieli zmienić s p o s ó b zarządu, to konieczny jest notariusz (masz to w pierwszym linku)
Uchwała o zakupie potrzebnej liczby śmietników dla mnie jest w porządku - podana suma maksymalna. Członkowie wspólnoty nie muszą ingerować w to, jaki będzie producent, kolor i kształt uchwytów
Na zebraniach nie mamy szans. Mimo tego, że Zarządca /Developer nie ma większości, ale to co ma plus kilku podlizywaczy wystarcza, aby uchwalić wszystko.
Wiem, że zbieramy głosy po zebraniu lub przed, bo takie coś miało miejsce u nas. Pytanie brzmi, czy pomimo tego, że na zebraniu jest ustawowe 51% udziałów, możemy zadecydować, że chcemy, aby dodatkowo zebrać głosy od nieobecnych ?
Zarządca jest od samego początku, czyli już 5 lat. Ustanowił sobie ok. 2,5 letni czas Zarządzania. Ten czas jest różny w zależności od tego, z jaką datą ktoś podpisał akt notarialny. Była podana podana konkretna data, czy 12/2010 ich rządów. Nie ma możliwości prawnych, poza przymusowym sądowym zarządem, aby ich usunąć. Wspólnota ma ok 70 lokali. Z tego do chwili obecnej ok 20 jest niewyodrębnionych, a należą do Zarządcy/Developera. Kompletna paranoja
Nowy doklejony: 19.05.13 13:17
Że notariusz potrzebny to wiem
Problem z podaniem ceny, która będzie "nie większa niż ..." polega na tym, że w takim ujęciu wiesz tylko ile to będzie kosztować maksymalnie. A ja wiem, że cena może być mniejsza. Czy nie jest tak, że Zarządca powinien ogłosić przetarg na zakup czegoś, na zebraniu przedstawić oferty, mieszkańcy wybierają dostawcę. W protokole umieszczamy zapis, że wybrano dostawcę X a cena to Y. Ja chciałabym wiedzieć i mieć kontrolę nad wydatkami. W innych wspólnotach, różne wydatki zatwierdza Zarząd lub wybrana Rada Mieszkańców i przekazuje decyzję Zarządcy. U mnie tylko Zarządca wybiera jedyną i słuszna firmę, która wykona usługę.
Ważność uchwał to zagadnienie całkowicie odrębne od kwestii ilości udziałów reprezentowanych na zebraniu. Jeżeli np. na zebraniu było obecnych 80% udziałów, ale za uchwałą głosowało 47% udziałów, to pomimo, że jest to większość obecnych na zebraniu i większość udziałów była obecna na zebraniu, to uchwała i tak jest nieważna. Uchwała staje się ważna z chwilą osiągnięcia ponad 50% głosów wszystkich właścicieli lokali (obecnych i nieobecnych).
Dlatego dążenie do przymusowego zbierania głosów w trybie mieszanym nic nie da w sytuacji, gdy uchwała już zebrała ponad 50% - dalsze zbieranie głosów nie ma sensu. Natomiast jeżeli uchwała nie zebrała ponad 50% wszystkich głosów, to po prostu jest nieważna i w interesie waszego zarządcy jest dalsze zbieranie głosów tak, aby przekroczyć wymagany próg.
Żadna wspólnota nie organizuje przetargów, co najwyżej konkurs ofert. Decyzję, jakie kosze kupić, czy kto wykona uchwalony remont podejmuje zarząd (w twoim wypadku zarządca powierzony) a nie właściciele na zebraniu.
O tym, co decyduje o tym, czy wspólnota podjęła uchwałę czy projekt uchwały pozostał tylko projektem (i nie będzie realizowany) wyjaśnił ci Egzo - ponad 50% (liczonych udziałami) musi zagłosować "ZA"
Przepraszam, użyłam skrótu myślowego i oczywiście miałam na myśli nie ilość obecnych udziałów na zebraniu a ilość udziałów, która głosowała za ustawą.
Ale nawiązując do: "... i w interesie zarządcy jest dalsze zbieranie głosów tak, aby przekroczyć wymagany próg...", to czy jest to obowiązek Zarządcy, czy po prostu Zarządca może uznać, że w związku z tym, iż uchwała nie zebrała 50% wszystkich głosów to jest nieważna.
Nowy doklejony: 19.05.13 16:57
Kolejny skrót myślowy, którego użyłam
- masz niechcianego, powierzonego Zarządcę
- Zarządca to jednocześnie developer, który sprzedał nam mieszkania
- mimo, że nie ma już większości udziałów, ale te, które ma plus kilka układów biznesowo/przyjacielskich z członkami wspólnoty wykluczają uchwalenie czegoś co nie jest zgodne z interesem Zarządcy
- Zarządca dostarcza właściwie wszystkie usługi na rzecz wspólnoty, poza mediami, bo się nie dało
- Zarządca nie wpłaca pieniędzy /ogólnie nazwę to czynszem/ do kasy wspólnoty, tylko notami księgowymi kompensuje sobie należności
W takiej sytuacji uchwała, której treść brzmi "coś będzie kosztować nie więcej niż ", będzie kosztować maksymalną kwotę, bo wykonawcą usługi jest w większości przypadków Zarządca. Stąd min moje pytanie, czy jeżeli na zebraniu zapiszmy w protokole że:
- Zarządca ma określić np. ilość m2, ilość punków oświetleniowych do wymiany i podać to do informacji członków wspólnoty
- ma zebrać inne oferty od dostawców usług i podać to do informacji członków wspólnoty
ma w ogóle jakieś znaczenie ?
Czy Zarządca może zignorować zaprotokołowane uwagi do uchwały i stwierdzić, że w uchwale było "nie więcej niż" i tyle będzie kosztować.
A ogólnie powiem ci, że szkoda twoich nerwów i szarpaniny. Dopóki nie zmienicie zarządu na właścicielski nic nie zdziałasz, więc odpuść sobie "drobiazgi" i skup się na głównym celu.
Pogadaj z sąsiadami, jak zmontujesz grupę z co najmniej 20% udziałami, to 1=1 https://forum.zarzadca.pl/wiki/glosowanie
W zasadzie nie można, ustawa oddaje inicjatywę w tej sprawie zarządowi, ale jak już napisała Koziorożka, gdybyście sami zebrali potrzebne głosy to w sądzie wygracie.
Oczywiście, nie ma przeszkód abyście sami przedstawili projekt uchwały w danej sprawie, zmienili porządek obrad, itp. Tylko to wszystko można przeforsować mając większość głosów, której nie macie.
Rada Mieszkańców jest całkowicie zbędna, ponieważ regulamin działania takiego ciała nie może wkraczać w ustawowe kompetencje właścicieli lokali oraz zarządu. Jaki jest więc sens tworzenia takiego ciała?
Jak już wyjaśniali inni użytkownicy, taka uchwała jest prawidłowa pod względem formalno-prawnym.
Nie musi mieć umowy. Pozostaje kwestia wynagrodzenia - powinno ono zostać w jakiś sposób określone, w uchwale, w akcie notarialnym, chyba że zarządca pracuje za darmo.
Jeżeli sprawuje zarząd powierzony to zakres jego obowiązków wynika z ustawy - ma takie obowiązki jak zarząd.
Niestety konsekwencje żadne.
Nie ma określonych terminów, dostarczyć należy w takim terminie aby zdążył umieścić wasze propozycje w porządku obrad i w zawiadomieniu, ale zarządca nie musi uwzględnić waszych propozycji.
Stroną jest wspólnota a nie zarządca, chyba że z aktu notarialnego wynika coś innego. Nawet jeżeli nie wynika, to o ile zarządca refakturuje wam koszty w tych samych cenach co u dostawców mediów, to nie ma szkody, więc nie bardzo jest jak wyciągać konsekwencje.
W takiej sytuacji nie bardzo widzę do czego zmierzają plany przedstawiania na zebraniach własnych uchwał, zmiany trybu głosowania, itp.? Do tego wszystkiego trzeba mieć większość, a wy jej nie macie.
Nie trzeba ich usuwać ponieważ okres ich rządów skończył się 12/2010 r. Okres zarządzania nieruchomością wspólną wynika prawdopodobnie z pierwszego aktu notarialnego i obowiązuje wszystkich kolejnych nabywców mieszkań, ale nie może być przedłużany poprzez podpisywanie umów sprzedaży z nowymi nabywcami ze skutkiem dla pozostałych właścicieli. Nowe akty notarialne sprzedaży mieszkań, które zawierają zapis o zarządzie sprawowanym przez developera, odnoszą co najwyżej taki skutek, że developer sprawuje zarząd danym lokalem (w takim sensie jak prywatne wynajęcie sobie administratora), ale nie przedłuża to okresu zarządu dla pozostałych właścicieli. Tak więc od 3 lat nie macie zarządcy.
Nie damy rady głosować 1:1. To byłoby idealne wyjście, ale Zarządca ma jakieś 35%, my 37%. Reszta to nieszczęsne garaże. W takiej sytuacji 100% członków wspólnoty musi być przeciw Zarządcy a to nie możliwe ze względu na różne układy. Mamy kompletny pass.
- wszystkie zabiegi mają na celu ustanowienie przymusowego, sądowego zarządcy. Inaczej się nie da.
- każde działanie wbrew obowiązującym przepisom przez Zarządce jest skrupulatnie zbierane przez nas, będzie to dowód przed sądem
- nieuchwalenie Rady Mieszkańców mimo, że jest to twór bez uprawnień będzie kolejnym przykładem na to, że Zarządca nie chce być w żaden sposób kontrolowany przez członków Wspólnoty
- Zarządca po okresie na który został powołany aktem notarialnym, przeprowadził uchwałę o ponownym wyborze siebie na czas nieokreślony w dziwnych okolicznościach. "dziwnych", mam na myśli, że ktoś zagłosował przeciw uchwale, następnie po skończonym zebraniu wrócił i skreślił swój głos i tym samym mamy znowu tego samego Zarządcę.
- jak to możliwe, że Zarządca może odmówić wpisania do porządku obrad głosowania nad projektem uchwały. Dodam, że mówimy o uchwale zgłoszonej w odpowiednim czasie, aby wpisać ją w zawiadomieniu dla mieszkańców o zebraniu rocznym. Ponieważ chodziło o ustanowienie Zarządu więc Zarządca wytłumaczył to, że "przecież dobrze pracują więc o co nam chodzi" i nie wpisał naszej uchwały do porządku obrad. I nic nie można zrobić Zarządcy ? Wniosek zawierał także podpisy członków, którzy maja 20% udziałów , wezwaliśmy Zarządcę do zorganizowania zebrania wspólnoty i głosowania właśnie nad tą uchwałą. Zebranie było, ale uchwały nie wpisano do porządku obrad, bo jw.
Nowy doklejony: 19.05.13 19:29
O ile dobrze czytam ustawę to głosowanie 1:1 może odbyć się w szczególnych warunkach:
- gdy 50% udziałów należy do jednego właściciela /a tak nie jest w naszym wypadku/
- gdy suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 /to nie ma miejsca u mnie/
- gdy oba warunki są spełnione
Nowy doklejony: 19.05.13 19:34
Garaże stanowią odrębną własność. Nie można nimi głosować jeżeli 100% właścicieli nie uzgodni jednego stanowiska. A to nie może mieć miejsca
Wszyscy tracimy czas aby czytać twoje obszerne opisy sytuacji, staramy się szczegółowo do nich ustosunkować, klepać w klawiaturę pół godziny, aby dowiedzieć się za chwilę, że to jest już dawno nieaktualne. Ja mówię pass.
Nie jestem specjalistą w temacie wspólnot, ale ogólne zasady znam. Nie orientuje się w szczegółach a każde odstępstwo od ustawy/ogólnie obowiązujących zasad, jest dla mnie oraz co najmniej 20% członków wspólnoty, "kartą" do rozmów na zebraniach, że jednak nie wszystko jest takie kolorowe jak Zarządca usiłuje nam wcisnąć. Nie prosiłam o wyjaśnienie, czy Zarządca ma prawo działać, czy tez nie, bo wiem, że ma taki mandat w przypadku mojej wspólnoty.
Nie mniej jednak dziękuję za udzielone informacje
Widząc, że mylnie interpretujesz podstawy prawne sprawowania zarządu w twojej wspólnocie, wyprowadziłem cię z błędu - bo chyba po to jesteś na tym forum, aby opisać sytuację i poddać ją weryfikacji przez innych. A ty mi odpisujesz :
Masz tupet. Skoro wszystko wiesz, to życzę powodzenia.
Po pierwsze bez złośliwości.
Jeżeli nie masz ochoty uczestniczyć w dyskusji, to nie odpisuj i sprawa jasna.
Reszta Twojej wypowiedzi, bez komentarza