Duża Wspólnota vs Lokal Garażowy - Zalanie Garażu
Sttivens
Użytkownik
Witam na Forum, jestem tu nowy i piszę jako właściciel lokalu we Wspólnocie, w której zaistniał trudny czas na rozwiązywanie problemów.
Stan faktyczny wygląda następująco.
Duża Wspólnota Mieszkaniowa (110 lokali) plus Garaż Wilostanowiskowy (100 miejsc) stanowiący odrębny lokal, będący współwłasnością.
Wspólnota ma Zarząd (2 osoby) i Zarządcę (Spółka profesjonalna).
Lokal garażowy nie ma legalnego Zarządu - bez umocowania prowadzi go Zarząd Wspólnoty (pobiera stawki za wynagrodznie Zarzadu) i Zarządca (spółka)
Brak jest regulaminu w garażu, umowy o sposób korzystania z nieruchomości wspólnej ect - nic nie ma.
Garaż jest pod budynkiem. Nad płytą garażową znajduje się dziedziniec Wspólnoty (plac zabaw i chodniki) który został źle zaizolowany przez dewelopera, co powoduje zalewanie garażu i nasiąkanie tynków w garażu.
Czynnościami jakimi zajmuje się Zarząd Wspólnoty jest próba scedowania od 4 lat praw z części wspólnych by iść do Sądu o odszkodowanie. Zarząd nie podjął natomiast czynności by dokonywać jakichkolwiek bieżących napraw. Jedyne co robi to zleca firmie sprzątającej podkładanie wiader by nie było kałuż. Dokonał też kilka lat temu ekspertyzy technicznej, której źródła finansowania nie ujawnił.
W związku z powyższym stanem faktycznym chciałbym się dowiedzieć:
1. Na kim spoczywa odpowiedzialność naprawy tynków, stropu garażowego ? Wspólnota czy Współwłaściciele garażu ?
2. Czy działania Zarządu polegające na biernym oczekiwaniu na zgodę na wytoczenie procesu deweloperowi nie skutkują pogarszaniem się stanu technicznego lokalu garażowego i nie rodzą obowiązku napraw ?
Pozdrawiam
Stan faktyczny wygląda następująco.
Duża Wspólnota Mieszkaniowa (110 lokali) plus Garaż Wilostanowiskowy (100 miejsc) stanowiący odrębny lokal, będący współwłasnością.
Wspólnota ma Zarząd (2 osoby) i Zarządcę (Spółka profesjonalna).
Lokal garażowy nie ma legalnego Zarządu - bez umocowania prowadzi go Zarząd Wspólnoty (pobiera stawki za wynagrodznie Zarzadu) i Zarządca (spółka)
Brak jest regulaminu w garażu, umowy o sposób korzystania z nieruchomości wspólnej ect - nic nie ma.
Garaż jest pod budynkiem. Nad płytą garażową znajduje się dziedziniec Wspólnoty (plac zabaw i chodniki) który został źle zaizolowany przez dewelopera, co powoduje zalewanie garażu i nasiąkanie tynków w garażu.
Czynnościami jakimi zajmuje się Zarząd Wspólnoty jest próba scedowania od 4 lat praw z części wspólnych by iść do Sądu o odszkodowanie. Zarząd nie podjął natomiast czynności by dokonywać jakichkolwiek bieżących napraw. Jedyne co robi to zleca firmie sprzątającej podkładanie wiader by nie było kałuż. Dokonał też kilka lat temu ekspertyzy technicznej, której źródła finansowania nie ujawnił.
W związku z powyższym stanem faktycznym chciałbym się dowiedzieć:
1. Na kim spoczywa odpowiedzialność naprawy tynków, stropu garażowego ? Wspólnota czy Współwłaściciele garażu ?
2. Czy działania Zarządu polegające na biernym oczekiwaniu na zgodę na wytoczenie procesu deweloperowi nie skutkują pogarszaniem się stanu technicznego lokalu garażowego i nie rodzą obowiązku napraw ?
Pozdrawiam
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Nie sądzę aby chodziło o cesję praw z części wspólnych, ponieważ zarządzanie częściami wspólnymi przynależy do zarządu na mocy ustawy. Zarząd może sam występować do sądów w sprawach związanych z zarządem częściami wspólnymi.
Zapewne chodzi o cesję praw prywatnych poszczególnych właścicieli. Niestety zarząd ma tutaj związane ręce, nie może występować w imieniu właścicieli bez dokonania takiej cesji.
Jeżeli prace budowlane zostały wykonane wadliwie - to na deweloperze. Gdbyście chcieli jednak podjąć czynności zapobiegające dalszemu niszczeniu budynku, to w zakresie części wspólnych sprawa leży w gestii wspólnoty, a w zakresie części prywatnych należy do współwłaścicieli garażu.
Odpowiedź jest powyżej. Zarząd odpowiada tylko za części wspólne, za sam garaż odpowiedzialni są jego właściciele i to oni mogą wytoczyć proces przeciwko deweloperowi, oczywiście w zakresie, który dotyczy garażu.
Może ktoś profesjonalnie odpowiedzieć na moje dwa pytania ?
Zarząd wspólnoty słusznie pobiera stawki za wynagrodzenie zarządu wspólnoty, ponieważ garaż jest częścią wspólnoty, więc tak jak wszyscy musi ponosić koszty.
Napisałem o zarządzie garażem a Egzo piszesz o stosunku garaż - wspólnota, nie zrozumiałeś. Jesli według ciebie zarządem garażem stanowiącym odrębny lokal zajmuje się wspólnota, to gratulacje, każ wspólnocie zarządzać także innymi lokalami, może Wspólnota ma im właścicielom wymieniać żarówki w lokalach ?
Egzo ma rację - garaż jest współwłasnością a nie wspólnotą
Tu poczytaj https://forum.zarzadca.pl/wiki/garaz
Jeżeli nie o to ci chodziło, tylko o jakieś inne zarządznie sprawami garażu, to na przyszłość bardziej precyzyjnie formułuj problem.
P.S.
Na pytania, które wprost sformułowłeś, dostałeś odpowiedź.
Egzo - dziękuję za twoje propozycje odpowiedzi, nie pisałem po to żebyś próbował czytać moje myśli
Proszę jeśli ktoś ma odpowiedź na dwa zadane pytania, a nie wróżenie co autor miał na myśli to bardzo proszę o profesjonalną odpowiedź.
Napisałeś, że: a twoje pytanie nr 1, to: Okazuje się, że pomimo, iż jak sam twierdzisz "bardzo dobrze rozumiesz" obie ustawy, to nie jesteś w stanie dokonać tak banalnego rozróżnienia, jak stwierdzenie czy tynk w garażu jest częścią prywatną czy wspólną. Teraz rozumiem dlaczego nie wystarczyły ci moje poprzednie odpowiedzi, więc udzielę ci jeszcze dokładniejszych wyjaśnień:
a) Tynk wewnętrzny nie jest częścią wspólną (pisać co to oznacza dla właścicieli garaży czy się domyślasz?)
b) Strop jest częścią wspólną.
Twoje pytanie nr 2. Już to wyjaśniałem, ale widzę, że trzeba ci to rozłożyć na czynniki pierwsze (tak, wiem, "bardzo dobrze rozumiesz" obie ustawy, ale przeczytaj, to nic osobistego):
a) Zarząd nie potrzebuje czekać na niczyją zgodę w zakresie wad dotyczących części wspólnej, ponieważ bez niczyjej zgody może wytoczyć deweloperowi proces w tej sprawie.
b) Ponieważ twoje pytanie jest wewnętrznie sprzeczne (przekonanie o konieczności uzyskania zgody, która, jeżeli dotyczy stropu nie jest potrzebna), to może wyjaśnij o czyją zgodę chodzi (bo na pewno nie chodzi o cesję praw z części wspólnych, jako zbyteczną), na co ma być ta zgoda - bo być może zarząd ma jakieś uzasadnienie swojej postawy, być może są jakieś elementy tej sprawy, o których nie piszesz, a do których czyjeś zgody są potrzebne. Bez rozstrzygnięcia tego nie można odpowiedzieć inaczej na twoje pytanie niż odpowiedziałem ci wcześniej.
"Skoro garaż jest pod waszym budynkiem to nie jest odrębną wspólnotą"
Garaż wspólnotą ? W jakim języku to jest napisane, składnia jakaś jest w tym zdaniu ?
"Okazuje się, że pomimo, iż jak sam twierdzisz "bardzo dobrze rozumiesz" obie ustawy, to nie jesteś w stanie dokonać tak banalnego rozróżnienia, jak stwierdzenie czy tynk w garażu jest częścią prywatną czy wspólną"
- rozróżnienie to stwierdzenie ? Czy ja napisałem że nie rozróżniam tynku u stopu ? Tam jest przecinek kolego, ale widać nie miałeś lekcji polskiego, więc napiszę że chodziło mi o pociągnięcie do odpowiedzialności za szkody na stropie i tynku. Poza tym kolego w żadnej z podanych powyżej ustaw nie ma rozróżnienia na strop i tynk, więc nie ośmieszaj się
"Zarząd nie potrzebuje czekać na niczyją zgodę w zakresie wad dotyczących części wspólnej, ponieważ bez niczyjej zgody może wytoczyć deweloperowi proces w tej sprawie"
Widzę jakąś tezę, byłbym wdzięczny za podanie jakiejś podstawy prawnej by to poprzeć. Chodzi o rękojmię czy gwarancję ? wybacz ale bazuje na przepisach
Ponawiam pytanie numer 2 i proszę Egzo przeczytaj je dokładnie zanim napiszesz odpowiedź :)
A czy ja napisałem o rozróżnianiu tynku od stropu, czy o rózróżnianiu części wspólnych od prywatnych? Język polska być trudna język?
Ha ha ha
Zatem za jego stan odpowiada wspólnota mieszkaniowa, zarząd winien usunąć usterki na koszt wspólnoty, a także skutki tych usterek - o ile właściciele lokali nie scedują na wspólnotę mieszkaniową swoich uprawnień w zakresie dochodzenia roszczeń od dewelopera.
Zarządco napisałeś "zarząd winien usunąć usterki na koszt wspólnoty, a także skutki tych usterek - o ile właściciele lokali nie scedują na wspólnotę mieszkaniową swoich uprawnień w zakresie dochodzenia roszczeń od dewelopera"
Wiem że zarząd wspólnoty zgodnie z ustawą o własności lokali samodzielnie wykonuje czynności nieprzekraczające zwykłego zarządu. Naprawa tego typu usterek będzie czynnością przekraczającą zwykły zarząd ? Czyli procedura uchwała wspólnoty/ zgoda/ działanie ? Czynności przekraczające zw nie są enumeratywnie wymienione w uwl bo "w szczególności"
Pytam ponieważ deweloper jest "jedną nogą" w upadłości,Zarząd Wspólnoty od 4 lat nie może uzyskać cesji na wytoczenie procesu deweloperowi, a chce przeznaczyć na wynagrodzenie kancelarii prawnej ok 100 tys zł za I instancję. Jednak nam właścicielom lokali zależy aby podjąć czynności polegające na naprawieniu przecieków by nie dopuścić do dalszych szkód, oczywiście z naszej kieszeni, ewentualnie potem regresem pieniądze do dewelopera, o ile będzie z czego ściągać.
I na tym etapie moja wiedza się kończy - kto powinien podjąć inicjatywę naprawy przecieków, mamy szukać 10 właścicieli lokali by zainicjować zebranie i na własną rękę podejmować uchwały, szukać firmy ? Mieszkańcy liczą na Zarząd w tej kwestii, jak możemy go zobligować do działania ? Czy samo zbieranie cesji od 4 lat nie jest działaniem na niekorzyść interesów wspólnoty ? , Do tego dochodzi problem czynszu garażowego i usuwania szkód po zalaniach, osuszania, bo nie każdy właściciel lokalu ma udział w lokalu garażowym, co dla jednych będzie rodziło dodatkowe koszty
W pierwszej kolejności muszą być oświadczenia woli poszczególnych właścicieli - konkretnie tych, którzy kupili lokal bezpośrednio od dewelopera. Osoby, który nabyły nieruchomość na rynku wtórnym nie mają takich uprawnień, no chyba, że zbywcy przelali na nie swoje roszczenia.
Należy mieć na uwadze, że dochodzenie całego roszczenia wymagałoby uzyskania cesji od 100 procent nabywców, co zwykle nie jest możliwe. Zatem wspólnoty dochodzą jakiejś części, jeżeli np. wartość wynosi 100 tys., a przelew uzyskano od właścicieli, których udziały wynoszą łącznie 50 proc., to wspólnota nie może dochodzić tych 100 tys, tylko 50 tys.
Oczywiście zgadzam się, że to czynność przekraczająca zarząd zwykły, zatem konieczna jest też uchwała.
Roszczenia z tytułu rękojmi na wady budynku wynoszą 3 lata, no chyba że mamy do czynienia z wadami ukrytymi, które deweloper podstępnie zataił, jednak napisałeś, że wspólnota zapłaci 100 tys. zł. kancelarii.
W takiej sytuacji wygrana jest wątpliwa, ponieważ dość trudno udowodnić ten podstęp.
Możecie jeszcze wytoczyć powództwo odszkodowawcze, ale tutaj tez 3 lata od daty, gdy poszkodowany dowiedział się o powstaniu szkody.
Jak ta kancelaria sobie wyobraża prowadzenie tej sprawy? Zanim wypłacicie te 100 tys. zł. - niech przyjdą na zebranie i wyjaśnią jak to wszystko się ma do terminów przedawnienia.
W dodatku deweloper ma problemy finansowe, to trudna sytuacja.
Więcej na temat dochodzenia roszczen w artykule:
Rękojmia za wady: ilu właścicieli musi przelać uprawnienia na wspólnotę mieszkaniową?
na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
"Wspólnota mieszkaniowa może w procesie skutecznie domagać się od dewelopera odszkodowania za wady fizyczne nieruchomości wspólnej czy też występować o upoważnienie do ich usunięcia na jego koszt wyłącznie wtedy, gdy właściciele lokali scedują na nią swoje uprawnienia, na co wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 23 września 2004 roku (sygn. akt: III CZP 48/04)...
Uzasadniając orzeczenie Sąd Apelacyjny wskazał, że „przy ponownym rozpoznawaniu sprawy, Sąd Okręgowy powinien w pierwszej kolejności poczynić rozważania w zakresie słuszności roszczenia co do zasady oraz co do globalnych kwot dochodzonych przez powodów. Następnie, w wypadku ewentualnego uznania zasadności roszczeń, dokonać ustaleń co do określenia liczby członków wspólnot mieszkaniowych którym przysługiwała wierzytelność wobec pozwanego oraz co do wysokości tego roszczenia przypadającego na każdego z członków wspólnoty w stosunku do udziału we współwłasności nieruchomości. Przy tak ustalonych podstawach możliwe będzie przejście do badania skuteczności dokonanych umów przelewu wierzytelności dokonanych przez poszczególnych członków wspólnoty i ustalenia proporcji skutecznie przelanych na wspólnoty wierzytelności do sumy całej wierzytelności związanej z wadami nieruchomości wspólnych”.
http://www.zarzadca.pl/komentarze/76-deweloper/1611-rekojmia-za-wady-ilu-wlascicieli-musi-przelac-uprawnienia-na-wspolnote-mieszkaniowa
Ad 2 zarząd WM nie zajmuje się prywatnymi lokalami swoich członków. nie rozumiem pojęcia - "bierne oczekiwanie" - może jest to "aktywne oczekiwanie" na miłosierne pozwolenie właścicieli ,żeby za nich się procesować. To WM jeszcze im sprząta te garaże? :bigsmile:
Ta cytowana treść to chyba żart? A jeśli nie, to czy mógłbyś podać jakim sposobem zarząd reprezentując wspólnotę "bez niczyjej zgody" jest stroną w procesie sądowym z deweloperem z tytułu rękojmi na części wspólne?
Nowy doklejony: 16.06.13 22:12 Art. 568. § 1 KC mówi, że okres rękojmi liczy się od dnia kiedy rzecz została kupującemu wydana. Więc jeśli znajdzie się mieszkaniec, który kupił mieszkanie wraz z udziałem w NW później, niż 3 lata temu, to może on scedować na WM swoje uprawnienia z tytułu rękojmi na części wspólne. Ponadto na podstawie Art. 209 KC taki mieszkaniec ma prawo żądać naprawy z tytułu rękojmi na wszystkie wykryte wady.
Nieco problematyczny staje się w tej sytuacji Art. 563. § 1. który mówi, że nabywca traci prawo do rękojmi jeśli nie powiadomi o wadzie w ciągu miesiąca od wykrycia, no ale tutaj już deweloper by musiał jakoś udowodnić, że mieszkaniec wiedział o wadach ponad miesiąc wcześniej niż o tym zawiadomił. Nie wiem czy to jest takie łatwe, chyba nie.
Możliwość prowadzenia czynności związanych z obsługą masowych płatności za pomocą Systemu Wirtualnych Rachunków Kontrahenckich.Warto założyć takie konto dla wspólnoty.
A wskaż mi proszę konto w ramach którego nie ma prowadzenia konta.
BTW - 28 zł za miesiąc to drogo.
Wystarczy popytać
Banki robią preferencyjne warunki dla WM.
Widać nie jesteś na bieżąco od... roku czasu
Ten temat był już poruszany, również w tym wątku:
https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/4528/abc-wm-jak-powinna-wygladac-zaliczka-dla-wlasciciela-lokalu/#Item_32
Ale o tym, to myślałem, że wszyscy daaaawno wiedzą... Więc czekam na Twoje sprawozdanie.
Ja rozumiem ZERO, że wspólnota nie ponosi żadnych kosztów ....