Rejestracja wspólnoty mieszkaniowej

krzysztof3711

Witam. Mam pytanie:mieszkam w popegerowskim bloku w małej miejscowości ,gdzie administratorem jest spółdzielnia mieszkaniowa.Nasz blok od 3 lat zbiera pieniądze na termomodernizacje budynku,lecz sa to za małe pieniądze aby ocieplić cały blok,dlatego wystąpiliśmy(w imeniu nas spółdzielnia mieszkaniowa) o kredyt na termomodernizacje,lecz otrzymaliśmy odpowiedź,że jeżeli nie mamy zarejestrowanej wspólnoty to takiego kredytu otrzymać nie możemy, a spółdzielnia nie jest właścicielem budynku.W tym momencie zaczęły się problemy:nasz blok(12 rodzin i wszystkie lokale wykupione na własność z Kw)stoi na jednej działce z dwoma innymi blokami(młodszymi),a chcielibyśmy zarejestrować wspólnote mieszkaniową tylko tego jednego bloku.Chciałbym się dowiedzieć jakie po kolei kroki należałoby wykonać i jakie koszty ponieślibyśmy ,aby wydzielić nasz blok i zarejestrować WSPÓLNOTĘ MIESZKANIOWĄ ?

wwwinyl

Przeczytaj dyskusję.

krzysztof3711

Dzięki.Rozumiem,że podziału działki na której stoi nasz blok nie musimy robić,ani wpisywać jej do nowych Kw,a wątpliwości te pojawiaja się z tąd, ponieważ SPÓŁDZIELNIA MIESZKANIOWA poinformowała nas,że jak chcemy utworzyć wspólnotę mieszkaniowa musimy wydzielić nasz blok,zrobić podział działki na której stoją trzy bloki,wpisać do nowych Kw i wtedy dopiero zarejestrować WSPÓLNOTĘ MIESZKANIOWĄ

ljohn

Witam panstwa zwracam sie z pytaniem do was , poniewaz mamy mały problem z zarzadca , w 2008 roku Devoloper zaczoł budowac na jednej działce dwa budynki mieszkalne jeden dwu klatkowy - 12 mieszkanców i odddał go w 2008 roku a ten nasz oddał w tym roku trzy klatkowy 18 mieszkanców . Ten pierwszy budynek od sierpinia 2008 roku uiszcza juz skladki do zarzady a nas zblok zaczyna dopiero , wczoraj mielismy pierwsze spotkanie z zarzadca i on poinformaował nas ze jestesmy wspolnota z tym pierwszym blokiem i mamy jedno konto i na to konto mamy juz wplacac pieniazki , ale po drodze juz wynikły problemy typu ze ten pierwszy blok ma juz zgromadzone pieniazki na naszym wspolnym koncie a my jeszcze nie okres gwarancujny naszego budynku oczywiscie w automacie przedłuza sie o kilka miesiecy. A mysmy wczoraj zadali pytanie czy mozna otworzyc nam osobne konto dla naszego budynku i zaczniemy samo od zera zbierac nasze srodki TO ODPOWIEDZIANO NAM ZE W ZADNY WYPADKU , ze prawo budowlane wspolnoty mieszkaniowej nie zezwala na to tak wiec prosze o odpowiedz lub kontakt ze mna na numer tel 691501752 jak najszybciej poniewaz ktos tu chyba chce nas wprowadzic w bład , a i jeszcze jedno ten zarzadca jest od gornie nazucony przez Devolepera na rok czau dla nas czyli tego pirwszego budynku i drugiego a jego okres wygasz sie 31.12.2009 roku .Pytanie co my mamy zrobic w tym przypadku , bo nie chcemu miec wspolnego konta z tym pierwszym blokiem a osoby z naszego bloku ktore maja nas reprezentowac mamy juz wybrane 3 osoby z jednej klatki jedna osoba czekam za odpowiedział lub kontakt telefoniczny .

Z Powazaniem R.DROBINA

Zarządca

Jeżeli budynek został wniesiony na tej samej działce, to właściciele obu tworzą jedną wspólnotę mieszkaniową. Dokonanie podziału jednej wspólnoty na dwie mniejsze wymaga zgody właścicieli, podziału działki i zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej.
Przepisy, które regulują tematykę wspólnot mieszkaniowych, to przede wszystkim ustawa o własności lokali, treść aktu:

http://www.zarzadca.pl/index.php?option=com_content&task=view&id=12&Itemid=29

Od daty uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku deweloper winien ponosić koszty jego utrzymania na rzecz wspólnoty, oczywiście do czasu wyodrębnienia i sprzedaży poszczególnych lokali, wówczas ciężar ten przechodzi na nabywców.

Z treści zapytania wnioskuję, że deweloper został ustanowiony zarządcą nieruchomości wspólnej na czas określony (na niedługi okres czasu), prawdopodobnie takie zapisy zostały umieszczone w umowach kupna - sprzedaży lokali. To raczej dobrze świadczy o tej firmie, skoro organizuje wspólnotę mieszkaniową i prowadzi jej sprawy do czasu aż podejmą się tego właściciele poszczególnych lokali, tym bardziej, że okres trwania zarządu nie jest przecież długi.
Wspólnota może odwołać dewelopera mocą uchwały protokołowanej przez notariusza, jednak proszę sprawdzić zapisy dokumentów ustanawiających zarząd, ponieważ mogą zawierać klauzule dotyczące okresu wypowiedzenia.

owner

[cite] Zarządca:[/cite]Dokonanie podziału jednej wspólnoty na dwie mniejsze wymaga zgody właścicieli, podziału działki i zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej.
Przepisy, które regulują tematykę wspólnot mieszkaniowych, to przede wszystkim ustawa o własności lokali,

Tyle tylko, że uwl w sprawie podziału nieruchomości wspólnej odsyła do ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Art. 5. 1. Jeżeli powierzchnia nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali jest większa niż powierzchnia działki budowlanej, w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami, niezbędnej do korzystania z niego, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości.
2. Jeżeli na nieruchomości gruntowej jest położony więcej niż jeden budynek, a przynajmniej w jednym z nich wyodrębniono własność lokalu, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości polegającego na wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości dwóch lub więcej działek budowlanych.
3. Przy dokonywaniu podziału, o którym mowa w ust. 1 i 2, stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami.

Zaś ugn wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli:

Art. 97. 2. Jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego, podziału można dokonać na wniosek wszystkich współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych. Przepis art. 199 Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio. Nie dotyczy to podziału, o którym orzeka sąd.

ljohn

Witam dziekuje za odpowiedz ale chyba nie do konca zrozumielismy sie tak wiec na tej dziłece w odydwóch budynkach zostały juz podpisane Akta Notarialne i został nam narzucony przez devolepera do konca tego roku czyli do 31.12.2009 roku zarzadca z urzedu ( zarzadca ten jest z Centrum Zarzadzania Nieruchomosciami z polkowic ) , a pytanie jest tego typu ze pierwszy budynek był oddany 7 miesiecy wczesniej i płaca juz pieniazki na fundusz remontowy i opłaty zwiazane z zarzadca a NASZ BUDYNEK OD WRZESNIA ZACZYNA DOPIERO ROBIC WPŁATY NA KONTO KTORE UTWORZYLI MIESZKANCY Z TEGO PIERWSZEGO BUDYNKU , TAK WIEC MY NIE CHCEMU WYODREBNIAC BUDYNKU Z TEJ DZIŁKI TYLKO DLA NASZEGO BUDYNKU CHCEMY OTWORZYC NOWY RACHUNEK NA KTORY BEDZIEMY WPŁACAC PIENIAZKI Z NASZEGO BUDYNKU , A ZARZADCA POINFORMOWAŁ NAS ZE NIE MAMY TAKIEGO PRAWA I NIE MA TAKIEJ MOZLIWOSCI , PO WCZORAJSZYM SPOTKANIU Z MIESZKANCAMI DRÓGIEGO BUDYNKU CZLI TEGO O KTOREGO CHODZI WSZSCY WYRAZAJA ZGODE NA UTWORZENIE NOWEGO KONTA I CHCEMY ZBIERAC PIENIAZKI NA NASZ BUDYNEK SAMI NIE BIORAC POD UWAGE TEN PIERWSZY BUDYNEK W KTORYM MIESZKANCY JUZ MAJA ZGROMADZONE SRODKI OD 7 MIESIEC I JUZ ZAKUPILI SOBIE PEWNE ARYKOŁY NA SWOJA CZESC BUDYNKU , I TY ZACZYNAJA SIE PROBLEMY BO ONI ZEBYSMY ZAPŁACILIWSTECZ KWOTE ZEBY SIE WYRUWNAC Z NIMI Z TYM FUNDUSZEM REMONTOWYM A MY TEGO NIE CHCEMY I SAMI CHCEMY SOBIE OD ZERA ZACZAC ZBIERAC PIENIAZKI ALE ZARZADCA POWIEDZIŁ ZE NIE MOZEMY TAK WIEC PROSZE O INFORMACJE CZY JEST JAKAS USTAWA REGULUJACA TO ZE MAMYPRAWO PRZY IWEKSZOSCI GŁOSÓW ZAŁOZYC OSOBNE KONTO W BANKU DLA NASZEGO BUDYNKU BO PRZECIERZ ZACZYNAMY OD WRZESNIA NIBY OD ZERA PROSZE O POMOC CZEKAMY

owner

Jedna wspólnota = jeden (wspólny) fundusz. Nie ma innej możliwości.
Nie ma też podstaw, żeby żądać od Was "dopłat wyrównawczych" za okres, kiedy nie byliście jeszcze właścicielami lokali.
Wydaje mi się, że deweloper popełnił błąd, wyodrębniając lokale i przypisując im udziały w nieruchomości wspólnej, kiedy jeszcze nie było drugiego budynku. Tego nie wolno robić.

Można przyjąć, że właściciele lokali z pierwszego budynku są (razem z deweloperem) współwłaścicielami Waszego budynku i całości gruntu. Bez ich zgody deweloper nie miał prawa sprzedawać Wam lokali, mógł sprzedać jedynie swój udział w tych lokalach. Jeśli sprzedał lokale "w całości", powinien podzielić się dochodem z pozostałymi współwłaścicielami.

Oznaczałoby to, że u Was - mimo wyodrębnienia lokali - nie ma wspólnoty mieszkaniowej:

Sposób ustalenia wysokości udziału w nieruchomości wspólnej zabudowanej kilkoma budynkami określony w art. 3 ust. 5 ustawy o własności lokali może być zastosowany jedynie wówczas, gdy wszystkie budynki zostały już wybudowane i przyjęte do użytkowania. Wynika to nie tylko z wykładni językowej tego przepisu ("jeżeli nieruchomość ... stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami"), ale również ze stanowczego powiązania przez ustawodawcę wysokości udziału we wspólnej nieruchomości z faktyczną powierzchnią użytkową lokalu wyodrębnionego wraz z pomieszczeniami przynależnymi z jednej strony i faktyczną łączną powierzchnią użytkową wszystkich lokali z pomieszczeniami przynależnymi z drugiej. Konieczność ustalenia rzeczywistych powierzchni tych lokali i pomieszczeń wymaga istnienia wszystkich budynków, w przeciwnym wypadku określony w omawianym przepisie stosunek powierzchni będzie miał charakter hipotetyczny, oparty na nieweryfikowalnych w dacie wyodrębnienia lokalu przesłankach, a w pewnych sytuacjach (np. zaprzestanie budowy pozostałych budynków, wybudowania ich z inną niż planowana powierzchnią) suma ułamkowych udziałów wszystkich właścicieli nie będzie stanowić jedności. Zauważyć także należy, że żaden z pozostałych przepisów ustawy o własności lokali nie dopuszcza nawet pośrednio możliwości uwzględnienia powierzchni lokali jeszcze nie wybudowanych przy ustalaniu udziału we wspólnej nieruchomości - np. przewidziana w art. 22 ust. 3 pkt. 5 zmiana wysokości udziałów następuje już po dokonaniu przebudowy lub nadbudowy, stosownie do zmienionej w wyniku tego łącznej powierzchni wszystkich lokali.

Mając zatem na względzie treść art. 3 ust. 5 tej ustawy i użycie w nim formy dokonanej "grunt zabudowany", jak też cel tego przepisu polegający na bezwarunkowym uzależnieniu udziału w nieruchomości wspólnej od stosunku faktycznych powierzchni lokalu wyodrębnionego i wszystkich lokali w budynkach na tej nieruchomości, a także brak w przepisach ustawy norm wskazujących ma możliwość uwzględnienia przy ustalaniu omawianego udziału powierzchni lokali jeszcze fizycznie nie istniejących, uznać należy, że ustalenia udziału wnioskodawców w nieruchomości wspólnej w sposób wskazany w art. 3 ust. 5 ustawy o własności lokali było niedopuszczalne. Wobec istnienia tylko jednego budynku na wspólnej nieruchomości, przy sukcesywnym wyodrębnianiu lokali, możliwe było obliczenie tego udziału wyłącznie w oparciu o przepis art. 3 ust. 3 powołanej ustawy. Konsekwencją powyższego jest nieważność postanowienia umowy w zakresie wysokości udziału wnioskodawców w nieruchomości wspólnej, co oznacza istnienie przeszkody do wpisu [w księdze wieczystej] skutkującej oddalenie wniosku

Postanowienie Sądu Okręgowego w Białymstoku z 23.09.2003 II Ca 544/03

ljohn

Witam Devolpoer moze i dał ciała , ale zakup mieszkan odbył sie 2 lata temu i wszyscy jednakowo musieli wplacac kałcie na zakup ale pierwszy dom wczesniej zawiazał wspolnote bo i wczesniej ich budynek został oddany do uzytku lokatorom a jak zaczeli oddawac pierwszy budynek do uzytku to zaczeli wykanczac ten drugi a w pierwszsym lokalu juz zawiazano wspolnote i po 7 miesiacach oddano ten drugi budynek tak wiec teraz jest problem bo zarzadca narzuca nam zebysmy wyrównali sie z finansami z tym pierwszym a my tego nie chcemy dlaczego mamy placic w stecz , a po drogie juz sa problemy z tym pierwszsym bo tam wybrano zarzad wielka trójce obywateli zeby reprezentowali ogol pierwszego budynku na zebraniach to jest oczywiste i oni maja juz problem typu ze chca juz tego , chcca juz malowac klatki po roku i ty sie zaczyna problem dlatego chcielismy tylko załozyc oosobne konto na nasz fudusz remontowy u zarzadcy zeby w jakich kolwiek sytuacjach spornych oddzielic sie od nich zrobic dach sobie własny za swoje uzbierane pieniazki a nie za ich zrobic elewacje domu itd , o to nam chodzi czy mamy jakies prawo zarzadac od zarzadcy tego zeby nasz bydynek miał osobe konto na fudusz remontowy

ljohn

I jeszcze jedno oby dwa budynki zostały juz oddane do urzytku i zostały podpisane Akta notarialne , tylko ze nasz budynek został w całosci oddany juz w sierpniu a od wrezsnia zaczynamy płacic tak wiec obydwa budynki sa juz oddane i chodzi nam o swoje konto rozrachunkowe i czy mamy prawo na takie cos

owner

chodzi nam o swoje konto rozrachunkowe i czy mamy prawo na takie cos

NIE. Pisał Ci o tym Zarządca, pisałem ja. Niezależnie od tego, ile razy jeszcze zadasz to samo pytanie, odpowiedź się nie zmieni.

Jedyne wyjście, to podzielić nieruchomość i utworzyć dwie niezależne wspólnoty.
Jeżeli nie chcecie dzielić nieruchomości, nie podzielicie też kasy.

ljohn

Oki wszystko juz rozumiem , tylko teraz my juz mamy AKT NOTARLAIALNY podpisany ( chodzi mi o wszsytkich mieszkanców drógiego budynku ) tak wiec jezeli rozumiem to ze musimy podzielic nieruchomosc i musimy odnowa załozyc ksiege wieczysta dla naszego budynku i czy tez indywidualnie musimy zakładac nowe ksiegi porosze o informacje gdzie mamy sie udac z ta podzielnoscia nieruchomosci i czy to tylko wszyscy mieszkancy drogiego domu i jak z ta niezalezna wspolnota oki jezeli mozna prosze o podpowiedz

Zarządca

[cite] owner:[/cite] Wydaje mi się, że deweloper popełnił błąd, wyodrębniając lokale i przypisując im udziały w nieruchomości wspólnej, kiedy jeszcze nie było drugiego budynku. Tego nie wolno robić.

Wydaje mi się, że największy błąd popełnił Sąd wieczystoksięgowy, który wyodrębnił lokale z udziałami liczonymi od "powierzchni w budowie".
Orzeczenie, którego fragment zacytował Owner czyni niemożliwym wyodrębnianie lokali "w toku inwestycji", co wydaje się zasadne, wszak wspólnota mieszkaniowa to organizm samorządny i mały ze swej natury.

[cite] owner:[/cite] Można przyjąć, że właściciele lokali z pierwszego budynku są (razem z deweloperem) współwłaścicielami Waszego budynku i całości gruntu. Bez ich zgody deweloper nie miał prawa sprzedawać Wam lokali, mógł sprzedać jedynie swój udział w tych lokalach. Jeśli sprzedał lokale "w całości", powinien podzielić się dochodem z pozostałymi współwłaścicielami. Oznaczałoby to, że u Was - mimo wyodrębnienia lokali - nie ma wspólnoty mieszkaniowej.

Zarządca

Takie stwierdzenie nie jest jednak uprawnione, skoro sąd lokale wyodrębnił, jak rozumiem z uwzględnieniem "powierzchni w budowie".
Teoretycznie drugi budynek mógłby stanowić ewentualnie nieruchomość wspólną, gdyby deweloper obliczył udziały do powierzchni już powstałej, ale sądzę że zostałoby to jednak potraktowane jako błąd w obliczeniach i wymagało korekty, albo w drodze porozumienia z właścicielami, albo na drodze sądowej.

Zarządca

Odnośnie podziału wspólnoty Owner zasugerował, że wymaga zgody wszystkich właścicieli.
Moim zdaniem tak nie jest, ponieważ przepis art. 22 ust. 3 pkt. 9 ustawy jest jednak przepisem szczególnym w stosunku do art. 97 ust 2, dlatego ma pierwszeństwo przed jego stosowaniem.

Art. 22 ust. 3 pkt 9 ma oczywiście zastosowanie, gdy wniosek zostanie złożony przez wspólnotę w ramach zarządu nieruchomością wspólną (a nie indywidualnie przez poszczególnych właścicieli).

Pomocne orzecznictwo:

http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/00F04329AC

ljohn

A wiec niewiem do kogo kierowac to pytanie czy do OWNER czy do ZARZADCY prosze o odpowiedz jak mozna , przeczytałem to co sugerujecie , tez i art, i paragrafy i ustawy . Tak wiec pytanie jest takie >
1) Mieszkancy tego drogiego bloku w tym co ja mieszkam i pytanie tez jest od nich do panstwa a jest nas 18 osob w tym drógim bloku , wszyscy chca osobnego konta dla naszego bloku ( budynku mieszkalnego ) i rozliczac sie ze wszsytkich ustalen sami poniewaz my dopiero zaczynamy zawiazywac wspolnote w naszym budynku i wybieramy z posród tej 18 - stki 3 osoby ktore beda nas reprezentowac na zewnatrz i prosiły ostatecznie o odpowiedz jezeli mozna czy mozemy w tej wspolnocie załozyc osobne konto przy wiekszosci głosów czy nie i czy abyz napewno musimy wystapic o podział nieruchomosci na tej działce , prosze o wierzytelne ustalenia moze jakies art, lub ustawy tak zebym w nastepnym tygodniu mógł przedstawic zarzadcy na spotkaniu kto ma racje i jezeli mozna prosze o skierowanie lub nakierunkowanie mnie i reszte lokatorów na droge ktora mam sie udac pa

owner

[cite] Zarządca:[/cite]Odnośnie podziału wspólnoty Owner zasugerował, że wymaga zgody wszystkich właścicieli.
Moim zdaniem tak nie jest, ponieważ przepis art. 22 ust. 3 pkt. 9 ustawy jest jednak przepisem szczególnym w stosunku do art. 97 ust 2, dlatego ma pierwszeństwo przed jego stosowaniem.

Art. 22 ust. 3 pkt 9 ma oczywiście zastosowanie, gdy wniosek zostanie złożony przez wspólnotę w ramach zarządu nieruchomością wspólną (a nie indywidualnie przez poszczególnych właścicieli).

Przecież sama ustawa o własności lokali (cytowałem art. 5.3) odsyła do ugn, a ta wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli.

ljohn

WSZYSTKO OKI , ALE WIDZE ZE KTOS NAM COS Z GORY NARZUCA COS TAK WIEC , NIE WIEM DLACZEGO KTOS ZAWIAZAŁ WSPOLNOTE BEZ POROZUMIENIA Z NAMI ( CHODZI O DRÓGI BUDYNEK NALEZACY DO WSPOLNOTY ) W PIERWSZSYM DOMU ZAWIAZAŁ SIE JUZ JAKIS ZARZAD KTORY REPREZENTUJE OGÓLEM WSPOLNOTE I ZOSTAŁY JUZ PODJETE JAKIES UMOWY KTORE PRZYGOTOWAŁ ZARZADCA I ONE TEZ ZOSTAŁY JUZ WPROWADZONE W ZYCIE , ROZUMIEM PODPISUJAC UMOWE KUPNA 2 LATA TEMU BYŁO NAPISANE ZE PRZEZ PIERWSZY ROK DEVOLOPER NARZUCA Z URZEDU ZARZADCE I TO ON BEDZIE Z NAMI UZGADNIAŁ WSZYSTKO A TU MASZ DOWIADUJE SIE ZE 7 MIESIETY TEMU MIESZKANCY PIERWSZEGO BUDYNKU MIELI ZEBRANIE I ZAWIAZALI WSPOLNOTE DLA OBYDWÓW BUDYNKOW BO TAK WYNIKA TERAZ Z WYKŁADNI ZE - " JEDNA WSPOLNOTA = JEDNE FINANSE - " A MY TERAZ WSZYSCY PO PODPISANU AKT NOTARIALNYCH JESTESMY JABY WOLNYM TŁUMACZENIU DOŁACZENI DO TEJ OGOLNEJ WSPOLNOTY , MYSLE ( ALE TO JEST MOJE ODCZUCIE I WIEKSZOSCI MIESZKANCOW ) ZE ZOSTALISMY WYSTAWIENI I NIKT NAM TEGO NIE PRZEDSTAWIŁ NA CZYM POLEGAŁO ZAWIAZANIE WSPOLNOTY PRZEZ TEN PIERWSZSY BLOK I DLACZEGO BYŁY TAKIE USTALENIA DOTYCZACE OPŁAT I td. TAK WIEC PYTAM CO MY MAMY TERAZ ZROBI JAK TO JEST JEDNOSC DWA BUDYNKI CZYLI JEDNA WSPOLNOTA A NIE ZGADZAMY SIE Z PIRWOTNYMI USTALENIAMI , OCZYWISCIE NAJPRAWDOPODOBIEJ PO TYM PIERWSZYM ROKU TEN ZARZADZA ZOSTANIE ODSUNIETY Z NASZEJ WSPOLNOTY ALE CO MY TERAZ MAMY RZOBIC , OCZYWISCIE ZROBIC ODREBNOSC NIERUCHOMOSCI I ZAŁOZYC SWOJA WSPOLNOTE TO WIEMY ALE JAKIE SA TO KOSZTA ZWIAZANE Z TYM , A CHODZILO NAM TYLKO O WŁASNE KONTO DLA TEGO BUDYNKU A TUTAJ WIEDZE ZE JEDNA USTAWA NARZUCA DROGA USTAWE I TO JEST POLSKIE PRAWO TAK WIEC NIE BEDE ROZWIJAŁ LUB POWIELAŁ TEMATU PROSZE O OSTATECZNA ODPOWIEDZ JAK MOZNA OKI PA

owner

Deweloper popełnił błąd, wyliczając udziały lokali w pierwszym budynku od powierzchni użytkowej obu budynków, a więc łącznie z drugim (Waszym), który jeszcze nie istniał, nie był wybudowany.

Notariusz popełnił błąd, że sporządził akty notarialne, które były sprzeczne z prawem. Może za to ponieść odpowiedzialność dyscyplinarną, cywilną i karną.

Sąd wieczystoksięgowy popełnił błąd, że na podstawie niezgodnych z prawem aktów notarialnych wyodrębnił lokale z nieruchomości (dokonał wpisów w księdze wieczystej).

Za te cudze błędy Wy teraz płacicie (ponosicie skutki).

Co można zrobić?
Możecie wystąpić do sądu o unieważnienie Waszych umów notarialnych w części dotyczącej wielkości Waszych udziałów oraz wpisów w księgach wieczystych. Wówczas powstanie sytuacja, że mimo sprzedaży lokali, nie będą one wyodrębnione (bo nie będą miały określonych udziałów w nieruchomości wspólnej). Zatem Wasza wspólnota będzie uznana za nieistniejącą. Sąd - jeśli uzna Wasze racje i unieważni udziały - powinien zdecydować w sprawie ważności czynności prawnych, podjętych przez wspólnotę (zawarte umowy z dostawcami, zarządcą itp.)

Niezależnie od tego, czy zdecydujecie się na "likwidację wspólnoty" (co nie oznacza, że stracicie mieszkania! w tej części umowy sprzedaży lokali będą nadal ważne), czy też nie - nikt nie ma prawa żądać od Was wnoszenia opłat na rzecz wspólnoty za okres, kiedy nie byliście właścicielami. Moja rada: nie płacić tych "wyrównań". Jeżeli zarząd wspólnoty pozwie Was do sądu, będzie musiał udowodnić, że Wasz dług faktycznie istnieje. Wystarczy okazać akt notarialny lub odpis z księgi wieczystej, żeby udowodnić, że ten niby "dług" dotyczy okresu sprzed zakupu przez Was mieszkań i pozew wspólnoty zostanie oddalony. To może być dobry początek do zrobienia porządków w Waszej wspólnocie.

Żeby podzielić wspólnotę, musicie podzielić nieruchomość.
Musicie mieć na to zgodę wszystkich właścicieli lokali.

Podział nieruchomości regulują:
1) ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dziennik Ustaw z 2004 roku nr 261, pozycja 2603 z późniejszymi zmianami), art. 92-100

2) wydane na podstawie tej ustawy Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dziennik Ustaw z 2004 roku nr 268, pozycja 2663).

Procedura jest długotrwała, trudna i kosztowna.
Ale radzę zacząć od uporządkowania udziałów, to podstawa.
Jeśli się okaże, że wspólnota nie istnieje, udziały będą musiały być naliczone oddzielnie dla obu budynków. Wówczas może łatwiej będzie dokonać podziału nieruchomości: o podziale może orzec sąd. Będzie szybciej...

Zarządca

"Możecie wystąpić do sądu o unieważnienie Waszych umów notarialnych w części dotyczącej wielkości Waszych udziałów oraz wpisów w księgach wieczystych. Wówczas powstanie sytuacja, że mimo sprzedaży lokali, nie będą one wyodrębnione (bo nie będą miały określonych udziałów w nieruchomości wspólnej). Zatem Wasza wspólnota będzie uznana za nieistniejącą. Sąd - jeśli uzna Wasze racje i unieważni udziały - powinien zdecydować w sprawie ważności czynności prawnych, podjętych przez wspólnotę (zawarte umowy z dostawcami, zarządcą itp.)"


Takie działanie nie wydaje się być zasadne, bo czemu miałoby służyć? Proszę mieć też na uwadze koszty związane z takimi procesami (wartość przedmiotu sporu to cena rynkowa lokalu).

" nikt nie ma prawa żądać od Was wnoszenia opłat na rzecz wspólnoty za okres, kiedy nie byliście właścicielami."

Deweloper, jako właściciel lokali niewyodrębnionych ma takie roszczenie od momentu przekazania lokali (przynajmniej w zakresie eksploatacji, poza tym niewątpliwe odpowiednie klauzule został umieszczone w umowach kupna - sprzedaży).

Zarządca

"Żeby podzielić wspólnotę, musicie podzielić nieruchomość.
Musicie mieć na to zgodę wszystkich właścicieli lokali"

Tak - ale w małej wspólnocie, albo w dużej, w sytuacji, gdy z wnioskiem wystąpią poszczególni właściciele a nie zarząd w imieniu wspólnoty mieszkaniowej.

owner

Zarządco, czytasz nieuważnie.
Nie pisałem o roszczeniach dewelopera, lecz wspólnoty:

nikt nie ma prawa żądać od Was wnoszenia opłat na rzecz wspólnoty za okres, kiedy nie byliście właścicielami.

Co do podziału nieruchomości wspólnej - dyskusja na ten temat toczy sie też w innym wątku. Mam inne zdanie w tej sprawie: uważam, że jest konieczna zgoda wszystkich współwłaścicieli. Podstawa prawna:

1) ustawa o własności lokali, art. 5 (zwłaszcza ust. 3):

Art. 5. 1. Jeżeli powierzchnia nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, jest większa niż powierzchnia działki budowlanej, w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami, niezbędnej do korzystania z niego, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości.
2. Jeżeli na nieruchomości gruntowej jest położony więcej niż jeden budynek, a przynajmniej w jednym z nich wyodrębniono własność lokalu, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości polegającego na wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości dwóch lub więcej działek budowlanych.
3. Przy dokonywaniu podziału, o którym mowa w ust. 1 i 2, stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami.

2) ustawa o gospodarce nieruchomościami, art. 97 ust. 2:

Jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego, podziału można dokonać na wniosek wszystkich współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych. Przepis art. 199 Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio. Nie dotyczy to podziału, o którym orzeka sąd.

Zarządca

"Zarządco, czytasz nieuważnie.Nie pisałem o roszczeniach dewelopera, lecz wspólnoty: nikt nie ma prawa żądać od Was wnoszenia opłat na rzecz wspólnoty za okres, kiedy nie byliście właścicielami".

Rzeczywiście, przepraszam.

"Co do podziału nieruchomości wspólnej - dyskusja na ten temat toczy sie też w innym wątku. Mam inne zdanie w tej sprawie: uważam, że jest konieczna zgoda wszystkich współwłaścicieli"

Podtrzymuję swoje stanowisko o zgodzie większości i podpieram je orzeczeniem cytowanym w tamtym wątku:

https://forum.zarzadca.pl/discussion/178/podzial-wspolnoty/#Item_8

Moim zdaniem przemawia za tym wykładnia funkcjonalna. Bezcelowe byłoby uzależnianie podziału od zgody wszystkich właścicieli w przypadku dużej wspólnoty.

Zarządca

Wydaje mi się, że rozwiązanie tej spornej kwestii jest jednak bardzo proste - grunt stanowi własnośc wspólnoty mieszkaniowej - więc jej zgoda wystarczy.

owner

[cite] Zarządca:[/cite]Wydaje mi się, że rozwiązanie tej spornej kwestii jest jednak bardzo proste - grunt stanowi własnośc wspólnoty mieszkaniowej - więc jej zgoda wystarczy.

To byłby pierwszy przypadek w Polsce, kiedy jako właściciel gruntu pod budynkiem w księdze wieczystej wpisana byłaby wspólnota...

Jarek69

Zaraz, przecież SN podjął uchwałę, w której określił, że wspólnota posiada majątek, może nawet być właścicielem lokalu a nie będzie wpisana bo nie jest osoba prawną ani fizyczną. Do KW są wpisywani właściciele tworzący wspólnotę i ta wspólnota jest właścicielem nieruchomości wspólnej. Grunt to nieruchomość wspólna.

owner

[cite] Jarek69:[/cite]Zaraz, przecież SN podjął uchwałę, w której określił, że wspólnota posiada majątek, może nawet być właścicielem lokalu a nie będzie wpisana bo nie jest osoba prawną ani fizyczną. Do KW są wpisywani właściciele tworzący wspólnotę i ta wspólnota jest właścicielem nieruchomości wspólnej. Grunt to nieruchomość wspólna.

Jeżeli wspólnota nabędzie lokal (np. na licytacji, za długi) lub grunt (nowy, przyległy do NW) na cele związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną, to będzie wpisana w Kw jako właściciel. Jednak grunt pod budynkiem i części wspólne budynku nie są własnością wspólnoty, lecz są współwłasnością przymusową właścicieli lokali. Można to łatwo sprawdzić w Kw.

Jarek69

Wniosek wspólnoty o zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości

Wspólnota mieszkaniowa, a konkretnie reprezentujący ją zarząd, może wystąpić z wnioskiem o zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości, jeżeli uzyskał zgodę wspólnoty mieszkaniowej na dokonanie takiego podziału. Zgodnie bowiem z normą z art. 22 ustawy o własności lokali, do podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu - a taką czynnością jest dokonanie podziału nieruchomości wspólnej - niezbędne jest uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej wyrażonej w drodze uchwały.

W praktyce zdarza się często tak, że właściciele poszczególnych lokali nie mogą dojść do porozumienia w przedmiocie zarządzania częściami wspólnymi nieruchomości i korzystania z nich. W takich sytuacjach pojawia się często pomysł zniesienia współwłasności przez podział nieruchomości. Problem powstaje wówczas, gdy brak jest jednomyślności w kwestii podziału. W niedawnej uchwale Sąd Najwyższy zajmował się problemem dopuszczalności podziału nieruchomości wspólnej z punktu widzenia art. 3 ust. 1 zd. 2 ustawy, zgodnie z którym nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Należy bowiem pamiętać, że prawo domagania się zniesienia współwłasności przez sąd przyznaje każdemu z właścicieli art. 210 i nast. kodeksu cywilnego. Podział taki następuje co do zasady przez fizyczny podział rzeczy, chyba że byłby on sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę lub znacznie zmniejszał wartość rzeczy.

W uchwale z dnia 14 lipca 2006 r. (sygn. akt III CZP 53/06) Sąd Najwyższy stwierdził, że taki podział jest jednak możliwy. Dzięki powyższemu orzeczeniu możliwe stanie się rozwiązywanie konfliktów pomiędzy członkami wspólnot mieszkaniowych co do sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej i zarządzania nią. Należy jednak zauważyć, że w praktyce będą mogły z tego skorzystać głównie tzw. mniejsze wspólnoty mieszkaniowe (do 7 lokali), gdyż we wspólnotach większych raczej niemożliwe będzie dokonanie podziału fizycznego nieruchomości wspólnej w taki sposób, aby żadna jej część (jak przykładowo klatka schodowa czy winda) nie pozostawała nadal do użytku wspólnego.
Adam Kuźnicki
http://www.abc.com.pl/pytanie/757/4

owner

Bazowanie na gazetowych czy internetowych omówieniach orzeczeń sądowych może prowadzić do błędnych wniosków.

Nie jest do końca jasne, o jaki podział autorowi chodzi:
1) umowny do wyłącznego korzystania (quoad usum),
2) podział działki gruntowej w celu wyodrębnienia części gruntu, która nie jest konieczna dla korzystania z lokali, w celu jej sprzedaży,
3) całkowitego zniesienia współwłasności przez fizyczny podział nieruchomości.

W przypadkach 1 i 3 chyba zgodzimy się wszyscy, że konieczna jest umowa wspólwłaścicieli, czyli zgoda ich wszystkich (100%), a nie uchwała, przyjęta większością głosów. CO do pkt 2 zdania są rozbieżne.

Przywoływana uchwała Sądu Najwyższego dotyczy zniesienia współwłasności przez fizyczny podział nieruchomości (budynku 2-lokalowego i działki gruntu), pomimo istnienia odrębnej własności lokali.

Autor artykułu (jeśli go dobrze rozumiem) twierdzi, że jest możliwe zniesienie współwłasności przez podział dzięki przyjęciu uchwały na podstawie art. 22.3 pkt 6 uwl. Otóż w orzeczeniu SN nie ma ani słowa, które mogłoby służyć za podstawę do takich wniosków: SN mówi wyłącznie o umowie, a nie o uchwale. Poza tym SN zastrzegł: "jeżeli możliwy jest fizyczny podział budynku".

Pełna treść uchwały SN wraz z uzasadnieniem: http://je.pl/s36n
.

ljohn

Witam , mam pytanie czy ktos posiada wzór pełnomocnictwa na zebranie wspolnoty , a chodzi dokładnie o to ze w czwartek mamy zebranie wspolnoty i najprawdopodobie odbedzie sie glosowanie nad odwołaniem starej uchwaly a potrzebujemy wiekszosc glosu wlasciciel wyjechal poza granice a ja mieszkam u niego i dajł mi wszystkie prawa do podejmowania glosu za niego ale w czwartek bede potrzebowal jego pełnomocnictwa tak wiec prosze o jakis wzor pełnomocnictwa dla mnie zebym mogł oddac prawnie z niego głos czekam

Plzarzadca

https://forum.zarzadca.pl/discussion/651/pelnomocnictwo-do-glosowania-nad-uchwalami/#Item_1

mzgk

Witam, powiedzcie co zrobić, by zmusić do załozenia wspólnoty? Pracuję w zakładzie budżetowym. Urząd miasta sprzedał wszystkie mieszkania komunalne a my nadal administrujemy gratis tym blokiem. W bloku jest 8 mieszkań, a mieszkańcom jest tak wygodnie jak my ich rozliczamy z wody, smieci... Na co się powołać by sami zaczeli się rządzić

owner

Gratis?
Powinniście pisemnie poinformować właścicieli lokali o tym, że ich sytuacja prawna się zmieniła, że są już wspólnotą mieszkaniową i mają obowiązek wybrać zarząd (podstawa prawna: art. 20 ustawy o własności lokali). Następnie zwołać zebranie właścicieli lokali, dochowując terminów ustawowych (uwl) i doprowadzić do powołania zarządu i przejęcia przez zarząd spraw wspólnoty. Zarząd załatwia formalności (Regon, NIP, konto bankowe, bo pewnie Wasz zakład tego nie załatwił) i przejmuje od Was dokumentację budynku oraz kasę. Potem się grzecznie rozstajecie, w pokoju i przyjaźni.

Zarządca

Proszę wypowiedzieć czynności zarządzania i zwołać zebranie. Czy wspólnota mieszkaniowa zawarła umowy we własnym imieniu? Jeżeli nie, to tym bardziej winna powołać zarząd, ponieważ obecny podmiot nie ma tytułu prawnego do obiektu i winien je rozwiązać.

mzgk

Dzięki za odpowiedż. I jeszcze jedno- jak mamy blok w którym jest jedno mieszkanie komunalne - nie wykupione? Rozliczamy wszystkich z wody i smieci a oni sami sobie remontuję co tam uwazają za stosowne tzn. ci co wykupili. Dodam jeszcze, że za 1 m2 ci co nie wykupili płacą 0,91 więc jezeli remontujemy tej osobie dach itp to jeszcze do tego dokładamy. Burmistrz czynszów nie podniesie, bo wyborcy... Pani mieszkania nie wykupi bo po co, skoro ma za grosze. My jako zakład niewiele możemy zrobić bo tylko gratis nim zarządzamy a mieszkanie jest urzędu. Bałagan totalny ale moze czas coś z tym zrobić, albo wspólnota albo niech nam płacą za zarząd.

wmp4

tylko wspólnota , a burmistrz do tego nic nie ma , i będzie musiał płacić takie
zaliczki jakie ustali wspólnota . a dach , jako część wspólną nieruchomości ,
będzie musiała remontować wspólnota . tylko wspólnota

owner

tylko wspólnota , a burmistrz do tego nic nie ma

Ale mzgk pisze o lokalu komunalnym w tym bloku - tutaj burmistrz w sprawie czynszu ma coś do powiedzenia.

mzgk

No właśnie owner, burmistrz ma wiele do powiedzenia. On sprzedaje lokale komunalne, on ustala czynsz...
My jako zakład niewiele możemy zrobić, no a burmistrz zrobic nie chce.

wwwinyl

I pewnie przed wyborami czynszów nie podniesie...

wmp4

zarządu wspólnoty jeszcze nie ma a ja odniosłem sie do tego co napisał "mzgk":
>albo wspólnota albo niech nam płacą za zarząd.<
i napisałem :
>burmistrz do tego nic nie ma , i b ę d z i e musiał płacić takie
z a l i c z k i jakie ustali wspólnota<

czy jest tu gdzieś mowa o czynszu ?

mzgk

czy jest tu gdzieś mowa o czynszu ?

czynsz płaca 0,90 za metr, remontowego nie, więc za co im remontować skoro np. nadzór budowlany kazał nam robic remont który wyniesie 80 tys zł. Płacili by ze 30 lat zeby to nam zwrócic - przy takich stawkach.
Najlepiej by było sprzedać te mieszkania, ale jak już pisałam jest jeszcze w tym wszystkim burmistrz...

owner

Coś tu nie gra:

Urząd miasta sprzedał wszystkie mieszkania komunalne

Najlepiej by było sprzedać te mieszkania

To w końcu te mieszkania są sprzedane, czy nie?
Czynsz płaci się z tytułu najmu lub dzierżawy.
We wspólnotach właściciele lokali płacą zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną (a tym również na remonty) i koszty utrzymania lokali.

mzgk

W większości są sprzedane, ale nie wszystkie tzn. w kazdym bloku zostało po jednym komunalnym