Prawo Większości Małych Wspólnot

PokrzywdzonaPL

Witam,
Przypadek naszej wspólnoty mieszkaniowej to historia z długoletnim stażem. Zaliczka na fundusz remontowy wynosi 1zł za m2 i nie była zmieniana od niepamiętnych czasów. Ja jestem właścicielką mieszkania od 5 lat i od 5 lat ciągnie się w naszej wspólnocie temat remontu kamienicy. Wszelkie uchwały o podniesienie śmiesznej kwoty zaliczki nie przechodziły z powodu jednej starszej Pani, która regularnie na podwyżkę się nie zgadzała. Jesteśmy niestety małą wspólnotą składającą się z 6 mieszkań wykupionych i jednego lokalu użytkowego, którego właścicielem jest gmina. Cała nasza wspólnota (za wyjątkiem starszej pani) zgadza się na remont dachu oraz ocieplenie elewacji wraz z izolacją. Zrobiliśmy projekt, za który wspólnota zapłaciła ponad 2tyś zł (a fundusz remontowy mamy marny więc jak na nas to był duży wydatek), który straci ważność jeśli nie skorzystamy z niego w tym roku. Mamy możliwość otrzymania dofinansowania z banku z tyt. docieplenia budynku, firma budowlana również zaproponowała, że wykonując równocześnie remont dachu i docieplenie elewacji, może udzielić nam rabatu. Oczywiście na remont zmuszeni jesteśmy wziąć kredyt. Starsza pani od zawsze była przeciwna wszelkim remontom, podwyżkami zaliczki na fundusz remontowy i kredytom, do czasu aż zaczęło jej zalewać mieszkanie z powodu dachu. Wtedy to starsza Pani wyraziła zgodę na remont dachu z dociepleniem. Następnego dnia, po namowie przyszłych spadkobierców zdanie zmieniła. Wyraża zgodę tylko na remont dachu. Udzieliła również pełnomocnictwa spadkobiercom, którzy zgodzą się tylko na remont dachu i ewentualnie docieplenie ściany szczytowej i na kredyt nie dłuższy niż 10 lat. Cała nasza wspólnota chciałabym zrobić również docieplenie, skorzystać z dofinansowania i rabatu a także z oszczędności na ogrzewaniu. Chcemy wziąć kredyt na dwa razy większą kwotę, na 20 lat (miesięczna podwyżka czynszu byłaby taka sama jak przy kredycie na sam dach na 10 lat). Argumenty te nie docierają do spadkobierców. Z biegiem czasu prawo zaczyna przechodzić na ich korzyść, ponieważ dach budynku jest w tak opłakanym stanie, że nadaje się do zgłoszenia do nadzoru budowlanego. Remont dachu jest konieczny i nieodwołalny. Czy istnieje jednak możliwość aby podjąć decyzję o remoncie dachu wraz z dociepleniem budynku większością głosów? Czy można w jakiś sposób wykazać, że spadkobiercy działają na szkodę wspólnoty? Czy prawo stoi po ich stronie z ich bezsensowną argumentacją "nie chcemy kredytu na 20 lat, wolimy wziąć kredyt na 10 lat, a po jego spłacie drugi na 10 lat i nic nam nie zrobicie, bo musi być jednomyślność, a my zdania nie zmienimy, a na dach musicie się zgodzić"? Ci ludzie nawet u nas nie mieszkają. Nie wiem jakie mają zamiary co do tego mieszkania, po tym jak otrzymają je kiedyś w spadku. Boją się, że ktoś nie będzie płacił czynszu i oni będą musieli płacić za niego. Nie docierają do nich żadne merytoryczne argumenty więc na porozumienie nie mamy co liczyć.
Bardzo proszę o pomoc. Czy jest jakaś możliwość, aby korzyści pozostałych członków wspólnoty również zostały wzięte pod uwagę? Z góry dziękuję za wszelką pomoc. Nie ukrywam, że sprawa jest pilna, bo nadzór budowlany już wisi w powietrzu.
Pozdrawiam serdecznie

pejter

Możecie domagać się rozstrzygnięcia przez sąd to pierwsze wyjście.
Jeżeli robicie przeglądy budowlane( a powinniście), wtedy porozmawiajcie z osobą wykonującą, żeby rzuciła okiem na dach i wpisała w protokole pokontrolnym "stan zagrożenia" i wtedy musicie do remontu niezwłocznie przystąpić ;)

alexa

Nasza Wspólnota jest w podobnej sytuacji. Jesteśmy małą wspólnotą - 4 lokale mieszkalne. U nas także jedna właścicielka się nie zgadza na remont. Więc w tamtym roku złożyłam wniosek do sądu o zgodę na remont, sprawa trwa, ale nie długo odbędzie się ostateczna rozprawa z decyzją sędziego. Wynajęty został biegły. Najlepszy sposób na robiących problem współwłaścicieli. My nie mieliśmy wyjścia ,ale jeśli twoja sąsiadka dowie się, że idziecie o zgodę do sądu, to wam odpuści.

Nowy doklejony: 28.05.13 00:19
U nas decyzje podejmujemy większością głosów, mamy przyjętą odpowiednio uchwałę. 4 właściciel jest na stałe za granicą, i był problem z jakimkolwiek decyzjami.
A teraz to pozostali decydują.
Jednak sprawę remontu wnieśliśmy do sądu ,ponieważ potrzebowaliśmy zgody na kredyt od wszystkich właścicieli i zgodę na docieplenie z powiatu także.

PokrzywdzonaPL

Chodzi o to, że ci Państwo teraz już zgadzają się na remont dachu jak im się woda do mieszkania leje, ale nie chcą ocieplenia. A tego chyba nie można podciągnąć pod stan zagrożenia. :/

pejter

No nie można.
Możecie jeszcze notarialnie zmienić sposób zarządu, ale do tego też jest wymagana zgoda tej pani. Cóż, dura lex sed lex.
Z ociepleniem będzie ciężko. Do sądu też nie ma co uderzać, bo tu mamy do czynienia zwyczajnie z różnicą zdań co do bieżącej polityki remontowej i przy współwłasności musi być jednomyślność.

PokrzywdzonaPL

I nie można wykazać, że właściciele jednego mieszkania działają na niekorzyść wspólnoty? Co za beznadziejny przypadek :(

Praktyk-realista

To nie jest beznadziejny przypadek, proszę wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie w sprawie i dachu i ocieplenia. Oczywiście porządnie umotywować ekspertyzami fachowców. Przy ociepleniu dołączyłbym wyliczenie finansowe uwzględniające np. dofinansowanie tej inwestycji (rabat, korzystne warunki kredytowe). I na koniec podnieście swoje zaliczki na FR, nawet jeśli konieczne będzie skierowanie sprawy do sądu. Sąd jest dla ludzi.

Zarządca

Art. 199 kodeksu cywilnego stanowi, że „do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli".
Przepis ten ma zastosowanie do spraw związanych z zarządem rzeczą stanowiącą współwłasność, w tym również nieruchomością, której właściciele tworzą tzw. małą wspólnotę mieszkaniową (w nieruchomości położonych jest siedem lokali lub mniej). Sąd rozpoznaje sprawę w trybie nieprocesowym, wszyscy właściciele ( z wyjątkiem wnoszących wniosek są uczestnikami tego postępowania).

W postępowaniu należy udowodnić, że czynność, której wniosek dotyczy leży w interesie ogółu (również właściciela, który się sprzeciwia jej dokonaniu).


Wzór wniosku o wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/wzory-pism-sadowych/wnioski/745-wniosek-o-wyrazenie-zgody-na-remont-dachu-mala-wspolnota


Pomocne orzecznictwo:

z uzasadnienia postanowienia Sądu Okręgowego w Świdnicy II Wydział Cywilny Odwoławczy z dnia 13 grudnia 2012 r., sygn. akt: II Ca 807/12:

"przesłanką udzielenia zgody przez sąd na dokonanie czynności jest ustalenie, że cel zamierzonej czynności leży w interesie wszystkich a nie tylko jednego lub kilku współwłaścicieli. Rozstrzygnięcie sądu ma za zadanie unormowanie stosunków pomiędzy współwłaścicielami jeżeli chodzi o czynność którą chce podjąć jeden z nich, a która będzie dotyczyć interesów wszystkich współwłaścicieli."


Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:

http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/1921-ii-ca-80712-wniosek-w-trybie-art-199-kodeksu-cywilnego

alexa

Powiedziane było : "Sąd rozpoznaje sprawę w trybie nieprocesowym, wszyscy właściciele ( z wyjątkiem wnoszących wniosek są uczestnikami tego postępowania".
Tak nie jest w rzeczywistości bo my czekamy na decyzję ponad rok ,a odbył się w tym czasie dopiero 3 rozprawy. Czekamy w prawdzie na ostatnia rozprawę, na której Pani Sędzia podejmie decyzje, ale trzeba być cierpliwym, bo Sędzia jest na urlopie. U nas to już 3 taka sprawa w naszym sądzie i wcześniej obydwie trwały od 1,5 roku do 2 lat.
Więc uzbrójcie się w cierpliwość.

koziorozka

U nas to już 3 taka sprawa w naszym sądzie i wcześniej obydwie trwały od 1,5 roku do 2 lat.

To jest argument za tym, żeby nie zwlekać, nie przeciągać sąsiedzkiego konfliktu, tylko szybko decydować się na skierowanie sprawy do sądu. Bo przy naszym przewlekłym sądownictwie dach się zawali przed wydaniem orzeczenia.

Praktyk-realista

Proponuję przy takim działaniu sądu złożyć skargę na przewlekłość postępowania. Sądy są dla ludzi, trzeba nimi trochę wstrząsnąć. Jak trzeba zawnioskować o zmianę składu sędziowskiego. Tu trochę przesadziłem, sąd zająłby się mną a nie sprawą. Normalna ludzka zawiść.