Indywidualne zbieranie głosów
Dzień Dobry,
Zebranie wspólnoty odbyło się w marcu.2013. Dostaliśmy zawiadomienie o zebraniu tydzień wcześniej, jednakże nie było w nim wzmianki o planowanym placu zabaw. Skoro wyszła taka propozycja od Zarządu to powinien on w zawiadomieniu uwzględnić ten punkt, tak aby pozostali członkowie wspólnoty mogli się ustosunkować to tego, przemyśleć i podjąć decyzję. Nie przedstawiono nam żadnego projektu, tylko ustalono kwotę 8 tys. na realizację tegoż placu. Podczas zebrania i tak nie było większości, jednakże głosowanie się odbyło. Ustaliliśmy, że w czerwcu odbędzie się kolejne zebranie i będziemy ponownie głosować w sprawie tej uchwały, a także innych. Cóż to było za nasze zdziwienie, kiedy to 14 maja przyszło zawiadomienie o podjęciu uchwał( w tym plac zabaw) w drodze indywidualnego zbierania głosów. Zarząd nie czekał do czerwca, tylko przeprowadził głosowanie wcześniej. I tu zaczynają się problemy. Zarząd dostał listę osób nieobecnych na marcowym zebraniu. To do nich wyłącznie powinien się kierować. Okazało się, że u wielu osób w ogóle nie był, a u jednego własciciela był po raz kolejny , i ta osoba podpisała się pod uchwała, przesądzając podjęcie uchwały. Nadmieniam, ze wcześniej na zebraniu wstrzymała się od głosu. Po interwencji w biurze pani Dyrektor naszej wspolnoty okazało się, że głos ten nie powinien był znaleźć się na liscie i tym samym, uchwała została uchylona. Jednakże dzień później Zarząd ponownie dozbierał głosy (2), i uchwała została podjęta. Lokatorzy złożyli wniosek o zebranie w trybie pilnym. Zebranie ma odbyć się 5 czerwca. Czy na zebraniu lokatorzy mogą uchylić tę uchwałę, która w ocenie ich nie była przeprowadzona rzetelnie i uczciwie? Czy możemy ponownie głosować ?
Pozdrawiam
Zebranie wspólnoty odbyło się w marcu.2013. Dostaliśmy zawiadomienie o zebraniu tydzień wcześniej, jednakże nie było w nim wzmianki o planowanym placu zabaw. Skoro wyszła taka propozycja od Zarządu to powinien on w zawiadomieniu uwzględnić ten punkt, tak aby pozostali członkowie wspólnoty mogli się ustosunkować to tego, przemyśleć i podjąć decyzję. Nie przedstawiono nam żadnego projektu, tylko ustalono kwotę 8 tys. na realizację tegoż placu. Podczas zebrania i tak nie było większości, jednakże głosowanie się odbyło. Ustaliliśmy, że w czerwcu odbędzie się kolejne zebranie i będziemy ponownie głosować w sprawie tej uchwały, a także innych. Cóż to było za nasze zdziwienie, kiedy to 14 maja przyszło zawiadomienie o podjęciu uchwał( w tym plac zabaw) w drodze indywidualnego zbierania głosów. Zarząd nie czekał do czerwca, tylko przeprowadził głosowanie wcześniej. I tu zaczynają się problemy. Zarząd dostał listę osób nieobecnych na marcowym zebraniu. To do nich wyłącznie powinien się kierować. Okazało się, że u wielu osób w ogóle nie był, a u jednego własciciela był po raz kolejny , i ta osoba podpisała się pod uchwała, przesądzając podjęcie uchwały. Nadmieniam, ze wcześniej na zebraniu wstrzymała się od głosu. Po interwencji w biurze pani Dyrektor naszej wspolnoty okazało się, że głos ten nie powinien był znaleźć się na liscie i tym samym, uchwała została uchylona. Jednakże dzień później Zarząd ponownie dozbierał głosy (2), i uchwała została podjęta. Lokatorzy złożyli wniosek o zebranie w trybie pilnym. Zebranie ma odbyć się 5 czerwca. Czy na zebraniu lokatorzy mogą uchylić tę uchwałę, która w ocenie ich nie była przeprowadzona rzetelnie i uczciwie? Czy możemy ponownie głosować ?
Pozdrawiam
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Nie zakładam czarnego scenariusza, że nie będzie większości.
Co oznacza " działania niektórych" pieniaczy????? Uważasz, że powinniśmy cicho siedzieć i oczy przymykać na to co się dzieje?
Cóż, zobaczymy jak to będzie na zebraniu:bigsmile:
Rozumiem, że piszecie to z własnych doświadczeń, ale czy zawsze tak musi być?
Jeśli ci się to nie podoba, to przygotuj na zebranie projekt uchwały o wykreśleniu z planu tej budowy.
Jak na zebraniu nie zbierzesz ponad 50% głosów (liczonych udziałami) "za", to potem raczej sama pochodź po mieszkaniach po brakujące podpisy, bo na współpracę zarządu raczej bym nie liczyła.
I nie zdziw się, jak potem ktoś o twojej "kolędzie" napisze, tak jak ty teraz, że "nie była przeprowadzona rzetelnie i uczciwie".
Kij ma dwa końce
zorientować się wśród sąsiadów, kto przyjdzie i czy będzie quorum. Jak będzie mało ludzi niezdolnych do uchylenia uchwały, to to znaczy ,że ona istnieje w obrocie prawnym. Oczywiście Zarząd może kontynuować głosowanie w trybie mieszanym. MOŻE nie musi. Gdyby u mnie jakaś nieformalna grupa chodziła sobie po mieszkaniach z uchwałami i potem przyszła do mnie z nową uchwała to bym ją wyrzucił do kosza. Prawo musi być przestrzegane przez wszystkich, i Zarząd i członków.
moniika - coś mi się z Twoich wpisów wydaje ,że czeka Cię ostracyzm sąsiadów i Zarządu.
Niby Zarząd działa w świetle prawa, ale kolędował tylko i wyłącznie u osób "pewnych". Natomiast u osób, których plac zabaw by dotyczył szczególnie ( chodzi mi o osoby mieszkające w bezpośrednim sąsiedztwie, niecałe 10 m od terenu, na którym będą się znajdować urządzenia), w ogóle nie był. Pisząc ten wątek kierowałam się głównie myślą, że Zarząd jest dla nas, a nie my dla Zarządu. Jakieś własciwe podejście musi być, a przede wszystkim rzetelna, jasna informacja o planowanych przedsięwzięciach dla wszystkich mieszkańców wspólnoty. Tutaj tego zabrakło.
Po zebraniu napiszę relację:-)
Nowy doklejony: 29.05.13 16:58
Zapeniam, że ostracyzm mi nie grozi :-)
W sprawie podjazdu wypowiedziałem się bez żadnych uprzedzeń bycia Zarządem.
Jak uzyskał ponad 50%, to nawet ci "niepewni" właściciele wyniku by nie zmienili.
Według mnie najlepszą metodą jest głosowanie na zebraniu. Takie kolędowanie rodzi liczne domysły, nie zawsze jest przeprowadzane uczciwie.
Zatem naruszył ustawę, ponieważ nie działał zgodnie z prawem. W przypadku indywidualnego zbierania głosów - winien trafić do wszystkich. Oczywiście nie osobiście, wystarczy powiadomienie, że takie głosowanie ma miejsce, gdzie i do kiedy można oddać głos.
"W niektórych wspólnotach mieszkaniowych stosuje się praktykę, która polega na tym, że w głosowaniu biorą udział wyłącznie wybrani przez zbierającego głosy właściciele, a pozostali dowiadują się o głosowaniu dopiero po podjęciu uchwał. Zwolennicy takiego działania argumentują, że przecież niezadowolony właściciel zawsze może uchwałę zaskarżyć, jednak taki sposób przeprowadzania głosowań narusza prawo, konkretnie art. 27 ustawy o własności lokali.Każdy właściciel ma prawo i wręcz obowiązek współdziałać w zarządzie nieruchomością, zatem należy mu umożliwić oddanie głosu nad uchwałą, wszak prawo do współdziałania nie polega na procesowaniu ze wspólnotą mieszkaniową. W trakcie głosowania każdy właściciel, również i ten, którego udział pozostanie bez wpływu na wynik, może przecież składać wnioski dotyczące projektu uchwały a nawet zainicjować zebranie celem omówienia tej sprawy na zebraniu.
Więcej na temat głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów w artykule "Indywidualne zbieranie głosów" na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny
http://www.zarzadca.pl/komentarze/1918-indywidualne-zbieranie-glosow
Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 29 stycznia 2010 r. , sygn. akt: VAC a 570/09:
"Naruszenie w zakresie głosowania nad uchwałą nr 5/2008 mogło mieć wpływ na wynik głosowania, wbrew skarżącemu, którego stanowisko w tym przedmiocie można sprowadzić do tego, że większościowy właściciel lokali bez dyskusji z pozostałymi właścicielami może podjąć uchwałę jakiejkolwiek treści, bez uruchomienia procedury indywidualnego zebrania głosów, czy głosowania na zebraniu bądź mieszanej, gdyż i tak ma większość, więc ostatecznie liczyć się będzie jedynie jego wola. Takie postawienie sprawy ma ten skutek, że - co do zasady - pominięcie sposobów głosowania określonych w art. 23 ust. 1 uwl może mieć wpływ na treść uchwały. Większościowy właściciel nie będzie miał bowiem nawet możliwości zaznajomienia się ze stanowiskiem pozostałych i ich argumentacją odnośnie do odmiennego poglądu, przez co pozbawia się choćby możliwości odmiennego spojrzenia na zagadnienie, którego uchwała dotyczy, a tym samym zmiany własnego poglądu co do danego zagadnienia. W efekcie pozbawienie pozostałych właścicieli lokali udziału w głosowaniu ewidentnie może mieć wpływ na treść uchwały."
Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/867-v-aca-57009-kazdy-wlasciciel-moze-glosowac
a czy w przypadku uchwał podjętych na zebraniu większością 75% udziałów powinny być w drodze indywidualnego zbierania głosów "dozbierane" głosy pozostałych właścicieli posiadających łącznie 25% udziałów? Czy też - skoro zostali prawidłowo powiadomieni a uchwała została przegłosowana - nie ma konieczności uzyskania ich głosów?
Dobrze jest opierać się na zapisach u.w.l. a nie samemu kombinować i tworzyć nowe "prawa" Jaki jest sens dawać taką radę:
skoro u.w.l. mówi wyraźnie:
Art. 23 1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd;
Czyli nie może być tak, że poszczególni właściciele lokali będą chodzić i zbierać jakieś podpisy, bo do tego jest uprawniony TYLKO zarząd.
A na pytanie:
odpowiedź też jest jasna: oczywiście, że nie ma potrzeby dozbierani 25% głosów, bo nie ma obowiązku by uchwały były podejmowane przy 100% frekwencji. Ważne jest by były podjęte ponad 50% głosami "za" . Jeżeli uchwałę podjęto przy 75% poparciu, to nawet jak te brakujące 25% zagłosuje "przeciw" to nic to nie zmieni
Niestety nie jest to zdanie prawdziwe, gdyż odwołanie, podobnie jak powołanie, zarządu odbywa się na podstawie uchwały właścicieli na tych samych zasadach, co inne uchwały (czyli większościowa, licząc udziałami WSZYSTKICH właścicieli)
Nie wiem, na jakiej podstawie iga uważasz, że jest inaczej
Zarząd mógłby w nieskończoność zbierać głosy pod uchwałą dotyczącą np. odwołania zarządu(samych siebie).
Jest na ten temat szerokie orzecznictwo.
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 października 2002 r. IV CKN 1351/00, wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu, I ACa 589/2006.
Sąd Apelacyjny w Warszawie VI ACa 187/08
Wyrok SN z dnia 11 stycznia 2007 r., II CSK 370/2006
Cytaty:
Za utrwalone przy tym należy uznać stanowisko, że nadmiernie sformalizowana interpretacja przepisów dotyczących działania wspólnoty mieszkaniowej mogłaby prowadzić do istotnego ograniczenia właścicieli lokali w wykonywaniu prawa własności albo wręcz do paraliżu ich czynności ze względu na konflikty pomiędzy osobami pełniącymi funkcje zarządu wspólnoty. Istotne jest to, czy mimo uchybienia przepisom proceduralnym ustawy lub statutu, osiągnięty został cel, którego realizacji one służą.
Wskazuje się, że nadmiernie sformalizowana interpretacja przepisów dotyczących działania wspólnoty mogłaby prowadzić do istotnego ograniczenia właścicieli lokali w wykonywaniu prawa własności i wprowadzałoby istotne utrudnienie funkcjonowania wspólnot, w szczególności tam, gdzie jest duża liczba właścicieli, a ich część nie wykazuje zainteresowania sprawami wspólnoty lub dotarcie do nich napotyka na poważne przeszkody.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego można uznać za utrwalone stanowisko opowiadające się za liberalnym traktowaniem wymagań formalnych związanych ze zwoływaniem zebrań wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie z tym poglądem, uchybienia formalne, jakich dopuszczono się przed zebraniem, mogą być podstawą do uchylenia podjętych na nim uchwał tylko wtedy, jeżeli zostanie dowiedzione, że miały wpływ na treść tych uchwał. Wskazuje się bowiem, że bardziej rygorystyczna interpretacja przepisów regulujących działanie wspólnot mogłaby doprowadzić do utrudnień, a nawet do niemożności ich funkcjonowania. Podkreśla się przy tym, że to ustawodawca odnosi naruszenie prawa do samej uchwały, a nie do postępowania poprzedzającego jej podjęcie (por. wyrok z dnia 16 października 2002 r., IV CKN 1351/00, OSNC 2004, nr 3, poz. 40, czy z dnia 8 lipca 2004 r., IV CK 543/03, OSNC 2005, nr 7-8, poz. 132). W drugim z tych orzeczeń Sąd Najwyższy stwierdził wprost, że ustawa o własności lokali nie uzależnia zdolności zebrania właścicieli lokali do powzięcia uchwał od jego należytego zwołania. Przyłączając się do tego stanowiska dodać należy, że decydujące znaczenie ma tu treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne.
Powyższe jedno, krótkie zdanie zawiera zarówno stwierdzenie nieprawdziwe oraz prawdziwe.
Prawdziwe jest to, że "najważniejsza jest wola właścicieli lokali", ale trzeba sobie zdawać sprawę, że wola właścicieli wyraża się w podejmowanych uchwałach, które muszą być zgodne z u.w.l. , czyli podejmowane większościowo, licząc udziałami (chyba, że przyjęto, że na każdego właściciela przypada jeden głos).
Nieprawdziwe jest natomiast stwierdzenie, że można we wspólnocie przyjąć uchwałę na podstawie podpisów zbieranych przez właścicieli lokali pod jakimś własnym projektem uchwały, bo (jeszcze raz powtarzam) muszą być dotrzymane warunki art. 23 u.w.l.
Bardzo obszerne wyjaśnienia w tej kwestii dał Zarzadca, odpowiadając Moniice, więc nie będę tego tu powtarzać.
Ogólnie działa to tak: jest zebranie właścicieli, o którym wszyscy właściciele lokali muszą być w prawidłowy sposób zawiadomieni, przedstawiany jest projekt uchwały, każdy ma możliwość wysłuchania argumentów za i przeciw, uchwała jest głosowana na zebraniu, jeżeli głosów "za" lub "przeciw" jest ponad 50% (licząc udziałąmi) WSZYSTKICH właścicieli (nie tylko obecnych) uchwałę uważa się za podjętą lub odrzuconą. Jeżeli nie ma ponad 50% ZARZĄD zbiera indywidualnie podpisy właścicieli lokali. I nawet jeśli chodzi o uchwałę o odwołanie zarządu, to mechanizm jest ten sam, bo nie ma żadnych przepisów mówiących o tym, ze akurat uchwała o odwołaniu zarządu podlega pod jakieś odrębne przepisy.
I nie jest prawda, że
Jeżeli by zarząd złośliwie przeciągał zbieranie podpisów pod uchwałą, to uda mu się ta sztuczka tylko do następnego zebrania właścicieli, które to zebranie może być zwołane na żądanie właścicieli (art. 31 u.w.l)
Zatem nie ma możliwości podjęcia żadnej uchwały .
Głosy należy dozbierać w trybie obiegowym i powinien to zrobić zarząd. Co w przypadku kiedy zarząd jest nieodpowiedzialny,ma odmienne zdanie,blokuje przyjęcie uchwał ?
Prowadziłoby to do ubezwłasnowolnienia wspólnot,bo ich zarządy byłyby w praktyce nieodwołalne.
Takich spraw może być wiele ,nie tylko odwołanie zarządu.
W wyroku z dnia 17.2.2012 r. ( sygn. akt: I ACa 41/12 ) Sąd Apelacyjny we Wrocławiu orzekł, że naruszenie wymogów formalnych ustawy o własności lokali przy wyborze zarządu wspólnoty mieszkaniowej, nie powoduje nieważności takiej uchwały, z uwagi na względny charakter obowiązywania norm ustawowych, regulujących tę kwestię.
Sądy stoją na stanowisku,że fakt zbierania głosów przez osoby nieuprawnione nie jest sam w sobie podstawą do uchylenia uchwały.
Rozumiem, rozumiem. I ja, i inni pisali o indywidualnym zbieraniu podpisów, gdy zabraknie podpisów na zebraniu właścicieli.
Niektórym widzę trudno zaakceptować fakt, że właśnie na tym polega zarządzanie wspólnotą, że nie ma "ich - złej władzy" i "nas - pokrzywdzonego ludu". Jeżeli właściciele lokali widzą, że coś się dzieje źle i nie stać ich na wysiłek przyjścia dwa razy w roku na dwugodzinne zebranie - to niech się nie dziwią, że coś w ich wspólnocie idzie nie tak, jak powinno. We wspólnocie właśnie ten "pokrzywdzony lud - właściciele lokali'' jest władzą, która musi dla własnego dobra świadomie i odpowiedzialnie zarządzać swoją własnością a nie narzekać z sąsiadkami na podwórku na złych "ONYCH"
Kolejne przywołane przez Ciebie orzeczenie nie ma NIC wspólnego z omawianym wątkiem zbierania indywidualnego podpisów. Uważam, że takie wpuszczanie czytelników tego forum w czytanie orzeczeń nie związanych z tematem jest po prostu nieuczciwe. Ja osobiście mam zwyczaj sprawdzania tego, na co się dyskutant powołuje. A więc przeczytałam przywołany przez Ciebie wyrok i stwierdzam, że dotyczy całkiem innej sprawy. A więc ostatnie cytowane zdanie jest nieprawdziwe.
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2004 r., sygn. akt IV CK 543/03
Podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść (art. 23 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).
Niedopełnienie ustawowego obowiązku powiadomienia każdego właściciela o treści uchwały podjętej w tym trybie (art. 23 ust. 3 ustawy) nie ma wpływu na jej skuteczność.
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 października 2002 r., sygn. akt IV CKN 1351/00
Niezawiadomienie członka wspólnoty mieszkaniowej o terminie zebrania właścicieli może stanowić podstawę uchylenia przez sąd uchwały, jeżeli zostanie wykazane, że uchybienie to mogło mieć wpływ na jej treść (art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903).
Zacznij czytać uważniej.Może wreszcie zrozumiesz słowo pisane.
Nie wmawiaj właścicielom lokali ,że nie mają możliwości odwołania zarządu bez wiedzy zarządu.
Ps.Ostatnie moje zdanie jest prawdziwe i nigdzie nie napisałam że pochodzi z w/w wyroku.
Baaardzo oryginalne stwierdzenie. Szkoda tylko, że takie głupie.