ważnośc umowy

arkady1975

Witam. Jestem współwłaścicielem jednego z mieszkań we Wspólnocie Mieszkaniowej posiadającej 3 lokale (małej Wspólnocie). Drugim współwłaścicielem tego mieszkania zgodnie z aktem notarialnym jest moja żona. W 2010 roku podpisana została umowa o zarządzanie pomiędzy w/w Wspólnotą a zarządcą. W umowie tej wyszczególnieni są współwłaściciele w tym moja osoba jednakże ja nie złożyłem podpisu na tej umowie. Czy ta umowa jest ważna? Czy ma moc prawną skoro nie została podpisana przez wszystkich. Moje imię i nazwisko widnieje na pierwszej stronie ale nie ma mojego podpisu ponieważ mnie nie było przy sporządzaniu tej umowy. Była tylko i wyłącznie moja żona a ja jej pełnomocnictwa nie udzielałem. Co mam zrobic aby uznano tą umowę za nieważną i jak mam zarządac od zarządcy zaprzestania zarządzania nieruchomością.
Zarządca jest bardzo niegospodarny i chcę w jak najprostszy sposób rozwiązać umowę lub ją unieważnic:sad:. Proszę o poradę.

Zarządca

Czy ten lokal został nabyty do majątku wspólnego, czy jesteście współwłaścicielami w częściach ułamkowych? Jeżeli to współwłasność małżeńska, to umowa jest ważna.

Można byłoby ewentualnie badać poszczególne zapisy tej umowy pod kątem zgodności z art. 18 ustawy o własności lokali. Jeżeli wymagałyby zmiany sposobu zarządu w formie aktu notarialnego, co jak rozumiem nie miało miejsca, to będą nieważne, ale zapisy - nie cała umowa.

Najprościej ją wypowiedzieć, jak tam jest termin?

arkady1975

Jest to współwłasność małżeńska ale jest to mała wspólnota więc aby ją wypowiedzieć muszą się zgodzić wszyscy (art.199kc). Jeden się na pewno nie zgodzi i jest to Gmina ponieważ spółka która zarządza tą wspólnota jest jej własnością. Gmina ma w niej 100 procent udziałów

Zarządca

[cite] arkady1975:[/cite]Jest to współwłasność małżeńska ale jest to mała wspólnota więc aby ją wypowiedzieć muszą się zgodzić wszyscy (art.199kc).

No niezupełnie tak jest, bo tutaj musimy głos żony rozważać w aspekcie kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Skoro to współwłasność łączna, to jej głos wystarczył.

Wcale nie musi być zgoda 100 procent, zawarcie umowy i jej wypowiedzenie nie przekracza zarządu zwykłego nieruchomością. Uważam, że w małej wspólnocie wystarczy zgoda większości. Gdyby ta czynność miała przekraczać zarząd zwykły, to przede wszystkim wymagałaby zachowania formy aktu notarialnego w rozumieniu art. 18 ustawy o własności lokali, ponieważ prowadziłaby do określenia sposobu zarządu rzeczą wspólną.

Wystarczy zgoda większości właścicieli lokali.

arkady1975

Zarządca twierdzi, że jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd jak to sprawdzić.

Zarządca

Analizując treść umowy - pewne punkty prawdopodobnie w ogóle nie będą ważne, ponieważ jak mniemam nie doszło u Was do zmiany sposobu zarządu.
Zarządca zawsze będzie twierdził różne rzeczy. Co do zasady kodeksowej - właściciele zarządzają bezpośrednio - zmiana tego sposobu zarządu wymaga umowy w formie aktu notarialnego, jej stroną muszą być właściciele. Macie taką umowę?
Natomiast dokonywanie czynności faktycznych , które nie pozbawiają właścicieli lokali prawa do sprawowania zarządu bezpośredniego -to czynności zwykłego zarządu - wymagają zgody większości.

arkady1975

Bardzo Ci dziękuje, tak uważałem wcześniej ale wiele osób wprowadzało mnie w błąd. Mam nadzieję, że tak jest ponieważ mamy większość a w piątek jest głosowanie nad Uchwała o wypowiedzenie umowy. Co zrobić jak po głosowaniu Zarządca powie, że Uchwała nie została podjęta z powodu braku zgody wszystkich? Pozostaje pewnie tylko sąd.

koziorozka

Co zrobić jak po głosowaniu Zarządca powie

Niech se gada co chce. Wręczycie (lub wyślecie) wypowiedzenie umowy na piśmie.

arkady1975

NO TO zobaczymy co będzie. Dzieki za Wasze opinie.

ważek

we Wspólnocie Mieszkaniowej posiadającej 3 lokale (małej Wspólnocie).
jest to Gmina ponieważ spółka która zarządza tą wspólnota jest jej własnością.

Tak na marginesie - jest marnotrawstwem pieniędzy właścicieli zatrudnianie w 3-lokalowej wspólnocie firmy zarządzającej a właściwie administrującej, po co?

zawarcie umowy i jej wypowiedzenie nie przekracza zarządu zwykłego nieruchomością.

Nie znając treści tej umowy ani warunków jej zawarcia kiedyś - trudno jednoznacznie wyrokować, że to taka sobie zwykła czynność.
Zapewne w tej umowie są określone warunki wynagrodzenia dla firmy czy nawet wprost określone jest wynagrodzenie. Wszelkie decyzje związane z obciążeniem finansowym właścicieli (lub zmiana tych warunków) to czynność przekraczająca zwykły zarząd w małej wspólnocie. Gmina łatwo nie odpuści (tak łatwego źródełka przychodów) i będzie walka.

mamy większość a w piątek jest głosowanie nad Uchwała o wypowiedzenie umowy. Co zrobić jak po głosowaniu Zarządca powie, że Uchwała nie została podjęta z powodu braku zgody wszystkich? Pozostaje pewnie tylko sąd

Właściwie w małej wspólnocie nie podejmuje się uchwał lecz decyzje większości lub zgoda wszystkich. No niestety, gdy gmina będzie się upierać sąd was nie ominie i w zależności jakie układy gmina ma w sądzie, wynik wcale nie jest pewny.
Zarządca a właściwie administrator waszej wspólnoty nie ma nic do gadania na temat decyzji jakie podejmujecie jako właściciele. On nawet nie ma prawa brać udziału w tym "głosowaniu".
Więc:

Niech se gada co chce.

arkady1975

W treści umowy nie ma nic o wynagrodzeniu. Wynagrodzenie zostało ustalone podczas planu gospodarczego na poziomie 0,5 x ilość metrów kwadratowych lokalu. Podjęta została w tej sprawie uchwała. W treści umowy jest tylko powierzenie zarządzania zarządcy. Ja na początku też tak myślałem, że wystarczy wola większości ale potem pojawiły się rożne poglądy na ten temat i sam już nie wiem.
Wg mnie wypowiedzenie umowy w moim przypadku nie jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd. A jeśli chodzi o to co napisał ważek że bez sensu jest mieć zarządce w tak małej wspólnocie to zgadzam się z nim w 100 procentach. Nie mieszkałem tutaj pod tym adresem od wielu lat i jak wróciłem postanowiłem zlikwidować zarządce i zaoferowałem sąsiadowi, że sami będziemy zarządzać i nie będziemy ponosić żadnych kosztów zarządzania ale tak jak wcześniej pisałem Gmina nie chce się odłaczyć bo to ich spólka zarządza obecnie.

koziorozka

W treści umowy jest tylko powierzenie zarządzania

Musisz wiedzieć, czy gmina sprawuje zarząd powierzony czy tylko administruje waszą nieruchomością
Tu masz różnice i metodę na ewentualną zmianę sposobu zarządu
https://forum.zarzadca.pl/wiki/zarzad

arkady1975

tylko administruje nasza nieruchomością. Sprawuje wg przepisów kc o współwłasnosci

Nowy doklejony: 10.06.13 23:08
nie ma zarządu jest tylko zarządca i powierzono jemu zarządzanie. Najzwyklejsza umowa jaka może istnieć

koziorozka

Zmiana administratora na innego to czynność zwykłego zarządu, czyli możecie to przegłosować większością udziałów i po kłopocie. Sprawdź w umowie termin wypowiedzenia (zwykle 3 miesiące) i w tym czasie sporządźcie protokół zdawczo-odbiorczy całej dokumentacji.

arkady1975

tak. jest trzy miesiące. Tak zrobimy. Dziękuję Wam wszystkim za dyskusję.

ważek

Wynagrodzenie zostało ustalone podczas planu gospodarczego na poziomie 0,5 x ilość metrów kwadratowych lokalu. Podjęta została w tej sprawie uchwała.

Uchwala czy nawet decyzja w planie gospodarczym jest dokumentem wewnętrznym wspólnoty. Nie może dla firmy zewnętrznej stanowić podstawy pobierania wynagrodzenia, zwłaszcza dla jednostki gminnej.
Taką, musi być umowa między dwoma podmiotami.

nie ma zarządu jest tylko zarządca i powierzono jemu zarządzanie.

To jest w dalszym ciągu niefortunne sformułowanie.
Jeżeli powierzono zarządzanie - należałoby sprawdzić pierwszy akt kupna lokalu czy w nim nie jest wpisana ta firma gminna jako podmiot sprawujący zarząd NW (powierzono)? - to sprawa rozwiązania umowy z tą firmą nie będzie taka sobie zwykła.
Ja gdybam tak bo mam "złe przeczucia" że w tej waszej wspólnocie rzeczywiście zarząd powierzono firmie gminnej.

arkady1975

Ale w umowie jest że wysokość wynagrodzenia zarządcy ustalona będzie uchwałą. Jest podane tylko w jaki sposób to wynagrodzenie będzie ustalane ale nie ma nic o wysokości tego wynagrodzenia.

Nowy doklejony: 11.06.13 20:46
Podczas planu gospodarczego co roku podejmowano uchwałę o wysokości wynagrodzenia zarządcy.

ważek

w umowie jest że wysokość wynagrodzenia zarządcy ustalona będzie uchwałą.

To staje się jeszcze dziwniejsze?
A gdyby tak właściciele uchwałą ustalili wynagrodzenie 1 zł na miesiąc to firma nie mając wyjścia (nie licząc okresu wypowiedzenia) musiałby za taką sumę zarządzać (pracować)? Ta firma podpisała umowę nie wiedząc za ile będzie pracować?

arkady1975

Ta wspólnota jest dziwna. Wszystko się zaczęło od tego, że na konto Wspólnoty od dwóch lat nie wpływały pieniądze za lokal Gminny. Zrobiłem awanturę i pieniądze zostały wpłacone jednorazowo. Uwzględnij, że nie możemy ustalić wynagrodzenia dla zarządcy jeden grosz za metr kwadratowy ponieważ jest to czynnośc przekraczająca zwykły zarząd a Gmina jako właściciel jednego z lokali się nie zgodzi na takie wynagrodzenie. W małej wspólnocie musimy mieć 100 procent i d..a zimna.

Nowy doklejony: 11.06.13 20:57
Ta firma podpisała umowę i od razu podjęto uchwałę tak aby się zabezpieczyć przed ewentualną próbą ustalenia niskiej stawki dla zarządu. Ludzie im ufali bo to spółka Gminy.

Nowy doklejony: 14.06.13 12:58
Witam. Właśnie wróciłem z głosowania nad podjęciem uchwały w sprawie wypowiedzenia umowy zarządcy tj. Administracji Domów Mieszkalnych. Za wypowiedzeniem głosowało 2 właścicieli a przeciw jeden w związku z powyższym większość była za wypowiedzenie. Zebraniu przewodniczył zarządca nieruchomości prezes ADM. W związku z powyższym co dalej robić jakie macie propozycje liczę na Waszą pomoc.
Ja chcę wystąpić do zarządcy o ustosunko0wanie się dlaczego uznano uchwałę z nieprawomocną, czym się kierowano i dlaczego stwierdzono, iż głosowanie to dotyczyło czynności przekraczającej zwykły zarząd (wymagało zgody wszystkich współwłaścicieli art. 199kc) a nie czynność zwykłego zarządu (która wymaga tylko zgody większości a taka zgoda była art. 201 kc). Czy to dobry pomysł czy znacie lepsze rozwiązanie?

koziorozka

1) przestań administratora nazywać zarządcą (w czarnym scenariuszu wylądujecie w sądzie i jak tam się pomylisz, to namieszasz)
2) właściciele dysponujący większością podpisują się pod pismem z wypowiedzeniem umowy (z zachowaniem terminów).
Ale najpierw ważniejsza jest kasa.
Kto dysponuje waszym rachunkiem w banku? Jak przejmiecie kontrolę nad kontem, to macie z górki.
Nie dziw się, że administrator będzie się bronił, bo straci od was kasę. Niedługo odkryjecie, że może być taniej i dużo lepiej. Powodzenia.

arkady1975

Ok tak zrobię. W poniedziałek wręczę wypowiedzenie umowy na piśmie. Wypowiedzenie będzie z końcem września 2013 roku. Zażądam przygotowanie protokołu zdawczo odbiorczego.

koziorozka

Nie odpowiedziałeś na pytanie o kasę. Najpierw musisz mieć dostęp do konta, dopiero potem wypowiedzenie radzę.

arkady1975

Jak mam zapewnić sobie dostęp do konta?

Nowy doklejony: 14.06.13 22:02
Nie zmuszę ich do oddania dostępu do rachunku do końca wypowiedzenia umowy.

ważek

Przecież to jest także twoje konto - to konto was, wspólnoty a nie firmy administrującej.
W poniedziałek oboje właścicieli do banku, pokazać uchwałę o wypowiedzeniu umowy i złożyć dyspozycje o dysponowaniu kontem. I zastrzeżenie - żadnych ruchów na koncie bez waszych dwóch podpisów.

KubaP

[cite] ważek:[/cite]Przecież to jest także twoje konto - to konto was, wspólnoty a nie firmy administrującej.
W poniedziałek oboje właścicieli do banku, pokazać uchwałę o wypowiedzeniu umowy i złożyć dyspozycje o dysponowaniu kontem. I zastrzeżenie - żadnych ruchów na koncie bez waszych dwóch podpisów.

I będzie kicha ... uchwała o wypowiedzeniu umowy to jest za mało .
Potrzebna jest uchwała o wyborze osób uprawnionych do dysponowaniem środkami finansowymi na koncie wspólnoty. Zazwyczaj taka dyspozycja jest w uchwale o wyborze składu Zarządu WM.

arkady1975

Jakiego Zarządu przecież pisałem, że Zarząd to my. Skład Zarządu to właściciele.

Nowy doklejony: 15.06.13 09:08
Nawet w umowie o zarządzanie wpisani jesteśmy jako zarząd a ADM jako zarządca więc nie potrzeba Uchwały

Nowy doklejony: 15.06.13 09:11
Ja jestem ciekaw w jaki sposób oni zmieniają upoważnienia do naszego rachunku. Kto dał im do tego prawo.

koziorozka

Bank to podstawa.
Idziecie do oddziału i grzecznie, słodko-naiwnie pytacie jak zmienić pełnomocnictwo do waszego konta.
Macie przy sobie oryginały aktów notarialnych (w banku sobie ksero zrobią).
Nic na udry, bo bank może wam pomóc, ale i zaszkodzić (nie takie kwiatki tu na forum były).
Czarny scenariusz: to konto nie należy do was tylko do gminy. Bierzecie głęboki oddech i wychodzicie.
Zakładacie konto należące do wspólnoty mieszkaniowej ul. Rajska 1 w Edenie w wybranym przez was banku.
Ing Direct, Alior mają bezpłatne dla wspólnot
Ale to już inny temat
Tu możesz popytać
https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/1635/konto-bankowe-wm/#Item_1

arkady1975

a co z środkami na kocie poprzednim co nam da założenie nowego konta jak stracimy środki z poprzedniego konta. musimy przejąć władze nad środkami z poprzedniego konta. co zrobić w tej sytuacji? Jestem pewien że konto jest zarządcy. Właściciele nie zakładali tego rachunku

koziorozka

Kasy nie stracisz. Musisz mieć konto, żeby podać jego numer, gdy zażądasz przelania środków, ale to potem.
Najpierw sprawdź, do kogo obecne konto należy. Jak nie do wspólnoty, to znaczy, że łamią prawo, bo uowl tego wymaga.
W piśmie zacytujesz
http://zarzadca.pl/prawo/akty-prawne/dzienniki-ustaw/12-ustawa-o-wlasnosci-lokali
art.30 pkt 1

arkady1975

A który art. mówi o tym, że konto musi być własnością wspólnoty. Art.30 mówi w jaki sposób ma następować rozliczanie a nie czyją własnością ma być ten rachunek.

Nowy doklejony: 15.06.13 18:56
A po drugie przepis ten dotyczy Zarządu lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1. A w tym przypadku tak nie było.

koziorozka

Nie zrozumiałeś
1) ten przepis mówi: Niezależnie od tego, w jaki sposób (właścicielski lub powierzony) zarządzana jest wspólnota, rozliczenia muszą być prowadzone przez rachunek bankowy
2) życzę powodzenia w obronieniu się w razie jakiegokolwiek konfliktu, gdy konto będzie należało np. do Jana Kowalskiego. Poza tym skarbówka się ucieszy Czarny scenariusz, gdy Jan Kowalski umiera (spadkobiercy) lub na dłużej gdzieś wyjeżdża.
A poza tym istnieją orzeczenia sądowe - nigdy nie podważono tezy, że konto musi należeć do wspólnoty

arkady1975

No tak ale przyjmijmy, że konto zostało założone do obsługi mojej Wspólnoty ale założył je zarządca i dał pełnomocnictwo do tego rachunku swoim ludziom. Nie dał pełnomocnictwa właścicielom lokali. W związku z powyższym co możemy zrobić w takiej sytuacji? Bank nie bezie chciał z nami rozmawiać

Tsuda

Nie jest ważne kto założył konto, ale do kogo to konto należy.
Jeśli do wspólnoty to dysponentem jest zarząd wspólnoty, jeśli do administratora to wtedy tylko on.
Kogo wpisujecie na przelewie jako odbiorcę pieniędzy, wspólnotę czy administratora ?

a-z

Ale rację ma koziorozka. Nie takie rzeczy się już zdarzały. I czasami banki biorą stronę administratorów.

koziorozka

Arkady - ustal w banku do kogo należy konto. Póki tego nie zrobisz, to będzie tylko bicie piany - szkoda czasu.

arkady1975

ok tak zrobię

Nowy doklejony: 17.06.13 07:22
Piszę do Was ponownie ponieważ w dniu wczorajszym wszedłem w posiadanie komentarza do ustawy o własności lokali i przeczytałem ten komentarz. Zacytuję jego fragment i chciałbym abyście się do niego ustosunkowali. cytuję :" Natomiast w małych wspólnotach (funkcjonujących w budynkach, w których mieści się łącznie do 7 samodzielnych lokali ), jeżeli właściciele lokali nie zdecydują się skorzystać z przepisów art.18u.w.l. mają zastosowanie (zgodnie z art. 19 u.w.l) przepisy k.c. i k.p.c. o współwłasności, czyli właściciele wówczas będą bezpośrednio zarządzać swoja nieruchomością (bez zarządu i bez zarządcy), chyba z zlecą zarządzanie nieruchomością wspólną jakiemuś zarządcy na podstawie umowy zlecenia. Zawarcie takiej umowy wydaje się przekraczać zakres zwykłego zarządu, więc umowa zlecająca zarząd zarządcy powinna zostać w tym przypadku zostać zawarta przez wszystkich właścicieli lokali." koniec cytatu. Analizując ten cytat należy rozumieć, że jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd. Co o tym sądzicie?

Tsuda

Jak widzisz nawet autor tego komentarza do ustawy nie jest pewien tego co pisze używając słów "wydaje się", przy czym podpiera się w tym samym zdaniu "zlecająca zarząd zarządcy" aby nie napisać "zlecająca administrowanie". Sformułowanie "zlecająca zarząd" jest tu kluczowe, bo zlecenie zarządu będzie wymagać zgody wszystkich.

Ja bym napisał to tak:
W małych wspólnotach (do 7 samodzielnych lokali) właściciele mogą sami zarządzać swoja nieruchomością (bez zarządu i bez zarządcy), chyba że zlecą zarządzanie nieruchomością wspólną administratorowi na podstawie umowy zlecenia. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli a nie wszystkich współwłaścicieli. Zawarcie takiej umowy nie przekracza zakresu zwykłego zarządu o ile zawarta umowa daje umocowanie administratorowi do wykonywania wyłącznie czynności zwykłego zarządu.

ważek

Co o tym sądzicie?

To nie można tak jednoznacznie wskazać, że ma być tak i tylko tak, jako że czynności zwykłe nie zostały nigdzie określone.
Każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie bo w jednej wspólnocie dana czynność może być zwykłą a w innej przekraczajacą zarząd zwykly.
Moim zdaniem w tym konkretnym twoim przypadku - nie może to być czynność zwykłego zarządu ponieważ wiąże się to z dodatkowym obciążeniem finansowym właścicieli - należy ustalić wynagrodzenie takiej firmie (osobie), za friko nie będzie harowała.
Przyjmuje się, że czynności zwykłe to normalne, codzienne działania związane z normalnym funkcjonowaniem wspólnoty. Skoro mała wspólnota może się zarządzać sama to zatrudnianie kogoś za wynagrodzeniem do takich funkcji nie jest taką codzienną zwykłą czynnością bez której wspólnota nie może się obejść.
UoWL - wprost określa że jest to czynność przekraczająca zarząd zwykły - w art. 22 ust. 3 ppkt 1 i 10.

elan124

Ważek: Każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie bo w jednej wspólnocie dana czynność może być zwykłą a w innej przekraczajacą zarząd zwykly

To jest to !

arkady1975

złożyłem pismo o wypowiedzeniu z dniem 30 września 2013 roku. Byłem w banku i dowiedziałem się że jest to konto założone przez zarządce i nie mamy do niego pełnomocnictwa. Zastanawiam się czy nie złożyć jeszcze wniosku o zezwolenie na wykonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd do sądu polegającej na wypowiedzeniu umowy i ruszyć to zarówno w kierunku zwykłego zarządu jak i przekraczającego zwykły zarząd.

Tsuda

Ustalenie wynagrodzenia a zawarcie umowy to dwie sprawy.
Ustalenie wynagrodzenia, o którym pisze ważek to czynność przekraczajacą zarząd zwykły.
Zawarcie umowy o administrowanie, o której pisałem wyżej to czynność zwykłego zarządu.

Nowy doklejony: 17.06.13 15:14

arkady1975: Zastanawiam się czy nie złożyć jeszcze wniosku o zezwolenie na wykonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd do sądu polegającej na wypowiedzeniu umowy

Jeśli nie ma zastrzeżeń w umowie o administrowanie to do jej wypowiedzenia wystarczy zgoda większości właścicieli.

ważek

Byłem w banku i dowiedziałem się że jest to konto założone przez zarządce i nie mamy do niego pełnomocnictwa

Dlaczego nie posłuchałeś mojej rady?:

W poniedziałek oboje właścicieli do banku, pokazać uchwałę o wypowiedzeniu umowy i złożyć dyspozycje o dysponowaniu kontem. I zastrzeżenie - żadnych ruchów na koncie bez waszych dwóch podpisów.

Co z tego że założone przez zarządcę - przecież to musi być konto wspólnoty - wasze, was trzech właścicieli (aż taki g..... chyba nie był zarządca żeby na swoją firmę konto zakładać?) - byłby to "kryminał".
Przecież w banku jest nazwa właściciela konta. Kto tam jest wpisany?
Napewno wspólnota przy ul. takiej to a takiej czyli adres waszego budynku.
Po to radziłem z uchwałą o wypowiedzeniu aby natychmaist zmienić dysponentów tego konta bo to - powtarzam - wasze, trzech właścicieli tworzących wspólnotę konto a nie zarządcy!
Proszę pójść jeszcze raz , dodatkowo zabrać swoje AN aby udowodnić w banku, że wspólnota to wy trzej właściciele i....przeprowadzić całą procedurę zgodnie z prawem także bankowym. Gdy pracownik banku niegramotny będzie - udać sie do dyrektora i bez załatwienia tej sprawy z banku nie wyjść.
Jeżeli jest to konto wspólnoty to zarządcy powinniście udzielić pełnomocnictwa pisemnego do dysponowania tym kontem. Mam nadzieję, że żaden z was tego kiedyś tam nie zrobił.
Przecież niewyobrażalna jest sutuacja, że Ty jako właściciel nie miałbyś dostępu do swojego prywatnego konta.
Tutaj jesteś jednym z trzech współwłaścicieli tego konta wspólnotowego - taka róznica tylko.

Nowy doklejony: 17.06.13 15:33
Do Tsuda:

Ustalenie wynagrodzenia a zawarcie umowy to dwie sprawy.
Ustalenie wynagrodzenia, o którym pisze ważek to czynność przekraczajacą zarząd zwykły.
Zawarcie umowy o administrowanie, o której pisałem wyżej to czynność zwykłego zarządu.

W jaki sposób wytłumacz łaskawie mają wyglądać te dwie rzekomo czynności prawne:
- ustalenie wynagrodzenia
- podpisanie umowy
Przecież zawierając umowę musi być w tej umowie napisane jakie wynagrodzenie należy się firmie zarządzajacej bo tylko taki dokument (umowa) jest dokumentem księgowym dającym zarządcy podstawę do pobierania wynagrodzenia i zaksięgowania.
Jak ty chcesz w takiej małej wspólnocie (3 właścicieli) rozdzielić te dwie czynności i jak to miałoby wyglądać?

koziorozka

Byłem w banku i dowiedziałem się że jest to konto założone przez zarządce

Arkady, przeczytaj na spokojnie ten wątek od początku, bo się gubisz.
Miałeś się dowiedzieć, kto jest właścicielem konta, nieważne jest kto je założył.

arkady1975

Nie gubię się w ogóle nie wiem ile razy mam pisac, że w umowie nie jest ustalone ile zarządca dostanie kasy tylko jest wpisane że wynagrodzenie dla zarządcy będzie ustalone stosowną uchwałą. Po drugie złożyc taką dyspozycję w banku to nie problem. Konto jest wspólnoty ale pracownik banku oświadczył, że pełnomocnictwo zostało scedowane na ADM (zarządcę). Nie wiem jak to zrobiono bo pracownik banku nie udzieli mi takich informacji ponieważ nie mam pełnomocnictwa. Nie mogę zajrzec do własnego rachunku. Nie ważne czy pójdę z uchwałą czy nie. Pracownik banku nie był negatywnie nastawiony do mojej osoby. Sam był zaskoczony i nie bardzo wiedział co z tym zrobic ale poinformował mnie że wystosuje zapytanie do radcy prawnego swojego Banku co mamy zrobić. W ciągu dwóch tygodni odpowie mi.

Tsuda

ważek: W jaki sposób wytłumacz łaskawie mają wyglądać te dwie rzekomo czynności prawne:
- ustalenie wynagrodzenia
- podpisanie umowy

Ustalenie wynagrodzenia właściciele przyjmują w planie gospodarczym na dany rok wraz z innymi planowanymi kosztami.
Wybór i podpisanie umowy z administratorem za wynagrodzeniem ustalonym w planie gospodarczym to kolejna czynność, która wymaga zgody większości (umocowanie administratora do wykonywania wyłącznie czynności zwykłego zarządu).
W małej wspólnocie (np. 3 właścicieli) umowę podpisuje conajmniej dwóch.

arkady1975

Jeżeli Tsuda ma rację to właśnie wczoraj skutecznie wypowiedzieliśmy umowę. Mam nadzieję, że to czynność zwykłego zarządu.

Nowy doklejony: 23.06.13 13:22
Mam do Was pytanie. Sprawdziłem akt notarialny mojego mieszkania i jest w nim wpis, że zarząd powierzamy ADM-owi. Jednakże akt notarialny został sporządzony w 2003 roku i ADM wtedy był własnością komunalną. W 2006 został zlikwidowany i utworzono nowa spółkę ADM sp. z o.o. i spółce tej Zarządu nie powierzono. Mam nadzieję, że nowy ADM tj. nowo powstała spółka nie mam prawa przejąć powierzonego zarządu poprzedniej bez stosownej umowy lub aktu notarialnego. Jak uważacie?

Tsuda

Zasada jest taka, że w małej wspólnocie na zmianę zarządu powierzonego aktem notarialnym potrzebujesz 100% zgody wszystkich.
Powierzenie notarialne zarządu a umowa zlecenie na administrowanie mają zupełnie inny ciężar.
Pierwszy wymaga 100% zgody, drugi wymaga zgody większości (w zakresie umocowania administratora do wykonywania wyłącznie czynności zwykłego zarządu).

Temat przekształcenia zakładu budżetowego w spółkę z o.o. i kontynuacji jej umocowania budzi spory i wątpliwości.
Siegnij do uchwały Rady Miejskiej o likwidacji tego zakładu budżetowego. Może z niej wynikać czy ADM sp. z o.o. jest stroną wszystkich umów po zlikwidowaniu komunalnego ADMu.
Opinie są podzielone, ale moim zdaniem powinna być zawarta nowa umowa, podobny temat był w wątku: https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/4297/zarzadzanie-wspolnota-przez-gminna-spolke-z-oo

arkady1975

Tak jest w Uchwale RADY Gminy cytuję "Przystępuje się do likwidacji zakładu budżetowego pod nazwą Administracja
Domów Mieszkalnych z siedzibą w XXX przy ul. YYY w celu
jego przekształcenia w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, która
kontynuować będzie działalność Zakładu w zakresie gospodarki komunalnej
określoną w jego statucie."
Natomiast w umowie o zarządzanie jest napisane, że Zarząd tj. właściciele lokali powierzają zarządzanie ADM-owi natomiast ADM nazwany jest zarządcą. Nie ma nic w tej umowie o kontynuacji powierzenia zarządu ADM-owi

Nowy doklejony: 23.06.13 17:46
Ponadto w umowie spółki z Gminą znalazłem taki wpis cytuję "W związku z następującym przekształceniem formy organizacyjnej przedsiębiorstwa - zakładu budżetowego, dotychczasowe umowy i porozumienia dotyczące spraw pracowniczych, socjalnych i związkowych oraz umów cywilnoprawnych pozostają w mocy."
Czy taki wpis sprawia, że mogą uważać, iż powierzono im zarząd co sprawiłoby że wypowiedzenie z nimi umowy przekraczałoby zwykły zarząd? Ja uważam, że nie ponieważ Gmina działa w swoim imieniu a nie może działać w imieniu właścicieli ale pewnie się mylę.

Nowy doklejony: 23.06.13 17:51
następny paragraf tej umowy mówi cytuję"We wszystkich sprawach nie rozstrzygniętych niniejszą umową obowiązują przepisy KOdeksu Spółek Handlowych, Ustawy o gospodarce komunalnej oraz innych ustaw i aktów normatywnych o charakterze szczególnym"

Tsuda

Uważam, że w razie oporu ze strony ADM warto walczyć o swoje prawa w sądzie.
Lepsze to niż skazanie siebie na wieczne zarządzanie. Szanse wygranej oceniam conajmniej na 60%.
To też dobra przestroga dla małych wspólnot podpisujących notarialnie powierzenie zarządu nad nieruchomością firmie xxx.

arkady1975

Bardzo Wam wszystkim dziękuję za porady i będę Was informował jak się sytuacja potoczyła. Zastosowałem się do Waszych porad i czekam co będzie dalej.