Rozliczenie niedopłaty za utrzymanie części wspólnych

jansobol

Witam wszystkich,

Zarządca w mojej wspólnocie niedoszacował zaliczek na utrzymanie części wspólnych (gaz do kotłowni, śmieci, konserwacja urządzeń i takie tam) za 2012 rok. Na zebraniu sprawozdawczym wyszło, że mamy paręnaście tysięcy zł na minusie. Mamy czerwiec, a do tej pory zarządca nie kazał mieszkańcom uregulować niedopłaty. Nie byłoby problemu, gdybyśmy mieli jakąś rezerwę, ale jej nie ma. Mamy problemy z płaceniem faktur na bieżąco. Moje pytanie jest takie, czy zarządca może bez żadnej uchwały kazać mieszkańcom uregulować niedopłatę (oczywiście stosownie do posiadanych udziałów) ?
I w sumie jeszcze jedno raczej proste pytanie. Mamy garażowiec, który jest wyodrębnionym lokalem niemieszkalnym. Gdy zepsuła się brama serwis został opłacony z konta wspólnoty, a następnie kwota została ściągnięta z właścicieli garaży. Dobrze uważam, że opłata za serwis nie miała prawa być pobrana z konta wspólnoty?

ważek

do tej pory zarządca nie kazał mieszkańcom uregulować niedopłaty.

Coś bardzo niedobrego w tej waszej wspólnocie się dzieje. Co robi zarząd?
Jakim prawem zarządca (może administrator nawet) ma coś kazać właścicielom?
Należy zadać pytanie podstawowe: dlaczego właściciele, wiedząc o tej niedopłacie (zebranie) nie nakazali zarządcy uregulować jej czyli odpowiednio wyegzekwować od właścicieli?
Na przyszłość należy zatrudnić takiego zarządcę który będzie na bieżąco monitorował płatności i zaliczki aby nie dopuścić do takiej "niefrasobliwości".

jansobol

Zarząd nie jest właścicielski, jest zarządca ustanowiony w akcie notarialnym.
A jakim prawem ma coś kazać? Prawem czynności zarządu zwykłego. I moje pytanie właśnie tego dotyczy. Czy zarządca może w ramach zarządu zwykłego ściągnąć z właścicieli taką niedopłatę? Teraz spojrzałem jeszcze raz na zestawienie i niedopłata wyszła na utrzymaniu nieruchomości wspólnej, na wywozie śmieci i na dostawie gazu do kotłowni. Różnica na dostawie gazu do kotłowni została zapewne ściągnięta w ramach rozliczeń zaliczek na dostawę mediów do mieszkań. I tutaj zarządca miał prawo do wezwania do zapłaty różnicy. Czy takie samo prawo ma jeśli chodzi o uregulowanie niedopłaty za wywóz śmieci oraz utrzymanie nieruchomości wspólnej bez celowej uchwały, czyli w ramach zarządu zwykłego?
Kwestia właścicieli i tego co robić na przyszłość to już inny temat, jak widać właściciele nie są specjalnie zainteresowani.
Ponawiam też pytanie o garażowiec, bo to też dla mnie istotna informacja mimo, iż jestem na 99% przekonany, że wiem jak powinno być.

Praktyk-realista

To , że zarządca jest do d... to fakt, i to samo można powiedzieć o właścicielach, których to g.... interesuje.

Mamy czerwiec, a do tej pory zarządca nie kazał mieszkańcom uregulować niedopłaty

To w czym problem i po co to pytanie czy może czy nie? On nie zapłacił z własnej kieszeni ale z konta WM, a że teraz nie macie "zapasu", widocznie zaliczki sa za małe.

Dobrze uważam, że opłata za serwis nie miała prawa być pobrana z konta wspólnoty?

Dobrze i co z tego? Właściciele garażu winni w drodze umowy ustalić sposób zarządzania ich współwłasnością, mieć osobny zarząd, kasę, dokumentację rozliczeniową itp. Ale to jest teoria, w praktyce jest tam jak w tej WM.

Tsuda

jansobol: Czy zarządca może w ramach zarządu zwykłego ściągnąć z właścicieli taką niedopłatę?

Tak, może, ustawowo rozliczenia za media i koszty zarządu nieruchomości wspólnej w 2013 przeprowadza się do końca marca 2014.
Jeśli jednak już teraz widać, że niedopłaty będą duże to dobra praktyka podpowiada, aby obecne zaliczki zwiększyć już w trakcie trwania tego roku.

Opłata za serwis w garażu (wyodrębniony lokal) nie powinna być pobrana z konta wspólnoty, ale skoro została zwrócona przez właściciela garażu to faktyczna szkoda nie wystąpiła. Nie zmienia to faktu, że nie jest to prawidłowa praktyka.

jansobol

To w czym problem i po co to pytanie czy może czy nie? On nie zapłacił z własnej kieszeni ale z konta WM, a że teraz nie macie "zapasu", widocznie zaliczki sa za małe.

Czytałeś w ogóle ze zrozumieniem? Problem w tym, że teraz są problemy z bieżącymi płatnościami. Jeśli zarządca mógł nie doprowadzić do takiego stanu, ale tego nie zrobił to jest to punktowanie zarządcy i argument za jego wywaleniem.

Dobrze i co z tego? Właściciele garażu winni w drodze umowy ustalić sposób zarządzania ich współwłasnością, mieć osobny zarząd, kasę, dokumentację rozliczeniową itp. Ale to jest teoria, w praktyce jest tam jak w tej WM.

Mnie interesuje to, żeby teoria pokrywała się z praktyką. To kolejny minusowy punkt dla zarządcy.

Egzo

[cite]jasnobol[/cite]Czy zarządca może w ramach zarządu zwykłego ściągnąć z właścicieli taką niedopłatę?

Nie może. W tej sprawie potrzebna jest uchwała wspólnoty. Tylko że to niczego nie zmienia w waszej sytuacji, ponieważ zobowiązanie wobec dystrybutora gazu ma wspólnota a nie zarządca, więc jeśli nie uchwalicie odpowiedniej dopłaty to odetną wam gaz.

jansobol

Tak, może, ustawowo rozliczenia za media i koszty zarządu nieruchomości wspólnej w 2013 przeprowadza się do końca marca 2014.
Jeśli jednak już teraz widać, że niedopłaty będą duże to dobra praktyka podpowiada, aby obecne zaliczki zwiększyć już w trakcie trwania tego roku.

W moim przypadku rzecz dotyczy rozliczeń finansowych za rok 2012. Czyli wynika z tego, że czas na rozliczenia skończył się w marcu tego roku. Za 2013 rok nie powinno być takich problemów, bo największa niedopłata była na śmieciach, a jak wiadomo od lipca zmieni się sposób rozliczania.
Ja rozumiem, że na początku zarządca mógł myśleć, że sobie z tym poradzimy i problemów nie będzie. Jednak zima okazała się długa i rachunki za gaz wysysają ostatnie pieniądze z konta. Taka sytuacja trwa od co najmniej dwóch miesięcy, więc jeśli zarządca żeby ratować stan konta nie ściągnął w pierwszej kolejności z ludzi niedopłaty, to jest to w mojej ocenie dyskwalifikujące dla niego.

Nowy doklejony: 16.06.13 14:14

[cite] Egzo:[/cite]

[cite]jasnobol[/cite]Czy zarządca może w ramach zarządu zwykłego ściągnąć z właścicieli taką niedopłatę?

Nie może. W tej sprawie potrzebna jest uchwała wspólnoty. Tylko że to niczego nie zmienia w waszej sytuacji, ponieważ zobowiązanie wobec dystrybutora gazu ma wspólnota a nie zarządca, więc jeśli nie uchwalicie odpowiedniej dopłaty to odetną wam gaz.

Eh, no i to jest najlepsze, jak pojawiają się skrajne opinie.
Dlaczego uważasz, że ściągnięcie niedopłaty za zarząd NW przekracza zarząd zwykły? Przy rozliczeniach za media do lokali uchwała nie jest potrzebna.

Egzo

Niedopłata za części wspólne oznacza, że pieniądze winna jest wspólnota jako całość a zarządca działa na rzecz i w imieniu wspólnoty, nie może więc niczego "ściągać" bez zgody wspólnoty wyrażonej w uchwale. Kierując się przeciwnym tokiem rozumowania, to uchwały o zaliczkach na części wspólne byłyby w ogóle nie potrzebne, zarządca sam co miesiąc określałby ile się należy i tak jak by kazał, tyle należałoby płacić. Pojęcie "niedopłata" rozumiem tutaj jako zobowiązanie wynikające z niedoszacowania kosztów, a nie jako zobowiązanie powstałe z powodu dokonywania przez właścicieli lokali wpłat niższych niż zaliczki ustalone uchwałą.

jansobol

Tak, o taką niedopłatę chodzi.
W zasadzie rozumiem Twój tok myślenia. Zastanawiam się jednak, dlaczego w takim razie nie potrzeba uchwały w rozliczeniach za media dostarczane do lokali, żeby dodać niedopłatę do najbliższej płatności?

Praktyk-realista

widzę ,że jasnobol próbuje ożywić to forum wymyślając sobie hipotetyczne sytuacje. A na końcu wszystkich pouczy ,że nie mają racji.
Bawcie się dobrze.

jansobol

Ja z kolei widzę, że nie mając nic konkretnego i pożytecznego do powiedzenia w temacie zamiast milczeć strzępisz klawiaturę.

elan124

Praktyk-realista: widzę, że jasnobol próbuje ożywić to forum, wymyślając sobie hipotetyczne sytuacje

I bardzo dobrze, że pragnie ożywić. Lepiej ożywiać jak umartwiać...

jansobol

Naprawdę nie mam pojęcia co jest ożywiającego w dwóch prostych (dla kogoś kto się zna) pytaniach dotyczących raczej powszechnych problemów.

KubaP

[cite] jansobol:[/cite]Zarządca w mojej wspólnocie niedoszacował zaliczek

to nie zarządcą ale właściciele lokali , którzy przyjęli taki Plan gospodarczy i uchwałę o stawkach służących do naliczenia zaliczek

[cite] jansobol:[/cite]I w sumie jeszcze jedno raczej proste pytanie.
Mamy garażowiec, który jest wyodrębnionym lokalem niemieszkalnym.
Gdy zepsuła się brama serwis został opłacony z konta wspólnoty, a następnie kwota została ściągnięta z właścicieli garaży.
Dobrze uważam, że opłata za serwis nie miała prawa być pobrana z konta wspólnoty?

źle uważasz .... Bardzo dobrze zrobił , twój lokal jest też wyodrębnionym lokalem i jak się zepsują drzwi wejściowe to naprawia się z konta WM. Właściciele-garażowicze też są członkami wspólnoty.

[cite] Egzo:[/cite]

[cite]jasnobol[/cite]Czy zarządca może w ramach zarządu zwykłego ściągnąć z właścicieli taką niedopłatę?

Nie może.

Może a nawet musi , by nie dopuścić do zapaści finansowej WM. Im prędzej tym lepiej .
Takie rozliczenie wyniku finansowego ma charakter jednorazowy .
Trzeba tylko chcieć to rozliczyć w taki sam sposób jak są naliczane zaliczki

GRZECH

[cite] KubaP:[/cite]

[cite] jansobol:[/cite]
Dobrze uważam, że opłata za serwis nie miała prawa być pobrana z konta wspólnoty?

źle uważasz .... Bardzo dobrze zrobił , twój lokal jest też wyodrębnionym lokalem i jak się zepsują drzwi wejściowe to naprawia się z konta WM. Właściciele-garażowicze też są członkami wspólnoty.

KubaP, za bardzo się zagalopowałeś Oby dwoje MACIE rację.

jansobol

źle uważasz .... Bardzo dobrze zrobił , twój lokal jest też wyodrębnionym lokalem i jak się zepsują drzwi wejściowe to naprawia się z konta WM. Właściciele-garażowicze też są członkami wspólnoty.

Jak moje drzwi się zepsują to wspólnota mi je naprawi??:shocked: Moje drzwi służą tylko i wyłącznie mi, nie jestem w stanie zrozumieć jakim tokiem rozumowania poszedłeś, że doszedłeś do wniosku, że moje drzwi to część wspólna. Idąc dalej Twoim tokiem rozumowania gdybym chciał sobie w drzwiach wymienić zamek musiałbym otrzymać zgodę uchwałą. Rozumiem, że różnice zdań wynikają z braku precyzji przepisów, ale tutaj już uważam, że zaszedłeś sporo za daleko w swojej teorii.

Może a nawet musi

No dobra, w tej kwestii już się oswoiłem z faktem, że co osoba to inna opinia. Czyli bez jakiegoś wyroku sądu obie opcje są prawidłowe, przy czym opcja z uchwałą jest bezpieczniejsza.

KubaP, za bardzo się zagalopowałeś Oby dwoje MACIE rację.

Ja poproszę jakieś wyjaśnienie, bo nie bardzo wiem jak oba podejścia mogą być prawidłowe. Albo kasa miała prawo zejść z konta wspólnoty, albo nie.

GRZECH

opłata za serwis nie miała prawa być pobrana z konta wspólnoty

KubaP

[cite] jansobol:[/cite]

źle uważasz .... Bardzo dobrze zrobił , twój lokal jest też wyodrębnionym lokalem i jak się zepsują drzwi wejściowe to naprawia się z konta WM. Właściciele-garażowicze też są członkami wspólnoty.

Jak moje drzwi się zepsują to wspólnota mi je naprawi??:shocked:

jak będą stanowiły cześć elewacji ( a brama wjazdowa do garażu stanowi ten element) to ci naprawią ...

Tsuda

KubaP: a brama wjazdowa do garażu stanowi ten element

Drzwi wejściowe do lokali handlowych z ulicy to też część elewacji?
Właściciele lokali użytkowych z drzwiami wejściowymi z ulicy już dawno wybrali by cię na zarządcę:bigsmile:
:rolling::rolling::rolling:

KubaP

[cite] jansobol:[/cite]

źle uważasz .... Bardzo dobrze zrobił , twój lokal jest też wyodrębnionym lokalem i jak się zepsują drzwi wejściowe to naprawia się z konta WM. Właściciele-garażowicze też są członkami wspólnoty.

Jak moje drzwi się zepsują to wspólnota mi je naprawi??:shocked:

jak będą stanowiły cześć elewacji ( a brama wjazdowa do garażu stanowi ten element) to ci naprawią ... np. zabezpieczają wejście z terenu garażu na klatkę schodowa ,

Garaże wielostanowiskowe są różne , różniste .... więc trudno zająć jednoznaczne stanowisko .

[cite] Tsuda:[/cite]Właściciele lokali użytkowych z drzwiami wejściowymi z ulicy już dawno wybrali by cię na zarządcę

Poza tym wielokrotnie w takich garażach wielostanowiskowych ( przy bramie wjazdowej) są usytuowane komory na odpady komunalne, jest też ustanowiona służebność przychodu i przejazdu , więc trudno jednoznaczne zaliczyć bramę wjazdową do elementu, który stanowi drzwi do prywatnego lokalu typu sklep na parterze.

Zarządca

[cite] jansobol:[/cite]Witam wszystkich,

Zarządca w mojej wspólnocie niedoszacował zaliczek na utrzymanie części wspólnych (gaz do kotłowni, śmieci, konserwacja urządzeń i takie tam) za 2012 rok. Na zebraniu sprawozdawczym wyszło, że mamy paręnaście tysięcy zł na minusie. Mamy czerwiec, a do tej pory zarządca nie kazał mieszkańcom uregulować niedopłaty. Nie byłoby problemu, gdybyśmy mieli jakąś rezerwę, ale jej nie ma. Mamy problemy z płaceniem faktur na bieżąco. Moje pytanie jest takie, czy zarządca może bez żadnej uchwały kazać mieszkańcom uregulować niedopłatę (oczywiście stosownie do posiadanych udziałów) ?
I w sumie jeszcze jedno raczej proste pytanie. Mamy garażowiec, który jest wyodrębnionym lokalem niemieszkalnym. Gdy zepsuła się brama serwis został opłacony z konta wspólnoty, a następnie kwota została ściągnięta z właścicieli garaży. Dobrze uważam, że opłata za serwis nie miała prawa być pobrana z konta wspólnoty?

Czy właściciele lokali podjęli uchwały zatwierdzające rozliczenie? A może podjęto uchwałę o udzieleniu absolutorium?

Moim zdaniem niedopłatę należy rozliczyć stosownie do wielkości udziałów mimo braku uchwały - ale pod warunkiem, że właściciele zatwierdzili wynik finansowy, z którego niedopłata wynika.
W jaki sposób zarządca tłumaczy brak rozliczenia?


Odnośnie pobrania zaliczki na bramę garażową, to to są naprawdę trudne sprawy, dość zawiłe (zapadają sprzeczne orzeczenia sądowe) myślę, że zarządca sam nie do końca wie co ma robić. Punktowanie go za to nie jest fair, tym bardziej, że w końcu pieniądze i tak rozliczył na współwłaścicieli garażu.

jansobol

jak będą stanowiły cześć elewacji ( a brama wjazdowa do garażu stanowi ten element) to ci naprawią ... np. zabezpieczają wejście z terenu garażu na klatkę schodowa ,
Garaże wielostanowiskowe są różne , różniste .... więc trudno zająć jednoznaczne stanowisko .

Brama służy tylko i wyłącznie właścicielom garaży. Jest to jedyny sposób, żeby dostać się do garażowca, z którego nie ma innego wyjścia.

Czy właściciele lokali podjęli uchwały zatwierdzające rozliczenie? A może podjęto uchwałę o udzieleniu absolutorium?

Zarówno zatwierdzenie rozliczenia jak i absolutorium są w stanie nierozstrzygniętym.

Moim zdaniem niedopłatę należy rozliczyć stosownie do wielkości udziałów mimo braku uchwały - ale pod warunkiem, że właściciele zatwierdzili wynik finansowy, z którego niedopłata wynika.
W jaki sposób zarządca tłumaczy brak rozliczenia?

Mętnie strasznie tłumaczy. Coś tam, że uchwała nie przeszła i bez uchwały nie może.

Odnośnie pobrania zaliczki na bramę garażową, to to są naprawdę trudne sprawy, dość zawiłe (zapadają sprzeczne orzeczenia sądowe) myślę, że zarządca sam nie do końca wie co ma robić. Punktowanie go za to nie jest fair, tym bardziej, że w końcu pieniądze i tak rozliczył na współwłaścicieli garażu.

Jestem daleki od punktowania bez powodu, ale tutaj sprawa wydaje mi się dość łatwa. Akurat w tej kwestii pieniądze wróciły, ale gdyby nie wróciły? Gdyby właściciele stwierdzili, że oni by to sami zrobili taniej i kasy nie dadzą? Co wtedy? Kasa by była w plecy.

Zarządca

Niekoniecznie w plecy, sądy różnie orzekają - pewności nie ma, być może sąd rozstrzygający tę konkretną sprawę nakazałby zwrócić te pieniądze współwłaścicielom garażu? Orzecznictwo nie jest jednolite.