spór z zarządcą o zwrot pieniędzy

mireks

Witam wszystkich i proszę o pomoc;zaskarzyłem do sądu uchwałę wspólnoty w sprawie zamontowania zadaszeń balkonowych na 4 piętrze .Są okręgowy w Zielonej Górze uchwałę uchylił i nakazał zwrot kosztów sądowych.Wspolnota koszty zwróciła.Problem jest w tym ze uchwała została wykonana i należne srodki dla wykonawcy montażu tych zadaszeń w kwocie 5400zł zpłacone.Próba polubownego załatwienia zwrotu ww kwoty przez zarządcę na konto wspólnoty pomimo wysłania przezemnie 2 przedsądowych wezwań do zapłaty została pzez zarządcę zignorowana.Pod naciskiem moim i 2 innych właścicieli zarządca zorganizował zebranie w porządku którego jednym z punktów było omówienie sposobu zakończenia tej spornej sprawy.Ja stoję na stanowisku że to zarządca ma zwrócic na konto funduszu remontowego wspólnoty ww kwotę z fuduszy prywatnych lub ściagnąć je od włascicieli zadaszeń.Tymczasem zarządca oświadczył ze wyśle pisma do osób które poparły decyzję o zamontowaniu zadaszeń z propozycją przelania odpowiedniej kwoty zgodnie z udziałami z kont włascicieli z fund.rem. na konto inwestycyjne{nasza wspólnota nie posiada wyodrębnionego funduszu inwestycyjnego jak równiez zadnego regulaminu fund.remont.}a tym ktorzy byli przeciw dokona jakby zwrotu ich udziałów .Jest to moim zdaniem kpina z wyroku sądowego i powtórzenie jeszcze raz tej samej operacji ktorą ja zakwestionowałem a sąd podzielił moje argumenty.Uważam ,że będzie to ewidenty przewał.Dałem zarządcy termin do końca czerwca na wpłatę ale to po nim spłynęło a jak zagroziłem sądem tylko się roześmiał.Myślę o skierowaniu sprawy do e-sądu.Proszę o pomoc i komentarz zarządca to jeden z większych w Zielonej Górze .pozdrawiam .mirek

GRZECH

Poproszę o jakieś uzasadnienie SO. Będzie można wówczas odnieść się bezpośrednio do uzasadnienia.

mireks

Najkrócej ;wg sądu środki gromadzone na wyodrębnionym funduszu remont. nie mogą być wykorzystywane na inne cele niz na które były gromadzone oraz zamontowanie zadaszen jest to inwestycja i nie może byc finansowana z fr. mirek

koziorozka

Ja bym się raczej domagała zwrotu od właścicieli tych balkonów, nad którymi zamontowano te daszki, bo to ich własność.
Tu masz analogiczną sprawę http://prawo.rp.pl/artykul/663218.html

GRZECH

Czyli jednym słowem była to inwestycja a nie remont.
Nie przesądzono o tym, iż jest to wydatek indywidualny (dla zainteresowanych właścicieli) czy też nie.
Czyli należało by to pokryć wg udziałów wszystkich właścicieli WM.
Jeżeli macie dość środków odnotujecie zamknięcie roku saldem ujemnym i tyle.
Stratę pokryjecie w kolejnym roku

Nowy doklejony: 22.06.13 18:22
koziorozka można się powołać na "utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym".
To już jednak zależy od właścicieli.

mireks

Też tak uważam ale to zarządca przeprowadził całą uchwąłe pomimo mojego ostrzeżenie podczas zbierania podpisów ze ją zaskarżę i po faktycznym złozeniu pozwu .Poza tym zarządca za to między innymi bierze pieniądze zeby nie dopuszczac do łamania prawa mirek

Nowy doklejony: 22.06.13 18:32
Srodki są ale chodzi o to ze na np wymianę rur cw zw i co co słuzy wszystkim nie wyrazają zgody ale na fanaberie 4 lokatorow tak.Zeby dodatkowo nie mącić nie można z fr pokrywac inwestycji

do grzech pkt 1 inwestycja pkt 2 o niczym nie przesądzono i wg uchwały cała wspolnota pokrywa koszty dla 4 włascicieli w dalszym ciagu upieram się ze zawalił zarządca i on ma to teraz wyprostowac

GRZECH

Jeżeli macie dość środków odnotujecie zamknięcie roku saldem ujemnym i tyle.
Stratę pokryjecie w kolejnym roku

Powstanie straty i jej pokrycie w 2014r. wyjaśni zapewne Zarząd.

KubaP

[cite] mireks:[/cite]zaskarzyłem do sądu uchwałę wspólnoty w sprawie zamontowania zadaszeń balkonowych na 4 piętrze .
Sąd okręgowy w Zielonej Górze uchwałę uchylił i nakazał zwrot kosztów sądowych.
Wspolnota koszty zwróciła.
Problem jest w tym ze uchwała została wykonana i należne srodki dla wykonawcy montażu tych zadaszeń w kwocie 5400zł zpłacone.
Próba polubownego załatwienia zwrotu ww kwoty przez zarządcę na konto wspólnoty pomimo wysłania przeze mnie 2 przedsądowych wezwań do zapłaty została przez zarządcę zignorowana.

Poproś go , Zarządcę ( czy jest u was wybrany Zarząd WM?) o nr ubezpieczenia , jako zawodowiec takie ubezpieczenie powinien posiadać .
Wyślij do ubezpieczyciela nakaz zapłaty z stosowną dokumentacją ... Błędy w sztuce się zdarzają więc ubezpieczyciel powinien pokryć straty wspólnoty.

Wykonawca nie jest tu winien, dostał zlecenie to je zrealizował ...

jansobol

jako zawodowiec takie ubezpieczenie powinien posiadać .

Musi.

Nowy doklejony: 23.06.13 11:24
mireks czy zaskarżyłeś uchwałę tylko dlatego, że kasa nie powinna iść z fr, czy również dlatego, że kasa w ogóle nie powinna na to wyjść z konta wspólnoty? Nie widzę tu w ogóle interesu wspólnoty, te zadaszenia ewidentnie służą tylko właścicielom zadaszonych balkonów.

pejter

Musi.

Absolutnie nie musi. Zależy to od tego, czy jest administratorem, czy zarządcą. Jeżeli we wm jest Zarząd, który zatrudnił administratora(błędnie potocznie nazywanym zarządcą) jako pomoc Zarządu i podpisał umowę o administrowanie( a większość wm, które znam tak własnie działa), to posiadanie polisy oc jest jedynie dobrą praktyką, a nie obowiązkiem ustawowym.
Nie mamy wiedzy o tym, jak jest sprawowany zarząd w tej wm, więc "powinien" jest stwierdzeniem znacznie bardziej na miejscu.

jansobol

Po pierwsze w treści jest mowa o zarządcy, ale niech będzie - nie jest napisane w jakim kontekście ten zarządca.
Odnośnie administratora - III CZP 69/07.

mireks

Juz wyjasniam .wspólnotą zarządza jednoosobowo zarzadca .Uchwała została zaskarzona z kilku powodow :

1.jest sprzeczna z u owl
2.jest niezgodna z wewnetrzna uchwała o czesciach wspolnych i indywidualnych
3.kasa na to nie powinna wyjsc z fr jak rowniez z konta wspolnoty balkon jest czescia indywidualna i utrzymanie go w nalezytym stanie nalezy do obowiazkow wlasciciela lokalu i nie jest to moj wymysl { dostepne wyroki SN jak i SO to stwierdzaja

jansobol

Dlaczego sąd nie odniósł się do pkt 3?

[cite] koziorozka:[/cite]Ja bym się raczej domagała zwrotu od właścicieli tych balkonów, nad którymi zamontowano te daszki, bo to ich własność.
Tu masz analogiczną sprawę http://prawo.rp.pl/artykul/663218.html

Bardzo, ale to bardzo zła rada. Nie można żądać w ten sposób pieniędzy od właścicieli balkonów. Wg Twojego rozumowania, gdyby mi wspólnota przegłosowała (bezprawnie tak jak tutaj) montaż czegokolwiek na balkonie to mimo, że bym tego np nie chciał to bym musiał za to sam zapłacić? Absurd. Płacić to ja mogę, ale tylko na NW i to stosownie do udziału. Nawet jeśli by się okazało, że wszyscy właściciele zadaszonych balkonów byli za uchwałą, to byli oni za gdy mieli za to płacić wszyscy. Bardzo możliwe, że gdyby wiedzieli, że za to muszą sami zabulić, to w ogóle by tematu nie było.

piastowska

Spór o daszki na ostatniej kondygnacji i remont balkonów ożywał na tym forum, i w innych miejscach, wiele razy.
Ponieważ w naszej wspólnocie staliśmy jakiś czas temu przed takim samym problemem (kompleksowa termomodernizacja budynku) zrobiliśmy rozeznanie i z ekspertyz prawnych wynikło, że jednak można daszki potraktować jako nieruchomość wspólną. Warunkiem jest, by montaż daszków i remont balkonów były elementami jednego , całościowego projektu termomodernizacji, w tym elewacji, całego budynku. Bardzo łatwo jest wtedy udowodnić, ze taki projekt wymaga np. i montażu przepierzeń między sąsiadującymi balkonami, i zadaszeń na ostatniej kondygnacji (chroniących nie tylko balkony tej kondygnacji, ale i balkony poniżej), i odpowiedniego wykończenia parapetów na balkonach. Na takim spójnym projekcie architektonicznym zyska estetycznie cały budynek.

Trochę mnie dziwi, że tylu z Was nie bierze pod uwagę właśnie tego czynnika estetycznego i tak małostkowo koniecznie chce udowodnić, że daszek służy tylko tym z ostatniego piętra. W efekcie świeżo odremontowany budynek powoli zamienia się w obozowisko, w którym właściciele domowymi sposobami dłubią jakieś osłony i daszki każdy na swój "strój" z rozmaitych, często przypadkowych, materiałów.

W uchwale z 7 marca 2008 r. (sygn. III CZP 10/08) sąd stwierdził, że „elementy architektoniczne konstrukcji balkonu, które są trwale połączone z bryłą budynku, należy uznać za część wspólną budynku”. Oznacza to, że jeśli prace obejmują elementy istotne dla całego budynku, np. podpory konstrukcyjne, albo elewację całego budynku obciążają one wszystkich właścicieli.

I jeszcze jedna uwaga - z doświadczenia wiem, że ci co protestują, by coś tam zaliczyć do części wspólnych, gwałtownie zmieniają pogląd na sprawę, gdy wyniknie problem ich bezpośrednio dotyczący. Wtedy bardzo chętnie koszty przerzuciliby na współwłaścicieli.

jansobol

Estetyka to bardzo śliska sprawa w kontekście decydowania czy coś dotyczy NW czy nie. Chciałbym zobaczyć wyrok sądu, który decyduje, czy "upstrzone" ostatnie kondygnacje nagle powodują, że daszki należą do NW.
Problem braku zadaszenia to tak naprawdę tylko i wyłącznie problem właścicieli balkonów. Zadaszenia nie chronią niższych balkonów, bo tam w roli zadaszenia występuje balkon sąsiada z góry. Technicznie brak zadaszenia jest jak najbardziej ok, a do tego nie powoduje raczej problemów dla całego budynku.

mireks

Sprawa zadaszen była poruszana przy podejmowaniu decyzji o termomodernizacji .Wiekszosc zdecydowała o drzuceniu zadaszenia ze wzgledu na koszty{nie mielismy nawet kasy na wkład wlasny kredytu}Teraz inicjatywa zadaszenia wyszła od 4 pietra i z pelną wiedzą ze koszt poniesie wspolnota.Obecnie ci sami 4 pietrowcy stawiają wniosek o zdemontowanie ich isprzedaz na przetargu.Krótko mówiąc na koszt wspolnoty tak na wlasny nie

piastowska

Jansobol - Mnie chodziło o odwrotne postawienie sprawy - jeżeli jest projekt architektoniczny obejmujący całą elewację, w tym założenie daszków i całkowitą renowację balkonów, to trudno jest udowodnić, ze to nie jest NW.
I wg mojego pojmowania prawidłowego , na zasadach dobrosąsiedzkich, życia we wspólnocie, jest dbanie, by budynek w całości wyglądał dobrze. Może to zbyt idealistyczne, ale u nas się to sprawdza. Dlatego tylko 3 osoby na 74 lokale nie były "za", gdy zamontowaliśmy z fr ułatwienie dla osoby niepełnosprawnej mieszkającej w naszym budynku. Stara zasada - zgoda buduje, niezgoda rujnuje. Zachęcam do szukania pozytywnych rozwiązań.

jansobol

piastowska w sprawie obszernej modernizacji to ja się nie wypowiem, w sumie brzmi to niby logicznie, żeby zrobić to kompleksowo, a z drugiej strony to wciąż jest coś co służy tylko niektórym mieszkańcom.
Co do ułatwienia dla osoby niepełnosprawnej to sukces by był, gdyby przeciw było 0. Wynika to z prostej przyczyny: każda z tych trzech osób mogła zaskarżyć uchwałę i zostałaby Wam cofnięta, bo to była modernizacja, nie remont.
Więc ja zamiast pozytywnych rozwiązań wolę rozwiązania pewne, tzn jeśli ktoś zaskarży uchwałę, to ma ona być na tyle prawidłowa, że ten ktoś przegra.
Przy czym oczywiście popieram Twoje pozytywne podejście

piastowska

Co do ułatwienia dla osoby niepełnosprawnej to sukces by był, gdyby przeciw było 0. Wynika to z prostej przyczyny: każda z tych trzech osób mogła zaskarżyć uchwałę i zostałaby Wam cofnięta

Dla mnie to był jednak sukces - usprawnienie zamontowane, nikt nie zaskarżył, właściciele się zyskali pewność, że działa się dla wspólnego dobra.
Takie podejście owocuje na przykład tym, że w społecznej akcji (pieniądze woleliśmy zostawić na wymianę drzwi piwnicznych) uporządkowania terenu wokół budynku wzięło udział ponad 20 osób i ludzie pracowali z zapałem do zmierzchu.

jansobol

No to nic tylko zazdrościć, że normalni ludzie się trafili.

Zarządca

Jeżeli sąd uchylił uchwałę, to teraz właściciele winni zdecydować w kolejnej uchwale co dalej, samo uchylenie uchwały nie jest równoznaczne z tym, że powstaje roszczenie, jednak wyjątek stanowiłaby moim zdaniem sytuacja, gdyby wydatkowano środki na cele nie związane z zarządem rzeczą wspólną.

Tutaj uchwałą trudno byłoby cokolwiek w kwestii wydatków postanawiać, ponieważ uchwały mogą regulować wyłącznie stosunki związane ze współwłasnością.
Właściciele mogliby podjąć jedynie uchwałę w przedmiocie wystąpienia na drogę postępowania sądowego przeciwko członkom zarządu(zarządcy), którzy te środki wydatkowali - na podstawie art. 471 kodeksu cywilnego W razie braku uchwały - może pozwać każdy właściciel na podstawie art. 209 kodeksu cywilnego.


Wracając do sedna sprawy - jeżeli sąd uchylił uchwałę z powodu nieprawidłowości polegających na tym, że środki wydatkowano z konta funduszu remontowego - niezgodnie z przeznaczeniem - to teraz właściciele mogą podjąć uchwałę, mocą której dozbierają tę kwotę.Nie widzę żadnych podstaw do żądania pieniędzy od zarządcy - poza roszczeniem odszkodowawczym - ale nie do całej kwoty, tylko do powstałej szkody - np. utrata odsetek, brak możliwości przeprowadzenia remontu i wynikające z tego kwoty.

Jeżeli z kolei sąd orzekł, że to była inwestycja niezwiązana z zarządem rzeczą wspólną - to wspólnocie służy roszczenie o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia tych, którym te daszki zamontowano - pod warunkiem, że się na to zgodzili. Nie można przecież nikogo na siłę obdarzać daszkiem, prawda? I wtedy zarządca musiałby wyrównać szkodę.

Moim zdaniem sprawa nie jest taka oczywista jak się autorowi wątku wydaje.



"Zamontowanie daszków nad balkonami wymaga uchwały wspólnoty mieszkaniowej, jednak nie może być finansowane z jej środków, ponieważ zadaszenie nie stanowi części wspólnej nieruchomości orzekł Sąd Apelacyjny w Lublinie (wyrok z dnia 11 maja 2011 roku, sygn akt: I ACa 162/11).

Sąd rozpoznawał sprawę wspólnoty mieszkaniowej, która przy okazji przeprowadzanej termomodrenizacji zleciła również montaż zadaszeń nad balkonami przylegającymi do odrębnych lokali położonych na ostatniej kondygnacji budynku.

Właściciele pojęli w tej sprawie uchwałę, mocą której wyrazili zgodę na wykonanie zadaszenia, ponadto jako źródło sfinansowania prac wskazali fundusz remontowy. Uchwała ta została zaskarżona przez kilku członków wspólnoty mieszkaniowej."

Więcej na ten temat w artykule:


Wspólnota mieszkaniowa nie płaci za daszki nad balkonami
na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:

http://www.zarzadca.pl/komentarze/1242-wspolnota-mieszkaniowa-nie-placi-za-daszki-nad-balkonami

mireks

z uzasadnienia wyroku;

własciciele uiszczaja zaliczki w wysokosci ustalonej przez wspolnote powoduje ze srodki tam zgromadzone nie moga zostac rozdysponowane przez wspolnote w inny sposob niz zgodnie z przeznaczeniem.Wspolnota mieszkaniowa podejmuje decyzje tylko w sprawach dotyczacych zarzadu nieruchomoscia wspolna w granicach zakreslonych prawem.tym samym w zakresie dysponowania srodkami piwenieznymi wlascicieli przekazanymi jej do rozliczenia sie nie ma zadnych uprawnien.Wykorzystanie srodkow z FR na inwestycje niezaleznie od stopnia jej uzytecznosci nie tylko narusza wskazany przepis lecz nadto godzi w interes wspolnoty.......
Skoro w niniejszej sprawie bezsporne bylo ze zamontowanie zadaszen bylo inwestycja ktora sfinansowano z FR to juz z tej przyczyny majac na uwadze powyzsze zwazenia uchwałe nalezało uchylic.


wszyscy wlasciciele z 4 p wyrazili zgode na montaz zadaszen -byla to ich inicjatywa

jansobol

Szkoda, ze sąd nie zajął stanowiska w kolejnych punktach, to by miało chyba istotny wpływ na sprawę. Z jednej strony właściciele sami sobie zgotowali ten los, ponieważ to oni uchwalili taką uchwałę. Z drugiej strony zarządca powinien być profesjonalistą i wiedzieć co można przedstawiać jako uchwałę, a co nie.

Zarządca

Zarządca zadysponował środkami zgodnie z wolą właścicieli, uchwała podlegała wykonaniu. Jednak oczywiście odpowiedzialność ponosi - jednak wyłącznie w zakresie odszkodowania za nienależyte wykonanie swoich obowiązków.

wydaje się, że wykonanie uchwały niezgodnej z prawem stanowi podstawę do żądania odszkodowania, jednak trzeba by wykazać szkodę?
Jeżeli koszt daszków był kosztem wspólnoty mieszkaniowej, to o szkodzie można mówić jedynie w aspekcie utraty odsetek, itd.
Natomiast, jeżeli ten koszt był kosztem tych właścicieli, których daszki zamontowano a nie wspólnoty - to bezpodstawne wzbogacenie - art. 405 k.c.

mireks

bardzo dziękuję wszystkim którzy zabrali głos w dyskusji

Nowy doklejony: 22.03.14 10:14
Wracam do tematu.Jesteśmy po zebraniu rocznym.Zarządca nie wykazał straty w sprawozdaniu finansowym nie mówiąc o tym aby ją jakoś wytłumaczyc {nawet nie podjął tematu} i uważa temat za zakończony.Ja natomiast kieruje sprawę do prokuratury a nastepnie wniosek do sądu o ustanowienie zarządu przymusowego

Nowy doklejony: 24.03.14 06:25
Zapraszam do dyskusji szczególnie zarządcow ale takich z prawdziwego zdarzenia a nie jak to wynika z forum różnej maści cwaniaków którzy łatwym sposobem chcą wygodnie egzystować kosztem leniwych i niezainteresowanych swoim majątkiem WŁAŚCICIELI