Czy właściciel kilku lokali może udzielić odrębne pełnomocnictwa rodzajowe najemcom lokli?

Karol

Witam,
na stronie zarządca.pl jak i na tym forum, na temat pełnomocnictw było już napisane wiele. W naszej wspólnocie mam jednak problem który poruszany nie był.

Czy właściciel kilku lokali, może udzielić odrębne pełnomocnictwa rodzajowe kilku najemcom?

Dla lepszego zobrazowaniu podam przykład.
Właściciel ("Kowalski" - osoba fizyczna) posiada np. 10 wyodrębnionych lokali (numery lokali dla przykładu od 1 do 10) w dużej wspólnocie mieszkaniowej. W KW tych lokali jest wykazany udział w części wspólnej od 1,5% do 2,5% dla poszczególnych lokali co łączeni daje 20%.
Czy może on udzielić pełnomocnictwa rodzajowego (do udziału w głosowaniach nad uchwałami przekraczającymi czynności zwykłe zarządu) każdemu z tych lokatorów osobno?
Z jednej strony wydaję się to dziwne.
Bo jak w sprawie jednej uchwały, mogą głosować (np. sprzecznie ze sobą) różne osoby, które reprezentują tego samego Kowalskiego?

Z drugiej strony jak rozwiązać problem, aby najemcy (długoletni, z zamiarem kupna lokalu od Kowalskiego) mogli samodzielnie decydować o sprawach wspólnoty?

jansobol

Dla obu pytań kluczowa kwestia jest taka, czy jeden właściciel mając więcej niż jeden udział może zgodnie z prawem głosować swoimi udziałami osobno (w Twoim przypadku np za 4 mieszkania na "za", a za 6 mieszkań za "przeciw").
Ja uważam, że nie. Tzn, że jego udział to tak naprawdę suma wszystkich małych udziałów. I wtedy nie ma możliwości, żeby dać pełnomocnictwo rodzajowe więcej niż jednej osobie. To automatycznie oznacza, że Twój drugi problem jest nie do rozwiązania, czyli dopóki najemca nie będzie właścicielem mieszkania dopóty nie będzie miał możliwości decydowania o sprawach wspólnoty. No chyba, że dostanie pełnomocnictwo ale na całościowy udział od właściciela. Jednak wtedy tak czy inaczej pozostali najemcy nie będą mieli prawa głosować.

KubaP

[cite] Karol:[/cite]Czy właściciel kilku lokali, może udzielić odrębne pełnomocnictwa rodzajowe kilku najemcom?

możne dać każdej istocie która jest człowiekiem ... każdy głosuje takim udziałem jaki ma na pełnomocnictwie ...

jansobol

Pewny jesteś, że wolno podzielić udział?

pejter

Jest orzecznictwo, że udział związany z lokalem jest niepodzielny. Np. jeden lokal ma 3 współwłaścicieli, udział niepodzielny.

Pkt 4 art 3 uowl:
4. Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.

Ten punkt według mnie pokazuje, że udział w nieruchomości wspólnej jest związany z lokalem. Jeśli udział związany z danym lokalem nie został podzielony, ja bym się nie czepiał.
A tak swoją drogą, bardzo nietypowa sprawa.

KubaP

[cite] pejter:[/cite]Jest orzecznictwo, że udział związany z lokalem jest niepodzielny.
Np. jeden lokal ma 3 współwłaścicieli, udział niepodzielny.

to nie o to chodzi , nikt nie dzieli udziału związanego z danym lokalem.

Każdy wyodrebniony lokal ma swój udział i nikt go nie dzieli.
W tym wątku jest mowa o tym , że jeden właściciel ma kilka wyodrębnionych lokali w jednej i tej samej wspólnocie.
Udziela pełnomocnictwa rodzajowego swoim najemcą ( sam nie bierze udziału w głosowaniach) ma do tego prawo.

Praktyk-realista

Co za wspaniała interpretacja przepisów! U KubyP lokale głosują nie właściciel.

Każdy wyodrebniony lokal ma swój udział i nikt go nie dzieli.

Udziela pełnomocnictwa rodzajowego swoim najemcą ( sam nie bierze udziału w głosowaniach) ma do tego prawo.

Oczywiście ma prawo udzielić kilkudziesięciu pełnomocnictw, a ZARZĄD ma prawo i obowiązek je nie uwzględnić, jako sprzeczne z prawem.:bigsmile:

jansobol

W tym wątku jest mowa o tym , że jeden właściciel ma kilka wyodrębnionych lokali w jednej i tej samej wspólnocie.

Ale głosuje przecież właściciel, a nie lokal. Właściciel ma sumę udziałów jako swój jeden duży udział, którym głosuje.
Ale podejrzewam, że ta sytuacja jest tak nietypowa, że można się tutaj wymieniać tysiącami opinii, a i tak dopiero sąd by musiał orzec jak to tak naprawdę jest.

Pkt 4 art 3 uowl:
4. Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.
Ten punkt według mnie pokazuje, że udział w nieruchomości wspólnej jest związany z lokalem. Jeśli udział związany z danym lokalem nie został podzielony, ja bym się nie czepiał.

Udział w nieruchomości wspólnej musi być związany z lokalem. Ale głosuje właściciel. Tak jak pisałem wcześniej, jakim to sposobem jeden właściciel miałby dwoma mieszkaniami zagłosować "za", a trzema "przeciw", przecież to nie ma najmniejszego sensu.

piastowska

Tutaj nie ma nad czym dywagować: każdy właściciel ma 1 głos "ważący" tyle ile wynoszą jego udziały w nieruchomości. Jeżeli ma 10 lokali o łącznej powierzchni 20% w nieruchomości, to też ma tylko 1 niepodzielny głos, który liczy się za 20%.
Łatwiejszy przykład: w mojej wspólnocie 15 lokali o łącznej powierzchni 27% całości jest lokalami spółdzielczymi własnościowymi. Nie ma takiej możliwości by:
- któryś z posiadaczy mieszkania własnościowego głosował ani nawet był na zebraniu właścicieli (chyba że na zaproszenie i za zgodą innych właścicieli) bo nie jest właścicielem lokalu (nie on jest zapisany w księdze wieczystej lokalu jako właściciel)
- 1 głos właściciela tych 15 lokali nie może byc podzielony, bo ten 1 głos ma przedstawiciel zarządu spółdzielni (właściciela lokali) lub osoba przez ten zarząd upoważniona

Pkt 4 art 3 uowl:
4. Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.

ten zapis nic nie mówi o głosowaniu a określa jedynie lokal, co nijak nie wpływa na to ile lokali może mieć 1 właściciel i co za tym idzie, ile głosów.

Czyli jest dokładnie tak, jak już pisał jansobol

koziorozka

Jeśli głos właściciela jest podzielny na jego lokale, to jak wygląda głosowanie typu 1 właściciel = 1 głos?

KubaP

[cite] piastowska:[/cite]Tutaj nie ma nad czym dywagować:
każdy właściciel ma 1 głos "ważący" tyle ile wynoszą jego udziały w nieruchomości.

Jeżeli ma 10 lokali o łącznej powierzchni 20% w nieruchomości, to też ma tylko 1 niepodzielny głos, który liczy się za 20%.

Nożna i tak.... wszytko sprowadzić do systemu 1 i 0

[cite] piastowska:[/cite]Łatwiejszy przykład: w mojej wspólnocie 15 lokali o łącznej powierzchni 27% całości jest lokalami spółdzielczymi własnościowymi. Nie ma takiej możliwości by:
- któryś z posiadaczy mieszkania własnościowego głosował ani nawet był na zebraniu właścicieli (chyba że na zaproszenie i za zgodą innych właścicieli) bo nie jest właścicielem lokalu (nie on jest zapisany w księdze wieczystej lokalu jako właściciel)

- 1 głos właściciela tych 15 lokali nie może byc podzielony, bo ten 1 głos ma przedstawiciel zarządu spółdzielni (właściciela lokali) lub osoba przez ten zarząd upoważniona

a próbowałaś dać komuś pełnomocnictwo ... w głosowaniu udziałami przez pełnomocników można ...

piastowska

a próbowałaś dać komuś pełnomocnictwo ... w głosowaniu udziałami przez pełnomocników można ...

Próbowałam. Mogę dać komuś , jako właściciel, pełnomocnictwo, na oddanie mojego głosu (JEDNEGO). Ale nie mogę dać pełnomocnictwa dwóm pełnomocnikom

KubaP

[cite] piastowska:[/cite]

a próbowałaś dać komuś pełnomocnictwo ... w głosowaniu udziałami przez pełnomocników można ...

Próbowałam. Mogę dać komuś , jako właściciel, pełnomocnictwo, na oddanie mojego głosu (JEDNEGO).
Ale nie mogę dać pełnomocnictwa dwóm pełnomocnikom

a skąd u ciebie taki pęd do jedynek ...

No dobra zostawmy ten przypadek
co zrobisz są dwa lokale , odrębne ...właścicielem obu jat małżeństwo, brak rozdzielności majątkowej , żona głosuje jednym udziałem, mąż głosuje drugim udziałem ... w twoim świecie to nie do pomyślenia ...
mamy do czynienie z "jednym właścicielem" - małżeństwem ...:bigsmile:

Zarządca

Z każdym lokalem związany jest określony udział, tu nie chodzi o niepodzielność udziału jak przy współwłasności. Przecież udziały zostały już podzielone - odpowiednio na lokale.

Moim zdaniem o tym czy może głosować pełnomocnik - decyduje treść pełnomocnictwa - jeżeli zaznaczono, że to pełnomocnictwo dotyczy realizacji prawa własności do konkretnego lokalu, to pełnomocnicy nie muszą niczego uzgadniać.

piastowska

co zrobisz są dwa lokale , odrębne ...właścicielem obu jat małżeństwo, brak rozdzielności majątkowej , żona głosuje jednym udziałem, mąż głosuje drugim udziałem ... w twoim świecie to nie do pomyślenia ...

No to sobie sam właściwie odpowiedziałeś - nie do pomyślenia. Nie tylko w moim świecie :bigsmile:

Oczywiście, że małżeństwo głosuje tylko raz jako właściciel dwóch lokali - jest to głos ważący powiedzmy 2% (pierwszy lokal)+ 3%(drugi lokal) = 5% udziału.

Większość lokali w mojej i pewnie w każdej innej wspólnocie, to własność małżonków. Oczywiście obydwoje mogą przyjść na zebranie, bo są właścicielami, ale mają jeden, niepodzielny głos. I to niezależnie od tego czy mają 1, 2,3 .... lokale z odrębną własnością

KubaP

[cite] piastowska:[/cite]

[cite] KubaP:[/cite]co zrobisz są dwa lokale , odrębne ...właścicielem obu jat małżeństwo, brak rozdzielności majątkowej , żona głosuje jednym udziałem, mąż głosuje drugim udziałem ... w twoim świecie to nie do pomyślenia ...

Oczywiście, że małżeństwo głosuje tylko raz jako właściciel dwóch lokali - jest to głos ważący powiedzmy 2% (pierwszy lokal)+ 3%(drugi lokal) = 5% udziału.

Jest to błędna odpowiedź.... kobieto, jeszcze raz ci piszę, że jesteś w błędzie ... ale każdy jest kowalem swego losu ...
może Sąd (jak sam w nim staniesz) , uświadomi ci, że błądzenie jest rzeczą ludzką (...)

Szkoda, że ja nie mam lokalu w twojej wspólnocie , szybko spotkalibyśmy się w sądzie...

GRZECH

Udział w nieruchomości jest związany z lokalem. Właściciel/pełnomocnik głosuje tym udziałem.
Jeżeli ktoś ma 10 lokali a głosowania odbywają się udziałami, to udzielając pełnomocnictwa zgodnie z udziałem przypisanym do danego lokalu, może wyznaczyć 10 pełnomocników.
Udział jest niepodzielny i przypisany do jednego lokalu.
Więc każdy z pełnomocników może niezależnie głosować. Nie musi to być głos jednolity wynikający z całkowitego udziału jednego właściciela we WM.