Współwłasność lokalu

citizen

Zmarły właściciel jednego z mieszkań w mojej wspólnocie (dużej) zapisał mieszkanie w testamencie po połowie swojej konkubinie i córce. Obie panie raczej się nie lubią i prawdopodobnie nie będą chciały ustalać wspólnego stanowiska w czasie głosowań uchwał. Całe mieszkanie to udział 1.8%. Czy udział ten będzie dzielony na obydwie współwłaścicielki? Jeśli będą musiały oddać tylko 1 głos, to która będzie decydować?

koziorozka

Udział jest niepodzielny. Jak nie uzgodnią stanowiska, to trudno, nie będą głosować lub - jeśli zagłosują - tego "sprzecznego" głosu nie policzysz.

Zarządca

Wszystkie uchwały wspólnoty mieszkaniowej dotyczą czynności przekraczających zarząd zwykły nieruchomością - co do zasady - zatem współwłaściciele lokalu muszą uzgodnić swoje stanowisko, o ile ich głos ma być brany pod uwagę.



Głosowanie przez współwłaścicieli (współwłasność ułamkowa)
To taki rodzaj współwłasności, w której współwłaścicielom przysługują udziały w danej rzeczy, w tym przypadku w lokalu.
Duże wątpliwości budzi czy każdy z nich może głosować oddzielnie, czy też powinni uzgodnić swoje stanowisko. Choć orzecznictwo w sądach niższych instancji jest rozbieżne, to jednak Sąd Najwyższy od lat konsekwentnie stoi na tym samym stanowisku – oddając głosy nad uchwałą współwłaściciele muszą uzgodnić swoje stanowisko, w razie braku takich uzgodnień – jeżeli nie zagłosują wszyscy, albo wystąpia rozbieżności – głosów oddanych przez współwłaścicieli nie uwzględnia się w wynikach głosowania (por. uchwały Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2003 r. - sygn. akt: III CZP 65/03, z dnia 14 lipca 2005 r. - sygn. akt: III CZP 43/05, z dnia 12 grudnia 2012 roku - sygn. akt: III CZP).


Więcej na ten temat w artykule: Głosowanie nad uchwałą: badamy umocowanie głosujących
na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny
http://www.zarzadca.pl/komentarze/1940-glosowanie-nad-uchwala-badamy-umocowanie-glosujacych

KubaP

[b]Współwłaściciele lokalu mają tylko jeden wspólny głos[/b]
10.04.2013

W pewnej wspólnocie mieszkaniowej pojawił się problem liczenia głosów w odniesieniu do lokali, które stanowiły współwłasność kilku osób – czy każdej z nich przysługuje osobny, "ułamkowy" głos, czy też głosować może tylko jedna osoba, po uzgodnieniu stanowiska między współwłaścicielami. 
Uchwały wspólnoty zostały zaskarżone do sądu, a ostatecznie sprawa na skutek pytania prawnego trafiła do Sądu Najwyższego, który orzekł, iż

[color=#00f][b]Prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu.[/b][/color]

Dotychczasowe orzecznictwo Sądu Najwyższego konsekwentnie przyjmowało, że udział w nieruchomości wspólnej przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom lokalu, którzy [b]powinni zajmować jednolite stanowisko[/b] w kwestii będącej przedmiotem podejmowanej uchwały, a w braku zgody powinni zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu na podstawie art. 199 k.c. w związku z art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali. W orzeczeniach innych sądów, jak również w doktrynie prawniczej,[u] prezentowane jest jednak również [b]stanowisko przeciwne[/b].[/u]

Sąd Najwyższy w niniejszej sprawie stwierdził, że nieruchomość lokalowa jest niepodzielnym przedmiotem współwłasności . Udział w nieruchomości wspólnej stanowi część składową lokalu, co przemawia za uznaniem za niepodzielny także tego udziału, ponieważ art. 47 § 1 k.c. wyłącza możliwość uczynienia części składowej rzeczy odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. W razie głosowania zgodnie z zasadą jeden właściciel - jeden głos (art. 23 ust. 2 i 2a u.w.l ), głos przysługuje współwłaścicielom lokalu wspólnie, skoro bowiem udział jest niepodzielny, to niepodzielne jest również wynikające zeń prawo głosu. W zależności od przedmiotu głosowania - stosownie do postanowień art. 22 u.w.l. - wykonanie prawa głosu może stanowić czynność zwykłego zarządu albo czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

Z uwagi na niepodzielność udziału i związanego z nim prawa głosu uzasadnione jest przyjęcie analogicznych reguł także w przypadku głosowań na zasadach ogólnych, gdy większość głosów liczona jest według wielkości udziałów. Współwłaściciele mogą więc [b]oddać tylko jednolity głos[/b], którego siła mierzona jest wielkością wspólnego udziału w nieruchomości wspólnej.

Sąd Najwyższy zauważył, że współwłaściciele mają możliwości umownego, a nawet sądowego (art. 203 k.c.) ustanowienia zarządcy wspólnego udziału, mogą też umocować pełnomocnika mającego realizować wspólne im prawa.

[i]Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 12 grudnia 2012 roku, sygn. akt III CZP 82/12, www.sn.pl [/i]

źródło: http://m.e-prawnik.pl/artykuly/wspolwlasciciele-lokalu-maja-tylko-jeden-wspolny-glos.html