Pilne. Jak się zabezpieczyć przed kosztami ?

krzychu125

Witam, jestem zielony w temacie wspólnot. Kupujemy mieszkanie w budynku po koszarach, budynek ma odnowiony dach, klatkę schodową. W budynku jest kilkanaście mieszkań - my kupujemy jedno jako pierwsi.
Czy po podpisaniu aktu not. jeżeli właściciel całego budynku stwierdzi np. że aby zachęcić kolejnych nabywców lokali, odnowi elewację, zagospodaruje teren dookoła budynku itp.- my będziemy musieli pokryć procentowo
część kosztów jako właściciele jednego z lokali? Czy istnieje sposób aby tego uniknąć? Na przykład w protokole przekazania mieszkania? Oczywiście koszty utrzymania części wspólnej nas już też dotyczą.
Bardzo proszę o pomoc bo termin u notariusza już jest.
Dzięki

pejter

To zależy od tego, czy te lokale są już wyodrębnione z macierzystej kw. Jeśli wyodrębnionych jest więcej, niż siedem, to wiele nie możesz. Poza zaskarżaniem uchwał do sądu, skutek wątpliwy.

Pzdr

krzychu125

Hej, lokale są wyodrębniane w momencie zakupu ( w tym przypadku). Czyli na razie nie są wyodrębnione. Więc jest sposób na jakieś zabezpiecznie się np. w umowie z właścicielem budynku.?
Rozumiem,że gdy by było wyodrębnione więcej niż 7 lokali decydowała by większość ( czyli jeden właściciel ale z większością lokali tak?)

stonka

Tak. Możesz zabezpieczyć się w umowie z właścicielem że do jakiegoś tam momentu np do czasu wyodrębnienia i sprzedaży powiedzmy siódmego lokalu, uchwały będą podejmowane na zasadach "1 właściciel 1 głos".

KubaP

[cite] krzychu125:[/cite]Witam, jestem zielony w temacie wspólnot.

to zcznij nabierac kolorków i przeczytaj tekst ustawy o własności lokali ... zaczniesz być rozumianym i rozumieć arkana wspólnot mieszkaniowych...

[cite] krzychu125:[/cite]Czy po podpisaniu aktu not. jeżeli właściciel całego budynku stwierdzi np.
że aby zachęcić kolejnych nabywców lokali, odnowi elewację, zagospodaruje teren dookoła budynku itp.-
my będziemy musieli pokryć procentowoczęść kosztów jako właściciele jednego z lokali?

zgodnie z prawem tak może być , ale ... wszystko zależy czy te pracą są już w cenie zakupu lokalu czy nie ...

Bardzo proszę o pomoc bo termin u notariusza już jest.

a gdzie byleś do tej pory? ,
mieszkania nie kupuje się jak ciepłe bułeczki w sklepie , ta inwestycja powinna być przemyślana, by nie wtopić kilkuset tysięcy w błoto...

[cite] krzychu125:[/cite]Hej, lokale są wyodrębniane w momencie zakupu ( w tym przypadku).
Czyli na razie nie są wyodrębnione. Więc jest sposób na jakieś zabezpiecznie się np. w umowie z właścicielem budynku.?

to co sprzedający nie wykonał operatu samodzielności lokali przez uprawnioną osobę? kupujesz kota w worku?
Umowa notarialna, jak sama nazwa mówi, daje możliwość wpisania zapisów obu stronom.
Nie dostałeś projektu umowy notarialnej?

[cite] krzychu125:[/cite]Rozumiem,że gdy by było wyodrębnione więcej niż 7 lokali decydowała by większość ( czyli jeden właściciel ale z większością lokali tak?)

to żle rozumiesz ...
o tym jakie prawo ma zastosowanie w głosowaniach nad uchwałami stanowi ilość samodzielnych lokali, a nie ile zostało już wyodrębnionych , o tym stanowi udział w NW . To wszytko jest opisane w ustawie o właściwości lokali ... naprawę poczytaj to twoja biblia w życiu wspólnoty mieszkaniowej.

krzychu125

OK, dzięki za odpowiedzi. Poczytałem ustawę o własności lokali. Teraz wiem trochę więcej.
Lokale są samodzielne (mamy zaświadczenie ze starostwa), ale wyodrębnienie następuje po zakupie.

Art. 19.
Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal
do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością
wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu
postępowania cywilnego o współwłasności.

Lokali jest 23, wszystkie są samodzielne ale wyodrębniony jest jeden - nasz. Reszta budynku jeden właściciel. Czyli jesteśmy dużą wspólnotą ? I dotyczy nas ta Ustawa a nie kodeks?
To w tym przypadku partycypujemy we wszystkich remontach i kosztach? Dobrze rozumiem czy nie ?

Sorki za być może proste pytania ale trochę się gubię w tym temacie.

Jeżeli dobrze rozumiem to podrzućcie jakieś możliwe rozwiązania, które mogę zastosować przed podpisaniem aktu..

Wielkie dzięki. :)

Egzo

[cite]krzychu125[/cite]Czy po podpisaniu aktu not. jeżeli właściciel całego budynku stwierdzi np. że aby zachęcić kolejnych nabywców lokali, odnowi elewację, zagospodaruje teren dookoła budynku itp.- my będziemy musieli pokryć procentowoczęść kosztów jako właściciele jednego z lokali? Czy istnieje sposób aby tego uniknąć? Na przykład w protokole przekazania mieszkania? Oczywiście koszty utrzymania części wspólnej nas już też dotyczą.

Nie możesz uniknąć kosztów remontów, ani poprzez akt notarialny, ani w żaden inny sposób. Obowiązek partycypowania w utrzymaniu części wspólnych wynika bezpośrednio z ustawy. Pomocne orzecznictwo: wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dn. 2012-10-11, sygn. akt I ACa 507/12:

"Art. 15 ust. 1 nakłada na wszystkich bez wyjątku właścicieli lokali obowiązek uiszczania zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Nie można zatem zwolnić części właścicieli lokali z tego obowiązku ani nie mogą oni wyzbyć się tego obowiązku w inny sposób. Nie można tego zmienić także umową wszystkich właścicieli lokali czy też uchwała właścicieli."

Lokali jest 23, wszystkie są samodzielne ale wyodrębniony jest jeden - nasz. Reszta budynku jeden właściciel. Czyli jesteśmy dużą wspólnotą ? I dotyczy nas ta Ustawa a nie kodeks?

Jesteście dużą wspólnotą, obowiązuje was ustawa o własności lokali, a w sprawach nią nie uregulowanych kodeks cywilny.

krzychu125

Dzięki za pomoc. Teraz już wiele więcej wiem.

Pozdrawiam.

stonka

Ty się nie martw o to czy sprzedający będzie chciał wykonać remont i Ty będziesz musiał pokryć jego pewne koszty. Dotychczasowy właściciel ma sporo udziału w tej wspólnocie więc nie sądzę aby chciał się tym zajmować i pokrywać koszty w zdecydowanie większym wymiarze. Przeczytaj sobie raczej ten wątek https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/5163/fundusz-remontowy-a-mieszkania-niewyodrebnione/#Item_42 wtedy będziesz wiedział w jakie g... nie wdepnąć.
Poza tym zwróć uwagę na dokumentację techniczną załączoną do aktu notarialnego. Czy rzuty pięter i piwnic są odpowiednio sporządzone z zaznaczeniem który lokal jest Twój i które pomieszczenia przynależne są Twoje. Jeżeli są to budynki po koszarach to pewnie były kiedyś administrowane przez WAM lub AMW a tam jest potężny pierdolnik z dokumentacją.
Kilka wątków w tym forum dotyczy też remontów stropów. Jeżeli planujesz zakup lokalu w budynkach starych warto pokusić się o ekspertyzę stanu technicznego lokalu. Nie opierał bym się tu na dokumentach właściciela ponieważ wiemy jak jest... z wiarygodnością. Tu masz wątek z jakimi ludzie problemami walczą w starym budownictwie https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/5125/koszt-wyprowadzki/#Item_27.
No i jeszcze jedna sprawa... Zwróć uwagę na to kto będzie zarządzał w tej wspólnocie. Czy zarządcą będzie dotychczasowy właściciel wpisanym w AN (Art 18 UoWL)czy stworzycie zarząd właścicielski (Art 20 UoWL).

Lokali jest 23, wszystkie są samodzielne ale wyodrębniony jest jeden - nasz. Reszta budynku jeden właściciel. Czyli jesteśmy dużą wspólnotą ? I dotyczy nas ta Ustawa a nie kodeks?
To w tym przypadku partycypujemy we wszystkich remontach i kosztach? Dobrze rozumiem czy nie ?

Jeżeli możliwe jest wyodrębnienie więcej niż siedem lokali Waszą wykładnią będzie Ustawa o Własności Lokali. Kodeks Cywilny dotyczy małych wspólnot. Każdy właściciel czyli Ty i dotychczasowy właściciel lokali wyodrębnionych bądź niewyodrębnionych pokrywacie koszty utrzymania części wspólnej nieruchomości zgodnie z posiadanymi udziałami. Jaki jest Twój udział we wspólnocie powinieneś znaleźć w Akcie Notarialnym (AN)

krzychu125

Ok, podsumowując , właśnie dowiedziałem się że z tych wszystkich lokali wyodrębniony będzie tylko nasz( jak na razie). Ale jak napisał stonka możliwe jest wyodrębnienie więcej niż siedmiu lokali.
Więc ostatnie pytanie . W tym przypadku od razu dotyczy nas ustawa o własności lokali - czyli po podpisaniu aktu not.? ( właścicielem pozostałych lokali jest właściciel budynku i wszystkie lokale są samodzielne).

Po waszych postach i po tym co poczytałem wynika że od razu jesteśmy dużą wspólnotą, ale chciałbym tylko się upewnić.

Dzięki i pozdrawiam.

stonka

Dokładnie tak. Wspólnota powstaje z dniem wyodrębnienia i wykupu pierwszego lokalu. Obowiązywać Was będzie UoWl.

krzychu125

Wielkie dzięki. Pozdrawiam

KubaP

[cite] krzychu125:[/cite]Lokali jest 23, wszystkie są samodzielne ale wyodrębniony jest jeden - nasz.
Reszta budynku jeden właściciel. Czyli jesteśmy dużą wspólnotą ? I dotyczy nas ta Ustawa a nie kodeks?
To w tym przypadku partycypujemy we wszystkich remontach i kosztach? Dobrze rozumiem czy nie ?

Uffff , nareszcie dobrze k^umasz ... jeżeli twój lokal będzie pierwszy, to wszystkie uwarunkowania jakie zostaną zapisane w twoim AN , będą wpisywane do pozostałych, czy to się będzie komuś podobać czy nie.

Zarządca

[cite] krzychu125:[/cite]Ok, podsumowując , właśnie dowiedziałem się że z tych wszystkich lokali wyodrębniony będzie tylko nasz( jak na razie).

Za remonty będziecie płacić wyłącznie swoim udziałem, natomiast dotychczasowy właściciel zapłaci znaczenie więcej, bo jego udział jest przecież większy.
Odnośnie zabezpieczeń - to tak jak napisał Egzo, remonty, utrzymanie nieruchomości to podstawowe obowiązku właścicieli, można się zabezpieczyć tylko w jeden sposób - nie wykupując lokalu na własność. Chociaż jako najemcy też przecież ponosicie te koszty w czynszu najmu.


Jeżeli dotychczasowy właściciel zamierzałby wykonać takie remonty po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej, czyli po wyodrębnieniu pierwszego lokalu - to mógłby to uczynić wyłącznie na podstawie uchwały. Z kolei taką uchwałę każdy właściciel, choćby z najmniejszym udziałem - może zaskarżyć na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali

Gdyby natomiast postanowienia o remontach zawarto w umowie przenoszącej własność lokalu - to po pierwsze nie jest to sposób zarządu w rozumieniu art. 18 uwl.
Po drugie - nie musicie się w ogóle na taki zapis jako strona umowy zgadzać.