Kilka wspólnot na jednym a ochrona osiedla

foxter11

Osiedle złożone jest z 11 wspólnot. Każda wspólnota to jeden budynek wraz z niewielkim terem wokół niego. 11 działek budynków jest położone na jednej dużej działce (jako enklawy), które tworzy osiedle a jej współwłaścicielami stosownie do udziałów są wszyscy mieszkańcy.
Kilka wspólnot (choć też niejednogłośnie wewnątrz każdej z nich) chce zatrudnić ochronę a kilka jest temu przeciwne. Dodam, że budki strażników i bramy znajdują się na terenie wspólnym.
Czytałem już podobne wątki na forum i wynika z nich, że każdy mieszkaniec z osobna (jako współwłaściciel działki) musi się na taką ochronę zgodzić - czy to prawda? Czy też może to przejść np większością wspólnot (7 wspólnot za/4 przeciw) albo większością głosów mieszkańców (np. 400 osób za/ 300 przeciw)?
Inną drogą jest ponoć zebranie 50% udziałowców i założenie sprawy w sądzie - pytanie czy są w ogóle jakiekolwiek szanse na przeforsowanie takiej uchwały i zmuszenie wszystkich do płacenia?
Dziękuję z odpowiedź
Romek

Zarządca

O losach tej działki, np. o nakładach i pożytkach mogą decydować wyłącznie jej współwłaściciele a nie właściciele lokali w ramach struktury organizacyjnej wspólnoty mieszkaniowej.

Zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności - dlatego też w razie braku zgody wszystkich współwłaścicieli tej nieruchomości - większość może wystąpić do sądu o wyrażenie zgody, wspólnoty proszę w to nie mieszać, bo nie ma legitymacji do występowania w postępowaniu.
W postępowaniu należy wykazać, że zawarcie umowy w zakresie ochrony leży w interesie wszystkich współwłaścicieli nieruchomości.


Pomocne orzecznictwo:

z uzasadnienia postanowienia Sąd Okręgowy w Świdnicy II Wydział Cywilny Odwoławczy z dnia 13 grudnia 2012 r., sygn. akt: II Ca 807/12:


"Przesłanką udzielenia zgody przez sąd na dokonanie czynności jest ustalenie, że cel zamierzonej czynności leży w interesie wszystkich a nie tylko jednego lub kilku współwłaścicieli. Rozstrzygnięcie sądu ma za zadanie unormowanie stosunków pomiędzy współwłaścicielami jeżeli chodzi o czynność którą chce podjąć jeden z nich, a która będzie dotyczyć interesów wszystkich współwłaścicieli. To na wnioskodawcach, zgodnie z rozkładem ciężaru dowodu (art. 6 kc i art. 232 kpc) ciążył obowiązek wykazania, że zamierzona przez nich nadbudowa mieszkania nie tylko leży w ich interesie, ale także nie będzie zagrażała interesom pozostałych współwłaścicieli."

Treść orzeczenia na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:

http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/1921-ii-ca-80712-wniosek-w-trybie-art-199-kodeksu-cywilnego

foxter11

Dziękuję bardzo.
Niestety bardzo wielu zarządców licencjonowanych nie zna prawa (lub celowo je omija) próbując przeforsować podobne uchwały jak uchwał wspólnot.

Zarządca

Zarządca nieruchomości wspólnej nie zarządza tą działką - tutaj potrzebne byłoby umocowanie przez współwłaścicieli działki a nie umowy zawarte ze wspólnotami czy uchwały.

KubaP

[cite] foxter11:[/cite]Niestety bardzo wielu zarządców licencjonowanych nie zna prawa (lub celowo je omija) próbując przeforsować podobne uchwały jak uchwał wspólnot.

to nie jest tak dokładnie ,
to deweloperzy stworzyli takie sytuacje prawne, że nie da się przez właścicieli lokali
( bo zarządcą części wspólnych jest ogół właścicieli lokali, a nie jak sugeruje foxter11 - Zarządca / Administrator osiedla ) zarządzać nieruchomością gruntową
placem wewnątrz wspólnotowym, który jest odrębną nieruchomością gruntową

która jest podzielona na właścicieli jako współudział ułamkowy w równych częściach np. 1/320
( 320 suma lokali ze wszystkich przylegających wspólnot) a prawo, w takich sytuacjach wymaga jednomyślności ...

koziorozka

Niestety bardzo wielu zarządców licencjonowanych nie zna prawa

Owszem, ale wielu świetnie zna prawo i wiedzą, że jest ułomne, czyli nie do zastosowania w realu. A oni jakoś zarządzać muszą - muszą podejmować konkretne decyzje.

foxter11

( bo zarządcą części wspólnych jest ogół właścicieli lokali, a nie jak sugeruje foxter11 - Zarządca / Administrator osiedla )

Tak, tak jak najbardziej to rozumiem, być może źle sformułowałem zdanie. Właśnie o to mi chodzi, że zarządca wspólnot (póki co w każdej jest ten sam) nie może decydować o terenie wspólnym i rzeczach typu ochrona całego osiedla i narzucać tego współudziałowcom.

w takich sytuacjach wymaga jednomyślności

Akurat w niektórych sytuacjach jest to pożądane, szczególnie gdy podział głosów za obiema opcjami oscyluje w granicach 50% a nie wiedzieć czemu zarządca forsuje ochronę. Dodam tylko, że osiedle jest zamieszkane od blisko 4 lat i suma kosztów kradzieży czy aktów wandalizmu jest mniejsza niż 2-3 miesięczny koszt ochrony, więc dla mieszkańców jest to po prostu opcja nieefektywna ekonomicznie i dużo tańsze jest ubezpieczenie. Aczkolwiek część osób dała się zwieść zarządcy i firmom ochroniarskim, że żyjemy niczym w strefie przygranicznej Meksyk-USA i powinniśmy się zamknąć na 4 spusty.
Jeszcze raz dziękuję.

KubaP

[cite] foxter11:[/cite]Aczkolwiek część osób dała się zwieść zarządcy i firmom ochroniarskim, że żyjemy niczym w strefie przygranicznej Meksyk-USA i powinniśmy się zamknąć na 4 spusty.

tworzycie sobie getto na własne życzenie ...

czy wiesz, na jakich zasadach miałaby być ta ochrona ?
czy ona dotyczy części wspólnych czy majątku właścicieli też np. samochodów w garażu czy na parkingu osiedlowym? ...

foxter11

Póki co wygląda na to, że getta jednak nie będzie. Co do szczegółów, to chyba nikt ich nie zna - były przedstawione jakieś warianty ale wszystko to były straszne ogólniki, a i tak skończyłoby się na rencistach w budkach i zerowej odpowiedzialności.
Generalnie ochrona miała chronić całe osiedle - a więc zakładam, że i także konkretne wspólnoty. Ale nie było nawet spotkania z zarządcą tylko głosowanie internetowe "kto jest za/kto przeciw" nie znając nawet szczegółów proponowanych umów.

Zarządca

[cite] foxter11:[/cite]Póki co wygląda na to, że getta jednak nie będzie. Co do szczegółów, to chyba nikt ich nie zna - były przedstawione jakieś warianty ale wszystko to były straszne ogólniki, a i tak skończyłoby się na rencistach w budkach i zerowej odpowiedzialności.
Generalnie ochrona miała chronić całe osiedle - a więc zakładam, że i także konkretne wspólnoty. Ale nie było nawet spotkania z zarządcą tylko głosowanie internetowe "kto jest za/kto przeciw" nie znając nawet szczegółów proponowanych umów.

Stroną takiej umowy nie mogą być wspólnoty tylko współwłaściciele terenu.