TK: licytacja to ostatni bastion obrony przed uciążliwym dłużnikiem
Gość Zarzadca.pl
Użytkownik
Facet nie płaci za mieszkanie ponad 30 lat i jeszcze ma wsparcie Prokuratura Generalnego. Polska to dziki kraj!
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Sprawa przedstawia się następująco: wielokrotnie pisałam na tym forum, że do naszego zarządu wspólnoty mamy wiele zastrzeżeń. Właściciel lokalu posiada zadłużenie, ale podejrzewam że nie tylko on (zarząd miga się z podaniem dokładnych informacji). Osoba ta stara się przeciwstawiać niektórym działaniom zarządu, w zeszłym roku była to propozycja rozszerzenia składu zarządu do trzech osób, a nie ma takiej potrzeby. Uzasadnieniem zarządu był fakt długotrwałej choroby jednego z członków i w związku z tym problemy w podpisywaniu dokumentów bankowych. Na uwagi, że osobą upoważnioną do podpisywania może być np administratorka (bo taka tez jest na etacie), stwierdzono, że jest to nieprawda bo musi to być członek zarządu. Właściciel lokalu którego mieszkanie zarząd chce zlicytować zaproponował swoja kandydaturę i sprawa trzeciej osoby w zarządzie upadła. Tak, że podejrzewam iż ta uchwała chcą pozbyć się silnego przeciwnika.
Moje pytania dodatkowe, czy zarząd nie powinien najpierw starać się sądownie o zwrot zaległości, czy na licytację nie musi być zgoda sądu? Jak wyglądałaby taka licytacja, kto ja prowadzi, kto ponosi koszty. Co zarzad zrobi jak właściciel lokalu będzie się sprzeciwiał?
Musi być zgoda sądu. Zarząd nie musi się wcześniej starać sądownie o zwrot zaległości.
Licytacja wygląda normalnie: kto da więcej. Prowadzi ją komornik, a kosztami obciąża pozwanego.
Nie znam nikogo, kto by się w takiej sytuacji nie sprzeciwiał, ale to nie ma wpływu na funkcjonowanie prawa.
Nowy doklejony: 19.03.14 14:42
Okazało się, że zarząd nie ma orzeczenia sądowego, wydawało im się, że wystarczy uchwała
Konkretnie co Ci się wydaje zbyt wieka przesadą?
Dla mnie jako członka zarządu wspólnoty (czyli osoby powołanej przez właścicieli do reprezentowania ich interesów) wydaje się przesadą czekanie z wnioskiem o licytację aż dług urośnie do 20 tys zł. Zakładając, że opłaty miesięczne wynoszą 500zł oznacza to, że inni właściciele finansowali mieszkanie tej osoby przez ponad 3 lata!!!
a jak wartość długu, twoim zdaniem, powinna być podstawą do sprzedaży lokalu?
- Żadną przesadą , to jest prawo które należy się wspólnocie ( współwłaścicielom) . Różne układy typu wezwania , prośby o uregulowanie długu, ugody w spłacie - dla większości dłużników to są
"mrzonki towarzystwa wzajemnej adoracji zwanej Wspólnotą Mieszkaniową na czele z Zarządem czy Administratorem" .
Dłużnik dopiero zaczynać działać(!!!!) jak sprawa długu wychodzi poza "teren" wspólnoty .... np. podejmuje się uchwalę o sprzedaży za długi lub sprawa trafia do Sądu.
Ponawiam pytanie - co robił zarząd przez te 3 lata, sama też odpowiem - nic.
szkoda że unikasz odpowiedzi na pytanie Uważam, że nie są to podobne sytuacje , pierwsza jest związana z długiem a druga chęcią powiększenia majątku ...
Nie rozumiem jak można miesząć sprawy socjalne właścicieli lokali , ze sprawami gospodarczymi wspólnoty , WM to nie bank czy MOPS... Wspólnota to nie zbiór lokali socjalnych ...
jak kogoś nie stać utrzymać lokalu własnościowego to niech go sprzeda.... i kupi mniejszy.... taki jaki będzie go stać utrzymać na bieżąco ...
Odnośnie licytacji, to sądy bardzo niechętnie utrzymują takie uchwały w mocy w razie ich zaskarżenia, dług musi być wysoki i należy wykazać, że stosowano inne środki windykacyjne.
Należy też zawsze mieć na uwadze poruszony już problem eksmisji byłego właściciela lokalu.
przyjmując, że średnia zaliczka wynosi ok 600 zł to dajesz fory na 166 miesięcy ,
czyli dajesz mu kolejny bonus w postaci przedawnienia kolejne ok 80 000 zł, ....:bigsmile:
nie mieszaj pożytków z najmu z zaliczkami związanymi utrzymaniem nieruchomości ...
kolejna patologia , a co jakiś prezes robi we wspólnocie , co on może jako prezes ??????
Ten tańszy sposób to zwykły pozew o zapłatę należności. Wnosi się wówczas opłatę sądową od wartości dochodzonych należności, a nie od wartości mieszkania, tak jakby to było w przypadku pozwu o licytację lokalu.
Różnica w kosztach postępowania sądowego jest kolosalna, ponieważ sądowe opłaty stosunkowe w sprawach majątkowych, w zwykłym postępowaniu, nalicza się w kwocie równej 5% wartości przedmiotu sporu. W przypadku podanym w tym wątku opłaty sądowe wynosiłyby:
Przy pozwie o licytację mieszkania: 15.000 zł (5% od wartości mieszkania wynoszącej 300.000 zł),
Przy pozwie o zapłatę należności: 1.000 zł (5% od wartości dochodzonych należności wynoszących 20.000 zł).
Należności można również dochodzić w elektronicznym postępowaniu upominawczy, co obniża opłatę stosunkową.
Po uzyskaniu orzeczenia sądowego, ściąganiem należności zajmie się komornik, który w pierwszej kolejności zajmie wynagrodzenie dłużnika, rachunki bankowe, ruchomości (samochód, cenne przedmioty, gotówkę znalezioną w lokalu dłużnika, itp.). Jeżeli egzekucja z tych źródeł okaże się bezskuteczna, komornik zajmie lokal dłużnika i może go zlicytować, art. 16 ust. 1 uowl nie jest tu potrzebny.
A jak się mają sprawy związane z uchwałą o sprzedaży lokalu w związku uciążliwą działalnością
( zakład garmażeryjny usytuowany w 2 mieszkaniach na parterze budynku)...
Uciążliwość wynika z :
Przenikanie zapachów do lokali mieszkalnych wentylacją klatka schodową , inwazja karaluchów, tarasowanie jedynego dojazdu do innych nieruchomości przez dostawców towarów , klientów punktu sprzedaży, hałasowanie w okresie lata - ze względu na upały produkcja idzie nocą.
Czy warto w ogóle ten temat ruszać, nadawać bieg ?
i szlag mnie trafia jak właściciel lokalu widzi tylko zaniechania u mnie , a sam gra debila, lokatora lokalu czynszowego, twierdzącego że On ma tylko prawa
a o obowiązkach związanych z posiadaniem lokalu, to nic nie słyszał. Zwłaszcza w Sądzie, na sprawach windykacyjnych taką postawę okazuje
to tak wiele wspólnot ma, jak się togo nie ukróci to grupa dłuzników się będzie rozszerzała jak tsunami
dziwie się, że nie powalczysz o swoje , podaj zarząd/ prezesa do sądu za niegospodarność, wylicz wg posiadanego udziału , trzeba te pochylnie wyrównać bo inaczej to popłyniecie, zrób pokazówkę , wejdź sama do Zarządu WM ... zacznij naprawiać patologie
Jeżeli właściciel lokalu nie płaci opłat za lokal wówczas chyba po to jest właśnie art. 16?
Jeżeli takim uproszczonym (i niedrogim) sposobem, wspólnota chciałaby dochodzić licytacji lokalu za opłaty za lokal to taki właściciel z łatwością uzyska umorzenie postępowania egzekucyjnego (art. 825 Kpc), jako bezpodstawnego, czyli bez zachowania procedury art. 16 UoWL.
Licytacja nieruchomości może odbyć się na wniosek sądu. Komornik sam z siebie nie może zlicytować lokalu.Taki wniosek powinien składać wierzyciel czyli wspólnota.
Podstawą prowadzenie egzekucji jest tytuł wykonawczy który powinien dokładnie określać z jakiej części majątku ma być prowadzona egzekucja. Żaden sąd nie wystawi takiego tytułu na lokal wartości np. 200 000 zł gdy zadłużenie wynosi 10-15 tys zł.
Uważam, że ten drugi (rzekomo tańszy sposób) zlicytowania lokalu właściciela jest czysto teoretyczny, chyba że ktoś słyszał o takim przypadku w praktyce. Do tej pory bodajże były tylko w Polsce dwa przypadki licytacji mieszkania ale na podstawie art. 16 UoWL.
To na wniosek sądu czy wierzyciela?
Tytuł wykonawczy to tytuł egzekucyjny (wyrok, nakaz zapłaty) zaopatrzony w klauzulę wykonalności, która ma brzmienie ściśle określone. Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie brzmienia klauzuli wykonalności, ma ona następującą formę:
„W imieniu Rzeczypospolitej Polskiej, dnia ….. ….. r. Sąd ….. w ….. stwierdza, że niniejszy tytuł uprawnia do egzekucji w całości/w zakresie ….. oraz poleca wszystkim organom, urzędom oraz osobom, których to może dotyczyć, aby postanowienia tytułu niniejszego wykonały, a gdy o to prawnie będą wezwane, udzieliły pomocy.”.
Po nowelizacji w/w rozporządzenia, do klauzuli wykonalności dodaje się jeszcze informację o numerze Pesel wierzyciela będącego osobą fizyczną.
Sformułowanie "w zakresie" użyte w kaluzuli wykonalności, nie oznacza określenia przez sąd majątku z jakiego ma być prowadzona egzekucja, ale odnosi się do samej treści wyroku, tzn. określa w jakiej części wyrok może być poddany egzekucji, bo może się zdarzyć, że tylko części wyroku jest wykonalna. Natomiast dłużnik odpowiada za swoje długi całym swoim majątkiem, włącznie z nieruchomościami.
No więc ten sposób jest możliwy (nawet teoretycznie), czy nie jest możliwy, bo postępowanie zostanie rzekomo umorzone na podstawie art. 825 kpc?
Pytaniem zasadniczym jest sprawa postępowania upominawczego - koszty zarządu tylko. Proszę poczytać Kpc lub spytać się jakiegoś komornika, jaka jest procedura. Proszę poczytać sobie tutaj o niuansach tych tytułów:
http://kancelariadaf.pl/porady/138-tytul-egzekucyjny-a-tytul-wykonawczy
- w kwestii licytacji mieszkania proszę nie zapominać że :
"...Tytuł wykonawczy wystawiony przeciwko osobie pozostającej w związku małżeńskim nie uprawnia do prowadzenia egzekucji z majątku objętego wspólnością majątkową małżonków..."
Reasumując: bardzo proszę o jeden przykład zlicytowania mieszkania właściciela i współwlaściciela NW (czyli de facto wyrzucenia właściciela lokalu i współwłaściciel NW ze wspólnoty) na podstawie postępowania uproszczonego (nakazowego) za długi z tytułu opłat za lokal z pominięciem art. 16 UoWL.
Póki co, wszelkie rozważania i interpretacje na ten temat są czysto teoretyczne, także to, że mieszkanie można omal zlicytować "w postępowaniu elektronicznym".
Nie, pytaniem zasadniczym jest to, czy można wyegzekwować dług z nieruchomości, z pominięciem art. 16 uowl.
Sugeruję to samo.
Poczytałem, i nie tylko, że to nie przeczy temu co napisałem wcześniej, ale w tym zakresie w którym poruszyłem temat, link powtarza dokładnie to samo co ja.
Proszę nie zapominać, że autor pytania o tańszą metodę egzekucji długu z nieruchomości, nie pytał konkretnie o małżonków, tylko o ogólną metodę.
nie do końca 50% właścicieli lokali , ale właścicielei lokali, którzy dysponują razem ponad 50% udziałów .
no dalej do pracy zacznij szukać sprzymierzeńców
ale nie mozna biernie czekać , wylewanie swych żali na forum daje jeszcze mniejsze szanse nas pozbycie /rozwiazanie twoich problemów.
nie jest to prawda , Do podpisywania dokumentów bankowych właściciele mogą upoważnić kogo chcą nie tylko członków Zarządu .
Zresztą sam Zarząd może udzielić pełnomocnictwa do częściowego podpisywania przelewów przez Administratora
na zasadzie konfiguracji podpisów: jeden podpis członka zarzadu / jeden podpis administratora
Takie rozwiązanie jest często stosowane przy koncie bankowym WM tzw. "elektronicznym"
W mojej WM administrator ma możliwość "zawieszania" przelewów do podpisu , wydruku wyciągów bankowych , przeglądania historii .
W mojej wspólnocie przyjęliśmy zasadę, że jeżeli dług jakiegoś właściciela przekroczy 3 miesięczną opłatę, delikwent dostaje monit przedsądowy i miesiąc na uregulowanie wszystkich zaległości. Jeżeli dług nie zostałby uregulowany, , bez względu na jego wysokość wprowadzone by było postępowanie upominawcze zgodne z art.15 p.2 uwl. Do tej pory nie zdarzyło się, żeby taki monit przedsądowy nie poskutkował. Właściciele lokali są u nas w pełni świadomi tego, że nie będziemy czekać z uchwałą o skierowanie sprawy do sądu, by w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji (art. 16, pkt1 uwl) aż dług urośnie do kilkudziesięciu tysięcy. Ustawa nie przewiduje dolnej granicy długu, a czekanie, tak jak proponujesz, aż dług urośnie do 1/3 wartości mieszkania jest wyrazem całkowitej niekompetencji zarządu i narażaniem innych właścicieli na duże straty finansowe.
Druga sprawa, o której piszesz, są usiłowania dłużnika o wejście do zarządu. Dla mnie to kompletny absurd, żeby właściciele lokalu wybrali uchwałą człowieka, który usiłuje ich oszukać