Rozliczenie kosztów CO - problem
dario_65
Użytkownik
Bardzo proszę o poradę w rozwiązaniu (chyba banalnego) problemu. Właśnie wróciliśmy od Pana Mecenasa, ale do końca nie jestem przekonany, czy idziemy dobrą drogą...
Już kiedyś opisywałem tą sprawę, ale do rzeczy.
Mała wspólnota. Pięć lokali mieszkalnych. Zarząd właścicielski. Części wspólne : jedna klatka schodowa, suszarnia pralnia bez żadnych utrudnień z dostępem dla wszystkich.
Jednolity wspólny system grzewczy CO bez żadnych urządzeń pomiarowych na poziomie lokalu. Jeden węzeł cieplny (własność MPEC), dostawca ciepła MPEC.
Ważne. Brak uchwalonego regulaminu rozliczeń ciepła (niestety nie udało się dojść do porozumienia).
Koszty wg faktur MPEC (CO) za rok 2012 : 15 000 PLN
Zaliczki na CO wpłacone przez współwłaścicieli 12 000 PLN.
W dalszym ciągu nie mamy rozliczonego wyniku na CO.
Na zebraniu przedstawiliśmy (trzech (wraz ze mną) współwłaścicieli mających w sumie 68 % udziałów) uchwałę:
... postanawiają rozliczyć niedobór za dostawy ciepła CO poprzez dopłaty zgodnie z udziałami ....z terminem do dn ....
Niestety dwóch pozostałych współwłaścicieli (32 % udziałów) nie podpisało uchwały. Oni nie korzystają z pralni i suszarni i uważają, że
koszty CO związane z ich funkcjonowaniem (jak to policzyć:shocked:) powinni ponosić tylko ci korzystający(czyli My). Uważają, ze do łącznej powierzchni mieszkalnej
powinna być doliczona powierzchnia pralni i suszarni i łączne koszty CO powinny być podzielone na tą powiekszoną powierzchnię i za te "dodatkowe metry" powinni płacić
tylko korzystający.
Oczywiście wiem, że to kompletna nie mająca pokrycia w żadnych przepisach bzdura. Niestety nie ma już normalnych możliwości "mediacji".
Pozostaje nam tylko art 199 KC i rozstrzygnięcie sądowe.
I tu pojawia się pytanie. Jak najprościej tę sprawę załatwić poprzez Sąd.
Mecenas uważa, że uchwała, która mówi o rozliczeniu kosztów CO wg udziałów, jest decyzją (czynnością) zwykłego zarządu.
Uważa, że powinniśmy się zwrócić do naszego administratora, aby wystawił wszystkim rachunki na te dopłaty wg udziałów z okreslonym terminem płatności.
MY płacimy, ONI nie i po upływie terminu prosty pozew o zapłatę.
Z waszego doświadczenia, czy taki sposób to dobra droga. Mam wątpliwości, czy ta uchwała o rozliczeniu nie przekracza przypadkiem zwykłego zarządu, bo jeżeli tak to jakby jej "nie było"?
Pozdr.
Już kiedyś opisywałem tą sprawę, ale do rzeczy.
Mała wspólnota. Pięć lokali mieszkalnych. Zarząd właścicielski. Części wspólne : jedna klatka schodowa, suszarnia pralnia bez żadnych utrudnień z dostępem dla wszystkich.
Jednolity wspólny system grzewczy CO bez żadnych urządzeń pomiarowych na poziomie lokalu. Jeden węzeł cieplny (własność MPEC), dostawca ciepła MPEC.
Ważne. Brak uchwalonego regulaminu rozliczeń ciepła (niestety nie udało się dojść do porozumienia).
Koszty wg faktur MPEC (CO) za rok 2012 : 15 000 PLN
Zaliczki na CO wpłacone przez współwłaścicieli 12 000 PLN.
W dalszym ciągu nie mamy rozliczonego wyniku na CO.
Na zebraniu przedstawiliśmy (trzech (wraz ze mną) współwłaścicieli mających w sumie 68 % udziałów) uchwałę:
... postanawiają rozliczyć niedobór za dostawy ciepła CO poprzez dopłaty zgodnie z udziałami ....z terminem do dn ....
Niestety dwóch pozostałych współwłaścicieli (32 % udziałów) nie podpisało uchwały. Oni nie korzystają z pralni i suszarni i uważają, że
koszty CO związane z ich funkcjonowaniem (jak to policzyć:shocked:) powinni ponosić tylko ci korzystający(czyli My). Uważają, ze do łącznej powierzchni mieszkalnej
powinna być doliczona powierzchnia pralni i suszarni i łączne koszty CO powinny być podzielone na tą powiekszoną powierzchnię i za te "dodatkowe metry" powinni płacić
tylko korzystający.
Oczywiście wiem, że to kompletna nie mająca pokrycia w żadnych przepisach bzdura. Niestety nie ma już normalnych możliwości "mediacji".
Pozostaje nam tylko art 199 KC i rozstrzygnięcie sądowe.
I tu pojawia się pytanie. Jak najprościej tę sprawę załatwić poprzez Sąd.
Mecenas uważa, że uchwała, która mówi o rozliczeniu kosztów CO wg udziałów, jest decyzją (czynnością) zwykłego zarządu.
Uważa, że powinniśmy się zwrócić do naszego administratora, aby wystawił wszystkim rachunki na te dopłaty wg udziałów z okreslonym terminem płatności.
MY płacimy, ONI nie i po upływie terminu prosty pozew o zapłatę.
Z waszego doświadczenia, czy taki sposób to dobra droga. Mam wątpliwości, czy ta uchwała o rozliczeniu nie przekracza przypadkiem zwykłego zarządu, bo jeżeli tak to jakby jej "nie było"?
Pozdr.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
ten mecenas jest od spraw karnych? .... czy zna się na sprawach Wspólnot MIESZKANIOWYCH ?!!!!!
Wspólnota nie pierwsza lepsza spółdzielnia mieszkaniowa ... tu trzeba mieć w makówce mak , a nie siano...
****************************************************************************************************************************************************************************************************************************
Uchwała właścicieli lokali dotycząca rozliczenia kosztów utrzymania nieruchomości to nic innego, jak regulamin / zasada i na to muszą się zgodzić wszyscy właściciele lokali , jak nie to pozostaje wam jedynie droga Sądowa ... lepiej się dogadajcie ....
Macie Administratora, a latacie po porady do mecenasa...:shocked:
ja się odnoszę co jest czynnością zwykłego zarządu ...
Ustanowienie regulaminu / zasad rozliczania kosztów utrzymania nieruchomości, przekracza zakres czynności zwykłych zarządu . ( mamy od czynie z małą wspólnotą , k.c. się kłania)
A co do przedmiotowego problemu to taki jednoznaczny z oceną bym nie był. Gdyby się np okazało, że przez tę niedopłatę wspólnota utraciła płynność finansową i ma problemy z regulowaniem faktur to bym to podciągnął pod zarząd zwykły. Takie nazwijmy to usprawiedliwione odstępstwo.
Aha i niespecjalnie rozumiem po co dopisek o małej WM?
za głupotę się płaci .... w sądzie tych dwóch by wygrało ( na przykład ) i co? ... spirala poszła w górę.... oni zażądali by zwrotu kosztów które muszą ponieść w związku z błędną decyzją - błędnym rozliczeniem "większości" , przecież nie o takie rozwiązanie chodzi we wspólnocie ....trzeba rozmawiać i dojść do konsensusu ...
Sprawy zaszły tak daleko, ze nie ma (POWTARZAM NIE MA) innej mozliwości niech rozstrzygnięcie przez Sąd.
FAKT 1. Jest niedopłata.
FAKT 2. Ktoś musi to zapłacić.
FAKT 3. Nie ma szans na uchwalenie satysfakcjonującego wszystkich regulaminu rozliczeń.
KubaP. Tak mamy administratora. Ale czy administrator jest od reprezentowania współwłaścicieli w sądzie ?
Próbuję ustalić, co powinno być podstawą pozwu. Przecież nie poprosimy sądu, żeby za nas uchwalił regulamin rozliczeń.
Najprościej chyba jest wezwać do zapłaty, tylko żeby to zrobić, trzeba mieć ku temu podstawę.
A dlaczego wy się nie chcecie zgodzić na to, aby cześć kosztów CO dotyczyła części wspólnych ( suszarnia pralnia) np. 15% kosztów zakupu EC
A to przecież bzdura.
Uchwały podejmuje się do czynności przekraczających zarząd zwykły.
W małej wspólnocie raczej nie podejmuje się uchwał (choć nie są zabronione), czynności zwykłego zarządu wykonywane są po uzyskaniu większości a do pozostałych, przekraczających zarząd rzeczą wspólną - wymagana jest decyzja za zgodą wszystkich.
Pytanie zasadnicze w tej kwestii jest takie: czy ustalenie zasad rozliczeń finansowych wpłaconych zaliczek na koszty zarządu oraz zaliczek za opłaty za media dostarczone do lokali, to taka zwykła codzienna czynność, że nie wszyscy właściciele w tej małej wspólnocie muszą o tym decydować? Przecież to są ich pieniądze a nie administratora.
Skoro UoWL w art. 22 ust.3 do czynności przekraczających zarząd zwykły zalicza m.in:
- przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
- ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
- ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
- określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
= to dlaczego w małej wspólnocie (daria_65) miałyby to być czynności zwykłe???
Uważam, że KubaP ma rację - należy uzyskać zgodę wszystkich właścicieli na taki a nie inny sposób rozliczeń ich pieniędzy.
Należy przy tym powołać się na słynny wyrok poznański oraz SN - (...w sytuacji gdy nie zainstalowano liczników ciepła i nie można rozdzielić ile jakiego ciepła zużyto w lokalach i częściach wspólnych należy koszt ogrzewania zaliczyć do kosztów zarządu i rozliczyć udziałami...). Za powyższym przemawia także art. 14 ppkt 2 UoWL.
To nie tu problem. My mozemy się na to zgodzić, ale to w końcowym rozrachunku nic nie zmieni. Bo tym pozostałym nikt nie zabrania korzystania z pralni i suszarni.
I oni też powinni partycypować wg udziałów w tych 15% kosztów zakupu EC
Jak ustalicie, że są koszty NW to niezależnie czy ktoś korzysta czy nie musi płacić ...
nie chciałem pisać wprost, myślałem, że się domyślisz....
to by była podstawa do ich ściągania ...
Moim zdaniem, jak idziecie do sądu, to w sprawie regulaminu (sądzę, że go nie macie), wtedy sprawa będzie prosta - kolejne rozliczenia dokonane w oparciu o metodologię przyjętą w regulaminie nie będą wymagały zgody wszystkich właścicieli.
Z ostrożności - na wypadek, gdyby sąd przyjął, że samo rozliczenie finansowe stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu - wystąpcie o zgodę.
Obowiązek przyjęcia takiego regulaminu wprowadza art. 45 a pkt 9 ustawy Prawo energetyczne:
9. Właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego dokonuje wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe w tym budynku, tak aby wybrana metoda, uwzględniając współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikające z położenia lokalu w bryle budynku przy jednoczesnym zachowaniu prawidłowych warunków eksploatacji budynku określonych w odrębnych przepisach, stymulowała energooszczędne zachowania oraz zapewniała ustalanie opłat, o których mowa w ust. 4, w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej.
10. Właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego wprowadza wybraną metodę, o której mowa w ust. 9, w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń ciepła przeznaczonego na ogrzewanie tego budynku i przygotowanie ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie poprzez instalację w budynku, zwanego dalej „regulaminem rozliczeń”; regulamin rozliczeń podaje się do wiadomości osobom, o których mowa w ust. 2, w terminie 14 dni od dnia jego wprowadzenia do stosowania.a
no tak , jestem za a nawet przeciw pod jednym warunkiem .... i jak tu ma być dobrze...
Nowy doklejony: 14.08.13 15:46 No tak ale jak ustalić proporcjonalność kosztów CO w suszarni od jej używania. Stać przy drzwiach i sprawdzać, kto ile bielizny lub dziecięcych skarpetek powiesił i dynamicznie mierzyć temperaturę powietrza :bigsmile:
Dodam ,że pozostałe (mierzalne) koszty w pralni (woda, elektryczność) są opomiarowane.
Poniższe orzeczenia o tym traktują:
- I ACa 589/06 z dnia 13 grudnia 2006 r Sąd Apelacyjny w Poznaniu
- Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2006 r. w sprawie o sygn. akt III CZP 28/06
My to wszystko rozumiemy i wszyscy się na to zgadzamy. Innej możliwości nie ma. Tu chodzi o sensowne rozwiązanie problemu: Nie ważne czy korzystasz czy nie korzystasz, jesteś współwłaścicielem NW, to musisz ponosić koszty z nią związane, a nie wypiąć się na wszystko i powiedzieć: SPRAWIEDLIWOŚĆ MUSI BYĆ, NIE KORZYSTAM TO NIE PŁACĘ.
Natomiast dwaj właściciele uważający że: - są w błędzie i dobrze by było im to wytłumaczyć zanim zrobi to sąd, każący sobie ekstra zapłacić za wytłumaczenie tego faktu.
Mamy stosunkowo nowy i bardzo nowoczesny węzeł cieplny w naszej kamienicy. Ciepło na podgrzanie CW to oddzielna pozycja na f-rze z MPEC.
Czyli jeszcze raz. Nie występujemy na razie do sądu o żadne rozstrzygnięcia kwotowe (wezwania do zapłaty itp.).
Opracowujemy logiczny regulamin rozliczania oparty na rozliczaniu wg udziałów (bo niestety innej możliwości nie ma), oczywiście w regulaminie nie możemy zawrzeć zależności między korzystaniem z NW a partycypowaniem w kosztach jej ogrzania, bo takiej zależności być nie może. Spokojnie prosimy Sąd o rozstrzygnięcie tej czynności (uchwalenie wymaganego prawem regulaminu) w trybie 199 KC.
A jak będziemy mieć regulamin, to możemy spokojnie wg niego rozliczyć powstałe niedopłaty. (wtedy będzie to czynność ZZ). A jak nie zapłacą to wtedy WEZWANIE DO ZAPŁATY.
Na koniec powiem, że tu nie chodzi o jakieś kolosalne kwoty. My (wiekszość) jesteśmy naprawdę ludźmi dosyć racjonalnymi (żadni z nas "pieniacze"). Tylko po prostu mamy już serdecznie dosyć tłumaczenia na corocznych zebraniach naszych racji. Zawsze zamiast dyskusji na poważne tematy (co dobrego zrobić dla naszej zabytkowej kamienicy, jak znaleźć pieniądze na remonty, modernizacje ...itd) każde spotkanie kończy się godzinną dyskusją na temat jakichś bzdurnych kosztów ogrzewania pralni i suszarni. Wiem, na tym forum zawsze proponujecie, żeby się dogadać, znaleźć kompromis, ale niestety nie zawsze jest to możliwe.
Tak więc konkretnie z czym ma iść do sądu ta mała wspólnota?
Nowy doklejony: 14.08.13 20:34
Sorki, ale już się pogubiłem. To nie możemy iść do sądu (jako większość) po rozstrzygnięcie w sprawie przyjęcia regulaminu. W końcu to czynność prawna przekraczająca ZZ.
Poszukaj sobie takich regulaminów w internecie a skumasz co powinno być intencją z nich wynikających,
aby Sąd nie uwalił twojego regulaminu na wstępie ... podpowiem ci , że nie chodzi o ilość suszących się majtek czy gaci , punkty poboru wody na NW trzeba opomiarować ....
Miotasz się w swych pomysłach rodem z gierek komputerowych ... ale to wasza wspólnota więc "róbta co chceata" ... powtarzam najlepiej się dogadać, iść na kompromis....
a niby dlaczego ... edukacja jest kosztowna , a za lemistwo nalezy brac podwójne stawki , Sąd to im wyjaśni ...
Niekoniecznie ... są inne sposoby opomiarowania grzejników ( pomijam podzielniki)
Już ci napisałem, że wiedza kosztuje , że masz poczytać sobie regulaminy rozliczania mediów jakie sa umieszczone w internecie .... a ty nic nie robisz, tylko piejesz jak tuba propagandowa - jak ja mam to zrobić co jest niewykonalne
Nie mam zamiaru twojego problemy załatwiać za ciebie , bo się lenisz ....
Skoro wiedza kosztuje, to może powinieneś wystawić w necie cennik z a swoje "wątpliwej jakości" porady. Rzadko odwiedzam to forum (bo w życiu są tysiące ważniejszych spraw), ale swój problem opisałem w sposób jak najbardziej logiczny i jednoznaczny.
I nie zarzucaj lenistwa osobom, których nigdy nie poznałeś osobiście. Na szczęście są inni użytkownicy forum, których porady, odpowiedzi pomogą mi w osiągnięciu zamierzonego celu.
PS. Bez odbioru
porażka .... jedź do Egiptu ...a potem dzwoń do TVn24,
że masz kredyt do spłacenia, że musisz do pracy, że nie chcą ci podstawić samolotu,
bo ty musisz wracać do Polski , a tam ci tubylcy zrobili kuku i rewolucję rozpętali ....
Słabe do bólu :cool: Chociaż, nawet poczułem do Ciebie niewidzialną nić sympatii. Weekend jeszcze się nie skończył. Miłego wypoczynku. :cool: (Jak najbardziej szczerze)
takie rzeczy pisz na priva (Wyślij jako prywatną wiadomość do (opcjonalnie))
Moim zdaniem w pierwszej kolejności do sądu mają iść z projektem regulaminu, w którym określą w jaki sposób będą rozliczać ciepło, m.in. należy rozstrzygnąć zasady podziału kosztów między poszczególnych właścicieli - chodzi mi o tę sporną kwestię.
To najistotniejsza sprawa, bo jak już regulamin jest, to potem rozdziela się tylko koszty wynikające z faktur.
Odnośnie drugiego punktu wniosku do sądu, to z ostrożności - aby sąd również zatwierdził rozliczenie.
Innymi słowy - dwa punkt: zatwierdzenie regulaminu i zatwierdzenie rozliczenia.