Fundusz remontowo - inwestycyjny
Gość Zarzadca.pl
Użytkownik
Orzeczenie Sadu w Szczecinie dot. wymiany instalacji domofonowej zaliczone przez Sad jako inwestycja budzi mije mieszane odczucia. Wyrok ten różni się od wyroku dot. stawiania nowego płotu tym, że dotyczy instalacji już istniejącej ale przestarzałej. A więc faktycznie to był remont<br />a nie inwestycja. Natomiast budowa nowego płotu jest czym innym. Powstaje coś nowego, które następnie trzeba ramontować (konserwować). Powstają nowe koszty.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Modernizacja jest inwestycją.
Tworzenie FR we WM. które forum Zarządca uważa za dobrą praktykę wg mnie jest bezprawiem, chyba ,że jest to umowa wszystkich członków. U mnie po 7 latach uzbierała się pewna "nadwyżka finansowa", która pełni taką funkcję FR.
A jeżeli już we WM istnieje FR radzę uchwałą zmienić go na FUNDUSZ INWESTYCYJNO-REMONTOWY. Wówczas ułożenie 2 m krawężnika nie będzie wymagało specjalnych uchwał.:bigsmile:
Nie ma takie pojęcia jak modernizacja .
Mamy podział na dwie grupy :
> remont czyli naprawę czegoś, co istniało, ale uległo zepsuciu, trwałemu zużyciu ( rodzaj zastosowanych materiałów nie ma znaczenia) i
> inwestycje : czyli montaż nowych elementów, w które nieruchomość nie była wyposażona.( np. Instalacja monitoringu, wykonanie utwardzenia traktu komunikacyjnego)
Remont można wpisywać do uchwały o Planie remontu na dany rok , natomiast te prace co podlegają pod inwestycje powinna być odrębna uchwała.
We wspólnotach rożnie to bywa. Są takie co uchwalają fundusz remontowo- inwestycyjny wspólnoty i maja sprawę z głowy .
To, że sędziowie nie k^umają w tym temacie to my wiemy i mamy takie orzeczenia, na które z chęcią powołują się teoretycy prawa, tylko dlatego, że użyto w nich stosowne słownictwo.
W uowl wymieniono jedynie szczególnie konserwacje i remonty, aby właściciele o tym nie zapomnieli tworząc zaliczki.
Katalog kosztów zarządu NW jest katalogiem otwartym i WM w formie uchwały może wymyślać sobie inne obciążenia, które są zasadne dla danej nieruchomości.
Chodzi chyba o to, że niektórzy ludzie nie chcą żeby z ich pieniędzy zebranych na tym funduszu stawiać płot. Moim zdaniem uchylenie byłoby uzasadnione wyłącznie względami celowościowymi, jeżeli dach cieknie, to nie stawiamy płotu, itd. - a nie dla zasady, która w dodatku nie została określona żadnym przepisem, bo w ustawie o funduszu nie ma mowy.
I to jest jak najbardziej słuszne stanowisko sądu, w sytuacji gdy jak wiemy radosna twórczość niektórych właścicieli (krzyczącej mniejszości) nie zna granic.
W drugiej - sprawie poniżej stanowisko GUNB.
"...W sprawie pojęcia „modernizacja”
W związku z pojawiającymi się wątpliwościami związanymi z brakiem w przepisach ustawy z dnia 7 lipca 1994r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016 z późn. zm.) pojęcia „modernizacja”, przedstawiamy interpretację zagadnień prawnych związanych z tym problemem. Pojęcie „modernizacji” zostało wykreślone z art. 3 pkt 7 ustawy - Prawo budowlane przez art. 90 pkt 2 lit. a ustawy z dnia 24 lipca 1998 r. o zmianie niektórych ustaw określających kompetencje organów administracji publicznej - w związku z reformą ustrojową państwa (Dz.U. Nr 106, poz. 668 z późn. zm.). Zmiana ta weszła w życie z dniem 1 stycznia 1999 r.
Ustawodawca dokonując zmian w Prawie budowlanym, związanych z reformą administracyjną państwa w ogóle zrezygnował z posługiwania się pojęciem „modernizacja”, wprowadzając równocześnie zmianę definicji remontu.
W obecnym stanie prawnym w art. 3 pkt 6 ustawy - Prawo budowlane podano definicję:
„budowy - należy przez to rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego”.
W art. 3 pkt 7 zdefiniowano: „roboty budowlane - należy przez to rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego”.
W pkt 8 art. 3 określony został „remont - należy przez to rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym”.
Natomiast pkt 7a art. 3 zdefiniował pojęcie „przebudowy - należy przez to rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego.”
W ten sposób ustawodawca jednoznacznie zdefiniował i uporządkował zakres pojęciowy występujący w przepisach Prawa budowlanego, w tym również rozwiązał jasno kwestię zakwalifikowania „modernizacji”. Pojęcie „modernizacja” mieści się w zakresie pojęciowym występujący w przepisach Prawa budowlanego, w tym również rozwiązał jasno kwestię zakwalifikowania „modernizacji”. Pojęcie „modernizacja” mieści się w zakresie pojęciowym „remontu”, „przebudowy” albo „rozbudowy”.
Zatem, odpowiednie zakwalifikowanie wykonywanych robót budowlanych ma istotne znaczenie w przypadku rozbudowy lub wykonywania robót budowlanych, dotyczących przebudowy albo remontu. Jest to związane z obowiązkiem wydania przez organ administracji architektoniczno-budowlanej odpowiednio pozwolenia na budowę (art. 28 ustawy - Prawo budowlane) lub przyjęcie zgłoszenia (art. 29 i 30 ustawy - Prawo budowlane).
Jednakże mając na uwadze, że brak pojęcia „modernizacja” może powodować wątpliwości w zakresie prawidłowego zakwalifikowania wykonywanych robót budowlanych, szczególnie dotyczących projektów realizowanych ze środków Unii Europejskiej, dopuszcza się umieszczanie, w razie konieczności, w wydawanych decyzjach o pozwoleniu na budowę, dotyczących przebudowy albo rozbudowy,w nawiasie określenia „modernizacja”.
Należy natomiast podkreślić, że wydawanie pozwolenia na budowę - wykonanie robót budowlanych określonych w decyzji jedynie pojęciem „modernizacja”, które nie występuje w ustawie - Prawo budowlane – nie jest właściwe. Akt administracyjny, jakim jest decyzja o pozwoleniu na budowę, musi obejmować wyłącznie ustawowo określoną nomenklaturę..." - http://www.gunb.gov.pl/dziala/pliki/GI-modernizacja.pdf
Jak rozumiem nie wolno już mówić "termomodernizacja"
Ale co w zamian? Termoprzebudowa?
zamiast termomodernizacji jest docieplenie np. bryły budynku.
Słowo modernizacja jest używanie potocznie i nie ma go w obrocie urzędowym ( prawo budowlane nie przewiduje).
W którym miejscu ten sąd tak stwierdził? Sąd uchylił uchwałę,zresztą w mojej ocenie niesłusznie, ponieważ w ocenie tego składu fundusz remontowy można przeznaczyć na remonty, to wszystko.
Treść orzeczenia na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/2078-i-c-17612-wydatki-z-funduszu-remontowego
Te stwierdzenia sądu wytłuściłem w poniższym obszerniejszym cytacie.
"...W paragrafie trzecim tej uchwały ustalono, iż sfinansowanie inwestycji ma nastąpić ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym oraz z wpłat dokonanych przez wszystkich właścicieli lokali. Za przyjęciem przedmiotowej uchwały głosowali właściciele lokali posiadający łącznie 52% udziałów w nieruchomości....
uchwała z dnia 21 marca 2012 r. nr (...) pozostaje w sprzeczności z art. 14 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 2000, Nr 80, poz. 903, zwanej w dalszej części uzasadnienia ustawą). Zarzucał finansowanie inwestycji polegającej na budowie ogrodzenia posesji ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym pozwanej Wspólnoty. Powód podważał nadto dopuszczalność obciążenia właścicieli lokali mieszkalnych kosztami związanymi z pokryciem deficytu środków na wybudowanie ogrodzenia, kiedy wiadomym było, iż środki zgromadzone na funduszu remontowym są niewystarczające...
W ocenie Sądu podnoszone przez pozwaną twierdzenia, iż zaskarżona uchwała nie narusza zasad gospodarowania nieruchomością wspólną oraz interesów właścicieli lokali, pozostają w sprzeczności z obowiązującymi zasadami gospodarowania przez wspólnotę środkami pieniężnymi przekazanymi jej przez poszczególnych właścicieli lokali, w tym powoda, na koszty przewidziane w art. 14 ustawy oraz związanym z tym dopuszczalnym zakresem, w jakim wspólnota może środkami dysponować...
Środki gromadzone na funduszu remontowym mają określone przez ustawę przeznaczenie na przyszłość – remont nieruchomości wspólnej. Wskazania wymaga, iż wydzielenie we wspólnocie odrębnego funduszu na cele remontowe, na który członkowie uiszczają zaliczki w wysokości ustalonej przez wspólnotę, powoduje, że środki tam zgromadzone nie mogą zostać rozdysponowane przez wspólnotę w inny sposób niż zgodnie z ich przeznaczeniem. , gdyż częściowo pozbawia ją środków zabezpieczających możliwość poniesienia kosztów prac niezbędnych do utrzymania nieruchomości wspólnej w należytym stanie, także w wypadku nagłych i nieprzewidywalnych awarii czy usterek.
Zaznaczyć należy, że zgodnie z art. 13 ustawy właściciel lokalu, m.in. zobowiązany jest uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, a w art. 14 tej ustawy znajduje się przykładowe wyliczenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Oznacza to, że mogą być to inne koszty. Treść tych przykładowo wyliczonych kosztów wskazuje jednak, że muszą one być zawsze związane z kosztami zarządu nieruchomością wspólną.
Środki z funduszu remontowego mogą być przeznaczone jedynie na pokrycie wydatków niezbędnych dla zachowania substancji i prawidłowego funkcjonowania nieruchomości. Fundusz ten nie może zatem służyć pokrywaniu wydatków na inne cele, w szczególności cele inwestycyjne (por. wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 18 grudnia 2007 r., I ACa 1226/07, (...) Prawnej Lex nr 425057).
Decyzja o wykorzystaniu środków zgromadzonych na funduszu remontowym narusza zakres uprawnień wspólnoty przysługujących jej wobec przekazanych środków pieniężnych przez właścicieli lokali...
Oczywistym jest, że wydatek związany z wybudowaniem ogrodzenia nie należy do kategorii wydatków remontowych, określonych w art. 14 pkt 1 ustawy, tj. niezbędnych dla zachowania substancji i prawidłowego funkcjonowania nieruchomości.
Dodać trzeba, iż sformułowanie „ wydatki na remonty i bieżącą konserwację” jest jednoznaczne, niedopuszczalne jest objęcie nim również celów inwestycyjnych, do których niewątpliwie należy wybudowanie płotu wokół nieruchomości.
Na marginesie dodać jedynie należy, że brak było podstaw do umorzenia postępowania z uwagi na wykonanie uchwały (wybudowanie ogrodzenia i wypłacenie środków z funduszu remontowego). Takie rozstrzygnięcie w istocie rzeczy skutkowałoby utrzymaniem zaskarżonej uchwały i usankcjonowaniem sprzecznych z prawem i z zasadami prawidłowego zarzadzania jej postanowień. Fakt wykonania uchwały nie wyklucza możliwości jej wyeliminowania z porządku prawnego..."
Mało tego - sąd wyraźnie stwierdził że:
"...Wykorzystanie środków z funduszu remontowego na inwestycję, niezależnie od stopnia jej użyteczności, nie tylko narusza art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali, lecz nadto godzi w interes wspólnoty.
Zaznaczyć należy, że zgodnie z art. 13 ustawy właściciel lokalu, m.in. zobowiązany jest uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, a w art. 14 tej ustawy znajduje się przykładowe wyliczenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Oznacza to, że mogą być to inne koszty... muszą one być zawsze związane z kosztami zarządu nieruchomością wspólną..."
Czy fakt, że sąd stwierdził iż finansowanie inwestycji wykracza poza zakres zarządu NW i poza obowiązki określone w UoWL , że właściciel nie ma obowiązku finansować takich inwestycji ze składek na utrzymanie NW (FR) - nie oznacza, że w takim razie należy posłużyć się art. 1 ust. 2 UoWL?
Czy wtedy większość (art. 199 kc) może decydować o wydawaniu pieniędzy innych właścicieli bez ich zgody?
Pomijam aspekt czysto formalny. Inwestycja musi mieć pozwolenie na budowę a składając wniosek, zarząd jest obowiązany wypełnić oświadczenie pod odpowiedzialnością karną (art. 233 kk) że "posiada zgodę wszystkich współwłaścicieli" wg załączonej listy na daną inwestycję. NW na której ma być realizowana inwestycja jest współwłasnością wszystkich właścicieli lokali. Wchodzimy tu w krąg prawa dysponowania nieruchomością na cele budowlane a więc przepisy regulowane prawem budowlanym a nie UoWL.
Oczywistym jest, że sąd tak szczegółowo nie uzasadniał swojego wyroku - wystarczające są stwierdzenia jakim się posłużył o naruszeniu UoWL. Nigdzie też sad nie zakazał właścicielom wydawania swoich pieniędzy na inwestycje. Jeszcze raz powtórzę - uznał za bezprawne nakazywanie uchwałą (52% na dodatek) pokrywanie wydatków do których właściciel nie jest zobowiązany UoWL i tylko tyle.
W świetle powyższego moje zdanie, że sąd zwrócił uwagę ma swoje uzasadnienie.
Nowy doklejony: 30.08.13 16:53
Zarządca - bardzo proszę o rzetelne cytowanie, bo w przytoczonym cytacie: - wynika, że o idiotycznym wyroku ja napisałem a to nieprawda, to nie jest mój cytat - ja właśnie z takim stwierdzeniem Praktyka-realisty polemizowałem.
Tak na marginesie, to sąd się zapędził w tym momencie, w którym napisał, że "środki gromadzone na funduszu remontowym mają określone przez ustawę przeznaczenie na przyszłość – remont nieruchomości wspólnej". Takie ustawy jeszcze nie ma.
Tak napisałem: - i dalej: - czy aby na pewno? Przecież sąd stwierdził zgodnie z prawem, że:
"...W ocenie Sądu podnoszone przez pozwaną twierdzenia, iż zaskarżona uchwała nie narusza zasad gospodarowania nieruchomością wspólną oraz interesów właścicieli lokali, pozostają w sprzeczności z obowiązującymi zasadami gospodarowania przez wspólnotę środkami pieniężnymi przekazanymi jej przez poszczególnych właścicieli lokali, w tym powoda, na koszty przewidziane w art. 14 ustawy oraz związanym z tym dopuszczalnym zakresem, w jakim wspólnota może środkami dysponować.
Zgodnie z art. 14 ustawy na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację (punkt 1),
Środki gromadzone na funduszu remontowym mają określone przez ustawę przeznaczenie na przyszłość – remont nieruchomości wspólnej..."
Przecież FR to nic innego jak zaliczki na koszty zarządu NW przeznaczone na remonty i konserwację nakazane art. 14 UoWL . Wszyscy wiemy dlaczego to zostało nazwane FR i rozliczane osobno poza bieżącymi remontami i konserwacją - wbrew UoWL.
[/quote]
No i WM wymyślają np. płot ,który de facto jest inwestycją, więc nie może być finansowany z FR.
Nie mieli by tego problemu gdyby fundusz nazwali inwestycyjno-remontowym. Oczywiście sąd w Elblągu musiał tak orzec, przy czym de facto nie zabronił stawiania tego płotu ale uchylił uchwałę o jego finansowaniu.
U siebie nie mam takiego problemu ponieważ nie wymyślam głupich uchwał. Jest jedna o Planie gospodarczym , jeżeli ujęta jest tam jakaś inwestycja, np., posadzenie trzech krzewów t jakby były obiekcje tłumaczę - Zgodnie z uogd zarządzanie to .... m.in. uzasadniona inwestycja w nieruchomość. Dla jednych będzie to posadzenie kwiatków dla drugich basen na podwórku. W praktyce często tak, w teorii prawa - nie. Przez głupotę i nieznajomość prawa. ja nie rozliczam osobno remontów, konserwacji i inwestycji. To wszystko to koszty ucw. Osobno rozliczałem wodę, ścieki i śmieci.:bigsmile:
W którym miejscu ten sąd stwierdził, że na budowę ogrodzenia konieczna jest zgoda wszystkich właścicieli? Ani słowa nie ma na ten temat w wyroku.