Fundusz remontowy
Kilka miesięcy temu przejąłem administrowanie Wspólnotą Mieszkaniową (5-rodzin),lokale w budynku były wykupowane etapami na przestrzeni lat 1996-2011.Po przejrzeniu księgowości stwierdziłem , że na kontach właścicieli są różne kwoty ale jest również zobowiązanie wobec ZGKiM na kwotę blisko 4000 zł (nie wykorzystane środki z funduszu remontowego za lata 2007-2011. W chwili obecnej ZGKiM domaga się od wspólnoty zwrotu tej kwoty , natomiast właściciele którzy wykupili mieszkania w późniejszych terminach maja uzupełnić brakujące środki na ich indywidualnych kontach. Zwracam się z prośba o radę czy słuszne są pretensje ZGM-u, czy zobowiązanie z 2007r. się nie przedawniło?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
A po za tym , czy to Ty wymyśliłeś tą bzdurę z uzupełnieniem indywidualnych kont? Jak ZGKiM odzyska 4000 zł wasz FR będzie o te 4000 zł mniejszy. Wyjdźmy wreszcie z tego PRL-u.:bigsmile:
A co mieli wykupić w terminach wcześniejszych, jakiś przymus był?
Niby na jakiej podstawie właściciel lokalu miałby uzupełniać coś, gdy nie był właścicielem lokalu i nie miał obowiązku płacić na jakiś FR - lecz płacił tylko czynsz.
Jednak jest haczyk. Jak wpłaty nie były dokładnie opisane (za jaki są okres), to może poprzedni księgowy wpisywał je jako wpłaty na "zaległość"?
Jak nie, to nie macie się czym martwić.
Nowy doklejony: 01.09.13 13:08
Nie jestem księgowym ale w dokumentach jest zestawienie zbiorcze - za lata 2007- 2011- i tam są wyszczególnione stany kto ile ma uzbierane na koncie w tym jest ZGKiM(jako właściciel części budynku )- z wcześniej wymieniona kwotą
Nowy doklejony: 01.09.13 13:13
To były środki z wpłat czynszowych- ale nigdzie w dokumentach nie ma śladu o takich zaległościach poza tym ogólnym zestawieniem.Dokument nosi nazwę Zestawienie rozliczeń wyniku finansowego Wspólnoty Mieszkaniowej za okres 2007-11
Koniecznie je obejrzyj.
To zestawienie 2007-11 potraktowałabym jako informację - prawdziwą lub nie
Ja bym im napisał, że tą kwotę powinni uwzględnić przy przenoszeniu własności lokali i rozliczyć ją bezpośrednio w nabywcami lokali.
Wariant II to wysłał bym im notę za amortyzacje części wspólnych na tę samą kwotę ...
Kwotę należy pisać do lokali, które w okresie 2007-2011 były sprzedane
oczywiście, że zmienia ...
A co jest w sprawozdaniach finansowych ? z nich też wynika, że koszty były wyższe niż zaliczki ? czy na odwrót,
Czy ZGM oprócz zarządzania świadczył inne usługi , że ZGM ma nadpłatę?
Skoro nie byli właścicielami to nie mają obowiązku czegokolwiek uzupełniać, natomiast w razie remontu powinni dopłacić brakujące środki.
Fundusz remontowy to składki na jakiś cel w przyszłości, jeżeli nie zostały wykorzystane, to zbywca ma prawo do ich zwrotu, natomiast nikt nie zmusi nabywcy do ich uzupełnienia.
Należy pamiętać, że transakcja dotyczyła także nieruchomości wspólnej a w jakim była stanie w chwili zakupu nabywca doskonale wiedział, więc winien liczyć się z koniecznością remontów. Równie dobrze te środki może teraz odłożyć na lokatę i wypłacić w chwili remontu - to jego prywatna sprawa.
Musi się po prostu liczyć z tym, że gdy dojdzie do remontu - będzie dopłacał tę brakującą kwotę. Inni nie będę dopłacać - bo sobie zaoszczędzili przelewając środki na fundusz remontowy.
Nowy doklejony: 09.09.13 09:22
Brak ku temu podstaw prawnych - ze względu na to, że cena wyraża wartość lokalu i udziału w nieruchomości wspólnej, wspólnota mieszkaniowa nie ma wpływu na warunku umowy sprzedaży i nie może nikogo odsyłać.
Zapewne sporządzono operat (lokal komunalny), cena uwzględnia stan techniczny nieruchomości.
Odnośnie amortyzacji -nie ma ku temu absolutnie żadnej podstawy prawnej, aby zbywcę obciążać kosztami zużycia nieruchomości wspólnej.
Nie chodzi o wartość lokalu tylko o stan zużycia części wspólnych i ewentualny nakład jaki trzeba ponieść, aby nieruchomość wspólna nie traciła na wartości.
I na odwrót jeżeli były robione jakieś remonty na NW, które przed sprzedażą nie zostały rozliczne , to pomniejszam wartość lokalu. Bo rozliczenie przyjdzie na mnie, dlaczego ja mam dopłacać do transakcji?
Uważam , że jest podstawa, przy tym pozostanę , chyba, że amortyzacja została uwzględniona w cenie przyjętej do wyceny lokalu.
Najlepiej jak kupujący zasięgnie języka w Zarządzie WM , jakie planuje się wydatki na NW ? aby na początek nie trzeba było wpłacać dodatkowej sumy ...
Czy jak przedmiotem sprzedaży jest używana pralka lub samochód - tez należy domagać się zwrotu kosztów amortyzacji?
Pisze zresztą o tym sam zainteresowany: Na jakiej podstawie prawnej ma dopłacać? Bardzo proszę o podanie podstawy prawnej tak kategorycznego (musi) stwierdzenia.
Do czasu wykupu lokalu zaliczki na koszty zarządu (w tym środki na FR) przelewał (powinien) dotychczasowy właściciel lokalu (ZGKiM). Obowiązki nowego właściciela w zakresie zaliczek na koszty zarządu (w tym FR) rozpoczęły się z chwilą zakupu mieszkania. Stan środków na FR na każdy lokal w budynku powinien być taki sam - wg udziałów, więc o jakiej dopłacie mowa? Jeżeli nie jest taki sam to ja się pytam gdzie był zarząd (zarządca) że pozwolił na taką partyzantkę?
czy ja napisałem że wspólnota czegoś żąda ?
Czy ja napisałem, że przy sprzedaży lokalu, wspólnota uczestniczy w tym procederze....
Jak napisałem jak kupujący / sprzedający mają się ewentualnie dogadać , by nie mieszać w rozliczeniach wspólnoty.
co ma piernik do wiatraka ... czytaj tekst pisany, a nie swoją wybujałą wyobraźnie ...
amortyzacja w opisanym przez ciebie przykładzie pralki i auta jest nieuwzględniona w cenie ...
Zaliczki podlegają rozliczeniu i następnie nadwyżki są zwracane w formie gotówkowej (b. rzadko), zaliczane na przyszłe okresy, albo przeznaczane na cele związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.
Jeżeli środków zgromadzonym na tzw. funduszu remontowym nie wykorzystano - to wspólnota nie ma uprawnień, aby zatrzymać nadwyżkę przypadającą na zbywcę lokalu i przeznaczyć na remonty nieruchomości wspólnej, ponieważ zbywca lokalu nie jest już jej członkiem. Nie ma żadnej podstawy prawnej, która nakazywałaby zbywcy przekazanie nadwyżek na utrzymanie cudzej nieruchomości - bo dla niego to już nie jest nieruchomość wspólna, lecz nieruchomość cudza.
Obowiązki nowego właściciela zaczęły się w momencie nabycia i w tym właśnie momencie stan techniczny nieruchomości wspólnej był taki a nie inny. Nie ma prawa, o ile nie umówił się w tym względzie ze zbywcą, sięgać do jego nadwyżek.
Albo dopłaca teraz, albo przy remoncie. Jego sprawa.
tak jakby każdy z właścicieli lokali mógł od razu wyciągnąć z kieszeni kasę na awaryjny remont...
Twierdzą, że każdy właściciel może mieć indywidualne konto w banku ( poza wspólnotą ) i tam odkładać na przyszłe remonty... :shocked:
dla mnie to porażka ...
Przecież z tych zaliczek wpłacanych na FR wspólnota opłaca wykonane remonty w kolejnych latach (remont chodnika, jakieś huśtawki czy wymiana drzwi na klatkę schodową, itd....)
Kwota znajdująca się na koncie FR, na określony dzień, jest kwotą ogólną np. 50 000 zł (wpłacono 70 000 zł wydano 20 000 zł).
Wspólnota nie ma obowiązku prowadzić ewidencji ile w tej kwocie jest pieniędzy danego właściciela lecz tylko sprawdzić czy dany właściciel zapłacił należne zaliczki. Na dzień sprzedaży lokalu otrzymuje rozliczenie, że np. nie zalega z opłatami na FR. Koszty zarządu w zakresie FR wyniosły dokładnie tyle ile wynosiła zaliczka na Fr.
Jeżeli wspólnota wzięła duży kredyt na np. ocieplenie (zabezpieczeniem FR) a w międzyczasie akurat jeden z właścicieli sprzedał lokal i ...zabrał "swój wkład" i co bank wtedy na to, co wspólnota na to? Na jakiej podstawie nabywca lokalu ma dopłacić do kredytu o którym nie decydował i nic nie wie bo nie był wtedy jeszcze właścicielem w tej wspólnocie i nie miał żadnego obowiązku z tym związanego?
"...Fundusz remontowy, jak sama nazwa wskazuje, przeznaczony jest na remonty wykonywane bieżąco jak i w przyszłości. Jest oczywiste, że w przypadku remontu o znacznym rozmiarze, np. termo-modernizacji nieruchomości, środki trzeba gromadzić przez dłuższy okres czasu, zwykle kilkuletni. Gdyby kolejnym zbywającym lokale właścicielom zwracać zgromadzone na funduszu remontowym środki, większe remonty nie mogłyby być wykonywane w zaplanowanym terminie. Zarzut, że koszty przyszłe nie mogą obciążać byłych właścicieli nie może się ostać, gdyż to właśnie budynek był „zużywany” przez tych, obecnie byłych, właścicieli..." - "Perypetie wspólnot mieszkaniowych w sądach. Sprzeczne orzecznictwo dotyczące funduszu remontowego" Janusz Gdański, miesięcznik Administrator nr 12/2009
"...Konkludując - skoro fundusz remontowy jest nieustawowy, to tworząca go wspólnota ma prawo uchwalić jego regulamin, który nie musi ściśle korespondować z zapisami ustawowymi dotyczącymi zaliczek..." - http://wspolnota.net.pl/fundusze-celowe/kiedy-czy-placic-t1404-6.html
p.s. Wiem, że niektórzy zaraz wyśmieją pana Janusza jaki to z niego specjalista - ale w końcu jest (był?) licencjonowanym zarządcą nieruchomości.
zaliczki się odejmuje od kosztów, a różnicę się rozlicza ...
Jeżeli środki nie zostały wykorzystane to nie ma tak że jeden właściciel ma nadpłaty a inny niedopłaty.
Z całej puli remontowej(kosztów zarządu) jakieś prace były wykonane i to co zostało jest do podzielenia na wszystkich właścicieli wg udziałów. Bez względu kto kiedy wykupił lokal - dla lepszego zrozumienia problemu należy przypisać te kwoty niejako do każdego lokalu - a to że zmieniał się właściciel danego lokalu nie ma wpływu na "wysokość zaliczek jakie przypadają za dany lokal", czyli ile ma płacić właściciel posiadający prawo własności tego lokalu bo to są zobowiązania związane z prawem do tego lokalu i NW. Generalnie przedawnienie mija po 3 latach - pisała o tym Koziorożka.