Sprzedaż gruntu przyległego bez budynku
lendzion57
Użytkownik
Witam, bardzo proszę o poradę w kwestii zakupu przez WM gruntu przyległego. Jesteśmy dużą WM, chcemy wykupić grunt przyległy do naszego budynku. Gmina zaproponowała nam grunt odpowiedni z zaleceniami wydziału architektury, my również chcielibyśmy właśnie ten grunt nabyć. Problem jednak polega na tym, że na gruncie tym stoją budynki, których gmina sprzedać nam nie chce, ale chce powiększyć swój udział we wspólnocie nie sprzedając ich. My się na to nie chcemy zgodzić, ponieważ gmina często zalega z płatnościami i nie chcemy tego problemu powiekszać, ponadto budynki te są w bardzo kiepskim stanie (w tej chwili są wynajęte jako powierzchnia usługowa) a remont części wspólnych obciążałby całą wspólnotę.Dodatkowo jeszcze w planie zagospodarowania przestrzen. figurują one jako obiekty do wyburzenia i urzedniczka bez ogródek nam powiedziała, że po zwiększeniu udziału gminy w naszej wspólnocie przy wyburzeniu tych budynków będziemy partycypować w kosztach (wyburzenie planowane w perspektywie kilkuletniej). W naszym interesie byłoby nabyć grunt po wyburzeniu budynków, na co w tej chwili gmina zgodzić się nie chce. Mamy świadomość, że propozycja gminy działa na niekorzyść naszej wspólnoty. Jak możemy dochcodzić swoich praw? Wymieniliśmy kilka pism, żadne bez efektu, urzędnicy upierają się przy swoim rozwiązaniu, na które zgodzić się nie możemy. Wydział Urbanistyki nie chciał wyznaczyć innego terenu. Bardzo proszę o radę, rozwazamy również drogę sądową, ale bez znajomości paragrafów nie mamy żadnego punktu oparcia
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Gmina (Wydział Skarbu) naciska nas (zresztą wszystkie wspólnoty w mieście), aby wykupować tzw. tereny przyległe do kamienic. Z drugiej strony zgodnie z prawem nam przysługuje roszczenie o wykup takiego gruntu.
Nie mamy przy kamienicy miejsc parkingowych, więc ten teren jest dla nas atrakcyjny i po prostu potrzebny.
No i tutaj zaczynają się problemy: gmina (Wydział Gospodarki Komunalnej) nie zgadza się sprzedać tych budynków i zaproponowała nam (poprzez Wydział Skarbu) wykup gruntu z zastrzeżeniem, że budynki pozostaną jej własnością - innymi słowy proponują powiększenie swojego udziału w naszej Wspólnocie poprzez "przyłączenie" powierzchni budynków, której pozostaną właścicielami (no bo dojdzie dodatkowa powierzchnia do naszego budynku). Nic nie przekręcam - mam na to 2 pisma z gminy z taką propozycją. Gmina je wynajmuje, więc czerpie z nich pożytki i nie chce się ich pozbyć.
No i gmina nie chce ani sprzedać, ani wyburzyć (co proponowaliśmy) - upiera się przy ww. wariancie "włączenia" ich WM. Gmina ma prawo przymusić WM do wykupu takich gruntów, a my chcemy się bronić przed niekorzystną dla nas transakcją.
Wydział Architektury planuje uporządkować te kwartały poprzez wyburzenia przegęszczonej i wtórnej zabudowy, do której należą właśnie te dwa sporne budynki. Ich kupno nie jest więc dla nas atrakcyjne, ani w tej chwili możliwe. Nie jest dla nas atrakcyjne zwiększenie udziału gminy, bo chcemy się jej pozbyć z kamienicy.
Mamy tu pewnie pat, który usiłujemy rozwiązać. Wymieniliśmy kilka pism i rezultat jest taki jak opisałem. Albo kupujemy sam grunt bez budynków i zgadzamy się na zwiększenie udziału gminy w naszej WM, albo... No właśnie, proszę o poradę.
NIE KUPUJCIE tego terenu ...
Pozdrawiam
czy ty chcesz wyznaczać standardy i oceniać co jest kompetentne, a co nie ? Jakim prawem?
kolejny z tych co dostawali zawsze to co chcieli , bierz to co ci dają , a jak biją to uciekaj ... i przestań już zanudzać tymi dogmatami, że Gmina ciebie zmusi do kupienia tego czego nie chcesz ...
Polecam ciekawe artykuły na ten temat:
Nabywanie działek sąsiednich przez wspólnoty mieszkaniowe – co mówią przepisy?
http://www.testowy.minigo.pl/index.php/article/show/id/483
i tutaj:
http://www.samorzad.lex.pl/czytaj/-/artykul/przylegle-nieruchomosci-gruntowe-podejmowanie-uchwal-w-sprawie-nabycia-gruntu-przyleglego-do-nieruchomosci
Co prawda gmina może zmusić was do wykupu działki, ale nie koniecznie całej. Przepisy pozwalają wam zwrócić się do gminy o wykup tylko części działki - takiej jaka jest niezbędna do prawidłowego użytkowania waszego budynku, czyli np. obszar mieszczący się wewnątrz litery U. Gdyby gmina wystąpiła przeciwko wam na drogę sądową z żądaniem wykupu, to wy możecie żądać ograniczenia tego roszczenia do zakresu jaki wam jest niezbędny.
Poza tym, czy aby na pewno wasza działka nie spełnia kryteriów dla działki budowlanej? Sam fakt kształtu "U" jeszcze o tym nie przesądza. Dlaczego uważasz, że wasza działka nie spełnia tych kryteriów?
Odpowiadam na pytania wyżej: Nasza działka spełnia kryterium wielkości (pzp przewiduje tu 315 m2, mamy więcej). Kluczowy w pzp jest jednak zapis o maksymalnej wielkości powierzchni zabudowy: 40%, tymczasem nasz budynek zajmuje 100% naszego gruntu, czyli potrzebujemy niemal dwa razy więcej, a nasze podwórze (wnętrze litery "U") to typowa ciasna studzienka (te nieszczęsne budynki bezpośrednio do niej przylegają). Wydział gosp. kom. zwracał się już do wydz. arch. o zmniejszenie obszaru do wykupu i ze względu na powyższy zapis w planie zagosp. ta prośba została odrzucona. Nie chcą wyznaczyć także innego terenu.
Kuba P., bardzo dziękuję za rozmowę, ale jej format mi nie odpowiada. Wskazuję na jej zakończenie na "dogmat", którym podpieram się nie ja, a gmina: art. 32a ustawy o własności lokali, nakładający na wspólnotę mieszkaniową obowiązek podjęcia czynności zmierzających do nabycia terenu przyległego.
Dość mam mętnego przedstawiania sprawy i wyciągania z ciebie informacji , sprawiasz wrażenie jakbyś znał rozwiązanie i reprezentował Urząd - Gminę.
Wszytko pięknie tylko jeszcze nie napisałeś, jakie to są te przyczyny które nakładają na was obowiązek dokupienia gruntu ....:bigsmile:
Sądzę, że pzp nie może działać wstecz - dotyczy on tylko budowy nowych obiektów lub rozbudowy istniejących. Gmina nie może was zmuszać do wykupu gruntu powołując się na pzp. Artykuł 35 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym mówi, iż:
"Tereny, których przeznaczenie plan miejscowy zmienia, mogą być wykorzystywane w sposób dotychczasowy do czasu ich zagospodarowania zgodnie z tym planem, chyba że w planie ustalono inny sposób ich tymczasowego zagospodarowania."
Natomiast gmina może i nawet musi uwzględniać warunki określone w pzp w przypadku gdyby miało dojść do sprzedaży wam jakieś działki lub części działki (gdybyście się z gminą dogadali). Nowa działka, która powstałaby po tej transakcji, musi spełniać kryteria przewidziane w pzp.
Podsumowując: moim zdaniem pzp nie może być podstawą do przymuszenia was do zakupu, ale jeżeli do niego dojdzie, to zgodnie z pzp.
Gmina może was przymusić do zakupu działki na podstawie innych przepisów, mianowicie art. 209a ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
"W przypadku, o którym mowa w ust. 1, {{ działka niespełniająca wymogów działki budowlanej }} Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego przysługuje w stosunku do właścicieli lokali roszczenie o zawarcie umowy przeniesienia na ich rzecz własności lub oddania im w użytkowanie wieczyste przyległej nieruchomości gruntowej lub jej części."
Przy czym ta ustawa określa jakie kryteria powinna spełniać działka budowlana (dosyć ogólne wytyczne) i żadna uchwała rady gminy nie może tego zmieniać. Tak więc fakt zdefiniowania jakichś warunków dla działek w pzp, nie może być źródłem roszczenia na podstawie ustawy o gosp. nieruchomościami. W przeciwnym przypadku mielibyśmy sytuację absurdalną, gmina mogłaby zmusić każdego do zakupu dosłownie każdej działki, wystarczyłoby systematycznie uchwalać odpowiednie zmiany do pzp.
Każda z stron ma swój rozum i swoją wolę. Ani jednej, ani drugiej strony nie można do niczego zmusić.
Dlatego nie możecie być zmuszeni do działania ewidentnie niekorzystnego.
W tej dość wyjątkowej sprawie jeśli chcecie wyeliminować potencjalne zagrożenie, to wystąpcie do gminy o sprzedaż takiego kawałka, który będzie Wam odpowiadać. Oczywiście ma być niezabudowany.
Jak odmówią, to macie czyste ręce.
Wypełniliście zapisy cytowanego wyżej art. 209a ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Egzo, czy możemy podeprzeć się właśnie pzp, który wskazuje, że działka budowlana powinna mieć 40% powierzchni zabudowanej i 30% biologicznie czynnej (czego w żadnym wypadku nie osiągniemy przy propozycji gminy)?
Wiem, że nasza sytuacja jest dosyć skomplikowana, a nam jako laikom jest ciężko nawet precyzyjnie przekazać informacje na ten temat. Szukamy jednak wszelakiego wsparcia i bardzo dziękujemy za pomoc.
Jeżeli teren wokół was jest tak gęsto zabudowany, to faktycznie może być problem z odpowiednim "wykrojeniem" działki, tak aby obie strony były zadowolone i żeby było zgodnie z pzp.
Sugeruję sprawdzić czy budynki, które gmina chce zachować dla siebie są odrębnymi nieruchomościami (nieruchomość budynkowa), bo jeżeli nie są, to sprzedaż działki oznacza również sprzedaż tych budynków.
http://www.przewodnikprawny.pl/jak-uzyskac-wypis-z-rejestru-gruntow-rejestru-budynkow-b-d-rejestru-lokali/
Wydaje mi się ,że nie rozumiesz pewnych definicji. Proponuję pouczyć zarządcę ,żeby was nie wprowadzał w błąd, albo go zwolnić. I nie ma co obrażać się na innych np. KubęP, który dobrze radzi. Jest to nieprawdopodobne, aby budynek w środku miasta nie spełniał kryteriów działki budowlanej. Gdyby tak było , np. nie posiadacie dostępu do drogi publicznej to mielibyście prawo zwrócenia się do sądu o ustanowienie "służebności drogowej" i wówczas gmina nie robi łaski. Ale u was jest prawdopodobnie całkowicie inna sytuacja. Wy chcecie dokupić grunt dla waszej wygody. Nie możecie tego zrobić jako WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA, lecz jako grupa ludzi kupujących nieruchomość i stających się współwłaścicielami. Do takiego zakupu nie można nikogo zmusić, to jest dobrowolna umowa ludzi. Może to kupić jeden członek waszej WM, dwóch a mogą i wszyscy. I do tej dodatkowej działki gruntowej mają zastosowanie przepisy pzp. Nie , nie możecie. To są warunki dla nowych inwestorów. Ja rozumiem ,że gmina ma swój określony cel, pozbycia się gruntów, które są dla niej zbędnym obciążeniem, ale ich warunki nadają się do prokuratury i do sądu.
reasumując: na najbliższym zebraniu proponuję dokładnie omówić kwestie prawne i ewentualne problemy z zakupem sąsiedniej działki. Scalenie jej z dotychczasowym gruntem wg mnie będzie niemożliwe. Ale być może atrakcyjna cena tego gruntu spowoduje chęć jego zakupu np. przez wszystkich członków WM, prawnie jest to możliwe ale może rodzić konflikty w przyszłości. Być może jest to realne we WM np. 10-lokalowej, ale w dużej kilkudziesięcio- raczej nie. Wszystko zależy od ludzi.:bigsmile:
Egzo, byliśmy w Wydziale Architektury i Urbanistyki na spotkaniu z jego dyrektorem: po zapoznaniu się z całą korespondencją, uznano propozycję UM (!) za kuriozum i skierowano nas bezpośrednio na skargę do prezydenta, a jeśli i to okaże się nieskuteczne, do sądu, co też uczynimy. Zdaniem osób z tego wydziału propozycja UM nie realizuje roszczenia z art 209. Niestety propozycję tę wystosował do nas Wydział Skarbu, który przedkłada opinie Wydziału Nieruchomości Komunalnych nad opinię Wydziału Architektury. Między słowami dano nam do zrozumienia, ze sprawę blokuje jeden urzędnik z komunalki.
Żeby było jasne: nasza kamienica stoi w atrakcyjnym miejscu, w centrum miasta, na jej zapleczu są budynki przeznaczone do wyburzeń, niemal wszystkie wysiedlone i zamurowane (wkrótce będą wyburzane). Spośród nich tylko w dwóch prowadzi się działalność (również są zakwalifikowane do wyburzeń). Właśnie te dwa budynki stoją na spornym gruncie. Nie wiem, czy jest to kaprys wspólnoty, że chcemy się pozbyć kosztochłonnych, zrujnowanych i nieestetycznych ruder, zgodnie zresztą z planem zag. przestrz., niezależnie od tego, czy grunt kupić musimy, czy nie. Chryja zaczęła się od tego, że oznajmiono nam że musimy. Uznaliśmy, że skoro musimy, to chcemy to zrobić zgodnie ze sztuką, tak żeby nasza okolica przestała straszyć, ZGODNIE Z ZAŁOŻENIAMI I WYTYCZNYMI WŁODARZY.
Bardzo wszystkim dziękuję za wsparcie i cenne wskazówki, po spotkaniu z prezydentem odezwiemy się. Może nasze doświadczenia będą cenne dla innych wspólnot w podobnej sytuacji. Pozdrawiam
Koniecznie przygotuj krótką klarowną ściągawkę, dlaczego i co jest niezgodne z prawem plus streszczenie spotkań z urzędnikami, bo możesz na jakiegoś leniwca trafić
Wszystko na jednej A4, choć dla młodego człowieka to może być za długi tekst, więc raczej 3/4 kartki
WM prowadzi teraz procedurę sprzedaży tego lokalu.