Mała wspólnota na zasadzie dużej wspólnoty - pytanie

drk001

Witam,
w naszej nieruchomości jest 6 mieszkań planujemy założyć wspólnote. Zależy nam jednak by decyzje były podejmowane większością głosów.

Mam pytanie: czy musimy założyć małą wspólnotę, która będzie działać na zasadzie dużej? Czy można to jakoś rozwiązać w inny sposób (np. przez odpowiedni zapis w umowie)?

Będę wdzięczny za pomoc.
pozdrawiam
Darek

koziorozka

Wystarczy umowa podpisana przez wszystkich właścicieli, że przyjmujecie wszystkie zasady obowiązujące tzw. duże wspólnoty wynikające z uowl.
Jednak jak będzie potem, gdy któryś np. sprzeda swoje mieszkanie, to nie wiem.

kielonek

planujemy założyć wspólnote.

Hm. Dziwne - może jesteście już wspólnotą?
Wspólnoty się nie zakłada. Wspólnota powstaje sama z mocy prawa.
Powstanie wspólnoty mieszkaniowej datuje się na moment wyodrębnienia pierwszego lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności na podmiot inny niż dotychczasowy właściciel nieruchomości gruntowej.
Prawo wyróżnia kilka metod ustanowienia odrębnej własności lokalu, czyli powstania wspólnoty mieszkaniowej.
Może to nastąpić przede wszystkim wskutek
- umowy,
- jednostronnej czynności prawnej dotychczasowego właściciela nieruchomości,
- orzeczenia sądu znoszącego współwłasność,
- wykonania umowy zobowiązującej właściciela gruntu lub nawet użytkownika wieczystego do wybudowania domu i ustanowienia w nim odrębnej własności lokali, a następnie przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy o budowę,
- przekształcenia spółdzielczego prawa do lokalu we własność,
- podziału większej wspólnoty na mniejsze.

małą wspólnotę, która będzie działać na zasadzie dużej?

To nie jest najlepszy pomysł - sami dobrowolnie ograniczacie sobie wtedy swoje prawa własności. Można oczywiście ale powtarzam - nielogiczne to jest.

drk001

Źle się wyraziłem. Chcemy zarejestrować wspólnotę.
Dwóch na sześciu właścicieli jest za granicą i obawiamy się, że nie będziemy w stanie przy każdej decyzji zebrać jednomyślności.
Stąd zastanawiamy się czy nie lepiej aby decyzje były podejmowane większością głosów.

kielonek

Wasza decyzja, ja tylko sygnalizowałem jej minusy - tak jak pisała Koziorożka - wszyscy właściciele muszą wyrazić zgodę.
Ci zagraniczni mogą przecież wystawić pełnomocnictwa nawet notarialne (ustanowić pełnomocnika) do wszelkich czynności także przekraczających zarząd zwykły.

a-z

małą wspólnotę, która będzie działać na zasadzie dużej

W pełni popieram takie rozwiązanie.
Eliminuje patologiczne liberum veto.

kielonek

Używanie określenia "patologiczne" do prawa własności jest nie na miejscu.
Dojrzałe demokracje poznaje się po tym jak szanują prawa mniejszości.
Po to właśnie ustawodawca zagwarantował je każdemu właścicielowi w małej wspólnocie, aby większość (2-5) nie krzywdziła jednego, bo najczęściej ten jeden ma rację, którą pozostali usiłują zakrzyczeć.

Zarządca

Zmianę sposobu zarządu w małej wspólnocie mieszkaniowej polegająca na tym, że zarządzanie przedmiotem współwłasności będzie poddane regulacjom ustawy o własności lokali aprobuje zarówno doktryna, jak i orzecznictwo.


W uzasadnieniu wyroku z dnia 13 grudnia 2006 r (sygn. akt: I ACa 589/06) Sąd Apelacyjny w Poznaniu wyraził pogląd, że zmiana sposobu zarządu może polegać na zastosowaniu zasad określonych w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. począwszy od art. 19.

W uchwale z dnia 7 października 2009 r. (sygn. III CZP 60/09) Sąd Najwyższy przedstawił zapatrywanie, że właściciele lokali w małej wspólnocie mogą poprzez zmianę sposobu zarządu dopuścić możliwość stosowania art. 25 ustawy o własności lokali. Przepis ten umożliwia zaskarżenie decyzji ogółu właścicieli, na zmodyfikowanych niż wynikające z art. 202 i 199 kodeksu cywilnego zasadach (inne podstawy, ustalenie 6-cio tygodniowego terminu).

a-z

Po to właśnie ustawodawca zagwarantował je każdemu właścicielowi w małej wspólnocie, aby większość (2-5) nie krzywdziła jednego, bo najczęściej ten jeden ma rację, którą pozostali usiłują zakrzyczeć.

Każdy ma swoje doświadczenia.
Wśród małych wspólnot jakie znam najczęściej tym "jednym" jest gmina, która - gdy mowa o wydatkach remontowych - z zasady na nic się nie zgadza. I pełnymi garściami jej przedstawiciele korzystają z przywilejów jakie im daje ta "dojrzała demokracja".

kielonek

pełnymi garściami jej przedstawiciele korzystają z przywilejów jakie im daje ta "dojrzała demokracja".

Wystarczy raz dać gminie nauczkę przy pomocy art. 199 K.c. i będą wiedzieć co to jest "demokracja".

a-z

I myślisz, że jeśli gdzieś gmina raz w sądzie przegra, to zmieni taktykę?
W życiu.
Gdy przegra, to będzie musiała płacić FR. Ale tylko w przegranej wspólnocie. W innych wspólnotach nie. Zatem opłaca jej się takie postępowanie.

KubaP

[cite] a-z:[/cite]I myślisz, że jeśli gdzieś gmina raz w sądzie przegra, to zmieni taktykę? W życiu.
Gdy przegra, to będzie musiała płacić FR.
Ale tylko w przegranej wspólnocie.
W innych wspólnotach nie.

gady chodzi o jednego, tego samego Zarządcę, który wygrał z Gminą , to Gmina tuli ogon pod siebie i nie zadziera nosa .
Już nie jest tą samą "nienią"