Monitoring w nieruchomości wspólnej

Właścicielka

Witam! W kamienicy będącej współwłasnością, jeden ze współwłaścicieli założył sobie prywatny monitoring placu na którym stoi budynek mieszkalny. Monitoring jest usytuowany na jednej ze ścian budynku. Dodam, że współwłasność tworzy 25 współwłaścicieli, a kamienica jest usytuowana na terenie objętym działalnością konserwatora zabytków. Budynek nie jest wpisany do rejestru zabytków. Stąd moje pytanie, czy wymagana powinna być zgoda konserwatora na montaż takich gadżetów, a co ze zgodą pozostałych współwłaścicieli?

kielonek

Taki monitoring jest dozwolony dopóki nie będzie publicznie wykorzystywał zapisów z monitoringu.

co ze zgodą pozostałych współwłaścicieli?

"...Art. 206. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli..."
Gdyby pozostałym współwłaścicielom (lub któremuś) nie podobało się to mogą skorzystać z art. 209 K.c. i udowodnić przed sądem, że utrudnia im to korzystanie przez nich ze ścian budynku, placu (z części wspólnych).
Skoro budynek nie jest zabytkiem lecz znajduje się tylko na terenie objętym ochroną zabytkową to nie widzę tu jakiejkolwiek roli konserwatora. Proszę zwrócić uwagę jak upstrzone są kamerami wszystkie obiekty zabytkowe w każdym dużym mieście na świecie. Wątpliwe jest aby do każdej kamery konserwator się wtrącał.

Właścicielka

Witam - dziękuję za odpowiedź, jednocześnie nasuwa mi się refleksja związana z art. 199 KC: do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Czy zatem stosowanie monitoringu prywatnego narusza rozporządzanie częścią wspólną? Tym bardziej że posesja jest ogrodzona, zamieszkiwana przez 2 osoby, których średnia wieku wynosi 90 lat oraz przez 2 młode kobiety, a wstęp na posesję ogranicza automatyczna brama wjazdowa?

kielonek

współwłasność tworzy 25 współwłaścicieli, a kamienica

posesja jest ogrodzona, zamieszkiwana przez 2 osoby, których średnia wieku wynosi 90 lat oraz przez 2 młode kobiety, a wstęp na posesję ogranicza automatyczna brama wjazdowa?

Proszę sprostować, która informacja jest prawdziwa?

Nigdzie nie jest określone co stanowi czynność przekraczającą zarząd zwykły rzeczą wspólną. Nie uważam aby zamontowanie kamery (nie wiadomo czy dla monitoringu, może jako gadżet tylko, może w innym celu, dla jaj np.) było czynnością przekraczającą zarząd zwykły.
Oczywiście że zawsze można skorzystać z art. 199 - nie sądzę aby to był dobry pomysł w tym wypadku.

a-z

Proszę sprostować, która informacja jest prawdziwa?

Mogą być obydwie. :-)

Właścicielka

Wyjaśniając zawiłość tematu, nieruchomość stanowi współwłasność ułamkową którą to tworzy około 25 osób. Nie wszyscy właściciele posiadają lokale mieszkalne w podanej nieruchomości, ponieważ nie został przeprowadzony podział fizyczny nieruchomości. Część współwłaścicieli posiada własność ułamkową i zamieszkuje rzeczoną nieruchomość, a część z nich widnieje jedynie na księdze wieczystej z z przypisanym im udziałem ułamkowym w kamienicy. Tak to wygląda w rzeczywistości. Lokali mieszkalnych jest 8 - a współwłaścicieli aż 25.

kielonek

W takim razie pytanie: która z tych dwóch babć 90-letnich zamontowała kamerę?
Może któraś z tych dwóch nastolatek?
Komu z tych czterech właścicieli (mieszkańców?) "przeszkadza" ta kamera?
Czy 4 pozostałe lokale stoją puste? nie mają właściciela?

Właścicielka

Sytuacja wygląda następująco - 3 lokale są w posiadaniu innych współwłaścicieli, którzy z różnych powodów tam nie zamieszkują. Natomiast jeden lokal jest w posiadaniu współwłaściciela, który zainstalował sobie kamerę. Kamera przeszkadza przeszkadza mojemu dziadkowi i jego rodzinie. Jako spadkobierca jestem w obowiązku dbać o dobro mojego dziadka.

Nowy doklejony: 15.09.13 14:00
Przepraszam, że tak chaotycznie przedstawiam całą sprawę ale naprawdę trudno jest przedstawić wszystko dokładnie bez zawiłości

KubaP

[cite] Właścicielka:[/cite]Sytuacja wygląda następująco - Kamera przeszkadza przeszkadza mojemu dziadkowi i jego rodzinie.

a co mu przeszkadza ? tak konkretnie ... to że jest czy to że go może nagrywać?

Taka kamera odstrasza ..

stonka

Ja już nie będę rozkminiał kto jest w tej kamienicy właścicielem, współwłaścicielem, współ-współwłaścicielem :-) jak również nie będę rozminiał ilu ich jest i w ilu lokalach zamieszkują...
W każdej dobrze funkcjonującej wspólnocie powinno być tak, że jeżeli chcę sobie zamontować np kamerkę do monitoringu to powinno się uzyskać zgodę zarządu wspólnoty a jeżeli jest to mała wspólnota to wszystkich właścicieli. Coś takiego można ująć np w REGULAMINIE PORZĄDKU DOMOWEGO I FUNKCJONOWANIA WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ. Jeżeli coś takiego u Was nie funkcjonuje i nie stworzyliście swojego "regulaminu" nie możecie tak do końca zarzucać komukolwiek że zrobił coś wbrew Waszej woli.
Często gęsto jest tak, że zawsze znajdzie się ktoś kto uzna że żadne zgody nie są mu potrzebne bo w poważaniu ma pozostałych właścicieli i zarząd wspólnoty, wykonując (montując) na lub w części wspólnej nieruchomości coś co jedynie on uznaje za słuszne. Efektem takiego podejścia do sprawy są konflikty międzyludzkie, pstrokacizna na elewacji i wiele wiele innych.
Art 199 bym w to nie wplątywał, ponieważ rozporządzanie rzeczą wspólną polega na wykonaniu takich czynności które prowadzą najczęściej do zbycia lub utraty rzeczy. W tym wypadku człowiek, który założył tą kamerkę nie wykonał żadnych z tych czynności.

Egzo

[cite] stonka:[/cite].
W każdej dobrze funkcjonującej wspólnocie powinno być tak, że jeżeli chcę sobie zamontować np kamerkę do monitoringu to powinno się uzyskać zgodę zarządu wspólnoty a jeżeli jest to mała wspólnota to wszystkich właścicieli. Coś takiego można ująć np w REGULAMINIE PORZĄDKU DOMOWEGO I FUNKCJONOWANIA WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ.

Autorka wątku wspomina, że nie dokonano podziału fizycznego nieruchomości, możliwe więc, że w ogóle nie są wspólnotą mieszkaniową, a jedynie gronem współwłaścicieli kamienicy.

Zarządca

Zgadzam się ze Stonką, art. 199 tutaj nie ma nic do rzeczy, ewentualnie możemy mówić chodzi o 206 kc. - w tym sensie, że ta kamera wisi na części wspólnej i tę część zajmuje.

Orzecznictwo wskazuje, że sądy rozpoznając sprawy dotyczące monitoringu uznają prawo do monitorowania nieruchomości wspólnej, o ile nagrania nie są udostępniane publicznie.
Sąd Apelacyjny w Lublinie sygn. akt. I ACa 107/12) uznał, że nawet sąsiad może zamontować monitoring na klatce schodowej, „klatka schodowa jest miejscem publicznym i każdy może przyglądać się temu, co dzieje się w tym miejscu, np. poprzez wizjer w drzwiach. Korzystanie z wizjera nie rodzi natomiast odpowiedzialności za naruszenie jakiegokolwiek dobra. Kamera zamontowana na klatce – gdyby nie możliwość zapisywania danych – pełniłaby podobną funkcję jak wizjer. Ponadto, działanie właścicielki kamery miało na celu wyłącznie obronę przed działaniami bezprawnymi i zasługującymi na silniejszą ochronę niż dobra osobiste, jak kradzieże i niszczenie mienia” argumentował uzasadniając orzeczenie.

Więcej na ten temat na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:

http://www.zarzadca.pl/komentarze/1729-monitoring-wlasciciele-maja-prawo-dostepu-do-nagran


W Polsce brak kompleksowej regulacji tej tematyki:
1) brak systemowych rozwiązań prawnych, które ustanawiałyby zasady dotyczące tego,w jakich sytuacjach może być instalowany monitoring, ile mogą być przechowywana nagrania, kto ma do nich dostęp itp.

2) nieuregulowane są prawne aspekty kontroli pracowników przy użyciu nowoczesnych technologii, w tym monitoringu wizyjnego.

3) spółdzielniach i we wspólnotach mieszkaniowych lokatorzy nie dysponują możliwościami jakiejkolwiek kontroli w zakresie gromadzenia, przechowywania oraz ewentualnego wykorzystania zarejestrowanych treści; brakuje w szczególności obowiązku określenia (np. w formie regulaminów) reguł korzystania z monitoringu.

4) brak podstaw prawnych dla montowania kamer w szkołach i zasad ich wykorzystywania (mimo wdrożenia rządowego programu dofinansowania monitoringu).

http://www.zarzadca.pl/komentarze/1772-rzecznik-praw-obywatelskich-mowi-dosc-monitoring-wymaga-pilnej-regulacji