Jak prawidłowo przejąć zarząd od Spółdzielni

Spółdzielca

W chwili obecnej w naszej nieruchomości właściciele posiadają ponad 75% udziałów, zarząd powierzony w dalszym ciągu pełni Spółdzielnia. Zastanawiamy się nad przejęciem zarządu od Spółdzielni.

Jak wygląda kwestia prawna sprawowania zarządu po podjęciu uchwał o przejściu na reżim ustawy o własności lokali oraz wyborze zarządu?
Kto np. do momentu podpisania umowy przez wybrany zarząd o administrowanie nieruchomością z np. licencjonowanym zarządcą faktycznie opiekuje się nieruchomością i z jakich przepisów to wynika?
Zanim wspólnota otrzyma REGON i NIP oraz założy konto w banku upłynie przecież sporo czasu!
Komu mieszkańcy mają płacić opłaty - Spółdzielni? Jeżeli tak to do jakiego momentu i na podstawie jakich przepisów prawnych?
Gdzie mają dzwonić w razie awarii - do Spółdzielni czy zarządu?
Jak wygląda kwestia rozliczenia się Spółdzielni ze wspólnotą czy regulują ją jakieś przepisy prawne?
Jakie środki powinna Spółdzielnia przekazać wspólnocie i na mocy jakich konkretnych artykułów?
Jak wygląda to w praktyce proszę o opinie i wypowiedzi.

Dodatkowo pytanie dla prawników:
Czy poniższe zapisy zamieszczone w akcie notarialnym oznaczają, iż Spółdzielnia sprawuje zarząd w sposób określony w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali czy jest to zarząd
sprawowany na mocy art. 27 ust 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych?
"§ 6
1. Strony umowy zgodnie postanawiają, że zarząd nieruchomością wspólną, sprawować będzie Spółdzielni Mieszkaniowa …………………….. z siedzibą …………………….., zaś koszty zarządu ustalone będą zgodnie ze
statutem spółdzielni i obowiązującymi w niej regulaminami.
2. Nabywcy zapewnili, że znają treść przepisów dotyczących sprawowania zarządu i wynikające z nich prawa i obowiązki właścicieli lokali.
3. Właściciele lokalu zobowiązują się do dokonywania opłat wymienionych w art.4 i 6 ust.3 ustawy o własności lokali, w terminach określonych w statucie spółdzielni.
4. Właściciele lokalu oświadczają, że jest im wiadomo o obowiązku poinformowania spółdzielni o fakcie zbycia lokalu, ustanowieniu obciążenia zarówno w dziale III i IV księgi wieczystej, ustanowieniu
współwłasności oraz o zmianie ilości osób zameldowanych jak również zamieszkałych w lokalu, o których mowa w niniejszym akcie.
5. Właściciele lokalu zobowiązują się udostępnić lokal na wypadek potrzeby zainstalowania urządzeń pomiarowych i podzielników kosztów c.o. i ich kontroli oraz odczytów wskazań tych urządzeń."

Moim zdaniem zapisy § 6 aktu notarialnego nie wskazują treści przepisu art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, dlatego nie mogą być one uznane za pouczenie o prawach i obowiązkach
stron wynikających z tego przepisu. Powoduje to, że poprzez te zapisy Spółdzielnia sprawuje zarząd w sposób określony w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Do zmiany zarządu niezbędne jest zatem podjecie uchwały właścicieli lokali na podstawie art. 18 ust. 2a ustawy z dnia z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali protokołowanej przez notariusza. Czy mam rację ?
Gdzie (który dział) w głównej księdze wieczystej nieruchomości szukać zapisów o sprawowaniu przez Spółdzielnię zarządu w sposób określony w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali oraz jak te zapisy wyglądają?

kielonek

Jak wygląda kwestia prawna sprawowania zarządu po podjęciu uchwał o przejściu na reżim ustawy o własności lokali oraz wyborze zarządu?

Należałoby termin przekazania nieruchomości zarządowi wspólnoty uzgodnić z zarządem spółdzielni.

Kto np. do momentu podpisania umowy przez wybrany zarząd o administrowanie nieruchomością z np. licencjonowanym zarządcą faktycznie opiekuje się nieruchomością i z jakich przepisów to wynika?

Do podpisania umowy z jakimś administratorem (zarządcą) i po podpisaniu umowy, zawsze i tak odpowiedzialnym z mocy prawa za prawidłową eksploatację nieruchomości będzie zarząd wspólnoty (art. 21 UoWL).

Zanim wspólnota otrzyma REGON i NIP oraz założy konto w banku upłynie przecież sporo czasu!

Takie sprawy załatwiane są w przeciągu jednego dnia zdaje się.
Oczywistym jest, że skoro odłączacie się od spółdzielni i sami chcecie się zarządzać to nie mogą właściciele płacić zaliczek obcemu już podmiotowi - spółdzielni.

Gdzie mają dzwonić w razie awarii - do Spółdzielni czy zarządu?

Przecież odłączyliście się od spółdzielni, no chyba że zarząd podpisze umowę ze spółdzielnią ( za opłatą oczywiście) o świadczenie usług konserwacyjno-remontowych i usuwania awarii.
Wybrany zarząd winien określić wszystkie te sprawy organizacyjne.

Moim zdaniem zapisy § 6 aktu notarialnego nie wskazują treści przepisu art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach

Jeżeli nie skorzystaliście z art. 24 to spółdzielnia niejako z urzędu sprawuje zarząd na podstawie właśnie art. 27 ust 2 ustawy o spółdzielniach.
Generalnie należy przeczytać dokładnie ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych (zwłaszcza art. 18-24, 40, 46, 49) oraz ustawę - prawo spółdzielcze a następnie UoWL oraz Kc (rozdział o współwłasności).
Pozostali użytkownicy też coś na pewno ci doradzą jeszcze.

a-z

Przejęcie zarządu musi się odbyć w obecności notariusza i polega na podjęciu uchwały przez właścicieli w Waszej nieruchomości reprezentujących ponad 50 % udziałów. Uchwała ma mówić o zmianie sposobu zarządzania nieruchomością z opartego o ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych na oparty o ustawę o własności lokali.
Następną uchwałą jaką powinniście podjąć (już jako samodzielna wspólnota) to wybór zarządu, który będzie miał kosmiczne zadanie wyrwania nieruchomości z rąk spółdzielni oraz rozpoczęcie funkcjonowania nowozorganizowanej wspólnoty.
REGON, pieczątki i konto w jednym dniu. NIP może być później.
Od momentu powstania odrębnej wspólnoty nie wolno płacić na konto spółdzielni.
Nowego administratora ja bym na Waszym miejscu poszukał już wcześniej.
Niech on przygotuje Wam zebranie i wspomoże w walce ze spółdzielnią, bo będzie to ciężki bój.

Spółdzielca

Zgodnie z odpowiedziami kielonka i a-z w moim odczuciu wynika, że praktycznie od dnia podjęcia uchwały i wyboru zarządu wspólnoty mieszkaniowej wszystkie obowiązki i czynności związane z zarządzaniem nieruchomością ponosi wybrany zarząd. Również zaliczki od dnia podjęcia stosownych uchwał też opłacane powinny być na rachunek wspólnoty.
Trzy najważniejsze uchwały (przytaczam wzory zamieszczone w portalu) tj.
uchwałę w sprawie stosowania ustawy własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku
§ 1
Działając na podstawie art. 24 (1) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r. właściciele lokali postanawiają, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz do zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
§ 2
Uchwała obowiązuje od dnia podjęcia.
kolejną uchwałę w sprawie zmiany sposobu zarządu
§ 1
Działając na podstawie art. 24 (1) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz art. 18 ustawy o własności lokali właściciele lokali postanawiają zmienić sposób zarządu nieruchomością wspólną w ten sposób, że rezygnują ze sprawowania zarządu przez Toruńską Spółdzielnią Mieszkaniową i postanawiają, że zarząd sprawowany będzie na zasadach wynikających z ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku.
§ 2
Uchwała obowiązuje od dnia podjęcia.
oraz uchwałę w sprawie wyboru zarządu
§ 1
Działając na podstawie art. 23 w zw. z brzmieniem art. 20 ustawy o własności lokali właściciele lokali wybierają Zarząd w osobach:
- Pani ..................
- Pana .................
§ 2
Uchwała obowiązuje od dnia podjęcia.

Na zebraniu ogółu właścicieli lokali uchwały zostały podjęte np. 15 dnia miesiąca.
Moim zdaniem przekładając wprost wypowiedzi kolegów i racjonalnie myśląc należy Spółdzielni w danym miesiącu zapłacić część czynszu wyliczoną proporcjonalnie do 15 dnia miesiąca a wspólnocie (zarządowi lub wybranemu przez niego administratorowi) też wyliczoną stawkę za pozostałą część miesiąca - czy mam rację?
Czy istnieją jakieś przepisy regulujące tą kwestię - ja ich nie znalazłem.
Ponadto do wyrobienia rachunku bankowego potrzebny jest NIP, na który trzeba czekać około dwa tygodnie.
Skoro cyt. "Od momentu powstania odrębnej wspólnoty nie wolno płacić na konto spółdzielni" to jak w szybki sposób ustalić ile należy płacić ale nie zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną bo to oczywiste (udziały) ale np. za media (np. woda, c.o.)?
Kto rozliczy zaliczki za media? Do momentu powstania wspólnoty Spółdzielnia od dostawców otrzymywała faktury VAT, teraz wspólnota powinna podpisać stosowne umowy i to ona otrzymywać faktury. Przeważnie media są rozliczane raz na kwartał lub pół roku (woda i ścieki) lub raz na rok (c.o.). Co z zaliczkami wpłaconymi do spółdzielni i fakturami dla dostawców opłaconymi przez spółdzielnię?
Jest jeszcze wiele innych problematycznych kwestii dlatego zwracam się do PRAKTYKÓW - osób które już przejęły takie nieruchomości od spółdzielni w jaki sposób się to odbywa?