koszty eksploatacji a nowe prawo o żłobkach w mieszkaniach
mm1919
Użytkownik
Witam - może ktoś pomoże mi rozwiązać taką kwestię:
w tym roku weszła w życie ustawa o opiece dzieci do lat 3 - pozwala ona przekształcać mieszkania na żłobki (do 15 podopiecznych) czy punkty opieki dzieci z pominięciem procedury zmiany sposobu użytkowania lokalu;
żłobek generuje koszty eksploatacyjne, ale ustawa o własności lokali zawiera zapis o możliwości zwiększenia obciążeń jedynie "właścicieli lokali użytkowych";
dla pikanterii dodam, że w związku z pominięciem procedury zmiany sposobu użytkowania, dowiedzieliśmy się jako Wspólnota o stworzeniu takiej placówki post faktum - nikt nie musi tego robić w świetle ustawy;
proszę o jakiś pomysł
w tym roku weszła w życie ustawa o opiece dzieci do lat 3 - pozwala ona przekształcać mieszkania na żłobki (do 15 podopiecznych) czy punkty opieki dzieci z pominięciem procedury zmiany sposobu użytkowania lokalu;
żłobek generuje koszty eksploatacyjne, ale ustawa o własności lokali zawiera zapis o możliwości zwiększenia obciążeń jedynie "właścicieli lokali użytkowych";
dla pikanterii dodam, że w związku z pominięciem procedury zmiany sposobu użytkowania, dowiedzieliśmy się jako Wspólnota o stworzeniu takiej placówki post faktum - nikt nie musi tego robić w świetle ustawy;
proszę o jakiś pomysł
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Pomysły mogą być różne, na przykład takie, aby pogratulować sąsiadce przedsiębiorczości. Pytanie jest tak sformułowane, że nie wiadomo, czego pani od nas oczekuje, "pomysłu" na co? Jeżeli rzeczywiście żłobek generuje jakieś koszty eksploatacyjne, to proszę napisać jakie, wtedy coś odpowiemy.
Wspólnoty nie powinno obchodzić co właściciel robi w swoim lokalu, kto w nim przebywa, kto mieszka, komu wynajął, czy jaką działalność prowadzi. Ważne tylko żeby nie utrudniało to korzystania przez innych współwłaścicieli z NW.
Nie ma do tego również nic Regulamin bo Regulamin porządku (wspólnoty) nie prawa ingerować w prawo własności właścicieli(wyrok SN z dnia 3 kwietnia 2009 r. Sygn. akt II CSK 600/08). A jak właściciel wynajmie mieszkanie 15 studentom biegającym po kilka razy dziennie tam i z powrotem (na zajęcia np) to na jakiej podstawie wspólnota miałaby go zmusić do ponoszenia wyższych kosztów utrzymania NW? - ???
To jest życie - nie zawsze usłane różami. Jest za krótkie aby takimi śmichami się przejmować - tam po drugiej stronie każdy już będzie miał święty spokój - a tu póki co ma nie być spokojnie.
----
"Się właśnie" dowiedziałem, że pewna pani (w średnim wieku powiedzmy) w sąsiedniej wspólnocie tak się rzucała, tak uprzykrzała wszystkim życie, każda ławka, każdy piesek, każda właśnie głośna rozmowa jej przeszkadzała - wszystkich chciała do pionu ustawiać i co....sama jest już w poziomie, kobiety też na zawał umierają.
Najważniejsze, aby nie zakłócać spokoju innych użytkowników loklai.
Takie przedszkola niech sobie powstają w domach wolno stojących z jednym właścicielem nieruchomości, a nie w lokal mieszkalnych np na drugim piętrze w budynkach wielolokalowych.
"...Porządek publiczny to takie zachowanie się ludzi w miejscach publicznych, które jest zgodne z ogólnie przyjętymi normami społecznymi i którego utrzymanie leży w interesie społecznym..."
Teren wspólnoty nie jest miejscem publicznym lecz prywatną własnością kilku współwłaścicieli.
"...Dostępność dla ogółu przestała być zatem jedynym oraz decydującym kryterium klasyfikacji terenów publicznych lub prywatnych. Jeżeli zatem plac zabaw został usytuowany na nieruchomości należącej do wspólnoty mieszkaniowej to oznacza to, że teren ten nie jest miejscem publicznym, lecz prywatnym należącym do właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową. Jest to po prostu współwłasność właścicieli lokali znajdujących się w budynku usytuowanym na przedmiotowej nieruchomości…” - wyrok z dnia 16 września 2005 r. (II OSK 27/05) NSA
Moim zdaniem zapis o możliwości obciążania lokali użytkowych należy rozumieć w kategoriach rzeczywistego sposobu użytkowania a nie w kategoriach papierologii, mam na myśli zaświadczenie wydane przez organ administracji państwowej. Taki był cel ustawodawcy.
Wszystkie koszty trzeba teraz porównać - jak było dotychczas a jak jest teraz,czyli prąd na klatce, może trzeba więcej sprzątać, może częściej wykonywać naprawy, itd.
zatem, gdy powstaną dodatkowe koszty działania żłobka, możemy jako Wspólnota Mieszkaniowa przyjąć uchwałę o dodatkowym obciążeniu mimo, że jest to w świetle prawa "normalne" mieszkanie? nadal mam złe przeczucia co do tego pomysłu...
ale tu powstaje pytanie: jak liczyć te koszty? a precyzyjniej: czy WM ma oszacować te koszty czy wyliczyć?
sytuacja w naszej Wspólnocie jest bardzo trudna - od roku mamy w kamienicy wielkie przedszkole a teraz dochodzi nam ten żłobek (co do przedsiębiorczości: żłobek to dzieło dotychczasowego "prezesa" zarządu zajadle walczącego z przedszkolem) - czy uchwała mówiąca o podniesieniu kosztów np. o 100% jest błędem?
kielonku - czytałam wyrok SN z dnia 3 kwietnia 2009 r. Sygn. akt II CSK 600/08 - załamująca lektura - mam nadzieję, że Sądy dostrzegą fakt, że ta święta własność jest w jakimś otoczeniu, a trybunał konstytucyjny nie będzie już łamał sobie głowy nad tym czy można zlicytować zadłużone własnościowe mieszkanie ;)
napisałeś: "Ważne tylko żeby nie utrudniało to korzystania przez innych współwłaścicieli z NW." ??? o jakie utrudnienia chodzi?
Coś pośredniego
Jest błędem z powodów opisanych wyżej. Jeżeli wasze działanie będzie się sprowadzało tylko do podjęcia uchwały z podwyżką wziętą z sufitu, to przegracie w sądzie z automatu. W sądzie należy okazywać dowody, nawet mogą to być wyliczenia szacunkowe, ale na pewno nie dowody w rodzaju: "przyszło nam do głowy, żeby podwyżka wyniosła 100%".
Art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali mówi, iż:
"Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali."
W razie zaskarżenia uchwały do sądu, to na was będzie spoczywał obowiązek udowodnienia, że skala zwiększenia obciążenia lokalu żłobka jest uzasadniona sposobem korzystania z tego lokalu.
Wszystko zależy od warunków lokalnych.
Klatka schodowa jest NW i np. sąsiad który zastawi ją jakimiś gratami utrudnia przejście itp. Oczywiście są to wszystko drobne sprawy - mam wątpliwości czy jako wspólnota warto zaczynać wojnę z właścicielem który, powtarzam może w lokalu robić co chce aby tylko nie przekroczył granic art. 13 UoWL. Taki właściciel może się bronić, że ogranicza mu się swobodę prowadzenia DG itd.
Jest jeszcze w drastycznych przypadkach art. 16:
Art. 16. 1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
Zaznaczam jeszcze raz, że mam wątpliwości czy taka sprawa może być powodem do rozpoczęcia wojny "na noże" - bo do tego sprowadza się rozpoczęcie jakiejkolwiek walki z którymś z właścicieli.
W poniższym wyroku sąd nie uznał podwyższenia opłat nawet dla lokalu użytkowego: Wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 6 kwietnia 2011 r. I ACa 23/11 - stwierdzając m.in. Wspólnota nie potrafiła udowodnić że: Reasumując nie widzę możliwości aby udowodnić, że lokal mieszkalny przystosowany na żłobek generował jakieś ekstra koszty na NW.
Lokal mieszkamy powonień być ostoją spokoju i wypoczynku, a wylęgarnią stresu i zmęczenia ..
i nie dotyczy lokali , jak ktoś może takie herezje wymyślać ? bo co , że użyto słowo "domowego"...
(...)
dzięki za odpowiedzi - muszę to wszystko jeszcze raz przeczytać i przemyśleć... szczególnie te szacowano-liczone koszty bardzo mnie zmartwiły...
ciekawe - czy galopujące i wrzeszczące na korytarzach i etc. dzieciaki są utrudnieniem... zaraz pewnie znajdzie się wyrok mówiący, że absolutnie nie ;)
tu nie chodzi o te maluch, ale o to, że właściciele lokali nie liczą się z pozostałymi współwłaścicielami , wynajmują swe lokale nawiedzonym młodziankom, którzy chcą posmakować życia bycia biznesmenem, oczywiście kosztem właścicieli lokali, do których należy nieruchomość wspólna.
Polak to topografii , wyprowadzając się, pozostawia po sobie "spaloną ziemię"...
z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 6 kwietnia 2011 r., sygn. akt: I ACa 23/11:
"Art. 12 ust. 3 u.w.l. kreuje swego rodzaju domniemanie, że korzystanie z lokalu użytkowego nie uzasadnia zwiększenia obciążenia finansowego ponad poziom ustalony na podstawie art. 12 ust. 2 u.w.l. To na wspólnocie mieszkaniowej, zgodnie z art. 6 k.c., ciąży obowiązek wykazania, że zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 12 ust. 3 u.w.l. (Aleksander Turlej w: Ryszard Strzelczyk, Aleksander Turlej, Własność lokali, Komentarz, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2010, Wydanie 2).W wyroku z dnia 20 czerwca 1997 roku, II CKN 226/97 (OSNC 1998, nr 1, poz. 6) Sąd Najwyższy wyjaśnił, że zwiększenie obciążeń (zaliczek) z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną w stosunku do właścicieli lokali użytkowych musi być uzasadnione większymi kosztami ponoszonymi na nieruchomość wspólną w związku z funkcjonowaniem ich lokali użytkowych i musi pozostawać w proporcji do tych większych kosztów zarządu nieruchomością wspólną."
Treść orzeczenia na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/1190-i-aca-2311-obciazenia-lokali-uzytkowych