zawieranie umów bez podjęcia uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej

Keejth

Witam,
mój zarządca, nie chciałabym podawać tutaj nazwy spółki, z powodu układów postanowił ujednolicić umowy kominiarskie zarzadzanych przez siebie wspolot, ponieważ wykrył w nich braki i błędy mimo tego, że sam je rok temu napisał.
Na zeszłorocznych zebraniach sprawozdawczych właściciele podejmowali decyzje o zmianie wykonawcy umowy kominiarskiej w przypadku jej wadliwego wykonania przez firmę, w tym roku bez zgody wspolnoty , bez podjecia uchwal zarzadca postanowil wypowiedziec umowy kominiarskie zawarte z wszystkimi wspolonotami ktorymi zarzadza i zawrzec umowy nowe z wybranym przez siebie zakładem kominiarskim również bez porozumienia ze wspolnotą i bez uchwały informując ją jedynie pisemnie w formie wywieszonej informacji na klatce schodowej.

Moje pytanie jest takie czy jest to zgodne z prawem takie zachowanie zarządcy w tyj sytuacji?

pozdrawiam

Piotrek

Tak - jest to czynność zwykłego zarządu, nie wymagająca zgody zebrania właścicieli.

Keejth

a jaki przepis decyduje co jest czynnościa zwyklego zarządu ?

Nowy doklejony: 04.10.13 11:06
jaka róznica więc w podejmowaniu uchwały na rózne remonty a wybor zakladu kominiarskiego ?

Zarządca

Na jakiej podstawie ten zarządca obsługuje Waszą nieruchomość? Powierzono mu zarząd, właściciele wcześniej zawarli umowę określająca sposób zarządu odmiennie niż to wynika z ustawy?
A może działa na podstawie umowy zawartej z zarządem wspólnoty mieszkaniowej?

Zawarcie umowy w zakresie przeglądów nie przekracza zwykłego zarządu, jednak należałoby najpierw ustalić na jakiej podstawie ten zarządca zawiera umowy w imieniu wspólnoty mieszkaniowej.

Keejth

wspólnota podpisała z zarządcą umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną, dokładnego zapisu na temat sposobu zarządcu nie znam, ale wiem że w niektorych innych były podejmowane uchwaly o rozszerzeniu czynnosci zwklego zarzadu w zakresie wydawania zgod na podlaczenie np. gazu do budynku, ale nie ma tam nic o umowach kominiarskich czy na sprzatanie.

Nowy doklejony: 04.10.13 11:19
zawsze byly podejmowane uchwaly, ale teraz obawiając sie odmowy przyjecia nowego wykonawcy uslug kominiarskich zrobili to po cichu i za plecami współwłąscicieli.

Zarządca

Konkretnie kto podpisał umowę, działa u Was zarząd?

kielonek

należałoby najpierw ustalić na jakiej podstawie ten zarządca zawiera umowy w imieniu wspólnoty mieszkaniowej

Otóż to.
Nawet gdyby był tzw. zarządem powierzonym to nie ma prawa reprezentować wspólnoty na zewnątrz bez wymaganego prawem (jako że nie jest organem wspólnoty) pełnomocnictwa właścicieli (w formie uchwały) do zawarcia danej umowy.
I tak np. Ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę mówi wprost (art. 6 ust.5), kto w imieniu wspólnoty może podpisać umowę na dostawę wody:
- właściciel budynku
- zarządca budynku
Ani w pierwszym ani w drugim przypadku taką osobą nie może być samodzielnie zarządca nieruchomości.

Keejth

umowa jest podpisana przez uprzednich współwlaściceli, którzy w tym momencie już nimi nie są, bo sprzedali swoje lokale, uprzednio tez gdy wspolnota powstala nie podejmowla uchwaly tylko pan z urzedu wskazal ze ma to byc wlasnie spolka x poniewaz jest to spolka ze 100 udzialem gminy i tak wlasnie owa spolka x jest zarządcą

Nowy doklejony: 04.10.13 11:33
są jakieś pełnomocnictwa ale do zawierania umow w imieniu wspolnoty ale wydaje mi sie , że wydnieje tez tam zapis , że musi byc poparta zgodą współwłąścicieli.

Nowy doklejony: 04.10.13 11:35
może będzie łatwiej w ten sposob, jakie zarządca musi miec dokumenty, żeby takie umowy podpisywać bez zarządcu wspolnoty i bez uchwały.

Nowy doklejony: 04.10.13 11:42
a te pełnomocnictwo też nie jest w formie uchwały

Zarządca

Ile lokali znajduje sie w nieruchomości? To mała wspólnota mieszkaniowa?

KubaP

umowa jest podpisana przez uprzednich współwlaściceli,
którzy w tym momencie już nimi nie są, bo sprzedali swoje lokale,

domniemam, że jest to mała wspólnota do 7 lokali

koziorozka

Keejth - bez informacji ile jest lokali w twojej wspólnocie nikt ci nic sensownego nie poradzi.
Jak lokali jest więcej niż siedem, to musisz też wiedzieć (zapytaj sąsiada) jaki macie zarząd - właścicielski czy powierzony.
Tu sobie zobacz https://forum.zarzadca.pl/wiki/zarzad

Keejth

to jest duża wspólnota, 12 lokali, jest zarząd właścicielski i zarząd powierzony.

Egzo

[cite] Keejth:[/cite] zarząd właścicielski i zarząd powierzony.

Jedno wyklucza drugie.

KubaP

[cite] Keejth:[/cite]to jest duża wspólnota, 12 lokali, jest zarząd właścicielski i zarząd powierzony.

winno być : jest zarząd właścicielski i administrator ( osoba fizyczna lub firma) - chyba się pomyliłeś ?

koziorozka

jest zarząd właścicielski i zarząd powierzony

To niemożliwe. Jest zarząd właścicielski l u b powierzony

Keejth

jest zarząd i jest zarządca jak mówi o tym umowa o zarządzanie , nie administrowanie

kielonek

jest zarząd i jest zarządca jak mówi o tym umowa o zarządzanie , nie administrowanie

to jest "potworek" prawny i faktyczny.
To tak jakby w szkole były dwa stanowiska: "dyrektora szkoły" i "dyrektorki szkoły".
Pytanie za 5 zł: którą z tych osób mają "słuchać" pracownicy szkoły i która rządzi?

Egzo

[cite] Keejth:[/cite]jest zarząd i jest zarządca jak mówi o tym umowa o zarządzanie , nie administrowanie

Czyli macie zarząd właścicielski i tzw. "zarząd zlecony" czyli de facto administratora. Te umowy zazwyczaj nazywają się "umowa o zarządzanie nieruchomością", ale proszę nie sugerować się tytułem, istotna jest treści umowy. Tego typu zarządzanie nieruchomością bywa nazywane zarządem zleconym (w odróżnieniu od zarządu powierzonego) m.in. dlatego, że jest to zwykła umowa cywilno-prawna, podobna do umowy zlecenia.

Keejth

w sprawach gdy jest jakaś ważna decyzja do podjęcia decyzją o niej obciąża się wspónotę, no tak prawo nakazuje aby to oni decydowali, podpis na uchwale zwalnia zarządce z odpowiedzialności :P jednak w sprawach wygodnych dla zarzadcy (tutaj podpisanie umowy z nowym kominiarzem) zarzadca dziala błyskawicznie :P
horror

Praktyk-realista

Keejth - dla Ciebie umowa z kominiarzem jest bardzo ważna, że wymagasz uchwały? Fajnie tam u Was musi być, 12 właścicieli nie jest w stanie zarządzać swoją własnością i "wysługuje się " jeszcze zarządcą/administratorem. A na sprzątanie robicie referendum? Ale Wami rządzi

tylko pan z urzedu wskazal ze ma to byc wlasnie spolka

są jakieś pełnomocnictwa ale do zawierania umow w imieniu wspolnoty ale wydaje mi sie , że wydnieje tez tam zapis , że musi byc poparta zgodą współwłąścicieli

Pogadamy jak nie będzie Ci się wydawało ale gdy będziesz wiedział.:bigsmile:

Keejth

jak Ci takie pytania przeszkadzaja to poprostu nie udzielaj na nie odpowiedzi z reszta wcale nie przydatnych.
Widać, że nie masz styczności z ludzmi i współwłaścicielami " trudnymi", zreszta po to uchwały są we WM żeby je stosować.
A jeżeli nowy kominiarz ma byc tylko dlatego, że ktoś ma z niego profity, a wiemy, że nie wykonuje swojej pracy dobrze, to właśnie zależy mi na tym, żeby sie go pozbyć jak wczesniej a nie do niego wracac.

Praktyk-realista

Widać, że nie masz styczności z ludzmi i współwłaścicielami " trudnymi",

Mam styczność, to są tacy jak TY.I macie szczęście ,że za was zarządza administrator

z powodu układów postanowił ujednolicić umowy kominiarskie zarzadzanych przez siebie wspolot, ponieważ wykrył w nich braki i błędy

Kto chce zawsze dopatrzy się "układów" i "malwersacji. U mnie w Szczecinie kominiarze , za 3 minuty roboty (pomiar ciągu) biorą 20 zł od lokalu. Zwykła grabież, ale płaci się za papierek, a właściwie za pieczątkę i podpis. Skup się bardziej na współpracy z zarządem a nie na krytyce. To jest normalna praktyka, że zarządy jak wynajmują administratorów, to po to, aby ich wyręczali w sprawach administracyjnych. Jak będziesz w zarządzie i podpiszesz umowę z innym kominiarzem , Twój sąsiad oskarży Cię o "nepotyzm" i "lewe interesy", bo on zna takiego, który bierze mniej za usługę. Więc po to ustawodawca dał pewne prawa zarządowi. Twoje pretensje skieruj do swojego Zarządu.

kielonek

Keejth: Nie irytuj się tak , szkoda zdrowia.
Przeczytaj poniższy tekst ale najpierw przymruż jedno oko.
"... Musisz przyjąć do wiadomości że jako właściciel lokalu niewiele wiesz. Nie znasz prawa ani praktyki.
We wspólnocie najważniejszą osoba jest zarządca (nazywany czasami administratorem, zarządem, prezesem, przewodniczącym, sekretarzem generalnym itp), czasami jest trzy w jednym (właściciel, zarząd, zarządca). I tenże zarządca ma zawsze racje. Na zarządcę nie wolno powiedzieć złego słowa. On ma wiedzę, ma licencję i on najlepiej wie jak każdy właściciel ma swoją własnością się rządzić. Te wszystkie ustawy, zebrania, absolutoria jakieś uchwały, większości, mniejszości itp b_dety są tylko tak dla picu, żeby właściciele myśleli że mają na coś wpływ. We wspólnocie prawo stanowi zarządca i tylko to prawo obowiązuje o czym już niejeden właściciel kwestionujący to, się przykro przekonał.
Powinieneś sobie to dobrze zapamiętać żeby niepotrzebnie nie utrudniać mu pracy i nie wyjść na pieniacza i wywrotowca.
Bo jak się będziesz stawiał tzn domagał się jakiś praw to spotka cię sroga kara, nie otrzymasz rozliczenia, otrzymasz zato horrendalną dopłatę, żadnego dokumentu do wglądu, będziesz olewany i "eksmitowany" ....i "co mi pan zrobisz bo nie mamy pańskiego płaszcza".
Perypetie lokatorów z Aniołem to pikuś w porównaniu z taką sielanką... tu można sobie dalej rozwijać temat...."

Pewnie myślisz, że bajeruje? Że to niemożliwe? Niestety nie - taka prawie idealna wspólnota istnieje w Polsce i to nawet w pięknym mieście portowym. Ma tylko jeden feler - są właściciele lokali - gdyby ich jeszcze nie było, to byłby dopiero ideał dla niektórych zarządców jeszcze licencjonowanych czy też zarządców praktyków-amatorów.

Keejth

dobry przerywnik dnia na uśmiech :)

prawidłowe jest to, że to zarządca jest dla współwłaścicieli a nie wspólnota dla zarządcy, skoro wspólnota go wynajmuje to znaczy ze ma robić to co wspólnota mu zleci a nie to co mu się podoba. Prawda ?

Zarządca

Jeżeli to duża wspólnota mieszkaniowa, w której działa zarząd - to tylko jego członkowie mogą zawierać umowy w imieniu tej wspólnoty. Często zdarza się, że w umowach o administrowanie zarząd zleca zarządcy m.in. prawo zawierania umów -ale to postanowienie jest bezskuteczne.
Wymagałoby uprzedniej zmiany sposobu zarządu - innymi słowy właściciele (wszyscy) musieliby się na to zgodzić zawierając umowę w formie aktu notarialnego.
Zarządca nie miał wiec prawa do podejmowania takich decyzji. Bo to zarząd podejmuje decyzje w sprawach czynności zwykłego zarządu samodzielnie - a nie zarządca i to zarząd zawiera umowy.
Zarządca jako profesjonalista winien takie rzeczy wiedzieć.

Keejth

Dziękuje bardzo za tą cenną odpowiedz :)

kielonek

Zarządca nie miał wiec prawa do podejmowania takich decyzji. Bo to zarząd podejmuje decyzje w sprawach czynności zwykłego zarządu samodzielnie - a nie zarządca i to zarząd zawiera umowy.
Zarządca jako profesjonalista winien takie rzeczy wiedzieć.

Pisałem o tym trzy dni temu - jest to oczywiste dla wszystkich choć trochę rozumiejących "prawo wspólnotowe".
Czekam z niecierpliwością na pierwszego odważnego licencjonowanego który przyzna się, że te zasady (już nie mówię o prawie) są stosowane we wspólnocie w której jest zatrudniony.

Keejth

chodzi o to żeby zarządcy zaczęli się do tego stosować, bo właścicicele nie są tacy głupi jak im się wydaje.

Praktyk-realista

keejth - mądrzy właściciele nie zatrudniają zarządców, jeżeli już to jedynie księgową/ego. Śmieszy mnie ta dyskusja w której licencjonowani zarządcy krytykują innych zarządców. To efekt uregulowania rynku zarządców, wpadają w schizofrenię. A już Zarządca raz po raz się kompromituje

w umowach o administrowanie zarząd zleca zarządcy m.in. prawo zawierania umów -ale to postanowienie jest bezskuteczne.

Chyba tylko u niego zarządca jest tylko figurantem. W 99% WM zarządy udzielają takiego pełnomocnictwa, z "wygodnictwa". Ja nie rozumiem , do czego potrzebny jest taki "ubezwłasnowolniony zarządca" we WM? Chyba tylko po to ,żeby "leniwi właściciele" mieli u kogo się uskarżać.
Keejth - jak tak bardzo chcesz ,żeby u Ciebie wszystko było podparte uchwałami zgłoś swoją kandydaturę do zarządu. Wybiorą Cię natychmiast, wszyscy czekają na "jeleni".
Wbrew pozorom kielonek, który ma chyba jakiś kompleks, piszę prawdę. Właściciel we WM jest silny jedynie jednością z pozostałymi. Jak jest samotnym gniewnym, to zostanie poddany ostracyzmowi sąsiadów i będzie cierpiał. Widzisz Keejth dostałeś wiele rad ,że zarządca złamał prawo, ze powinien być na waszych usługach i tam takie inne duperele. I jak teraz postąpisz? na zebraniu skrytykujesz Zarząd i zażądasz zmianę zarządcy? A może cały Zarząd do wymiany? Obawiam się ,że Cię zlinczują.:bigsmile:

koziorozka

Keejth - niestety, ale praktyk realista ma dużo racji.
Jak chcesz mieć realny wpływ na to co się dzieje w twojej wspólnocie, to wejdź do zarządu.

iga

[cite] koziorozka:[/cite]
Jak chcesz mieć realny wpływ na to co się dzieje w twojej wspólnocie, to wejdź do zarządu.<script type="text/javascript"><!--
document.writeln('<'+'scr'+'ipt type="text/javascript" src="http://home.hit.stat24.com/_'+(new Date()).getTime()+'/script.js?id=zNDgvPCI9zU72Z6OmMmIgcTYXtcN2m7IHlbdaCWhHPf.C7"></'+'scr'+'ipt>');
//--></script>

Który to już raz powtarzasz ?
Nie wiedziałam ,że wszyscy właściciele muszą wejść do zarządu,żeby mieć wpływ na to co się dzieje we wspólnocie .

KubaP

[cite] Keejth:[/cite]prawidłowe jest to, że to zarządca jest dla współwłaścicieli a nie wspólnota dla zarządcy,

nie rozumiem tego populistycznego sloganu ...
ustawa o własności lokali dzieli obowiązki i uprawnienia na właścicieli lokali i zarządców / administratorów

Ja uważam, że nikt nie jest dla nikogo ani właściciele dla zarządcy ani zarządca dla właścicielei lokali ...te dwa podmioty powinny się szanować nawzajem i współpracować ,ale ta współpraca nie może być przez "czubek nosa" pojedynczych właścicielei lecz przez większość właścicieli lokali.

Czytając fora dochodzę do wniosku, że większość właścicieli nie dorosła by być właścicielami lokali ,
chcą mieć władzę a nie chcą brać odpowiedzialności , zachowują się jakby dalej mieszkali w komunalnych czynszówkach, gdzie KTOŚ ma im wszytko załatwić i to najlepiej na cudzy rachunek
chcą remontów ale nie chcą na nie płacić,
po prostu chcą mieć z zarządcy chłopca do bicia ... to takie trywialne, i nie trzeba do tego wielkiego wysiłku ...

[cite]kielonek[/cite]Pytanie za 5 zł: którą z tych osób mają "słuchać" pracownicy szkoły i która rządzi?

mają słuchać kielonka ... dawaj 5 zł...przekażę na schronisko bezdomnych zwierząt :sad:

Keejth

Krytyka w stosunku do zarządcy nic nie pomoże, gdyby Zarządca poinformował o chęci zmiany to my współwłaściciele nie mielibyśmy nic przeciwko, ale takie działanie " za plecami" to nie fer.

Zarządca

[cite] Keejth:[/cite]Krytyka w stosunku do zarządcy nic nie pomoże, gdyby Zarządca poinformował o chęci zmiany to my współwłaściciele nie mielibyśmy nic przeciwko, ale takie działanie " za plecami" to nie fer.<script type="text/javascript"><!--
document.writeln('<'+'scr'+'ipt type="text/javascript" src="http://home.hit.stat24.com/_'+(new Date()).getTime()+'/script.js?id=zNDgvPCI9zU72Z6OmMmIgcTYXtcN2m7IHlbdaCWhHPf.C7"></'+'scr'+'ipt>');
//--></script>

Zarządca nie miał prawa zawierać umowy, nie ma zanczenia czy działał za plecami czy nie, chodzi o to, że nie dokonano zmiany sposobu zarządu.